Modificación de los coeficientes de participación y la desafectación de un elemento común

Tributación en el ITP y AJD de la modificación de los coeficientes de participación

Modificación de los coeficientes de participación

En ocasiones, las comunidades de propietarios modifican los coeficientes de participación, lo que puede ocurrir por diferentes motivos: subsanar el reparto erróneamente realizado, corregir la suma de las cuotas cuando no sea igual al 100 %, adaptarlos a la realidad en proporción a los metros cuadrados, que quieran tener todas las fincas el mismo coeficiente de participación, etc. 

En relación con la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, la mera modificación de los coeficientes de participación en la propiedad de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su formalización en escritura pública, sin alterar las superficies de pisos y/o locales que componen el edificio, no supone un acto liquidable por dicha modalidad, ya que no se ha producido el hecho imponible del artículo 7 de la LITPyAJD.

En cuanto a la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 31 de la LITPyAJD, la matriz y las copias de la escritura notarial en que se formalice el acuerdo de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal estarán sujetas a la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, por lo que deben ser extendidas, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto. 

En cuanto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, la escritura estará sujeta solo si concurren todos los requisitos exigidos por el artículo 31.2 de la LITPyAJD, es decir:

• Tratarse de una primera copia de una escritura notarial.
• Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
• Contener un acto o contrato inscribible en los registros de la propiedad, mercantil y de la propiedad industrial.
• Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias del ITPyAJD o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

De los requisitos anteriores, se cumplen el de tratarse de una escritura notarial, contener un acto inscribible y que no esté sujeto a las otras modalidades del ITPyAJD o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Respecto a si tiene por objeto cantidad o cosa valuable, debemos señalar que la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del RITPyAJD, es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y estos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura.

Si la escritura se limita a recoger el acuerdo de subsanación o rectificación de los coeficientes de participación en la propiedad resultantes de la constitución original del edificio en régimen de propiedad horizontal, sin alteración de la superficie de los distintos elementos componentes de aquel, no está sujeta a la cuota gradual del ITPYAJD en la modalidad de documentos notariales. El mismo régimen seguirán las escrituras públicas que modifiquen el coeficiente de participación de las fincas afectadas por la operación efectuada.

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1297-10), de 9 de junio de 2010

Asunto: trascendencia en el ITPyAJD de los cambios de coeficientes de participación derivados de la demolición de parte de una terraza.

«Primera: En relación con la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, la mera modificación de los coeficientes de participación en la propiedad de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su formalización en escritura pública, sin alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio en dicho régimen, no supone un acto liquidable por dicha modalidad, ya que no se ha producido el hecho imponible configurado en la letra A) del apartado 1 del artículo 7 del Texto Refundido, consistente en la transmisión onerosa de un bien o derecho, ni ninguna de las otras figuras recogidas en la letra B) de dicho apartado (ni en los apartados 2, 3 y 4 siguientes, que recogen otros supuestos que se consideran transmisiones patrimoniales).

Segunda: En cuanto a la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 31 del Texto Refundido, la matriz y las copias de la escritura notarial en que se formalice el acuerdo de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal estarán sujetas a la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, por lo que deben ser extendidas, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.

Tercera: En cuanto a la cuota gradual de dicha modalidad, a la que se refiere el apartado 2 del artículo 31 del Texto Refundido, de acuerdo con el mismo, la escritura pública estará sujeta a dicho gravamen gradual sólo si concurren todos los requisitos exigidos por el referido apartado:
· Tratarse de una primera copia de una escritura notarial.
· Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
· Contener un acto o contrato inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial.
· Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

De los requisitos anteriores, parece necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable en el caso planteado en el escrito de consulta, (consistente en la mera modificación de coeficientes de propiedad horizontal, sin alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio en dicho régimen), pues los otros tres sí se cumplen.

A este respecto, cabe señalar que la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura. Esta escritura se limita a recoger el acuerdo de subsanación o rectificación de los coeficientes de participación en la propiedad resultantes de la constitución original del edificio en régimen de propiedad horizontal, sin alteración de la superficie de los distintos elementos componentes de aquél.

El mismo régimen seguirán las escrituras públicas que modifiquen el coeficiente de participación de las fincas afectadas por la operación efectuada».

