Limitaciones y servidumbres de la Ley de Costas

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Administrativo
  • Fecha última revisión: 09/10/2017

Los Art. 20 a Art. 30, preceptos integrantes del Título II de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, con carácter de regulación mínima y complementaria de la de las CCAA, y rubricados como "Limitaciones de la propiedad sobre los terrenos contiguos a la ribera del mar por razones de protección del dominio público marítimo-terrestre" se ocupa de establecer lo siguiente:

  • Servidumbres legales
    • Servidumbre de protección
    • Servidumbre de tránsito
    • Servidumbre de acceso al mar
  • Otras limitaciones de la propiedad (fundamentalmente referidas a los áridos).
  • Zona de influencia

El Título II de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, rubricado como "Limitaciones de la propiedad sobre los terrenos contiguos a la ribera del mar por razones de protección del dominio público marítimo-terrestre" se ocupa de diversas cuestiones relacionadas con las limitaciones de uso y las servidumbres legales impuestas por la norma: las disposiciones del mismo tienen el carácter de regulación mínima y complementaria de la de las CCAA.

Los principios generales de esta regulación parten de entender que los terrenos colindantes con el dominio público marítimo-terrestre estarán sujetos a las limitaciones y servidumbres legalmente previstas, prevaleciendo sobre la interposición de cualquier acción. Las servidumbres, se añade, serán imprescriptibles en todo caso ( Art. 21 ), exceptuándose de la sujeción señalada los terrenos expresamente declarados de interés para la seguridad y la defensa nacional, conforme a su legislación específica.

El contenido de dicho Título legal puede resumirse del siguiente modo:

Servidumbres legales

Dentro de las servidumbres legales, la Ley 22/1988, de 28 de julio, se refiere a las siguientes:

Servidumbre de protección ( Art. 23 a Art. 26 ): recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, pudiendo ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre. Podrá reducirse en las márgenes de los ríos hasta donde sean sensibles las mareas hasta un mínimo de 20 metros.

En la servidumbre de protección se podrán realizar sin necesidad de autorización cultivos y plantaciones y en los primeros 20 metros se podrán depositar temporalmente objetos o materiales arrojados por el mar y realizar operaciones de salvamento marítimo. No podrán llevarse a cabo cerramientos, salvo en las condiciones que se determinen reglamentariamente, y en todo casos se prohíbe ( Art. 25 ):

  • Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.

  • La construcción o modificación de vías de transporte interurbanas y las de intensidad de tráfico superior a la que se determine reglamentariamente, así como de sus áreas de servicio.

  • Las actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos naturales o no consolidados, entendiéndose por tales los lugares donde existen acumulaciones de materiales detríticos tipo arenas o gravas.

  • El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.

  • El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.

  • La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales.

Con carácter ordinario, solo se permitirán las obras, instalaciones y actividades que por su naturaleza no puedan tener otra ubicación, como los establecimientos de cultivo marino o las salinas marítimas, o aquellos que presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo-terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas. Excepcionalmente y por razones de utilidad pública debidamente acreditadas, el Consejo de Ministros podrá autorizar las actividades e instalaciones a que se refieren las letras b) y d) del apartado 1 delArt. 25 . En la misma forma podrán ser autorizadas las edificaciones a que se refiere la letra a) y las instalaciones industriales en las que no concurran los requisitos del apartado 2, que sean de excepcional importancia y que, por razones económicas justificadas, sea conveniente su ubicación en el litoral, siempre que, en ambos casos, se localicen en zonas de servidumbre correspondientes a tramos de costa que no constituyan playa, ni zonas húmedas u otros ámbitos de especial protección. El apartado termina indicando que se establecerán reglamentariamente las condiciones en las que se podrá autorizar la publicidad, a que se refiere la letra f) del apartado Art. 25 , siempre que sea parte integrante o acompañe a instalaciones o actividades permitidas y no sea incompatible con la finalidad de la servidumbre de protección.

Servidumbre de tránsito ( Art. 27 ): recaerá sobre una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos. En lugares de tránsito difícil o peligroso dicha anchura podrá ampliarse en lo que resulte necesario, hasta un máximo de 20 metros, y podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo-terrestre. En este caso, se sustituirá la zona de servidumbre por otra nueva en condiciones análogas, en la forma en que se señale por la Administración del Estado. También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos.

Servidumbre de acceso al mar ( Art. 28 ): recaerá sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo-terrestre, en la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad del acceso. Así, se prevé que para asegurar el uso público del dominio público marítimo-terrestre, los planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán, salvo en espacios calificados como de especial protección, la previsión de suficientes accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo-terrestre. A estos efectos, en las zonas urbanas y urbanizables, los de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo, 500 metros, y los peatonales, 200 metros. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público a su terminación.

Se declaran de utilidad pública a efectos de la expropiación o de la imposición de la servidumbre de paso por la Administración del Estado, los terrenos necesarios para la realización o modificación de otros accesos públicos al mar y aparcamientos, no incluidos en el apartado anterior. No se permitirán en ningún caso obras o instalaciones que interrumpan el acceso al mar sin que se proponga por los interesados una solución alternativa que garantice su efectividad en condiciones análogas a las anteriores, a juicio de la Administración del Estado.

Otras limitaciones de la propiedad

El Art. 29 , titulado como "otras limitaciones de la propiedad", dispone que en los tramos finales de los cauces deberá mantenerse la aportación de áridos a sus desembocaduras. Para autorizar su extracción, hasta la distancia que en cada caso se determine, se necesitará el informe favorable de la Administración del Estado, en cuanto a su incidencia en el dominio público marítimo-terrestre. Por su parte, los yacimientos de áridos, emplazados en la zona de influencia, quedarán sujetos al derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta, cesión o cualquier otra forma de transmisión, a favor de la Administración del Estado, para su aportación a las playas. Con esa finalidad los yacimientos se declaran de utilidad pública a los efectos de su expropiación, total o parcial en su caso, por el Departamento ministerial competente y de la ocupación temporal de los terrenos.

Zona de influencia

La zona de influencia será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar y estará fijada en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística a través de los siguientes criterios ( Art. 30 ):

  • En tramos con playa y con acceso de tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos en cuantía suficiente para garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de tránsito.

  • Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo.

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Cultivos marinos
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Ordenación del territorio
Espacio especialmente protegido
Servidumbre de paso
Derecho de tanteo
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Ocupaciones temporales
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