Impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios

Los acuerdos de la junta de propietarios susceptibles de impugnación

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 294/2004, de 21 de abril, ECLI:ES:TS:2004:2598, afirma que en la propiedad horizontal confluyen dos clases de propiedad:

«Caracteriza a la propiedad horizontal la yuxtaposición de dos clases de propiedad (Sentencia de 16 de junio de 1.976, entre otras). De un lado, una singular y exclusiva, que recae sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y, de otro lado, una copropiedad, compartida con los demás dueños de pisos o locales, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (artículo 3 de la Ley 49/1.960). Como señala la exposición de motivos de la Ley, el sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en atención a los intereses en juego. Por ello la coexistencia de derechos exclusivos de cada titular con derechos compartidos por una colectividad de personas impuso la creación de órganos de gestión y administración y la distribución de competencias en la defensa de los correspondientes derechos e intereses. A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el artículo 12 de la Ley (13.3 en la redacción dada por la Ley 8/1.999), y a cada propietario la de los suyos propios en cuanto derivados de los elementos privativos».

Entre los mentados órganos de gestión y administración, en el artículo 13 de la LPH, se encuentra la junta de propietarios, que se compone por todos sus titulares, a quienes corresponde adoptar bien por unanimidad o por acuerdos mayoritarios, de conformidad con el artículo 14 de la LPH, las siguientes decisiones:

• Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

El artículo 17 de la LPH establece los sistemas por los que se determinan los acuerdos en cada caso, pero, además, otra suerte de reglas que en caso de incumplimiento pueden suponer la impugnación de los mentados acuerdos por algún propietario, máxime, cuando como cita el apartado 9 del artículo 17 de la LPH: «Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios».

A TENER EN CUENTA. Los apartados 2 y 4 del artículo 17 de la LPH se han visto modificados con efectos desde el 29/12/2023, por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.

El art. 18.1 de la LPH establece cuando procede la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios, y lo hace en los siguientes términos:

«1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho».

Esta acción tiene por objeto impugnar ante la autoridad judicial los acuerdos adoptados por la junta de propietarios en los supuestos fijados por el mentado artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. La jurisprudencia ha puntualizado que solo son objeto de impugnación con arreglo al citado artículo, los acuerdos con carácter colectivo de la junta de propietarios y no aquellos acuerdos que afecten a los elementos privativos de los propietarios, así se ha pronunciado al respecto recientemente el Tribunal Supremo en su sentencia STS n.º 12/2022, de 12 de enero, ECLI:ES:TS:2022:36:

«8.- Hay que tener en cuenta, además, que el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos", como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena. Como precisamos en la sentencia 320/2020, de 18 de junio, no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce".

En este sentido cabe distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En la regulación legal de esta materia se aprecia que subyace, como principio general, la idea de que la limitación de las competencias de la junta hace que no sólo queden excluidos de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino también "la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo" (sentencia 320/2020, de 18 de junio, y RDGRN de 17 de enero de 2018)».

¿Cuáles son los motivos de impugnación determinados por el artículo 18 de la LPH?

a) Acuerdos contrarios a la ley o los estatutos de la comunidad de propietarios

La alusión hecha por el artículo 18 de la LPH a acuerdos contrarios a la ley permite atender a dos cuestiones importantes.

En primer lugar, trataremos, de una parte, los acuerdos contrarios específicamente a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos de la comunidad de propietarios, por ser estos acuerdos anulables en virtud del citado artículo de la LPH y, de otra parte, trataremos los acuerdos contrarios a cualquier otro tipo de ley, por ser estos acuerdos nulos de pleno derecho. Respecto a la segunda cuestión, consecuencia de la determinación como acuerdos anulables o nulos de pleno derecho, destacaremos que la acción contra los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos caduca al año, y por su parte la acción contra los acuerdos nulos de pleno derecho por ser contrarios a la ley no está sujeta a plazo, algo sobre lo que volveremos al tratar el plazo para impugnar. Al respecto nos servimos de la previamente citada, STS n.º 12/2022, de 12 de enero, ECLI:ES:TS:2022:36, por acoger la jurisprudencia existente respecto de la anulabilidad o nulidad de los acuerdos comunitarios:

«Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005, 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre)".

