La junta de propietarios como uno de los órgano de gobierno de la comunidad en Cataluña

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 30/06/2016

Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios en Cataluña están regulados en el Título V, Capítulo III, Sección I, subsección III, de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro V del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. El apdo. 1 del Art. 553.15 ,Código Civil Catalán señala que los órganos de gobierno son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios; por otro lado, el apdo. 2 del Art. 553.15 ,Código Civil Catalán indica que la comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles, incluyendo en este caso las funciones de administración también las de secretaría. El Art. 553.19 ,Código Civil Catalán señala que la Junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el "órgano supremo de la comunidad".

 

 

Tal y como contempla el Art. 553.19 ,Código Civil Catalán, la junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, "es el órgano supremo de la comunidad". La misma tiene las competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes: 

  • El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
  • La modificación del título de constitución.
  • La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
  • La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
  • La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
  • El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
  • La extinción voluntaria del régimen.

El Art. 553.20 ,Código Civil Catalán establece que la junta de propietarios debe reunirse, de forma ordinaria, una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y para elegir a las personas que deben ejercer los cargos. 

Igualmente, podrá reunirse cuando así lo considere conveniente el presidente o cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación. Del mismo modo, no se requerirá convocatoria si concurren a ella todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día.

Por su parte, los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales para tratar cuestiones que afecten sólo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades.

La convocatoria se regula en el (Art. 553.21 ,Código Civil Catalán) donde se establece que corresponderá al presidente/a convocar las reuniones de la junta de propietarios. En caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, puede convocar la reunión la vicepresidencia o, en caso de vacante, inactividad o negativa de esta, los propietarios que promueven la reunión, siempre que representen a una cuarta parte de los propietarios o a una cuarta parte de las cuotas de participación.

Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales (frente a los 6 días que se requiere en la Ley de Propiedad Horizontal), a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito.

En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, tan sólo es preciso que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.

La convocatoria deberá expresar de forma clara y detallada: 

  • El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar en él los puntos que proponen. El orden del día incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios.
  • El día, el lugar y la hora de la reunión.
  • La advertencia de que, con relación a los acuerdos a que se refiere el Art. 553.26 ,Código Civil Catalán, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.
  • La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el Art. 553.24 ,Código Civil Catalán tienen voz, pero no derecho de voto.

En lo que respecta a la adopción de acuerdos, se exige mayoría simple para los casos recogidos en el Art. 553.25 ,Código Civil Catalán, que establece:

  • Sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
  • Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
    • La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior. (Nótese que en el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, a partir del 28 de junio de 2013 se aprueba por mayoría simple).
    • Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
    • La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos.
    • Las normas del reglamento de régimen interior.
    • El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
    • Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.
  • Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de modo presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.
  • Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
  • Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2 del Art. 553.25 ,Código Civil Catalán, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
  • A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.

Por otro lado, en lo relativo a la necesidad deadopción de acuerdos por unanimidad y por  mayorías cualificadas, habrá de estarse a lo contenido en el Art. 553.26 ,Código Civil Catalán.

  • Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:
    • Modificar las cuotas de participación.
    • Desvincular un anexo.
    • Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
    • Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
    • Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
    • Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
    • Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
    • Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.
  • Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
    • Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
    • Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
    • Desafectar un elemento común.
    • Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
    • Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el apdo. 4 Art. 553.45 ,Código Civil Catalán. (Téngase en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal requiere unanimidad para la modificación del sistema de reparto de gastos).
    • Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
    • La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.
  • Los acuerdos de los apartados 1 y 2 del Art. 553.26 ,Código Civil Catalán se entienden adoptados:
    • Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
    • Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

(Nótese que, a diferencia de lo que suecede con la Ley de Propiedad Horizontal, la mayoría cualificada es de 4/5 en lugar de las 3/5 partes).

Respecto del acta, el Art. 553.27 ,Código Civil Catalán establece que:

  • El secretario debe redactar el acta, que debe autorizarse, con las firmas del secretario y del presidente, en el plazo de cinco días a contar desde el día después de la reunión.
  • El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán, o en aranés en Arán, y deben constar en ella los siguientes datos:
    • La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.
    • El orden del día.
    • La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario.
    • La relación de personas que han asistido personalmente o por representación y, si procede, de las que delegan.
    • Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y sus cuotas respectivas, así como el resultado de las votaciones, con la indicación de los que han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido.
    • Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, de acuerdo con el  apdo. 3 del Art. 553.26 ,Código Civil Catalán.
  • El presidente puede requerir a un notario que levante acta de los acuerdos de la reunión cuando lo considere pertinente y lo debe hacer, en todo caso, cuando haya una solicitud escrita presentada, al menos cinco días antes de la fecha de la reunión, por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte de las cuotas. En este caso, debe hacerse en el libro de actas una referencia clara a la fecha de celebración de la reunión y al nombre y la residencia del notario que asistió a ella.
  • El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.
  • Una vez transcurrido el plazo fijado por el apdo. 3 del Art. 553.26 ,Código Civil Catalán, debe enviarse a todos los propietarios un anexo al acta en el que debe indicarse si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han devenido efectivos o no, y debe hacerse constar, asimismo, el resultado final de la votación.

El Art. 553.28 ,Código Civil Catalán dispone que:

  • Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizarse, al menos en catalán, o en aranés en Arán, en el registro de la propiedad que corresponda.
  • El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que se haya extinguido.

Según recoge el Art. 553.29 ,Código Civil Catalán, los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan y son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes (Art. 553.30 ,Código Civil Catalán).

El Art. 553.30 ,Código Civil Catalán regula la impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios y lo hace en los siguiente términos:

  • Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:
    • Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
    • Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.
  • Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.
  • Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.
  • La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho y en el plazo de tres meses si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios. Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.

En el Art. 553.32 ,Código Civil Catalán se aborda la cuestión de la suspensión del acuerdo impugnado:

  • La impugnación de un acuerdo de la junta de propietarios no suspende su ejecutabilidad.
  • La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso la de decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo de la junta de propietarios impugnado.

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Residencia
Acta de la comunidad de propietarios
Registro de la Propiedad
Impugnación de acuerdos junta de propietarios

Compilación del Derecho Civil Catalán (Código Civil de Cataluña) VIGENTE

Boletín: Diario Oficial de Cataluña Número: 3798 Fecha de Publicación: 13/01/2003 Fecha de entrada en vigor: 02/02/2003 Órgano Emisor: Presidencia De La Generalidad

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