Procedimientos judiciales en materia de propiedad horizontal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 21/06/2022

El artículo 249.1.8.º de la LEC remite al procedimiento ordinario para la tramitación de todos los litigios derivado de la LPHsalvo los que versen en exclusiva sobre reclamación de cantidad, que se tramitarán por el procedimiento correspondiente en función de la cuantía.                             

Procedimientos judiciales en materia de propiedad horizontal

Sentadas unas primeras precisiones, estamos ya en disposición de aludir a los tres procedimientos habituales sobre la materia: el monitorio, verbal y ordinario.

En primer lugar, queremos dejar sentado, respecto de la competencia, que con carácter general será competente el juzgado de primera instancia del lugar en que radique la finca en virtud de lo dispuesto en el artículo 85.1 de la LOPJ y artículo 52.1.8.º de la LEC. Sin embargo, en cuanto al procedimiento monitorio, el artículo 813 de la LEC señala que será competente el juzgado de primera instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueren conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el tribunal, salvo que se trate de la reclamación de deuda a que se refiere el número 2.º del apartado 2 del artículo 812, en cuyo caso será también competente el juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del solicitante.

Procedimiento monitorio

CUESTIÓN

¿Cuándo procede acudir al procedimiento monitorio?

1.º Cuando las partes decidan acudir a este procedimiento en primer término y no directamente a los procedimientos declarativos correspondientes.

Expresa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 403/2004, de 19 de octubre, ECLI:ES:APM:2004:13288: «(...) la Ley de Propiedad Horizontal no impone a la Comunidad de Propietarios acudir al proceso monitorio de forma imperativa para lograr el cobro de las cuotas (...)», sino que se configura como un procedimiento potestativo.

2.º Cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 812 de la LEC.

3.º Tras la reforma introducida por la Ley 10/2022 de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 16/06/2022, se pueden reclamar por este procedimiento todas las cantidades que sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva.

El procedimiento monitorio, regulado en los artículos 812 a 818 de la LEC, es aquel procedimiento a través del cual se podrán reclamar deudas dinerarias líquidas, determinadas, vencidas y exigibles de cualquier cuantía. Este procedimiento tiene, por tanto, un objeto perfectamente delimitado, circunscrito a reclamaciones de carácter económico y no puede extenderse a otro tipo de obligaciones, como por ejemplo:

  • Que se imponga a un copropietario la limpieza y mantenimiento de una terraza, elemento común de uso privativo.
  • Que se obligue a un copropietario a abstenerse de impedir una servidumbre de paso para la instalación de un ascensor o colocación de andamios para reparación de tejado o fachada.
  • Impugnar acuerdos de la junta de propietarios, etc.

Este procedimiento se caracteriza por ser una vía rápida y ágil para la reclamación de deudas de carácter dinerario, ya que únicamente será necesaria la celebración de una vista o comparecencia ante el juez si el deudor se opone a la reclamación presentada. Si este —el deudor— no paga voluntariamente ni se opone dentro del plazo concedido al efecto, el procedimiento finaliza automáticamente mediante una resolución que permite al demandante acudir directamente a la ejecución forzosa en la que podrán embargarse bienes suficientes del demandado hasta que se abone totalmente la deuda reclamada. Esta agilidad procesal junto a la competencia territorial, determinada por el lugar en que radica la finca (art. 812.2.2.º de la LEC), lo hacen el procedimiento deseable y preferente frente a los otros dos procedimientos posibles, por lo que, en la práctica, es habitual acudir a él cuándo se cumplen los presupuestos necesarios para que se pueda instar.

En cuanto a los requisitos que debe cumplir la deuda para que sea admitida la solicitud, son:

  • Ha de ser una deuda líquida: que se pueda expresar numéricamente o que al menos contenga los elementos necesarios para obtener la cantidad mediante una sencilla operación aritmética.
  • Tiene que estar determinada: saber con precisión el montante.
  • Ha de estar vencida: ser reclamable desde el momento de presentación de la solicitud inicial por haberse superado el plazo para su pago.
  • Ha de ser exigible: estando el deudor obligado a su pago.

Particularmente, en materia de propiedad horizontal, en unión a las disposiciones de la LEC, ha de observarse lo dispuesto por el artículo 21 de la LPH, en su nueva versión vigente desde el 16/06/2022, por la modificación realizada por la Ley 10/2022, de 14 de junio:

«1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.

4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.

5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable».

El procedimiento, por tanto, requiere con carácter previo, según determina este artículo, que:

  • La junta por acuerdo debe aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios.
  • El acuerdo ha de ser notificado al deudor. Prevé la ley incluso su notificación con carácter subsidiario por medio del tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad.
  • Quien ejerza las funciones de secretario de la junta debe efectuar certificación con el visto bueno del presidente, salvo que las funciones de secretario las lleve a cabo un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.

CUESTIÓN

¿Qué documentos deben acompañarse a la petición inicial del proceso monitorio?

1- El certificado del acuerdo de liquidación de la deuda.

2- El documento que acredite haberse notificado al deudor.

En este punto, ilustrativa nos resulta la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 403/2004, de 19 de octubre, ECLI:ES:APM:2004:13288, que enfatiza en el carácter potestativo de este procedimiento monitorio, ya que la norma no «obliga» a acudir a este procedimiento especial con carácter previo al procedimiento verbal u ordinario:

«Es preciso la existencia de esa certificación referida por la parte demandada, y su notificación, a efectos de acudir al proceso monitorio del artículo 21 LPH, pero la Comunidad no está obligada a acudir, para reclamar, a ese cauce, tal y como se desprende del referido precepto que dispone en su apartado primero que la Comunidad "podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en este artículo", es decir, se faculta a la Comunidad a acudir a este proceso, pero no se la obliga porque el verbo utilizado por la Ley es "podrá", no deberá, ni estará obligada, etc. Las exigencias contenidas en el referido precepto lo son para acudir a un proceso, pero no para fundar una acción ejercitada a través del Juicio verbal, que se ha de resolver teniendo en cuenta las alegaciones de las partes y prueba. Que no son extrapolables esos requisitos al tema de fondo se evidencia de la lectura no solo del precepto indicado, sino del resto de los artículos de la Ley, que no hacen depender la obligación de pago de las exigencias indicadas por la parte, y recogidas en la sentencia, no constituyendo la falta de las mismas ningún fraude de Ley, como pretende afirmar la apelada al oponerse al recurso.

QUINTO.- El Juez a través de su resolución hace depender la obligación de pago de unas exigencias no previstas en la Ley ni de forma expresa ni a través, como pretende la parte apelada, de una interpretación a contrario sensu, porque según expuso al oponerse se ha de entender tal exigencia de notificación de la deuda a reclamar de la obligación de "notificar las actas a los comuneros", y de la obligación de estos últimos de comunicar su domicilio, artículo 9 h) LPH. Tales argumentos no son admisibles, porque se confunden obligaciones de los comuneros con obligaciones de la Comunidad que tienen como fin que los primeros sepan qué se ha acordado a los efectos de poder impugnar los acuerdos, sin que la falta de notificación sea base para no pagar ninguna cantidad en concepto de cuota cuando se es propietario de un local como es el caso.
El Juez no solo ha aplicado indebidamente el Derecho, que sería no solo el artículo 9 e) como dice la parte recurrente, sino el artículo 21 LPH al exigir el cumplimiento de unos requisitos no previstos para el pago de lo debido, sino que no ha valorado correctamente la prueba como también se le imputa por la parte apelante, porque no ha tenido en cuenta qué fue lo alegado en la contestación y lo declarado por las demandadas Trinidad y María del Pilar, dos de los tres demandados, que tienen en proindivisión los dos locales sitos en la Comunidad actora.

Son hechos probados, y admitidos por la parte demandada, que: 1º.- Son propietarios de los locales, que son fincas registrales independientes, y 2º.- Que nunca han pagado cuota por uno de los locales, cuota que no ha sido discutida, es decir, no se ha cuestionado que sean los importes que se refieren en la demanda.

Y la consecuencia de lo anterior es la procedencia de la acción de reclamación, que no se ha de rechazar porque no se les haya notificado que se les iba a reclamar antes del proceso el importe de la deuda ni porque no vayan a las Juntas de Propietarios, ni porque las mismas crean o entiendan que solo deben pagar por un local por estar ambos unidos, que es lo que al margen del contenido de la contestación a lo que ha de estarse, declararon en el Juicio, porque que crean que no tienen que pagar, no significa que estén exentas de cumplir con su obligación, que se extingue pagando, y si consideran que debe modificarse algo, o adoptarse algún acuerdo por la Comunidad, deberán utilizar los mecanismos previstos en la Ley pero no dejar de cumplir su obligación, contenida en el artículo 9 e) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cabe además indicar que no solo saben los demandados que no pagan, porque no abonan nada por ese local, sino que también saben cuál es el importe que deberían haber pagado, primero porque tienen otro local por el que pagan una cuota, y segundo, porque la propia demandada Dª María del Pilar, que es una de los propietarios de los dos locales, admitió haber asistido a alguna Junta, reconociendo su firma, y que en esa Junta se acordó que tenía que pagar, ahora bien, es evidente que decidieron no hacerlo, porque según manifestaron tanto ella como la otra comunera, "no tenían que pagar", eso sí sin alegar ni fundamentar la razón de su tesis, por dos locales, sino por uno solo».

A TENER EN CUENTA. Por su particularidad, queremos hacer una breve mención a las comunidades de titulares de derechos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, citando a los oportunos efectos de consulta el auto del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2016, rec. 231/2015, ECLI:ES:TS:2016:1058A:

«Esta Sala en autos de 6 de octubre de 2003 (cuestión 21/2001) y 5 de febrero de 2004 (cuestión 43/2003) y 10 de junio de 2004 (cuestión 36/ 2004) ha mantenido que "las comunidades de titulares de derechos de aprovechamiento por turnos, se rigen según establece el artículo 15 de la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, por sus normas estatutarias previstas en la escritura reguladora o las que libremente adoptan los titulares de los derechos, cuyos acuerdos se sujetan a las normas que el precepto establece, siendo de aplicación supletoria y subsidiaria las normas de la Ley de Propiedad Horizontal; y añade, también literalmente: Esta aplicación supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal, hace que el proceso monitorio frente a unos de esos titulares de aprovechamiento requiera para su admisión, la certificación del acuerdo de la Junta, aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad, tal como exige el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo entonces de aplicación el artículo 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, que en estos casos considera Juzgados competentes el Juez de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor, o el del lugar donde se halle la finca, a elección del solicitante, que es lo que ha ocurrido en el presente supuesto, y que es el criterio más justo, pues si no se obligaría a litigar a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , en todos los lugares en que residieran los que no pagasen debidamente sus cuotas, lo que no parece una solución razonable».

Procedimientos declarativos: verbal y ordinario

Es posible que debamos acudir a los procedimientos declarativos correspondientes, verbal u ordinario según la cuantía, para reclamar cantidades debidas, ora por la propia voluntad de la comunidad, pues como hemos anticipado, del contenido de la Ley de Propiedad Horizontal y de la LEC no se desprende que el procedimiento monitorio venga obligado a las partes, ora porque no dándose los presupuestos exigidos por los artículos 812 y ss. de la LEC, debe acudirse necesariamente a los procedimientos declarativos en defecto del procedimiento monitorio.

1. Procedimiento verbal

CUESTIÓN

¿Cuándo procede acudir al procedimiento verbal?

1.º Cuando se reclamen cantidades no superiores a 6000 euros.

2.º Cuando haya tenido lugar previamente una petición de monitorio, el deudor haya formulado oposición y la cuantía reclamada no exceda de 6000.

De conformidad con el artículo 250.2 de la LEC, «Se decidirán también en el juicio verbal las demandas cuya cuantía no exceda de seis mil euros y no se refieran a ninguna de las materias previstas en el apartado 1 del artículo anterior», con remisión al procedimiento ordinario del que trataremos a continuación.

El proceso, por disposición de los artículos 437 y ss. de la LEC, se iniciará mediante demanda de la que, una vez admitida a trámite, se dará traslado al demandado otorgándole plazo de 10 días para que la conteste. En el escrito de contestación, el demandado deberá pronunciarse sobre la necesidad o no de celebrar la vista.

Tras la contestación, se dará traslado al demandante para que en el plazo de 3 días se pronuncie sobre la necesidad de la vista. Tras ello el juzgado fijará fecha para la vista y otorgará plazo de 5 días para que las partes puedan instar la citación judicial de las personas cuya declaración interese en aquel acto.

La vista comienza con la ratificación de los escritos de demanda y contestación y, en su caso, la formulación de alegaciones complementarias para, posteriormente, proponer y practicar la prueba admitida. Tras la práctica de la prueba se dará trámite de conclusiones a las partes y el pleito quedará visto para sentencia.

2. Procedimiento ordinario

CUESTIÓN

¿Cuándo es procedente acudir al procedimiento ordinario?

1.º Cuando se reclamen cantidades superiores a 6.000 euros.

2.º Cuando haya tenido lugar previamente una petición de monitorio, el deudor haya formulado oposición y la cuantía reclamada exceda de 6.000 euros.

3.º Cualquiera que sea su cuantía, cuando se trate de acciones derivadas de la LPH. Ejemplos: acción de cesación de actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres o peligrosas, fijación de cuotas de participación en caso de falta de unanimidad entre los propietarios, etc.

Determinan los artículos 249.1.8.º y 249.2 de la LEC que se decidirán en el juicio ordinario:

«1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:

(...)

8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.

2. Se decidirán también en el juicio ordinario las demandas cuya cuantía excedan de seis mil euros y aquéllas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo».

Este precepto, tal como sintetiza la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria n.º 469/2020, de 2 de septiembre, ECLI:ES:APS:2020:623:

«(...) trata de englobar para su tramitación por la materia determinadas acciones que de forma específica y sin relación directa con otras normas de nuestro ordenamiento confiere la Ley de Propiedad Horizontal, como son las derivadas de la pretensión de constitución o modificación del título constitutivo (art. 5.2); las de cesación de actividades prohibidas, dañosas o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (art. 7.2 LPH); la acción de condena —prestación de hacer— a la restitución de los elementos comunes alterados sin consentimiento de la comunidad; la acción constitutiva de servidumbre o la de tolerancia a realizar las reparación que exija el inmueble y la de condena a permitir la entrada en su piso o local (art. 9.1, c y d); las de impugnación de los acuerdos comunitarios del art. 18, formuladas por uno o varios comuneros; y cualquier otra reclamación o contienda de orden interno de la comunidad».

A tenor de los artículos 399 y ss. de la LEC, el proceso ordinario se inicia por demanda de la que, tras su admisión, se dará traslado a la parte demandada para que la conteste en plazo de 20 días. Tras la contestación, el letrado de la Administración de Justicia, dentro del tercer día, convocará a las partes a la audiencia previa, que habrá de celebrarse en el plazo de veinte días desde la convocatoria y que servirá para intentar un acuerdo o transacción que ponga fin al proceso, examinar las cuestiones procesales que pudieran obstar a la prosecución de este y a su terminación mediante sentencia sobre su objeto, fijar con precisión dicho objeto y los extremos, de hecho o de derecho, sobre los que exista controversia entre las partes, y en su caso, proponer y admitir la prueba. En ese acto el juez fijará fecha para la vista.

En la vista se practicarán las pruebas propuestas y admitidas en la audiencia previa y, a su finalización, se dará trámite a las partes para que formulen conclusiones sobre el resultado de la prueba practicada, quedando los autos vistos para sentencia.

Finalmente queremos hacer alusión a una suerte de supuestos que por razón de su materia, conforme con el artículo 249.1. 8.º de la LEC, habrán de seguir necesariamente los trámites del procedimiento ordinario; cuando señala: «Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda».

Entre estas acciones podemos destacar, a modo de ejemplo, las siguientes:
  • Impugnación de acuerdos de la junta de propietarios.
  • La demanda para que se permita el acceso a la vivienda o local de un propietario para la realización de reparaciones en elementos comunes o creación de servidumbres.
  • La acción de cesación de actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres o peligrosas.

A mayores también destaca el juicio de equidad respecto de aquellas acciones que busquen adoptar un acuerdo cuando no se obtengan las mayorías requeridas o cuando, requerida unanimidad, exista abuso de derecho, así como para la necesidad de nombramiento de presidente de la comunidad. Su tratamiento independiente obedece a que el artículo 17.7 de la LPH donde se regula no especifica el procedimiento a seguir para la celebración de este juicio y la jurisprudencia se encuentra dividida en si corresponde su tramitación como un procedimiento de jurisdicción voluntaria o si por el contrario deben seguirse los trámites del procedimiento ordinario en aplicación del artículo 249.1. 8.º de la LEC como veremos.

CUESTIÓN

¿Cuál es el régimen de recursos en materia de propiedad horizontal?

Se seguirá el régimen general de los recursos previstos en los artículos 448 y ss. de la LEC, si bien dejamos sentado que:

- No cabrá recurso de apelación cuando la cuantía del proceso no supere los 3.000 euros. (Artículo 455.1 de la LEC).

- Cuando se pretenda la condena al pago de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, debe acreditarse al interponer el recurso tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria, pues de lo contrario no se admitirá al condenado el recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación. La consignación de la cantidad no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada. (Artículo 449.4 de la LEC).

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Fraude de ley
Actividad prohibida
Fincas registrales
Acción de reclamación
Acción de cesación
Práctica de la prueba

LEY 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Ley 42/1998 de 15 de Dic (Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias) DEROGADO

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 300 Fecha de Publicación: 16/12/1998 Fecha de entrada en vigor: 05/01/1999 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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