La información precontractual en la concesión de préstamos inmobiliarios

La información precontractual en la concesión de préstamos inmobiliarios

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, regula la información precontractual de los préstamos inmobiliarios en su artículo 10, el cual establece lo siguiente:

«1. El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

2. La información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de esta Ley».

La FEIN pretende dar cumplimiento al objetivo de la Directiva de armonización de los sistemas de los estados miembros para crear un mercado interior con un grado elevado y equivalente de protección a los consumidores.

Esta ficha tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que como mínimo debe ser de diez días. Recordemos que con la anterior normativa solo se emitía oferta vinculante si el cliente lo solicitaba.

La FEIN figura en el anexo I de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en el cual se establece lo siguiente:

«Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por la información correspondiente. En la parte B figuran las instrucciones que el prestamista o, en su caso, el intermediario de crédito deberá seguir para cumplimentar la FEIN.

Cuando, se indique "si ha lugar", el prestamista facilitará la información requerida si esta es pertinente para el contrato de crédito. Si la información no es pertinente, el prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección entera (por ejemplo, cuando la sección no sea aplicable). En caso de que se suprima la sección completa, la numeración de las secciones de la FEIN se adaptará en consecuencia.

La información que a continuación se indica se facilitará en un solo documento. Se utilizarán caracteres tipográficos claramente legibles. Cuando se trate de elementos de información que deban resaltarse, se emplearán negrita, sombreado o caracteres de mayor tamaño. Se indicarán de forma destacada todas las advertencias de riesgo aplicables».

Así, resulta interesante consultar el modelo de FEIN contenido en el citado anexo. 

Por otro lado, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, contempla una ficha que supone una novedad respecto a la regulación nacional anterior y cuya regulación no está prevista en la Directiva y es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que pretende informar sobre los riesgos asociados a las cláusulas o elementos más relevantes y que debe entregarse al prestatario con al menos diez días de antelación al momento de la firma del contrato.

Según dispone el apartado primero del artículo 14 de la mencionada ley la ficha debe incluir al menos, pues pueden introducirse más, la siguiente información:

• Índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés de aplicable.
• Existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado. Como veremos la ley prohíbe, en el artículo 21.3, la inclusión de cláusulas suelo por lo que no se llega a comprender la exigencia legal de esta información.
• Posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello.
• Distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo. Como veremos en el Bloque 3 la Ley determina cómo debe ser la distribución de los gastos.
• Si se trata de un préstamo en moneda extranjera.

La FiAE figura en el anexo II de la Orden Ministerial ECE/482/2019 de 26 de abril.

Manifestación del prestatario y remisión de la documentación

Según el citado artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, el prestatario deberá firmar una manifestación declarando haber recibido la documentación y las explicaciones sobre su contenido. Toda la documentación será remitida al notario elegido por el prestatario para que compruebe que se cumple el principio de transparencia.

Cuando el préstamo se autorice en escritura pública, se establecen una serie de principios y requisitos sobre el sistema telemático cuya inspección corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

La disposición adicional cuarta de dicha ley regula la obligación del prestamista de conservar tras la vigencia del contrato los documentos que recojan la información precontractual. Deberá conservarlo durante el plazo mínimo de seis años desde el momento de la finalización de los efectos del contrato respecto del prestatario.

Al final de dicho periodo deben notificar al prestatario de manera fehaciente su derecho a recibir dicha documentación y, si éste la requiere, la pondrán a su disposición. En caso contrario, podrán deshacerse de dicha documentación.

En los casos de subrogación o cesión, el prestamista que suscribió el préstamo deberá también conservar la documentación precontractual durante esos seis años y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga copia de esta, si fuera requerida por este y a su costa. Además, la documentación debe facilitarse al prestatario si la requiere, tanto por el prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario.