El papel de los Notarios en la fase de contratación de las hipotecas

TIEMPO DE LECTURA:

  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 13/06/2019

El Notario libremente elegido por el prestatario para la autorización de la escritura pública adquiere una gran relevancia en el proceso de contratación para garantizar el cumplimiento del principio de transparencia material.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, regula en los artículos 14 y 15 la intervención del Notario y el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril regula en el Capitulo IV el sistema telemático de remisión de documentación.

 

Al notario se le debe remitir la documentación relativa a la información precontractual suministrada al prestatario por medios telemáticos. Estos mediosdeben ser seguros. El Real Decreto 309/2019, de 26 de abril,  establece que el sistema debe disponer de mecanismos de autenticación que garanticen: (Art. 11)

  • La exclusividad de su uso.
  • La identidad del usuario.
  • La integridad, autenticidad y no repudio de los mensajes mediante su firma con certificados electrónicos cualificados que incorporen además una marca de tiempo que pueda acreditar indubitadamente la fecha de cada comunicación, en particular de la remisión de cada uno de los documentos firmados por el prestatario.
  • La trazabilidad de las comunicaciones y documentos intercambiados entre prestamista y notario.
  • El uso de medidas de seguridad proporcionales y suficientes que aseguren la privacidad de los datos personales de los prestatarios mediante un canal de comunicación cifrado con prevención y detección de intrusos, monitorización de eventos y cifrado de copias de seguridad.
  • La disposición de sistemas de auditoría avanzados sobre las acciones de acceso, modificación y eliminación de toda información relacionada con el servicio.

El sistema debe permitir al notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación y deben posibilitar el acceso permanente, así como la descarga o extracción de la documentación necesaria por dicho notario.

Debe garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente.

En relación con el derecho de libre elección de notario por parte del prestatario, los medios telemáticos deben asegurar la conexión con la totalidad de los notarios y deben permitirle elegir en cualquier momento el que estime conveniente mediante la exhibición del documento de identidad expedido a tal fin por autoridad competente.

Una vez que el fedatario público ha recibido por medios telemáticos seguros la documentacion recibida del prestamista y la manifestación del prestatario, deberá prestar asesoramiento personalizado y gratuito al prestatario, fiador o garante.  Para ello deden comparecer ante el Notario como más tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública.

El asesoramiento consistirá en aclarar todas las dudas que le pueda suscitar el contrato y en particular debe informar individualizadamente sobre las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato.

Puntos relevantes en la elección de notario

Plazo de 10 días, previos a la autorización y firma de la escritura pública del préstamo hipotecario, para elegir el notario que el prestario desee.

Una vez elegido, comunicarlo a la entidad financiera que deberá remitir por medios telématicos toda la documentación relacionada con su préstamo hipotecario.

Una vez sea enviada la documentación a la notaría, el prestatario podrá reunirse con el notario.

 

 

Una vez prestado el asesoramiento, el prestatario, en presencia del Notario, debe responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentacion entregada y la información suministrada.

Una vez que el Notario ha verificado la documentación entregada al prestatario y ha prestado el asesoramiento referido, hará constar en acta notarial los siguientes extremos:

  1. Cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos que debe entregarle el prestamista.
  2. Las cuestiones planteadas por el prestatario y asesoramiento prestado por el notario.
  3. Que ha informado individualizadamente, de con referencia expresa a cada una, sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas y que el prestatario ha respondido al test.
  4. Se expresará, en su caso, que no se ha acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones de información precontractual por el prestatario o si no se compareció para recibir el asesoramiento en el plazo máximo legalmente previsto. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

Dicho acto no genera coste arancelario para el prestatario y debe reseñarse en la escritura pública del préstamo. Es decir, el acta notarial será gratuita.

El contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, de conformidad con el artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado:

Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”.

El acta hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.

Redactada el acta, el Notario remitirá al prestamista, intermediario o representante el resultado positivo o negativo:

- Si el resultado es positivo se concertará entre el prestamista, el prestatario y el notario la fecha y hora para el otorgamiento de la escritura de préstamo.

- Si el resultado es negativo, el notario comunicará de forma extractada sus circunstancias y reiterará al prestamista, intermediario o representante su derecho a obtener copia simple electrónica del acta.

Una vez pasados estos trámites, llegará el momento de proceder a la firma de la escritura pública del préstamo hipotecario junto con la escritura de compraventa, ya que habitualmente estas firmas se realizan de forma simultánea.

En la escritura pública constarán todos los conceptos del préstamo hipotecario que ya se hicieron constar en el acta notarial, tales como capital, plazos, intereses (TAE), comisiones, gastos de cada una de las partes, así como la consitutución de la hipoteca. El notario, además, insertará en la escritura una reseña del acta notarial como prueba del asesoramiento realizado y manifestación de que el prestatario ha comprendido todos los documentos.

Tras las firmas de las partes, el notario entregará o remitrá telemáticamente y sin coste, una compia simple y el Registro de la Propiedad remitirá por su parte, una nota simple literal de la inscripción.

 

⇒ Les puede interesar..."Caso práctico: ¿Qué sucede si un cliente no pasa el test de solvencia al solicitar un préstamo hipotecario?"

No hay versiones para este comentario

Prestatario
Escritura pública
Prestamista
Contrato de hipoteca
Préstamo hipotecario
Hipoteca
Información precontractual
Certificado electrónico
Medidas de seguridad
Datos personales
Cláusula contractual
Fiador
Entidades financieras
Documento público
Contenido del acta
Costes arancelarios
Fe pública
Registro de la Propiedad
Pertenece al Grupo

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Fase de contratación en la Ley de los contratos de crédito inmobiliario

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 14/06/2019

    Los contratos de préstamo deben formalizarse en papel u otro soporte duradero. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, diferencia dentro de la fase de contratación:Forma y registro de los contratosFunción de los notariosCláusulas contractuales Los contra...

  • La nueva regulación de las cláusulas bancarias declaradas abusivas por la justicia (Parte II)

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 13/06/2019

    5. Comisión de apertura El artículo 14.4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo,  pone fin a la posibilidad de que las entidades prestamistas puedan solicitar al prestatario el abono diversas comisiones por constituir el crédito. Ahora la comisión d...

  • Fase precontractual en los contratos de crédito inmobiliario

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 29/05/2019

    Dentro de la fase precontractual hay que distinguir 6 bloques de especial importancia:1. Publicidad en los préstamos hipotecarios2. Asesoramiento3. Evaluación de solvencia4. Información precontractual5. Ventas vinculadas y combinadas6. Tasación ...

  • Ventas vinculadas y combinadas

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 14/06/2019

    El artículo 4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, establece las siguientes definiciones:«Prácticas de venta vinculada»: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciad...

  • La información precontractual en la concesión de préstamos inmobiliarios

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 29/05/2019

    Con la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se sustituye la Ficha de información personalizada -FIPER- por la  Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-, se adapta la Ficha de Información precontractual -FIPRE- a  las nuevas exigencia...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados

Libros Relacionados