Hipotecas posteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo: ¿quién paga los gastos hipotecarios?

¿Cómo se distribuyen los gastos hipotecarios para las hipotecas posteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo?

Las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 se formalizarán en dos fases:

• Fase precontractual.
• Fase contractual.

Fase precontractual. El test de solvencia

El test de solvencia ya existía antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, pero ahora es mucho más exigente. Hay que recalcar que, este test no tendrá ningún coste para el prestatario.

El cliente (prestatario) deberá entender a la perfección dos documentos antes de la firma del préstamo hipotecario:

• FEIN (ficha europea de información normalizada): información personalizada que necesite el prestatario para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo. Tendrá la consideración de oferta vinculante.
• FIAE (ficha de advertencias estandarizadas): en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

La entidad financiera también deberá facilitar al prestatario un cuadro de amortización y cuando el préstamo sea de interés variable, el cuadro de amortización deberá contener varias simulaciones, donde se pueda observar con claridad los cambios en las cuotas en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

También se entregará al prestatario una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

El prestatario deberá tener toda la información clara y veraz de los gastos que le corresponden al prestamista y los que le corresponden como prestatario.

CUESTIÓN

En el caso de que el préstamo hipotecario vaya a ser suscrito por dos prestatarios, ¿qué ocurrirá en el caso de que solo uno de ellos cumpla los requisitos para suscribir la hipoteca?

En el caso de que uno solo de los prestatarios cumpla las condiciones para poder suscribir el préstamo, este no se podría suscribir y, en el caso de que se formalizara el préstamo hipotecario, sería nulo.

Fase contractual

Toda la documentación que se ha descrito en el punto anterior (FEIN, FIAE y simulación) deben estar en posesión del cliente al menos diez días, pues en el caso de que no se cumpla ese plazo de margen entre la entrega al prestatario de la documentación y la firma del préstamo, la hipoteca será nula.

El prestatario deberá de acudir al notario con anterioridad a la firma de la hipoteca. En esta primera visita a la Notaría, el Notario leerá al prestatario o prestatarios todas las condiciones del préstamo y evaluará que entiende y conoce con claridad todas las cláusulas e información de la hipoteca.

En este acto el Notario crea un acta notarial donde quedará reflejado si el prestatario es apto o no apto para la firma del préstamo hipotecario. En el acta también se incluirán todas las preguntas y objeciones que haya realizado el prestatario en el acto.

Una vez transcurridos diez días desde la firma del acta, el prestatario y la entidad financiera prestamista acudirán de nuevo a la Notaría a firmar la escritura de compraventa y de préstamo hipotecario.

¿Quién paga los gastos derivados de la firma del préstamo hipotecario?

A partir del 16 de junio de 2019, todos los gastos derivados de la firma de la hipoteca deberán de correr a cuenta de la entidad financiera, excepto los gastos de tasación (artículo 14Ley 5/2019, de 15 de marzo).

Los gastos se distribuirán del siguiente modo:

a) PRESTAMISTA:

• Gastos de gestoría.
• Aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario (matriz).
• Inscripción de las garantías en el registro de la propiedad.
• IAJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados).

b) PRESTATARIO:

• Gastos tasación del inmueble.

Otro aspecto relevante con respecto a los gastos, es la comisión de apertura, que ahora deberá devengarse de una sola vez y tendrá que englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad de prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. Es decir, la entidad financiera solamente podrá cobrar una única comisión.

Es importante señalar que, cuando se firma la constitución de la hipoteca, en numerosas ocasiones, se formaliza en el mismo acto la compraventa de la vivienda. Pues bien,  los gastos derivados de la compraventa deberán ser satisfechos por el prestatario, pues la nueva regulación se refiere exclusivamente a los gastos de constitución de hipoteca.

CUESTIÓN

¿Quién pagará el ITP o IVA?

Como son gastos inherentes a la compraventa no a la constitución de la hipoteca, serán de cuenta del prestatario.

Con respecto a las copias de la escritura de préstamo hipotecario, serán de cuenta de quien las solicite, si bien, la notaría enviará una copia por correo electrónico de forma gratuita al prestatario y de la misma manera procederá el Registro de la Propiedad con la nota simple de la inscripción de la hipoteca.

CUESTIÓN

¿Tendrá algún coste novar el préstamo hipotecario?

No. En el caso de que el prestatario quiera novar su préstamo hipotecario podrá hacerlo sin que la entidad financiera prestataria pueda cobrar ningún tipo de comisión por ello, incluso si el préstamo hipotecario fue suscrito con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la citada Ley: "No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente".