La modificación de la división horizontal y la corrección de la declaración de obra nueva o de la división horizontal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 22/09/2022

Tributación en el ITPAJD de la modificación de la división horizontal y la corrección de la declaración de obra nueva o de la división horizontal.

La modificación de la división horizontal del edificio consistente en otorgar carácter de elementos comunes a determinadas fincas. Su implicación en el ITPAJD

Este supuesto ocurre con relativa frecuencia, en los casos en los que la obra y la división horizontal se ha realizado a través de una cooperativa de viviendas y, al disolverse esta quedan bienes sin repartir. Disuelta la cooperativa, la comunidad de propietarios, al carecer de personalidad jurídica, no puede ostentar la titularidad registral de un bien. Por tanto, una de las soluciones pasa por incluir esos bienes como elementos comunes. También puede haber bienes que eran de otro tipo de promotor, que, por la causa que sea, cede o enajena a favor de la comunidad, como pueden ser plazas de garaje que se convierten en elemento común para facilitar la maniobrabilidad del resto de plazas. 

Nuevamente se producen dos convenciones: por un lado, la modificación de la naturaleza de unas fincas que, teniendo hasta ahora la consideración de elementos privativos, van a convertirse en elementos comunes del edificio y, por otro lado, la consecuente modificación de la división horizontal del edificio al variar los coeficientes de participación del resto de las fincas.

La cooperativa es una entidad con personalidad jurídica independiente de los socios que la constituyen y que, por tanto, el hecho de que determinadas fincas antes privativas pasen a ser consideradas elementos comunes del edificio constituye una transmisión de la propiedad de los referidos inmuebles. Lo mismo ocurre cuando quien trasmite es un tercero o el promotor distinto de una cooperativa de viviendas. La tributación de dicha transmisión dependerá del medio jurídico empleado para llevar a cabo el traspaso de la titularidad de los inmuebles, ya sea mediante disolución de la cooperativa, en cuyo caso procedería aplicar la modalidad de operaciones societarias del ITPyAJD, o mediante la transmisión onerosa o gratuita de los bienes, en cuyo caso procedería tributar por la modalidad transmisiones onerosas del ITPyAJD o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Respecto de la redistribución de los coeficientes de participación, dado que estos no tienen contenido valuable, tal y como ya hemos analizado, no tributarán en la cuota gradual del ITPyAJD de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales. 

RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0478-12), de 5 de marzo de 2012

Asunto: acordada la disolución de la cooperativa, se procedió a la liquidación de la misma, adjudicando los locales antes referidos a la comunidad de propietarios en concepto de elementos privativos, mediante escritura de fecha 27 de junio de 2007. Sin embargo, el registrador de la propiedad rechazó su inscripción alegando que, al carecer de personalidad jurídica, la comunidad de propietarios no puede tener inscritos bienes a su nombre, por lo que, los referidos locales se deben incorporar a la comunidad como elementos comunes, siendo necesario otorgar una nueva escritura en la que se subsane la nulidad de la anterior en el extremo reseñado y se reajusten los coeficientes de la comunidad.

«En cuanto a la primera de las convenciones señaladas, debe tenerse en cuenta que la cooperativa, a cuyo nombre figuran registradas las fincas sin adjudicar, es una entidad con personalidad jurídica independiente de los socios que la constituyen y que, por tanto, el hecho de que determinadas fincas, cuya titularidad le pertenecía hasta ahora, pasen a ser consideradas elementos comunes del edificio, convirtiéndose en propiedad de los titulares de las viviendas, constituye una transmisión de la propiedad de los referidos inmuebles.

La tributación de dicha transmisión dependerá del medio jurídico empleado para llevar a cabo el traspaso de la titularidad de los inmuebles, ya sea mediante la transmisión onerosa o gratuita de los bienes, en cuyo caso procedería tributar por la modalidad Transmisiones Onerosas del ITP y AJD o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o, mediante la disolución de la cooperativa, en cuyo caso debe tributarse por la modalidad de Operaciones Societarias del ITP y AJD.

En el supuesto planteado el medio utilizado ha sido la disolución de la cooperativa que, según se declara en el escrito de consulta, se sujetó por el órgano liquidador (la Comunidad de Madrid) al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el concepto de Operaciones Societarias-Disolución de sociedades no anónimas, habiendo sido pagado, por lo que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 45.I.B.13 del Texto Refundido:
"Están exentas:(...)13. Las transmisiones y demás actos y contratos cuando tengan por exclusivo objeto salvar la ineficacia de otros actos anteriores por los que se hubiera satisfecho el impuesto y estuvieran afectados de vicio que implique inexistencia o nulidad".
En suma, la nueva escritura que se otorgue, en la que se proceda a adjudicar a la comunidad de propietarios los referidos locales en concepto de elementos comunes estará sujeta al ITP y AJD, por el concepto de operaciones societarias-disolución de sociedades, pero exenta del mismo en cuanto a este punto, en virtud del citado artículo 45.I.B.13 del Texto Refundido.

Por otro lado, conforme al artículo 7.2 del Texto Refundido "En ningún caso, un mismo acto podrá ser liquidado por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas y por el de operaciones societarias", disponiendo el artículo 31, en cuanto a la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, que:
"1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos".

Por tanto, la sujeción de la primera de las convenciones examinadas a la modalidad de operaciones societarias, aunque exenta, excluye la sujeción de la misma por las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y por la cuota variable del documento notarial, no quedando sujeta más que a la cuota fija del apartado 1 del artículo 31, por lo que la primera copia de la escritura deberá extenderse en todo caso en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario.

En cuanto a la segunda de las convenciones, la modificación de la división horizontal del edificio al variar los coeficientes de participación del resto de las fincas, debemos examinar su posible sujeción por las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y de Actos Jurídicos Documentados.

En cuanto a transmisiones patrimoniales onerosas, la mera modificación de los coeficientes de participación en la comunidad de propietarios y su formalización en escritura pública, sin alteración de las superficies de las viviendas o locales que componen el edificio en dicho régimen, no supone un acto liquidable por dicha modalidad ya que no se ha producido el hecho imponible configurado en la letra A) del apartado 1 del artículo 7 del Texto Refundido, consistente en la transmisión onerosa de un bien o derecho, ni ninguna de las otras figuras recogidas en la letra B) de dicho apartado (ni en los apartados 2, 3 y 4 siguientes, que recogen otros supuestos que se consideran transmisiones patrimoniales).

Respecto a la sujeción por la modalidad de Documentos Notariales hay que distinguir:

- La sujeción a la cuota variable.(...) 
De los requisitos anteriores parece necesario analizar si se cumple que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable pues los otros tres sí se cumplen, y sobre dicha cuestión ya se ha pronunciado esta Dirección General en anteriores consultas, como las de 29 de noviembre de 2002 (1865-02), 13 de septiembre de 2006 (V1845-06) y de 4 de octubre de 2011 (V2340-11), en los siguientes términos: "cabe señalar que la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura. Esta escritura se limita a recoger el acuerdo de subsanación o rectificación de los coeficientes de participación en la propiedad resultantes de la constitución original del edificio en régimen de propiedad horizontal, sin alteración de la superficie de los distintos elementos componentes de aquél"

- La sujeción a la cuota fija del apartado 1 del artículo 3, pero, a diferencia de la cuota variable, la cuota fija es un gravamen documental, por lo que su tributación se produce de forma única, abarcando las distintas convenciones contenidas en la escritura, de tal forma que la sujeción a la cuota fija por la primera de las convenciones ya determina la sujeción de la escritura a este concepto con carácter general, no teniendo la segunda de las convenciones que ahora se examina más repercusión que el mayor número de folios o pliegos que pueda suponer en la extensión de la matriz y consiguiente primera copia de la escritura que se otorgue.

CONCLUSIÓN:

El otorgamiento de la escritura de subsanación, sujeta y exenta de operaciones societarias por la primera de las convenciones y no sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas ni a la cuota variable del documento notarial por la segunda, deberá tributar por la cuota fija del documento notarial, por lo que la matriz y las copias de la escritura deberán extenderse, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto».

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1845-06), de 13 de septiembre de 2006

Asunto: repercusiones tributarias que se derivarían de la modificación de la división horizontal del edificio consistente en otorgar carácter de elementos comunes a determinadas fincas que hasta el momento estaban sin adjudicar, modificando, en consecuencia, los coeficientes de participación del resto de las fincas.

«(...) en el supuesto que se examina son dos las convenciones que se plantean:

La modificación de la naturaleza de unas fincas que, teniendo hasta ahora la consideración de elementos privativos registrados a nombre de la cooperativa, van a convertirse en elementos comunes del edificio.

La consecuente modificación de la división horizontal del edificio al variar los coeficientes de participación del resto de las fincas.

En cuanto a la primera de las convenciones señaladas, debe tenerse en cuenta que la cooperativa, a cuyo nombre figuran registradas las fincas sin adjudicar, es una entidad con personalidad jurídica independiente de los socios que la constituyen, y que, por tanto, el hecho de que determinadas fincas, cuya titularidad le pertenecía hasta ahora, pasen a ser consideradas elementos comunes del edificio, convirtiéndose en propiedad de los titulares de las viviendas, constituye una transmisión de la propiedad de los referidos inmuebles.

La tributación de dicha transmisión dependerá del medio jurídico empleado para llevar a cabo el traspaso de la titularidad de los inmuebles, ya sea mediante disolución de la cooperativa, en cuyo caso procedería aplicar la modalidad de Operaciones Societarias del ITP y AJD, o mediante la transmisión onerosa o gratuita de los bienes, en cuyo caso procedería tributar por la modalidad Transmisiones Onerosas del ITP y AJD o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Respecto de la segunda de las convenciones, la modificación de la división horizontal del edificio al variar los coeficientes de participación del resto de las fincas, no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, Documentos Notariales, siendo este el criterio mantenido por este Centro Directivo en contestación a anteriores consultas como la de fecha 29 de noviembre de 2002 (nº 1865-02), en la que se preguntaba si la mera modificación de coeficientes de propiedad horizontal y su formalización en escritura pública, sin alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio en dicho régimen, supone un acto liquidable del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en sus modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Actos Jurídicos Documentados.

En ella se decía que de los distintos requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto para la aplicación de la cuota gradual del Documento Notarial era necesario analizar si se cumplía el requisito de que la escritura pública tuviera por objeto cantidad o cosa valuable, señalando a este respecto que "la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura. Esta escritura se limita a recoger el acuerdo de subsanación o rectificación de los coeficientes de participación en la propiedad resultantes de la constitución original del edificio en régimen de propiedad horizontal, sin alteración de la superficie de los distintos elementos componentes de aquél".

CONCLUSIONES:

Primera: La conversión de determinadas fincas, elementos privativos propiedad de la cooperativa, en elementos comunes propiedad de los titulares de las viviendas constituye una transmisión de bienes inmuebles que deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o por el ITP y AJD, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Operaciones Societarias en función del medio jurídico que se utilice para llevar a cabo el traspaso de la titularidad de los bienes.

Segunda: La consecuente variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna».

CUESTIÓN

Si la comunidad de propietarios adquiere del promotor un trastero de su edificio para convertirlo en elemento común y dedicarlo a realizar las juntas de propietarios en él, ¿cómo tributará en el ITPyAJD dicha operación?

La adquisición tributará por la modalidad de transmisión patrimonial en el ITPyAJD y por la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales.

La modificación de los coeficientes de participación no tributará por la cuota gradual, ya que no se modifica la superficie de los pisos y locales que componen el edificio y, por tanto, no hay contenido valuable en la modificación. Respecto de la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, es un gravamen documental, por lo que al estar ya sujeta la escritura por la transmisión, la única repercusión de la modificación de los coeficientes de participación será el mayor número de folios o pliegos que pueda suponer.

Corrección de la declaración de obra nueva o de la división horizontal, cuando no se ha llegado a construir parte de la comunidad. Su implicación en el ITPAJD

Como ya expusimos, se pueden crear divisiones horizontales sobre fincas en proyecto o en construcción. Esto, en la práctica, supone que en determinadas ocasiones la realidad no se corresponda con la división horizontal realizada. A veces ocurre que la promotora quiebra, algo habitual en la época de la denominada «crisis del ladrillo», y queda una parte de un bloque de viviendas sin construir o viviendas de una urbanización sin edificar, etc. En estos supuestos, además de rectificar las cuotas de participación, puede ocurrir que haya que realizar una cancelación parcial de la declaración de obra nueva o una modificación de la división horizontal.

Ninguna de las operaciones planteadas (declaración de obra nueva o división horizontal) se pueden configurar como hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD, en cuanto que ninguna supone más que modificaciones registrales de las fincas a las que se refieren, ya sea en relación con su configuración física, declaración de obra nueva, o jurídica, constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal, pero sin que en ningún momento suponga una transmisión onerosa e inter vivos de bienes que siguen integrando el patrimonio de su titular.

Excluida la tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, debemos examinar la posible incidencia de las referidas operaciones en la cuota variable de los documentos notariales, de la modalidad de actos jurídicos documentados. Como ya analizamos, tributarán por esta modalidad cuando se cumplan los requisitos del artículo 31.2 de la LITPyAJD, es decir, tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener actos o contratos inscribibles en los registros de la propiedad, mercantil, de la propiedad industrial o registro de bienes muebles, contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.

