Operaciones interiores inmobiliarias (IVA)

Entrega de bienes

Las entregas de bienes junto con las prestaciones de servicios constituyen los hechos imponibles propios del IVA, ya que con éstas se manifiesta el desarrollo de las actividades empresariales o profesionales.

Las entregas de bienes hacen referencia a la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, entre los que encontramos el gas, el calor, el frío, la electricidad  y otras modalidades de la energía.

Se considerarán entregas de bienes (art. 8 de LIVA ) las ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación, en el sentido del art. 6 de LIVA , cuando el empresario que ejecute la obra aporte una parte de los materiales utilizados, siempre que el coste de los mismos exceda del 40 % de la base imponible.

Las ejecuciones de obras se entenderán como trabajos realizados por un empresario por encargo de un cliente, para obtener un resultado. Así, en las ejecuciones de obra se puede se pueden utilizar materiales aportados sólo por el empresario que las efectúa o sólo  por el cliente que las entregas, o bien materiales aportado por ambos:

En el caso de que sólo los aporte el empresario que realiza la ejecución de obra, tendrá la consideración de entrega de bienes, muebles o inmuebles, ya que se realiza la transmisión  del poder de disposición  sobre éstos.

Si los aporta solamente  el cliente, las ejecuciones de obra, tanto inmobiliaria como mobiliaria, no se consideran entregas de bienes, sino prestación de servicios debido a su carácter residual.

Si se aportan en parte por el empresario y en parte por el cliente, distinguiremos las ejecuciones de obra relativas a bienes inmuebles y las de bienes muebles. Las de bienes muebles son prestaciones de servicios, mientras que las inmobiliarias son entregas de bienes cuando la aportación de materiales por el empresario supere el 40% de la base imponible del IVA correspondiente a la obra y prestaciones de servicios, en caso contrario.

Son entregas de bienes las aportaciones y adjudicaciones no dinerarias  de elementos del patrimonio empresarial o profesional a sociedades, comunidades de bienes o cualquier otro tipo de entidades, así como las adjudicaciones de esta naturaleza  en el caso de disolución o liquidación de éstas.

Las transmisiones de bienes en virtud de una norma  o de una resolución administrativa o jurisdiccional, incluida la expropiación forzosa, se considerarán  entregas de bienes.

Se considerarán entrega de bienes las ventas con reserva de dominio, ventas a plazos de bienes cuyo dominio se reserva  el transmitente hasta el pago del último plazo convenido. La ley extiende  el concepto a las cesiones de bienes cuya venta se supedita a alguna  condición suspensiva, que impida la transmisión del dominio hasta su cumplimiento. Tienen la misma consideración los arrendamientos de bienes en virtud de arrendamientos-ventas y asimilados y las operaciones entre comitente y comisionista que actúen en nombre propio (efectuadas en virtud  de contratos  de comisión de venta o de compra.

Autoconsumo de bienes

En este caso, serán considerados entregas de bienes. Tienen por objeto evitar el "consumo privilegiado", sin pago del IVA o el ejercicio de deducciones que no se corresponden  a la utilización real de los bienes.

Prestación de servicios

Desde un punto de vista inmobiliario, tendríamos: 

• Arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles: se incluyen los arrendamientos de bienes y derechos de todas clases, con o sin opción de compra (que no sean entregas de bienes).
• Ejecuciones de obra que no tengan la consideración de entregas de bienes: distinguimos las ejecuciones de obra que se califican como entregas de bienes y las que son prestación de servicios. (Ver cuadro 1).
• Traspasos de locales de negocios: Dispone el art. 7 de LIVA , en su apartado primero lo siguiente: "La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir  una unidad económica autónoma  en el transmitente capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, con independencia del régimen fiscal que a dicha transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros tributos y del procedente conforme a lo dispuesto en el apartado 4 del art. 4 de LIVA .

Quedarán excluidas de la no sujeción a que se refiere el párrafo anterior las siguientes transmisiones:

a) La mera cesión de bienes o de derechos.

b) Las realizadas por quienes tengan la condición de empresario o profesional exclusivamente conforme a lo dispuesto por el art. 5 de LIVA , apartado uno, letra c) de esta Ley, cuando dichas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.

c) Las efectuadas por quienes tengan la condición de empresario o profesional exclusivamente por la realización ocasional de las operaciones a que se refiere el art. 5 de LIVA , apartado uno, letra d).

A los efectos de lo dispuesto en este número, resultará irrelevante que el adquirente desarrolle la misma actividad a la que estaban afectos los elementos adquiridos u otra diferente, siempre que se acredite por el adquirente la intención de mantener dicha afectación al desarrollo de una actividad empresarial o profesional.

Se considerará como mera cesión de bienes o de derechos, la transmisión de éstos cuando no se acompañe de una estructura organizativa de factores de producción materiales y humanos, o de uno de ellos, que permita considerar a la misma constitutiva de una unidad económica autónoma.  

En caso de que los bienes y derechos transmitidos, o parte de ellos, se desafecten posteriormente de las actividades empresariales o profesionales que determinan la no sujeción prevista en este número, la referida desafectación quedará sujeta al Impuesto en la forma establecida para cada caso en esta Ley. 

• Operaciones de mediación y las de agencia o comisión: cuando el agente o el comisionista actúe en nombre ajeno. Cuando actúe en nombre en nombre ajeno. Si actúa en nombre propio y medie en una prestación de servicios, se entenderá que ha recibido y prestado por si mismo los correspondientes servicios.
• Cesiones de uso o disfrute de bienes: ya sean muebles o inmuebles.

Cuadro 1:

Autoconsumo de servicios.

Son consideradas operaciones asimiladas a las prestaciones de servicios a título oneroso. (art. 12 de LIVA )

Tienen la consideración de operaciones realizadas sin contraprestación: 

• Transferencias de bienes y derechos NO comprendidas dentro de los supuestos  de autoconsumo de bienes, del patrimonio empresarial  o profesional  al patrimonio personal del sujeto pasivo.
• Aplicación total o parcial al uso particular o a fines ajenos a su actividad, de los bienes integrantes del patrimonio empresarial o profesional.
• Resto de prestaciones de servicios a título gratuito, si se realizan para fines ajenos a los de una actividad empresarial o profesional.

VER: Resolución Vinculante de la DGT, V3469-19, de 18 de diciembre de 2019

Resolución Vinculante de la DGT, V1623-13, de 16 de mayo de 2013