(...)

3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio).

Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade 'salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención'.

Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley (SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

'Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos (sentencias de 25 de enero de 2005)'"».

b) Acuerdos gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios

Se trata de impugnar acuerdos que han contado con la aprobación de la mayoría de los propietarios, que son quienes in fine integran la junta, por lo que es difícil encontrar supuestos en los que la comunidad se vea perjudicada en beneficio de uno o varios propietarios, si bien, lo cierto es que existe la posibilidad de que se proceda a impugnar el acuerdo por considerar, una minoría, que su adopción supondría ir en contra de los intereses de la comunidad.

c) Acuerdo que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho

Respecto del abuso de derecho, se ha pronunciado en reiteradas ocasiones el Tribunal Supremo. La más reciente, en cuanto a esta materia, es la sentencia n.º 89/2024, de 24 de enero, ECLI:ES:TS:2024:199, en la cual señala:

«En la sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos : "La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

"[E]n materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima"».

Destacamos la SAP de Salamanca n.º 88/2018, de 9 de marzo, ECLI:ES:APSA:2018:107, que ofrece diversidad de ejemplos en los que se ha apreciado la existencia o no de abuso de derecho en un acuerdo de la comunidad de propietarios:

«La casuística en la aplicación de este precepto es amplia y variada, porque los parámetros sobre los que se vertebra la causa de impugnación están íntimamente relacionados con las frecuentes dificultades que surgen en muchas comunidades para alcanzar consensos básicos para la convivencia diaria. Sin ánimo de exhaustividad, se aprecia la concurrencia de esta causa de anulación de acuerdos en supuestos como los siguientes: -La actuación de la Comunidad impidiendo a algún propietario la realización de obras de ornamentación y/o mejora (toldos, pintura, cerramientos...) cuando la regla general ha sido la permisividad. La SAP Málaga de 22 junio 2004 dice muy gráficamente: "Lo sucedido con el demandado es una gota de agua en un mar de variaciones, adaptaciones, construcciones, cerramientos, bares, etc., unas con autorización y otras sin ella, por lo que se entiende (...) que la Comunidad opera con abuso de derecho cuando actúa contra este comunero y no contra otros".

- Las decisiones de la Comunidad inhibiéndose de acometer reformas en elementos comunes que sólo perjudican a un grupo de vecinos, como la falta de reparación de cubiertas o azoteas.

- Las prohibiciones de actos que, de acuerdo con las reglas del criterio humano y del sentido común, resultan inocuos para la Comunidad, como la colocación de un cartel anunciador de un negocio.

- La reiteración de acuerdos que hayan sido anulados judicialmente (SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 22 diciembre 1997).

- Los acuerdos que impiden, sin razón real que lo justifique, la actuación de un propietario sobre elementos comunes de uso privativo cuando no supongan perjuicio alguno para la Comunidad (SAP León, Sección 3.ª, de 30 julio 2001).

- Las reclamaciones contra un comunero por obras consentidas tácitamente (SAP Madrid, Sección 13.ª, de 17 febrero 2004).

- La imposición de un reparto de gastos por consumo contrario a la equidad y sin ningún fundamento objetivo que justifique el trato desigual de los copropietarios.

(...)

- La negativa de la Comunidad a permitir la realización de obras en elementos comunes injustificadamente con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la Comunidad (SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 26 febrero 2001 y 20 diciembre 2002). La misma doctrina ha sido aplicada a casos muy similares, al resolver supuestos de denegación de autorización para la instalación de salidas de humos de locales cuando no se ha alegado o acreditado que causen molestias a la Comunidad o a otro comunero, sin que sea de aplicación, en cambio, cuando esto último ocurre, pues en tal caso la negativa se halla justificada por la protección de un interés legítimo que excluye toda idea de abuso.

- Las condiciones abusivas impuestas por la Comunidad para la realización de obras a los propietarios (plazos excesivamente breves o no justificados por hechos objetivos, requisitos de realización que encarezcan de forma excesiva dichas obras, etc.).