CUESTIÓN

Si una comunidad de propietarios detecta que la suma de los coeficientes de participación de su comunidad suma 97 %, en vez del 100 %, y realiza escritura de modificación de dichos coeficientes de participación para adaptarlos a la realidad y que sumen 100 %. ¿La escritura de modificación tributará por la cuota gradual del ITPyAJD en la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales?

No, ya que dicha modificación carece de contenido valuable y, por tanto, no cumple los requisitos del artículo 31.2 de la LITPyAJD.

La desafectación de un elemento común y el ajuste de los coeficientes de participación que genera la misma

También puede ocurrir que la comunidad de propietarios decida desafectar un elemento como común. Por ejemplo, cuando una comunidad desafecta un trastero común o la antigua vivienda del portero que ya no tiene uso, con la intención de proceder posteriormente a su venta.

En este supuesto existen varias convenciones que podrían tributar separadamente en el ITPyAJD. Por un lado, está la operación de desagregación del local del conjunto de elementos comunes del edificio y, por otro, la modificación de las cuotas de participación de los copropietarios en aquellos.

Para determinar la tributación de las operaciones expuestas, debe tomarse como punto de partida lo dispuesto en el artículo 4 de la LITPyAJD, que estipula que «a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa».

Por lo que se refiere a la operación de desafectación de los elementos comunes del edificio convirtiéndolos en elemento privativos, para conocer si la escritura pública en la que se formalice estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, nuevamente debemos analizar si cumple los requisitos exigidos por el artículo 31.2 de la LITPyAJD, es decir tratarse de una primera copia de una escritura notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto o contrato inscribible en los registros de la propiedad, mercantil y de la propiedad industrial, y que el acto o contrato no esté sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias, del ITPyAJD, o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Debemos comprobar si la escritura pública tiene por objeto cantidad o cosa valuable en el caso planteado y que el acto sea inscribible, requisitos que sí se cumplen. En este caso, el objeto de la escritura pública, el bien desafectado de los elementos comunes para adquirir individualidad como bien privativo, es valuable, ya que dicha finca tiene un valor como bien independiente (categoría que adquiere con la desafectación de los elementos comunes), valor que, además, no tiene por qué coincidir con el que tenía previamente como parte de los elementos comunes del edificio.

Por último, en cuanto al requisito de que se trate de un acto inscribible, cabe recordar que, según el apartado quinto del artículo 8 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley H Ley Hipotecaria, son inscribibles «los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen».

Por tanto, la escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de los elementos comunes del edificio, para convertirlos en elementos privativos, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 de la LITPyAJD. En cuanto a la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, estará constituida por «el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa». 

Queda por analizar si la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación, sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio, también estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por constituir una convención diferente de las ya examinadas. En este caso, como analizamos exhaustivamente en el supuesto anterior, no estará sujeto al impuesto, toda vez que la mera modificación de los coeficientes de participación no tiene un contenido valuable.

RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V3844-15), de 2 de diciembre de 2015

Asunto: la comunidad de propietarios consultante está considerando la posibilidad de desafectar un elemento común, un local ubicado en su última planta, para proceder posteriormente a su venta. Al pasar a ser privativo dicho elemento común, la desafectación implica una nueva redistribución de porcentajes, sin que el resto de los elementos que constituyen la división horizontal sufran alteración en sus superficies.

«De los requisitos anteriores, parece necesario analizar si se cumplen el segundo y el tercero que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable en el caso planteado y que el acto sea inscribible, pues los otros dos sí se cumplen. A este respecto, debe afirmarse que el objeto de la escritura pública a la vivienda del portero desafectada de los elementos comunes para adquirir individualidad como bien privativo es valuable, ya que dicha vivienda tiene un valor como bien independiente (categoría que adquiere con la desafectación de los elementos comunes), valor que, además, no tiene por qué coincidir con el que tenía previamente como parte de los elementos comunes del edificio.

Por último, en cuanto al tercero, cabe recordar que, según el artículo 8.5º del texto refundido de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (BOE de 29 de mayo de 1946), son inscribibles "los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen".

Consecuencia de lo expuesto es que la escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP. En cuanto a la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, estará constituida por "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".

(...) 

