Obras en zonas privativas

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 26/09/2022

La LPH faculta a los propietarios a realizar en su inmueble todas aquellas obras que consideren oportunas, estableciendo tanto límites espaciales (las obras deben de realizarse dentro de sus elementos privativos), como límites materiales.

Las obras en zonas privativas de la comunidad de propietarios

A la hora de analizar las obras que los propietarios pueden llevar a cabo en sus inmuebles, el punto de partida nos lo da el art. 7.1 de la LPH

«1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

Por su parte, el Tribunal Supremo en la STS n.º 709/2009, de 11 de noviembre, ECLI:ES:TS:2009:7203, con relación a unas subdivisiones realizadas en elementos privativos ha recogido que:

«En principio, todo aquello que se encuentre en el interior de la superficie que cada titular tiene asignada se considera como privativo, con la limitación de respetar los servicios comunes del inmueble; fuera de esta salvedad no hay inconveniente en que se derriben tabiques de separación, y que se utilice la zona particular para instalaciones que no perjudiquen a otros».

Es decir, la LPH faculta a los propietarios a realizar en su inmueble todas aquellas obras que consideren oportunas, estableciendo tanto límites espaciales (las obras deben de realizarse dentro de sus elementos privativos), como límites materiales, que consisten en:

  • No menoscabar o alterar la seguridad del edificio.
  • No menoscabar o alterar la su estructura general del edificio.
  • No menoscabar o alterar la configuración o estado exteriores del edificio.
  • No perjudicar los derechos de ningún otro propietario.

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por alteración de la configuración o estado del edificio?

La sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 126/2022, de 30 de marzo, ECLI:ES:APC:2022:700nos da respuesta a esta cuestión con el siguiente tenor literal: 

«Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico. Así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica. Es el aspecto que ofrece una particularidad en relación con el conjunto [SSTS 470/2003, de 19 de mayo (Roj: STS 3354/2003, recurso 2705/1997); 524/1996, de 27 de junio (Roj: STS 3929/1996, recurso 3595/1992); 376/1993, de 20 de abril (Roj: STS 17449/1993) y 62/1991, de 30 de enero (Roj: STS 501/1991)]».

Nuestro Alto Tribunal se ha pronunciado sobre el alcance del art. 7 de la LPH y sus límites, entre otras en la STS n.º 640/2009, de 15 de octubre, ECLI:ES:TS:2009:5979, en la que recoge que:

«(...) el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quién represente a la Comunidad"; de este precepto se deduce que todo el espacio que se encuentre en el interior de la superficie asignada a cada propietario se considera como privativo, con la limitación de respetar los servicios comunes del inmueble; aparte de esta salvedad, no hay inconveniente en que se derriben tabiques de separación, se efectúe una redistribución interior, se decore interiormente como mejor parezca al titular y se utilice la zona particular para instalaciones que no perjudiquen a otros; amén de lo hasta ahora manifestado, el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que "en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: a) el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado"».

También la STS n.º 320/2020, de 18 de junio, ECLI:ES:TS:2020:2183, aborda la cuestión del control limitado que puede ejercitar la comunidad de propietarios en los siguientes términos: 

«Con base en esta doctrina, reiterada en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013, esta Sala ha concluido que si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma (STS 30 de septiembre 2010) (...)».

La facultad de modificación de los elementos privativos se entiende rebasada cuando implique que se vean directamente afectados elementos comunes en su seguridad, estructura e incluso apariencia, es decir, si la modificación excede los límites propios del elemento privativo, afectando elementos que afectan al común de los vecinos, se estará excediendo la facultad de modificación atribuida. Destacar que el Tribunal Supremo en su STS n.º 406/2011, de 13 de junio, ECLI:ES:TS:2011:4042, recoge como límite el respeto a los elementos comunes:

«Las obras realizadas chocan con el prevalente respeto a los elementos comunes y la necesidad de impedir actuaciones indiscriminadas y fuera de control de uno de los comuneros contra los que la Comunidad actúa para salvaguardar su legítimo derecho, sin que ello le impida disfrutar tanto de los elementos propios como de los comunes, sí bien en el marco impuesto por la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS 28 de noviembre 2008; 7 de marzo 2011)».

Y en la misma línea de resaltar la importancia del control que realizan los comuneros, se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 71/2022, de 14 de febrero, ECLI:ES:APM:2022:2268, que: «En primer lugar, ha de señalarse que a tenor de lo establecido en el párrafo segundo del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y tal y como señala el Tribunal Supremo en Sentencia de 7 de octubre de 1999, ningún propietario puede realizar obras que afecten a los elementos comunes, siendo preciso que se aprueben las obras que comporten dicha alteración por la Junta de Propietarios a tenor de lo establecido en el artículo 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo destacarse que una alteración en un elemento común afecta al título constitutivo, tal y como establece el artículo 12, y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo (...)».

Resulta ilustrativo el análisis que realiza la Audiencia Provincial de Baleares, en la sentencia n.º 301/2015, de 29 de diciembre, ECLI:ES:APIB:2015:2349, en la que resume las restricciones de esta facultad de modificación en los elementos privativos de la siguiente manera:

«Con todo, el punto de partida de la Ley en la actuación del comunero privado en materia de obras es la libertad de modificar la parte privativa o de hacer obras en ella, pero se establecen tres restricciones básicas a dicha facultad, que son las siguientes:

a) Que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración o estado exteriores. Se trata de una limitación lógica, esencial para la existencia del régimen de propiedad horizontal, por lo que esta norma debe considerarse como de "ius cogens" (STS de 10 julio 1991). Por lo tanto, todo propietario en régimen de Propiedad Horizontal, como recuerda la SAP de Badajoz de fecha 13 diciembre 1996, citada por la SAP de Las Palmas (Sección 1ª) de 19 marzo 1999 debe de prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de Comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (SSTS de 4 marzo 1985, 16 diciembre 1985 , 24 junio 1987 y 26 noviembre 1990 , entre otras). Es más, tal obligación, según recuerda con acierto la SAP de Madrid (Sección 9 de 4 enero 2006, "en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, así como que sea o no asumido por éste el íntegro importe del coste de las mismas, cuestiones casi irrelevantes, que en nada afectan a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si éstos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho".

b) Que no perjudique a los derechos de otro propietario. A diferencia de la anterior, esta limitación no parece de derecho necesario o imperativo, de manera que cabe que el perjudicado o perjudicados (que son quienes ostentan dicha facultad, no la comunidad de propietarios), autoricen una obra en la parte privativa de otro copropietario que, en caso de no afectar a elementos comunes y no sobrepasar los otros límites establecidos en este art. 7.1 de la LPH, habrá de considerarse plenamente lícita.

c) Que se dé cuenta de tales obras en elementos privativo previamente a quien represente a la comunidad, cuyos efecto analizaremos con posterioridad, aún cuando ya se puede adelantar que se trata de una norma sin sanción específica».

CUESTIÓN

¿Existe alguna diferenciación entre las obras llevadas a cabo en viviendas y las realizadas en locales comerciales?

Sí, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en el sentido de entender que en los locales cabe más flexibilidad a la hora de interpretar el art. 7.1 de la LPH. Así, podemos citar, por ejemplo, la STS n.º 679/2020, de 15 de diciembre, ECLI:ES:TS:2020:421,que resume el criterio adoptado por nuestro Alto Tribunal de la siguiente manera:

«Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario. En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales (...)».

Véase al respecto la reciente SAP Cantabria n.º 193/2022, de 4 de abril, ECLI:ES:APS:2022:493.

En la LPH también se establece un requisito para la realización de obras en elementos privativos: la comunicación a quien represente a la comunidad de propietarios. Esta comunicación debe ser previa a las obras. En la práctica se incumple este requisito con mucha frecuencia, ya que la ley no contempla ningún tipo de sanción ante la falta de notificación a la comunidad.

Con relación al requisito de la notificación, resulta aclaratoria la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 424/2012, de 8 de octubre, ECLI:ES:APIB:2012:2000, que, tras analizar los tres problemas que se plantean con relación a la misma (si se trata de una mera comunicación o una petición de permiso, si es una obligación o una facultad, y si su ausencia tiene algún tipo de efecto), concluye estableciendo los siguientes criterios de interpretación y aplicación:

«1. El deber de previa comunicación se justifica, por un lado, en que tratándose de una cuestión técnica, el propietario no puede calibrar si la modificación afecta o no a elementos comunes o a los derechos de los demás propietarios, y, por otro, se trata de prevenir eventuales discrepancias entre el dueño del piso o local afectado por las obras y demás propietarios.

2. La tesis doctrinal mayoritaria entiende que ese aviso previo no es una solicitud de permiso que requiere una contestación de la comunidad sino que se trata de un mero aviso para que la comunidad c onozca el inicio de las obras y su contenido y alcance. No se trata de un permiso sino de una comunicación.

3. Aún cuando se trata de una obligación y no de una mera facultad, pues el precepto dice deber de "dar cuenta", sin embargo, no existe sanción prevista alguna para el caso de que el comunero incumpla o retrase el deber de comunicación, por lo que procede considerar que la falta del cumplimiento de este requisito no afecta en principio a la licitud o ilicitud de las obras iniciadas por el propietario de la vivienda o local.

4. La omisión del requisito estudiado tendría como efecto el poder potenciar la responsabilidad del propietario en el caso de que realizara las obras de manera oculta o subrepticia y, además, cuando tales obras fueran consideradas ilegales por afectar elementos comunes.

5. La ley no distingue el tipo de obras, ni los supuestos en lo que es preciso realizar el aviso. En este sentido, se viene entendiendo que sólo es precisa esa comunicación cuando existan dudas sobre la incidencia de la obra en los elementos comunes o en la propiedad ajena. Ahora bien, esta conclusión puede desvirtuar la naturaleza de la propia comunicación y por ello sería más conveniente entender que la comunicación debe de realizarse en todo caso cuando se afecten de manera directa o indirecta a elementos comunes, y con independencia de la naturaleza alcance o extensión de la obra.

6. Es claro que el propietario puede acompañar a su comunicación los informes técnicos, los planos o los proyectos que considere oportunos para poder de manifiesto la licitud de su obra y para evitar futuros procesos judiciales, o siniestros precedentes cubiertos o no por su asegurador».

Cuando el propietario incumple los límites establecidos en el art. 7.1 de la LPH puede acudirse a lo establecido en la acción de cesación regulada en el siguiente apartado del mentado artículo (art. 7.2 de la LPH).

CUESTIONES

1. ¿En qué consiste la acción de cesación?

El art. 7.2 de la LPH regula una acción específica del ámbito de la propiedad horizontal por la que al propietario y al ocupante del piso o local, no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y se les requiere para que cesen en dicha conducta, pudiendo entablar acciones legales en el caso de que el requerimiento no sea efectivo.

2. ¿Cuáles son las consecuencias de la acción de cesación?

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

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