El único requisito que podría generar dudas es el del contenido económico. Para comprobar si se produce o no, debemos analizar, por un lado, la declaración de obra nueva y, por otro, la de división horizontal. 

En cuanto a la declaración de obra nueva, queda excluida la aplicación de la cuota variable en base a lo dispuesto en el artículo 70.2 del RITPyAJD, ya que en la escritura de rectificación que se pretende otorgar no hay obra nueva cuyo valor real pueda ser tenido en cuenta.

Por el contrario, en cuanto a la división horizontal, sí procede la tributación por dicho concepto. Si bien, como ya vimos, la variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna. Sin embargo, en este supuesto existe una alteración de la superficie del inmueble. Por ello, debe entenderse que reúne todos los requisitos del artículo 31.2 de la LITPyAJD, y por tanto tributará por la cuota gradual del impuesto. En cuanto a la base imponible, le resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 70.2 del RITPyAJD, entendiendo que el valor real de coste de la obra nueva y el valor real del terreno deberá estar referido exclusivamente a la parte que ha quedado sin edificar, al que se refiere la modificación de la división horizontal.

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0732-18), de 19 de marzo de 2018

Asunto: implicaciones fiscales a efectos del ITPyAJD del otorgamiento de escritura de cancelación parcial de obra nueva, respecto de tres fincas que figuran erróneamente en construcción y de modificación de la división horizontal respecto exclusivamente de esas tres viviendas, de tal forma que resulte una única finca.

«De acuerdo con los preceptos transcritos y en relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo realiza las siguientes consideraciones:

- Ninguna de las operaciones planteadas, declaración de obra nueva o división horizontal, se pueden configurar como hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, en cuanto que todas ellas no suponen más que modificaciones registrales de las fincas a las que se refieren, ya sea en relación a su configuración física, declaración de obra nueva, o jurídica, constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal, pero sin que en ningún momento suponga una transmisión onerosa e inter vivos de bienes que siguen integrando el patrimonio de su titular.

- Excluida la tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, resta que examinar la posible incidencia de las referidas operaciones en la cuota variable del Documento Notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en tanto concurran los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido (...)

El único aspecto que puede originar alguna duda es el relativo al contenido económico del documento, debiendo examinarse por separado su concurrencia en la declaración de la obra nueva o en la división horizontal.

En cuanto a la declaración de obra nueva, queda excluida la aplicación de la cuota variable en base a lo dispuesto en el artículo 70.2 del Reglamento ya que en la escritura de rectificación que se pretende otorgar no hay obra nueva cuyo valor real pueda ser tenido en cuenta.

Por el contrario, en cuanto a la división horizontal, si procede la tributación por dicho concepto, sin que ello suponga apartarse de la doctrina establecida en la consulta V2340-11. En dicha consulta se mantenía que "la variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna". Sin embargo, en el supuesto planteado no se trata de una modificación de la naturaleza, el uso, o el coeficiente de participación de un inmueble, sino de la alteración de la superficie del mismo. Por ello debe entenderse que reúne todos los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido, al que resulta de aplicación, en cuanto a la base imponible, lo dispuesto en el artículo 70.2 anteriormente transcrito, bien entendido que el valor real de coste de la obra nueva y el valor real del terreno deberá estar referido exclusivamente al chalet nº 10, al que se contrae la modificación de la división horizontal, sin incluir en ningún caso a los portales 1 a 9, que en nada se ven afectados por dicha modificación.

CONCLUSIÓN

1. La declaración de obra nueva no queda sujeta a la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en base a lo dispuesto en el artículo 70.2 del Reglamento ya que en la escritura de rectificación que se pretende otorgar no hay obra nueva cuyo valor real pueda ser tenido en cuenta.

2. En cuanto a la división horizontal, si procede la tributación por dicho concepto en cuanto se produce la alteración de la superficie del inmueble. La base imponible estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva y el valor real del terreno referido exclusivamente al chalet nº 10, al que se contrae la modificación de la división horizontal, sin incluir en ningún caso a los portales 1 a 9, que en nada se ven afectados por la misma».

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Estatutos de autonomía
Tributación Impuesto Sucesiones y Donaciones
Enajenación de bienes
Bienes inmuebles
Inter vivos
Junta de propietarios
Trastero
Bienes muebles
Quiebra

REAL DECRETO 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 148 Fecha de Publicación: 22/06/1995 Fecha de entrada en vigor: 22/06/1995 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

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