Las partes y su capacidad en la compraventa inmobiliaria

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/08/2020

El artículo 1457 del Código Civil establece que “podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse”.

El contrato de compraventa inmobiliaria requiere que comprador y vendedor tengan capacidad para contratar y contraer obligaciones, sin prohibición ni limitación alguna a su capacidad de disposición. Es decir, requiere, no solo la evidente capacidad jurídica, que viene determinada por el nacimiento, sino la capacidad de obrar de ambos contratantes.

Y es que el artículo 1457 del Código Civil establece que “podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse”.

La capacidad jurídica la tienen todas las personas desde el momento de su nacimiento y supone la aptitud de ser titulares derechos y obligaciones, en cambio la capacidad de obrar, que se obtiene, en general, con la mayoría de edad, es la posibilidad que tiene cada persona de actuar conforme a su estado civil, lo que le permite constituir, modificar o extinguir relaciones jurídicas (Castán Tobeñas), la aptitud para ejercitar los derechos de los que una persona es titular.

La doctrina define la capacidad de obrar como la aptitud para producir efectos jurídicos libremente mediante actos propios, conscientes y voluntarios, es decir, la aptitud de los sujetos de realizar acciones con efectos jurídicos.

Hay colectivos de personas que carecen de esa capacidad para gobernarse por sí mismas y contratar, y requieren una especial protección, como son los menores de edad e incapacitados.

Y hacemos aquí también mención a los ausentes, es decir, aquellas personas que no están en su domicilio o residencia ni se tienen noticias de ellos durante cierto tiempo y existen dudas sobre si viven o no. La doctrina considera esta ausencia como causa de modificación de la capacidad de obrar o de incapacidad de hecho, que debe ser declarada y decretada judicialmente. Si la persona solo ha desaparecido, se le nombra un defensor para los actos o asuntos que no admiten demora y hasta que se nombre un representante que administre su patrimonio. Ahora bien, el representante no puede enajenarlos salvo en caso de necesidad reconocida y declarada por el Letrado de la Administración de Justicia, quien autorizará la venta y el destino de los ingresos que se obtengan.

El mencionado artículo 1457 del Código Civil reconoce a toda persona capaz de obligarse, la capacidad para celebrar el contrato de compraventa, “salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes”, que se refieren a prohibiciones para ser parte en el contrato, concretamente:

a) Prohibiciones para comprar a determinadas personas por su cargo o posición:

  • Tutor, mandatario o albacea respecto de los bienes de su tutelado, mandante o causante/herederos.
  • Empleado público respecto de los bienes del Estado, municipios, localidades y establecimientos públicos que administre.
  • Personal de la Administración de Justicia respecto de bienes o derechos en litigio en el tribunal en el territorio o jurisdicción donde ejerzan.
  • Abogados y procuradores o sus sustitutos respecto de bienes o derechos en litigio en el que intervengan como profesionales.

b) Prohibiciones al dueño para disponer de los bienes:

  • Vivienda protegida: prohibición de vender la vivienda durante los primeros 10 años, salvo autorización expresa.
  • Menor de edad sometido a patria potestad respecto de sus bienes inmuebles, al igual que sus padres salvo en caso de necesidad y con autorización judicial.
  • Menor emancipado respecto de sus bienes inmuebles, salvo consentimiento de sus padres o curador.
  • Persona sometida a tutela o curatela respecto de sus bienes inmuebles, y tutor o curador salvo con autorización judicial.

c) Derivadas de una resolución judicial o administrativa.

d) Derivadas de actos voluntarios del testador o donante o de última voluntad a sus herederos o donatarios, o de capitulaciones matrimoniales.

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Capacidad de obrar
Capacidad jurídica
Contrato de compraventa
Capacidad para contratar
Mayor de dieciocho años
Estado civil
Actos propios
Menor de edad
Residencia
Incapacidad
Bienes inmuebles
Letrados de la administración
Mandatario
Albacea
Autorización judicial
Tutelado
Bienes patrimoniales del Estado
Prohibición de enajenar
Patria potestad
Tutela
Tutor
Emancipado
Curatela
Curador
Última voluntad
Capitulaciones matrimoniales
Donante
Testador
Donatario
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