Impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios

TIEMPO DE LECTURA:

  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 20/05/2019

El artículo 18 LPH regula la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios. Serán impugnables cuando:

a) Sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

 

 

a) Acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Destacamos aquí la STS, Sala de lo Civil, Nº 142/2013, Rec. 2031/2009, de 4 de marzo, que establece lo siguiente respecto a este motivo de impugnación:

“La jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH . La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo ( STS 18 de abril de 2007, [RC n.º 1317/2000 ], 10 de marzo de 2010 [RC n.º 1403/2006 ]). Esto supone, como defiende la parte recurrente, que transcurrido el plazo fijado para impugnar los acuerdos anulables, ya no podría ponerse en duda su validez.”

b) Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Pueden ser muy variados los supuestos que caben en este motivo, aunque seguramente todos ellos podrían reconducirse al motivo anterior, pues es difícil que un acuerdo lesivo para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios no sea, a su vez, contrario a la ley o los Estatutos.

c) Acuerdo que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

Destacamos la SAP de Salamanca, Nº 88/2018, Rec. 746/2017, de 9 de marzo de 2018, que ofrece una serie de ejemplos en los que se ha apreciado la existencia o no de abuso de derecho en un acuerdo de la comunidad de propietarios.

"- Las decisiones de la Comunidad inhibiéndose de acometer reformas en elementos comunes que sólo perjudican a un grupo de vecinos, como la falta de reparación de cubiertas o azoteas.

- Las prohibiciones de actos que, de acuerdo con las reglas del criterio humano y del sentido común, resultan inocuos para la Comunidad, como la colocación de un cartel anunciador de un negocio.

- La reiteración de acuerdos que hayan sido anulados judicialmente ( SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 22 diciembre 1997 ).

- Los acuerdos que impiden, sin razón real que lo justifique, la actuación de un propietario sobre elementos comunes de uso privativo cuando no supongan perjuicio alguno para la Comunidad ( SAP León, Sección 3.ª, de 30 julio 2001 ).

- Las reclamaciones contra un comunero por obras consentidas tácitamente ( SAP Madrid, Sección 13.ª, de 17 febrero 2004 ).

- La imposición de un reparto de gastos por consumo contrario a la equidad y sin ningún fundamento objetivo que justifique el trato desigual de los copropietarios.

-La negativa de la Comunidad a permitir la realización de obras en elementos comunes injustificadamente con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la Comunidad ( SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 26 febrero 2001 y 20 diciembre 2002 )

-Las condiciones abusivas impuestas por la Comunidad para la realización de obras a los propietarios (plazos excesivamente breves o no justificados por hechos objetivos, requisitos de realización que encarezcan de forma excesiva dichas obras, etc.).

- Los acuerdos comunitarios que implican la reposición al estado original de obras realizadas, aún sin autorización, cuando dichos acuerdos se adoptan con un retraso tan relevante que puede considerarse como retraso desleal en el ejercicio de los derechos o contrario a la buena fe. Debe tenerse en cuenta, no obstante, que esta causa de anulación ha sido apreciada por el Tribunal Supremo de forma desigual. Así, mientras las sentencias de 28 abril 1992 y 3 octubre 1998 acuden a la doctrina de los actos propios para concluir que las obras habían sido tácitamente consentidas, las de 19 diciembre 1990 , 11 julio 1994 y 10 junio 2002 rechazan la equiparación de los efectos del paso del tiempo a la autorización para la realización de obras y mantienen que el conocimiento de dichas obras no equivale a la prestación del consentimiento, limitando los efectos del paso del tiempo sobre el ejercicio de la acción a la prescripción como única consecuencia legalmente asumible.

- La denegación de autorización para la apertura de puertas de emergencia en locales en los que por sus características y uso sea preceptiva esta medida de seguridad ( SAP Toledo, Sección 1.ª, de 22 mayo 2006 ).

Desde otra perspectiva, existe otra tipología de acuerdos sobre los que la jurisprudencia no suele apreciar la concurrencia de los requisitos del abuso del derecho, tales como: -Los acuerdos sobre medidas de seguridad, por ejemplo, mantener cerrada la puerta de acceso ( SAP Madrid, Sección 13.ª, de 26 diciembre 2002 , que sigue la doctrina del Tribunal Supremo - STS 5 diciembre 1989 , 14 noviembre 1985 , 15 febrero 1988 y 12 abril 1989 - que para los supuestos de colocación cierres, ha declarado que su instalación no pasa de ser, más que una decisión esencialmente afectante a un elemento común, una norma para la adecuada utilización de la cosa común con la finalidad de evitar posibles riesgos a la Comunidad sin impedir el uso público, esto es, como una regla legítimamente establecida por la Comunidad en ejercicio de los derechos le asisten para la consecución de un objetivo lícito -la seguridad de los ocupantes del edificio- por el que le corresponde velar.

- La falta de autorización de obras consentidas a otros propietarios que abonaron a cambio una contraprestación económica, si en el supuesto discutido no existe dicha contraprestación ( SAP Las Palmas, Sección 3.ª, de 4 abril 2007 ) o que se realizaron en condiciones de menor afectación para elementos comunes ( SAP Sevilla, Sección 2.ª, de 17 febrero 2007 ).