- Los acuerdos comunitarios que implican la reposición al estado original de obras realizadas, aún sin autorización, cuando dichos acuerdos se adoptan con un retraso tan relevante que puede considerarse como retraso desleal en el ejercicio de los derechos o contrario a la buena fe. Debe tenerse en cuenta, no obstante, que esta causa de anulación ha sido apreciada por el Tribunal Supremo de forma desigual. Así, mientras las sentencias de 28 abril 1992 y 3 octubre 1998 acuden a la doctrina de los actos propios para concluir que las obras habían sido tácitamente consentidas, las de 19 diciembre 1990, 11 julio 1994 y 10 junio 2002 rechazan la equiparación de los efectos del paso del tiempo a la autorización para la realización de obras y mantienen que el conocimiento de dichas obras no equivale a la prestación del consentimiento, limitando los efectos del paso del tiempo sobre el ejercicio de la acción a la prescripción como única consecuencia legalmente asumible.

- La denegación de autorización para la apertura de puertas de emergencia en locales en los que por sus características y uso sea preceptiva esta medida de seguridad (SAP Toledo, Sección 1.ª, de 22 mayo 2006).

Desde otra perspectiva, existe otra tipología de acuerdos sobre los que la jurisprudencia no suele apreciar la concurrencia de los requisitos del abuso del derecho, tales como: -Los acuerdos sobre medidas de seguridad, por ejemplo, mantener cerrada la puerta de acceso (SAP Madrid, Sección 13.ª, de 26 diciembre 2002, que sigue la doctrina del Tribunal Supremo —STS 5 diciembre 1989, 14 noviembre 1985, 15 febrero 1988 y 12 abril 1989— que para los supuestos de colocación cierres, ha declarado que su instalación no pasa de ser, más que una decisión esencialmente afectante a un elemento común, una norma para la adecuada utilización de la cosa común con la finalidad de evitar posibles riesgos a la Comunidad sin impedir el uso público, esto es, como una regla legítimamente establecida por la Comunidad en ejercicio de los derechos le asisten para la consecución de un objetivo lícito —la seguridad de los ocupantes del edificio— por el que le corresponde velar.

- La falta de autorización de obras consentidas a otros propietarios que abonaron a cambio una contraprestación económica, si en el supuesto discutido no existe dicha contraprestación (SAP Las Palmas, Sección 3.ª, de 4 abril 2007) o que se realizaron en condiciones de menor afectación para elementos comunes (SAP Sevilla, Sección 2.ª, de 17 febrero 2007).

- La denegación de autorización para la división de elementos privativos (SAP Cantabria, Sección 4.ª, de 19 octubre 2005) que afecta a elementos comunes, en la que la Junta se limita a ejercitar las funciones que le corresponden legalmente, dentro de las cuales se encuentra el ejercicio de acciones judiciales ante la alteración de los elementos comunes de forma arbitraria por un copropietario. No es exigible que la alteración produzca un perjuicio concreto y determinado, sino que basta que se produzca una alteración en la configuración y estado exterior del inmueble para que la Junta esté legitimada para el ejercicio de acciones judiciales exigiendo que la configuración del inmueble se corresponda con lo descrito en el título (29). No obstante, la SAP de Cantabria (Sección 2.ª) de 5 mayo 2006 excepciona el supuesto de que la autorización se hubiera concedido para otros elementos privativos similares.

- La denegación de autorización para alterar sistemas de calefacción de uso común (SAP de Ávila de 2 febrero 2006).

En este orden de ideas, la STS 23-12-2014, rec. 1428/2012 declaró que "la doctrina transcrita no puede entenderse desligada del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto establece la impugnabilidad ante los tribunales de justicia de los acuerdos, entre otros, que 'supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo...'. Así las cosas, la Sala reitera la doctrina de la Sentencia de 13 de septiembre de 2010, si bien, los acuerdos directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor nunca podrán lesionar gravemente a ningún propietario. Es un límite que, pese a su obviedad, la Sala entiende conveniente subrayarlo como complemento de la doctrina"».