El juicio verbal en los procesos sobre arrendamientos

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 18/03/2019

Los procesos sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas, los fundados en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente como los procesos de desahucio con fundamento en las anteriores circunstancias, se tramitarán por medio del juicio verbal.

También lo harán por esos cauces, aquellas demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de un finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

 

El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) apartado 1, señala aquellas materias en las que, independientemente de la cuantía, se decidirán en juicio verbal.

En materia de arrendamientos, serán tramitados por los cauces del juicio verbal las demandas que versen:

- Sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

- Sobre la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

Respecto al impago de rentas por el arrendatario, si ésas reúnen las condiciones de acreditación de las deudas líquidas, determinadas, vencidas y exigibles habilitantes del proceso monitorio, éste tendrá su campo de acción en materia arrendaticia. Este proceso encuentra su regulación en los artículos 812 a 818 de la LEC.

A raíz del nuevo criterio de la tramitación por cuantía introducido por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, también se tramitarán por juicio verbal todos aquellos procesos arrendaticios cuya cuantía no exceda de los 6.000 €, conforme a lo dispuesto en el art. 250.2 de la LEC.

Este nuevo RD-ley, añade el siguiente párrafo al artículo 249.1.6º de la LEC: "o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley".

Mediante esta novedosa modificación de carácter procesal, se termina con la desigualdad de armas procesales que existía en materia de arrendamientos, y que obligaba al arrendatario a acudir a un juicio ordinario para reclamar todo tipo de cantidades por ínfimas que fueran (ej. reclamación de devolución de fianza de 500 €), mientras que el arrendador podía acudir al juicio verbal en todo aun cuando la cantidad reclamada fuera superior a 6.000 €.

De esta forma, el arrendatario podrá acudir al juicio verbal por ejemplo, para reclamar que le sea devuelta la fianza por el arrendador, cuando no sea superior a los 6.000 euros.

El tribunal competente para conocer de estos procesos será el del lugar donde se encuentre la finca, tal y como así lo dispone el artículo 52.7 de la LEC:

“En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca”.

Respecto a la acumulación de acciones dentro del juicio verbal, ésta no está permitida como regla general, sin embargo, el artículo 737.4 3º de la LEC prevé determinadas excepciones:

“No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.

Así, pese a esta regla general se permite la acumulación de las acciones en reclamaciones de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame.

De este modo, son acumulables las acciones de desahucio y reclamación de cantidad al derivarse ambas del contrato de arrendamiento.

Además de los procedimientos fundados en la reclamación de cantidades debidas, impago de rentas o expiración del plazo fijado en el contrato o legalmente, el artículo 250 de la LEC, hace mención a los conocidos como “procedimientos de desahucio”, fundados en la protección de la posesión y de la propiedad sobre bienes inmuebles.

Son 3 procedimientos de desahucios relacionados con arrendamientos:

  • El desahucio por falta de pago.
  • El desahucio por expiración del plazo.
  • El desahucio por precario.

Además de estos procesos de desahucios relacionados con procesos arrendaticios, la LEC prevé otros 2 procesos:

Los juicios de tutela sumaria: Son los antiguos interdictos de recobrar la posesión, reflejados en el artículo 250.1. 4º de la LEC, cuyo fin es la recuperación de la posesión, estableciendo que se tramitarán mediante juicio verbal, las demandas que:

“Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.

Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social”

Se trata, por tanto, de un juicio sumario, en el que es necesario que previamente se haya ostentado la posesión mediata y legitima del inmueble despojado y se encuentra sujeto al plazo de caducidad de un año. (Art. 439 de la LEC)

Los procedimientos de protección de derechos reales inscritos en el Registro: Están previstos en el artículo 250.1. 7º de la LEC al establecer que se sustanciará por el procedimiento del juicio verbal las demandas que:

“Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación”.

Constituye uno de los procedimientos más empleados por las entidades bancarias e inmobiliarias para lograr el desalojo de los ocupantes de los inmuebles.

Debemos destacar aquí la reciente Ley 5/2018, de 11 de junio de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, encaminada a establecer un procedimiento de desahucio mucho más ágil y sumario, acortando los plazos.

Además, en materia de desahucios que afecten a hogares vulnerables, el RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre (en vigor el 19/12/2018) introdujo una serie modificaciones en el procedimiento de desahucio. Modificaciones que tan solo estuvieron en vigor unos días, debido a la no convalidación de esta norma por el Congreso de los Diputados el 22 de enero de 2019.

Esta modificación establecía que la determinación de la situación de vulnerabilidad produciría la suspensión del procedimiento hasta que se adoptaran las medidas que los servicios sociales estimaran oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante fuera persona jurídica.

Es decir, desde que era notificado el embargo, los servicios sociales tenían que emitir un informe al juzgado informando de la situación en la que quedan los desahuciados. Una vez el juzgado recibiera el informe, se paralizaba el procedimiento de desahucio durante 1 mes o 2 meses si el arrendador era persona jurídica, para buscar soluciones.

El juicio verbal se encuentra regulado en los artículos 437-477 de la LEC. El apartado 3 del artículo 437 de la LEC, especifica que si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.

Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.

Cuando se solicitase en la demanda la recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella a la que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, aquélla podrá dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación. A la demanda se deberá acompañar el título en que el actor funde su derecho a poseer.

El juicio verbal se compone esencialmente de 3 fases:

Por último, debemos destacar la posibilidad de terminar el proceso por “enervación del desahucio” en los casos de falta de pago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario.

Los apartados 4 y 5 del artículo 22 de la LEC, establecen al respecto que:

“4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador”.

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Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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