- La denegación de autorización para la división de elementos privativos ( SAP Cantabria, Sección 4.ª, de 19 octubre 2005 ) que afecta a elementos comunes, en la que la Junta se limita a ejercitar las funciones que le corresponden legalmente, dentro de las cuales se encuentra el ejercicio de acciones judiciales ante la alteración de los elementos comunes de forma arbitraria por un copropietario. No es exigible que la alteración produzca un perjuicio concreto y determinado, sino que basta que se produzca una alteración en la configuración y estado exterior del inmueble para que la Junta esté legitimada para el ejercicio de acciones judiciales exigiendo que la configuración del inmueble se corresponda con lo descrito en el título (29) . No obstante, la SAP de Cantabria (Sección 2.ª) de 5 mayo 2006 excepciona el supuesto de que la autorización se hubiera concedido para otros elementos privativos similares.

- La denegación de autorización para alterar sistemas de calefacción de uso común ( SAP de Ávila de 2 febrero 2006 )."

¿Quién está legitimado para impugnar y qué plazo existe?

Estarán legitimados:

  • Quien votó en contra.
  • Quien salvó su voto en la Junta.
  • El propietario ausente de la Junta que en el plazo de 30 días del artículo 17.1 LPH no muestra su discrepancia, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto
  • Los que indebidamente hubiesen sido privados de voto: Se hace referencia a aquellos supuestos en los que, de conformidad con el artículo 15.2 LPH el propietario haya sido privado de su voto por no estar al corriente de pago de sus cuotas, o cuando la Junta indebidamente no le haya admitido votar por no considerarlo legitimado para ello. En caso de que esa privación no haya sido correcta, el comunero podrá impugnar el acuerdo.

No están legitimados:

  • Quién votó a favor. En buena lógica puesto que quien vota a favor de un acuerdo y después lo impugna iría en contra de sus propios actos.
  • Quienes se abstuvieron, salvo que hubieran salvado su voto.
  • El arrendatario financiero
  • Los morosos: Quien no se encuentre al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad no podrá impugnar el acuerdo, a excepción de aquellos acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, aquellos acuerdos en los que se pretende alterar la las cuotas de participación fijadas en el Título Constitutivo o en los que se acuerde una contribución a los gastos diferente a esta

El plazo para impugnar será:

- De un año para los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos.

- Tres meses para los acuerdos gravemente lesivos a los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno varios propietarios o acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario o que se haya adotpado con abuso de derecho.

Tal y como indica el artículo 17 se trata de un plazo de caducidad, computando los días naturales, no susceptible de interrupción, y se cuenta de fecha a fecha desde la celebración de la Junta en que se aprobó el acuerdo o desde que el propietario ha tenido conocimiento del mismo.

 El procedimiento a seguir será el del juicio ordinario, de acuerdo con el artículo 249.1.8º de la LEC.

 

No hay versiones para este comentario

Elementos comunes
Estatutos de la comunidad de propietarios
Abuso de derecho
Impugnación de acuerdos junta de propietarios
Realización de obras
Plazo de caducidad
Comunidad de propietarios
Fraude de ley
Medidas de seguridad
Acuerdo lesivo
Acuerdos Junta de propietarios
Comuneros
Equidad
Elementos privativos
Buena fe
Doctrina de los actos propios
Cosa común
Uso público
Contraprestación
Arrendatario
Contraprestación económica
Copropietario
Cuota de participación
Usufructuario
Deuda vencida
Morosidad
Contribución a los gastos
Título constitutivo
Días naturales

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Elementos de la finca en la Comunidad de Propietarios

    Orden: Civil Fecha última revisión: 15/05/2019

    Dentro de los elementos del inmueble de la Comunidad de Propietarios se diferencian básicamente dos tipos, elementos comunes y elementos privativos, como así se deduce del Art. 396 ,Código Civil. Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Hor...

  • Estatutos de la Comunidad de Propietarios

    Orden: Civil Fecha última revisión: 16/05/2019

    Los Estatutos son normas relacionadas con el uso de un inmueble constituido en Propiedad Horizontal y por lo tanto sus diferentes pisos, locales, elementos comunes así como las reglas de administración del mismo. Para la aprobación o reforma de ...

  • Elementos comunales de uso privativo

    Orden: Civil Fecha última revisión: 15/05/2019

    Los elementos comunales que, al serlo por destino, su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local. Para ello deberá figurar tal previsión en el Título o Estatutos o ser autorizado por acuerdo de los propietarios por u...

  • Obligaciones de los propietarios en la Ley de Propiedad Horizontal

    Orden: Civil Fecha última revisión: 13/05/2019

    Respecto de las obligaciones de los propietarios establecidas en la Ley de Propiedad de Horizontal, se hace necesario diferenciar las relativas a los elementos privativos, y las existentes respecto de los elementos comunes. Entre las primeras se...

  • Ejemplos de alteración de elementos comunes en una Comunidad de propietarios

    Orden: Civil Fecha última revisión: 15/05/2019

    Como ejemplos comunes de alteración de los elementos comunes en una comunidad de propietarios, podemos mencionar las alteraciones de fachada, instalaciones de aire acondicionado, instalación de antenas, sótanos, ascensores, tejados... En la guía...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados

Libros y cursos relacionados