Primera: La operación de desafectación de la vivienda del portero como elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para convertirla en bien individual, con la consiguiente modificación de las cuotas de participación de los pisos y locales, constituyen diferentes convenciones que están sujetas separadamente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos que se exponen a continuación.

Segunda: La escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, siendo la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".

Tercera: Sin embargo, la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, porque no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura».

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0539-09), de 20 de marzo de 2009

Asunto: en una comunidad de propietarios existe una vivienda de portería, que es un elemento común del edificio, pero sobre el que no se ha realizado la declaración de obra nueva. La comunidad de propietarios tiene la intención de desafectar dicha vivienda de los elementos comunes y proceder a su venta.

«Aplicando los preceptos transcritos a las operaciones que se pretenden realizar, no cabe duda de que existen varias convenciones que podrían tributar separadamente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por una parte, está la venta final de la vivienda del portero. Por otra parte, están las operaciones de declaración de obra nueva, desagregación de la vivienda del portero del conjunto de elementos comunes del edificio y la modificación de las cuotas de participación de los copropietarios en aquéllos. En efecto, con carácter previo a la venta de la vivienda, la comunidad de propietarios debe efectuar una operación de declaración de obra nueva, de desafectación de dicha vivienda de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo susceptible de transmisión separada, ya que los elementos comunes no pueden ser objeto de enajenación, ni siquiera con el acuerdo unánime de los copropietarios, a tenor de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 396 del Código Civil, que determina que "Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable".

La venta final de la vivienda del portero constituye una transmisión onerosa de un bien inmueble, por lo que estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, en virtud de lo previsto en el artículo 7.1ª) del TRLITP, sin que resulte aplicable el supuesto de no sujeción al que se refiere el apartado 5 de dicho artículo, por tratarse de una entrega de bienes no sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. La base imponible, como indica el artículo 10.1 del TRLITP, será el valor real de la vivienda del portero, sin perjuicio de la posibilidad de minorar tal valor en el importe de las cargas que sean deducibles.

Por lo que se refiere a la declaración de obra nueva, cumple todos los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto para estar sujeto al mismo.

El artículo 70 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), por el que se aprueba el reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece reglas especiales de fijación de la base imponible en el gravamen de Actos Jurídicos Documentados que afectan a la declaración de obra nueva y de división horizontal:

"1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare".

(...) debe afirmarse que el objeto de la escritura pública a la vivienda del portero desafectada de los elementos comunes para adquirir individualidad como bien privativo es valuable, ya que dicha vivienda tiene un valor como bien independiente (categoría que adquiere con la desafectación de los elementos comunes), valor que, además, no tiene porqué coincidir con el que tenía previamente como parte de los elementos comunes del edificio. Por último, en cuanto al tercero, cabe recordar que, según el artículo 8.5º del texto refundido de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (BOE de 29 de mayo de 1946), son inscribibles "los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen".

Consecuencia de lo expuesto es que la escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP. En cuanto a la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, estará constituida por "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".

(...)

Primera: la declaración de obra nueva es una operación sujeta al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos documentados y la base imponible será el valor real de la obra declarada.

Segunda: La operación de desafectación de la vivienda del portero como elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para convertirla en bien individual, con la consiguiente modificación de las cuotas de participación de los pisos y locales, y la posterior venta de dicha vivienda constituyen diferentes convenciones que están sujetas separadamente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos que se exponen a continuación.

Tercera: La escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, siendo la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".

Cuarta: Sin embargo, la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, porque no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura.

Quinta: La venta final de la vivienda del portero constituye una transmisión onerosa de un bien inmueble, por lo que estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, en virtud de lo previsto en el artículo 7.1ª) del TRLITP, siendo la base imponible, como indica el artículo 10.1 del TRLITP, el valor real de la vivienda del portero, sin perjuicio de la posibilidad de minorar tal valor en el importe de las cargas que sean deducibles».

CUESTIÓN

La desafectación de un trastero comunitario ¿tributará por el IPTyAJD?

Si, tributará como acto jurídico documentado, documento notarial, por la escritura de desafectación. Y tributará tanto por la cuota fija del impuesto, que se genera por la propia escritura, como por la cuota gradual del impuesto, dado que la desafectación tiene un contenido valuable, que es el valor del trastero.