Obras de conservación y reparación en el arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 02/09/2019

La LAU distingue en su articulado entre la vivienda arrendada, sus accesorios y el inmueble en que se encuentra ubicada la vivienda.

Podemos distinguir:

  • Obras de conservación y reparación.
  • Obras de mejora.
  • Obras del arrendatario.
  • Obras de mejora o acondicionamiento por el arrendatario a cambio de la renta.
  • Obras de arrendatarios con discapacidad o mayores de 70 años.

Obras de conservación y reparación

Conforme establece el artículo 21 de la LAU, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, en cuyo caso éste y las personas de su casa son responsables del mismo, salvo que pruebe que se ha ocasionado sin culpa suya (arts. 1563 y 1564 del CC).

Y ello, sin subir la renta.

Se excluyen, eso sí, las pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda, que siempre son a cargo del arrendatario.

Según la doctrina jurisprudencial, son reparaciones necesarias aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse (Sentencia AP Barcelona, Sección 13ª, de 27 de febrero de 2008, Rec. 804/2006). Aquellas que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor, y se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos  Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 20 de junio de 1980).

El párrafo 2 del apartado 1 del artículo 21 señala este límite de la obligación legal del arrendador de asumir las obras de conservación de la vivienda arrendada "en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador".

Pero, partiendo de lo que dice el artículo 28 de la LAU, que se refiere a la realización de obras cuyo costo exceda del 50% del valor real de la finca arrendada sin tener en cuenta el valor del suelo. Adviértase, sin embargo, que el párrafo primero de este último precepto exige para que opere la causa de extinción del contrato de arrendamiento por pérdida que lo sea por causa no imputable al arrendador.

La Sentencia de la AP de Sevilla, Sec. 2ª, nº342/2004, de 22 de julio de 2004 declara la improcedencia de la obligación del arrendador de realizar obras de conservación en la vivienda arrendada al haber quedado acreditado la ruina económica de la vivienda arrendada:

“El informe pericial obrante en las actuaciones acredita que el inmueble se encuentra en una situación de ruina económica, pues las reparaciones para convertirla en una vivienda digna y habitable serían más costosas que proceder a su derribo y posterior construcción, utilizando sistemas más adecuados tanto en cimentación como en estructura y cubierta y, como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 11 marzo de 2002, la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La pretensión resolutoria, por ruina económica, excluye la procedencia de la pretensión de obras necesarias, ya que la obligación que al arrendador impone el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir al uso convenido, no puede tener otro alcance que el expresado en tal precepto, el cual excluye las obras de reconstrucción o reedificación, no exigibles al arrendador, como se desprende de la regulación legal, como causa resolutoria, de la ruina económica, equiparando a la destrucción, la reconstrucción que haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del cincuenta por ciento del valor real de la cosa arrendada.”

La Sentencia del TS, Sala Primera, de 29 de febrero de 2012 sienta como doctrina jurisprudencial que el arrendador está obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones privativas del local, pero no a los elementos comunes del edificio:

"(...) constituye un hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua. Partiendo de dicha acreditación, la sentencia recurrida concluye, en clara contradicción con la doctrina jurisprudencial fijada al efecto, que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos".

Son muchas las sentencias relativas a la obligación del arrendatario del correcto estado de devolución de la vivienda, ya que lo mismo puede referirse a daños (Sentencia AP Barcelona, Sección 13ª, de 23 de julio de 2009, Rec. 563/2008), como a un estado de suciedad inaceptable (Sentencia AP A Coruña, Sección 4ª, de 15 de febrero de 2019, Rec. 470/2018), la introducción de modificaciones en la configuración de la vivienda que la hacen inadecuada para su uso (Sentencia AP Barcelona, Sección 13ª, de 23 de julio de 2009, Rec. 563/2008) o a la necesidad de comprar electrodomésticos y mobiliario, habida cuenta del mal estado en que son devueltos (Sentencia AP Murcia, Sección 4ª, de 10 de junio de 2011, Rec. 351/2011), entre otros.

Esa determinación del estado en que queda la vivienda ha de hacerse al tiempo de la devolución de posesión, no en otros posteriores (Sentencia AP Barcelona, Sección 4ª, de 6 de marzo de 2012, Rec. 432/2011).

Si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias que le sean comunicadas por el arrendatario, éste podrá optar por reclamarle que cumpla la obligación de reparar, o si lo prefiere, promover la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios que se hubieren ocasionado (art. 27.3.a) LAU; art. 1556 CC).

En todo caso, el arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación cuando su ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la finalización del arrendamiento. Y eso aunque sea muy molesta o durante la misma se vea privado de una parte de la vivienda.

Eso sí, en caso de que la obra tuviera una duración superior a 20 días, deberá disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado durante el tiempo que duren las mismas.

El arrendatario podrá realizar en todo momento y previa comunicación al arrendador, las obras de reparación urgentes que tengan como fin evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir su importe al arrendador de forma inmediata:

  • La urgencia debe ser probada por quien la invoque y quedará a la decisión del tribunal.
  • Se trata de una facultad del arrendatario, no una obligación.
  • Si el arrendador no le abona la reparación, el arrendatario podrá reclamarla en vía judicial, mediante la interposición del juicio declarativo correspondiente en base a la cuantía reclamada.

Cuando la ejecución de la obra de conservación o acordada por autoridad competente haga inhabitable la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá la facultad de suspender el contrato o, si lo prefiere, de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Si suspende el contrato, se suspenderán tanto el plazo del mismo como la obligación de pagar la renta. La suspensión del pago de la renta incluye la del IBI y demás cantidades a cargo del arrendatario. 

Los tribunales como la SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº 142/2014, de 25 de marzo, vienen exigiendo que sea inhabitable en su totalidad, de tal forma que no sea apta para ser habitada con carácter de permanencia, no siendo suficiente una inhabitabilidad parcial, aunque sea la parte que el arrendatario y su familia necesitan para la habitación:

"... De acuerdo con dicho precepto, para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato o de resolución del mismo, se exige que la finca sea inhabitable de forma total; por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado, conforme a lo previsto en el artículo 1558 del Código Civil, en relación con los artículos 21.2 y 22.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Preceptos todos ellos aplicables a arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como el que nos ocupa, por mor del art. 30 LAU . En este sentido ya se pronunció este tribunal en las sentencias de 30.3.2011, 10.4.13 o 31.10.13 ...".

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Realización de obras de conservación
Informes periciales
Reedificación
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Ejecuciones de obras
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Vicios o defectos constructivos
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Resolución de los contratos
Terminación del arrendamiento
Indemnización de daños y perjuicios
Obras de reparación
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Pago de rentas
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