Modos de adquisición de los derechos reales

El art. 609 de Código Civil dispone que la propiedad se adquiere por la ocupación. Asimismo, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

• La ocupación permite la adquisición de las cosas que no pertenecen a nadie mediante la aprehensión material que el ocupante hace de ella.
• La sucesión testada e intestada es otra de las formas por la cual se transmiten los derechos reales.
• La donación produce la transmisión de la propiedad de las cosas donadas sin que sea necesario que se produzca la entrega.
• La tradición consiste en transmitir la propiedad de una cosa o el derecho real sobre una cosa de una persona a otra.
• La usucapión legitima la adquisición tanto de la propiedad como de los demás derechos reales susceptibles de posesión.
• La accesión no aparece regulada en el art. 609 de Código civil , pero permite adquirir las cosas accesorias que se incorporen a la principal.

• La importancia de la ley radica en que regula la transmisión de determinados derechos reales (usufructos, hipotecas..).

Según el art. 609 de Código Civil la transmisión convencional de los derechos reales requiere de la existencia de ciertos contratos de finalidad traslativa y de la tradición.

Según la teoría del titulo y del modo (1), para que sea válida la adquisición de la propiedad y de los demás derechos reales han de concurrir dos actos, el contrato o acuerdo de voluntades (título) y el acto formal de entrega de la cosa (modo).

Se puede hacer una clasificación de los modos de adquisición de los derechos reales de la siguiente forma:

• Adquisición originaria: se produce cuando la titularidad del derecho real se obtiene independientemente del derecho del anterior titular bien porque la cosa carezca de dueño (la ocupación) o porque aún existiendo titular la adquisición no trae causa en el mismo (usucapión).
• Adquisición derivativa: se produce cuando el titular transmite su derecho real a otra persona, que será el nuevo titular. Se distingue entre:
  • Adquisición derivativa traslativa: se produce cuando se adquiere el mismo derecho que tenía el titular anterior.
  • Adquisición derivativa constitutiva: se adquiere un derecho que nace del anterior titular pero que es un derecho distinto del que tenía el titular anterior.

Los modos de adquirir también se pueden clasificar en onerosos y gratuitos; inter vivos y mortis causa; universales y particulares.

(1) El art. 609 de Código Civil , siguiendo el modelo de adquisición de la propiedad tomado del Derecho francés, instaura un sistema basado en la teoría del titulo y del modo según el cual la propiedad no se adquiere si no va seguida de la tradición de la cosa, mediante la cual el antiguo dueño pone al comprador en la posesión material, aunque no es necesario que se trate de una entrega física, sino que puede ser una tradición de tipo inmaterial o simbólica. Es lo que establece el citado art. 609 de Código Civil , cuando dice que "la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren como consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición"