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Título constitutivo de la propiedad horizontal
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Orden: civil
Fecha última revisión: 27/02/2024
El título constitutivo, también llamado escritura de división horizontal, debe contener:
- Descripción del inmueble en su conjunto.
- Descripción de los pisos y locales, asignándoles un número correlativo.
- La cuota de participación correspondiente a cada piso o local.
El título constitutivo o escritura de división horizontal
A la hora de analizar el título constitutivo, hay que partir del artículo 5 de la
«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».
Es decir, podríamos decir que el título constitutivo, también llamado escritura de división horizontal, debe contener:
- Descripción del inmueble en su conjunto.
- Descripción de los pisos y locales, asignándoles un número correlativo.
- La cuota de participación correspondiente a cada piso o local.
Además, la
CUESTIONES
1. ¿Qué debe recoger la descripción del inmueble que figurará en el título constitutivo?
La
2. Y la descripción de los pisos y locales, ¿qué debe recoger?
La descripción de los pisos y locales debe contener:
- Su extensión.
- Sus lindes.
- La planta en la que se encuentran.
- Los anejos de los que disponga (como por ejemplo garaje, buhardilla o sótano).
En conclusión, tal y como se expone en la
Con relación a la cuota de participación que debe de venir recogida en el título constitutivo, el art. 3 de la
En la fijación de la cuota se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
- La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
- Su emplazamiento interior o exterior.
- Su situación.
- El uso que previsiblemente vaya a realizar de los servicios o elementos comunes.
Podrán fijarse las cuotas de participación:
a) Por el propietario único. Es lo normal en nuevas promociones en las que el promotor, antes de la venta, otorga la escritura de división horizontal y realiza la descripción del edificio, de los pisos y locales, anejos y asigna los coeficientes.
b) Por acuerdo de todos los propietarios. Se requiere la unanimidad de todos los propietarios, lo que en la práctica supone notables dificultades al tener que concurrir acuerdo de múltiples voluntades. En este punto cabe destacar la
c) Por laudo o resolución judicial. Cuando los dos sistemas anteriores no han dado resultado, se podrá formular una demanda de juicio ordinario para que sea el juez quien fije los coeficientes con base en los informes técnicos que se aporten como prueba al proceso y de conformidad con los criterios del artículo 5 de la
CUESTIONES
1. ¿Es imprescindible inscribir el título constitutivo en el Registro de la Propiedad?
No, tal y como dice el
2. ¿Podría oponerse en algún caso el contenido del título no inscrito en el Registro de la Propiedad a un tercero?
La
«En relación con los terceros, se ha criticado la formulación del art. 5 LPH en términos negativos, pues induce a una cierta confusión. Atendiendo al sentido literal de la expresión utilizada ("no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad"), podría entenderse que los estatutos no perjudicarán a tercero, ni siquiera si este tercero los conoce, si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad o si no se han inscrito sus modificaciones. Sin embargo, la finalidad del precepto es precisamente que el tercero tenga conocimiento de los estatutos a través de un sistema oficial, finalidad que se cumple plenamente cuando el tercero ya conoce los estatutos.
Por tanto, y sin perjuicio de lo que después precisaremos, debe entenderse que los Estatutos perjudicarán al tercero que los conoció suficientemente aunque no hayan tenido acceso al Registro de la Propiedad (...).
Los estatutos o acuerdos de modificación no inscritos podrán perjudicar a terceros, pero para ello será necesario demostrar que este tercero los conocía suficientemente, y que no actuó de buena fe, recayendo la prueba sobre aquél que defiende la oponibilidad de los estatutos (...)».
En el mismo sentido se ha pronunciado nuestro Alto Tribunal en la
La
- El art. 10.1 de la
LPH recoge varios supuestos que se consideran de carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios, ya impliquen o no una modificación del título constitutivo, como por ejemplo los trabajos y obras que resulten necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble. - También el art. 17 de la
LPH se refiere a varios supuestos en los que se fijan distintas mayorías aun cuando se modifique el título constitutivo, como por ejemplo el apartado segundo en el que se dispone que las obras para eliminar barreras arquitectónicas requieren el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas, o para la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética, o a la implantación de fuentes de energía renovable, que requiere el voto favorable de la mayoría simple de las cuotas de participación, que representen a la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su coste no supere 12 mensualidades ordinarias, o el apartado tercero que establece una mayoría de tres quintas partes de los propietarios, que representen al mismo porcentaje de cuotas de participación para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia...
A TENER EN CUENTA. El apartado 2 del artículo 17 de la LPH se va visto modificado con efectos desde el 29/12/2023, por el
El Tribunal Supremo se ha pronunciado en el sentido de entender que para considerar que existe una comunidad, y que por tanto resulta aplicable la
«Esta sala ha admitido también la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009, que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, y que reproduce la más reciente 489/2021, de 6 de julio:
"[...] la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la