Obras de conservación y mejora en el arrendamiento de vivienda

TIEMPO DE LECTURA:

  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 24/01/2019

En lo que respecta a las obras de conservación y mejora en el arrendamiento de vivienda, se hace necesario acudir a lo establecido, principalmente, en los Art. 21-24 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

 

 

Según la finalidad básica a la que vayan destinadas, las obras que se pueden realizar en una vivienda responden principalmente a la siguiente tipología: 

  • Obras de conservación.
  • Obras de mejoras. 

En lo relativo a las obras de conservación, el apdo. 1 del Art. 21 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los Art. 1563,Art. 1564 ,Código Civil. En este sentido, la obligación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, para lo que se estará a lo señalado en el  Art. 28 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre. (Véase la AP Madrid, Sección 21, nº 150/2011, de 22/03/2011, Rec. 12/2009).

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. En caso de que la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado (apdo. 2 del Art. 21 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre).

El apdo. 3 del Art. 21 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre determina que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, debiendo facilitar al arrendador la verificación directa del estado de la vivienda, bien por sí mismo, o bien por los técnicos que designe para el desempeño de dicha labor. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario aquellas obras consideradas urgentes, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al primero.

No obstante, aquellas pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, como dispone el apdo. 4 del Art. 21 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, serán de cargo del arrendatario (Véase la AP Barcelona, Sección 16, nº 502/2013, de 21/10/2013, Rec. 515/2012).

Lo anterior debe ponerse en relación con lo dispuesto en el apdo. 2 (inciso d) del Art. 27 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, según el cual el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por él cuando el consentimiento de éste sea necesario. Del mismo modo, el arrendatario podrá también resolver el contrato por la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el Art. 21 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre (apdo. 3 (inciso a) del Art. 27 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre).

Asimismo, el Art. 28 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, prevé que el contrato de arrendamiento se extinguirá por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. 

En el caso de que las obras de conservación hayan sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hace inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar entre suspender o extinguir el contrato, no teniendo derecho alguno a percibir ningún tipo de indemnización. La suspensión del contrato implicará que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta se detengan hasta la finalización de las obras, como señala el Art. 26 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre (Véase la AP Madrid, Sección 21, nº 176/2012, de 21/06/2012, Rec. 558/2010).

En lo concerniente a las obras de  mejora, hay que acudir al apdo. 1 del Art. 22 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, donde se señala que el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. 

En lo que respecta a la elevación de renta por mejoras, se estará a lo dispuesto en el Art. 19 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre. En este sentido, la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. No obstante, para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. → Versión vigente desde el 23/01/2019 y antes del 19/12/2018.

→ La versión aplicable desde el 19/12/2018 por la publicación del RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, hasta el 22/01/2019 debido a su no convalidación por el Congreso, fue la siguiente:

"La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra".

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Según el apdo. 2 del Art. 22 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el arrendador que se proponga realizar obras de mejora, deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o lo hagan de modo irrelevante, a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

Hay que tener en cuenta, además, que el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar (apdo. 3 del Art. 22 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre).

En cuanto a las obras del arrendatario, el Art. 23 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre establece que el mismo no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apdo. 2 del Art. 2 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Además, en ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. No obstante, si el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. (Véase la AP Madrid, Sección 11, nº 548/2012, de 19/10/2012, Rec. 375/2010).

Asimismo, sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Es preciso, también, atender a lo dispuesto en el Art. 24 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en cuanto a los arrendatarios con discapacidad. En este sentido, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

 Por último, y atendiendo a lo dispuesto en el apdo. 2 (inciso d) del Art. 27 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, cabe recordar que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la realización de obras no consentidas por él cuando el consentimiento de éste fuese necesario. 

No hay versiones para este comentario

Arrendador
Arrendatario
Obras de conservación
Arrendamiento de vivienda
Obras de conservación y mejora
Obras de mejora
Capital invertido
Plazo de contrato
Daños y perjuicios
Fin de la obra
Habitabilidad
Conservación de la vivienda
Interés legal del dinero
Resolución de los contratos
Tipos de interés
Finca arrendada
Contrato de arrendamiento
Persona jurídica
Obras del arrendatario
Consentimiento del arrendador
Discapacidad
Facultad resolutoria
Realización de obras
Pertenece al Grupo

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Regulación de la renta en el arrendamiento de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 23/01/2019

    La regulación de la renta del arrendamiento de vivienda se encuentra en los Art. 17-19 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La renta es la cantidad que el inquilino abona al arrendador como consecuencia del alquiler de la vi...

  • Regulación de la renta del arrendamiento para uso distinto de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 24/01/2019

    En lo que respecta al establecimiento de la renta de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, se estará lógicamente a lo acordado entre las partes. No obstante, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos prevé determ...

  • Obras de conservación y mejora en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 24/01/2019

    El Art. 30 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos señala que, en lo concerniente a las obras de conservación y mejora  en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, se estará a lo establecido en los Art. 21,Art. 22,Art....

  • Regulación de los gastos y mejoras en los arrendamientos rústicos

    Orden: Civil Fecha última revisión: 16/04/2016

    En cuanto a la regulación efectuada de los gastos y mejoras realizados durante la vigencia de un contrato de arrendamiento rústico, es preciso tener en cuenta lo determinado en los Art. 17-21 ,Ley 49/2003, de 26 de noviembre.  En lo que respecta...

  • Suspensión y extinción del arrendamiento de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 24/01/2019

    La diferencia entre la suspensión y la extinción del contrato de arrendamiento es la siguiente: si la primera supone el "cese" temporal del contrato, la segunda determina la finalización de la relación obligatoria que unía a arrendador y arre...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados

Libros Relacionados