Presupuesto anual de la comunidad de propietarios

Presupuesto de la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios debe aprobar anualmente unos presupuestos en los que se recojan las previsiones de ingresos y gastos. El art. 14 de la LPH establece que la junta de propietarios es la encargada de aprobar los presupuestos: «Corresponde a la Junta de propietarios: (...) c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c) (...)».

Con relación a esta aprobación, el art. 16 de la LPH señala:

«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan».

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de Madrid n.º 34/2015, de 22 de enero, ECLI:ES:APM:2015:1978

«Por el contrario, las deudas contraídas por las Comunidades existen y son exigibles desde el momento mismo en que, al aprobarse el Presupuesto anual por la Junta para el ejercicio que comienza, los representantes de la Comunidad celebran con los terceros los contratos amparados en esos Presupuestos, comprometiéndose al pago de un precio. Y así ocurre en el supuesto enjuiciado, en el que se aprobaron determinados Presupuestos incluyendo la contratación de distintos servicios (entre ellos de vigilancia y de administración), cuyo precio es exigible, máxime considerando que esos servicios fueron efectivamente prestados a favor de la Comunidad. En este sentido, las obligaciones contraídas por las Comunidades no se apartan del régimen general de las obligaciones previsto en los arts. 1091, 1258 y concordantes del Cc.

En el sentido expresado, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta, en su art. 14.b), la facultad de "aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes", y en su art. 16.b), relativo a las Juntas ordinarias, impone reuniones anuales para "Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes". Y, una vez aprobados los Presupuestos para el ejercicio siguiente, el acuerdo es ejecutivo de conformidad con el art. 19.3 L.P.H».

El presupuesto de la comunidad de propietarios es una previsión de gastos e ingresos, así lo ha señalado al SAP de Madrid n.º 24/2022, de 27 de enero, ECLI:ES:APM:2022:1005, «(...) Por definición los presupuestos deben presentarse y aprobarse con carácter previo y como previsión de gastos e ingresos futuros (...)».

La función de elaborar el presupuesto de la comunidad le corresponde al administrador, tal y como se deduce del art. 20. b) de la LPH que establece que le corresponde al administrador «Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos», debiendo someterlos a la aprobación de la junta conforme al art. 14 de la LPH.

En cuanto a la forma que debe adoptar el presupuesto anual de la comunidad de propietarios, la ley no establece ninguna disposición concreta, limitándose a establecer la obligación de su aprobación en los artículos ya referenciados. La SAP de Cantabria n.º 1198/2010, de 6 de octubre, ECLI:ES:APS:2010:1039, establece «2.- En cuanto al presupuesto de gastos, se alega que no existe, cuando en el propio acuerdo se indica que se aprueba como tal el mismo que en el ejercicio anterior, dicción suficiente y bastante para haber de afirmarse su existencia por remisión, siendo de significar que lo que la ley contempla es un simple plan de gastos e ingresos previsibles, pero no la necesidad de un presupuesto anual detallado que concrete cada partida de gastos ordinarios y extraordinarios, sin perjuicio de que la Junta deba aprobar los presupuestos concretos de ejecución de obras (...)». Se deduce de la citada sentencia que no es necesario que se concrete con exactitud cada una de las partidas siendo suficiente que se contemple una previsión de ingresos y gastos. 

El presupuesto determina la cuota que deberá abonar cada propietario durante el ejercicio presupuestario para cumplir con la obligación establecida en el art. 9.1.e) de la LPH que establece en su primer párrafo «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de Alicante n.º 249/2021, de 3 de junio, ECLI:ES:APA:2021:954

«Partiendo de este principio general la jurisprudencia del Alto Tribunal pasa a aclarar qué extremos son los que entran dentro del ámbito de la excepción y por ello permiten el ejercicio de las acciones de impugnación a un propietario moroso. Por un lado, como señala la STS de 22 de octubre de 2014 , existe un principio general por el cual la legitimación para impugnar queda condicionada a que el impugnante esté al corriente de las cuotas vencidas o las consigne judicialmente "...sin distinguir según sea el fundamento de la impugnación o la finalidad de esta...". La diferencia se plantea dentro de la propia excepción, de forma que como señala la STS de 22 de octubre de 2013, número 613/13 "se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión". Continúa dicha sentencia señalando que "Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la "cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios", en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo (art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el "especialmente establecido' en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia"».

Finalmente, el presupuesto también resulta relevante en la fijación del fondo de reserva, ya que la ley remite al mismo para establecer la cantidad de la que debe estar dotado, así el art 9.1.f) de la LPH en el párrafo segundo señala «El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario».