El promotor según la Ley de ordenación de la edificación

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El Art. 9 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre se ocupa de la figura del promotor, como agente de la edificación, abordando tanto su definición ("cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título"), como las obligaciones a las que está sujeto.

Dentro de los distintos agentes de la edificación relacionados en la norma, el Art. 9 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre se ocupa de la figura del promotor y lo hace en los siguientes términos:

Definición

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (apdo. 1 del Art. 9 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre).

A este respecto, cabe recordar que hasta la promulgación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, la figura del promotor no contaba sino con una pluralidad de significados, tantos como normas de carácter sectorial estuviesen en juego, aunque,a los efectos de la responsabilidad del Art. 1591 ,Código Civil la jurisprudencia ya venía equiparando desde antiguo promotor y constructor. Así, y como resume la TS, Sala de lo Civil, nº 389/2004, de 06/05/2004, Rec. 1783/1998

"En una función integradora del artículo 1591 del Código Civil, la jurisprudencia ha venido a incluir entre las personas intervinientes en el proceso constructivo sujetas a la responsabilidad que en el citado precepto se regula, al constructor promotor, que reúne, generalmente, en una misma persona el caracter de propietario del terreno, constructor y propietario de la edificiación llevada a cabo sobre aquél, enajenante o vendedor de los diversos locales o pisos en régimen de propiedad horizontal, beneficiario económico de todo el complejo jurídico constructivo, etc..., lo que no impide que para la realización y ejecución del proyecto, utilice personal especializado al que ha de contratar, incluido el constructor o ejecutor material de los distintos elementos que integran el conjunto del edificio. Los criterios determinantes de la inclusión de promotor en el círculo de las personas a que se extiende la responsabilidad del artículo 1591, fueron, según reiterada y pacífica doctrina de esta Sala los siguientes: a) que la obra se realice en su beneficio; b) que se encamina al tráfico de la venta a terceros; c) que los terceros adquirentes han confíado en su prestigio comercial; d) que fue el promotor quien eligió y contrató al contratista y a los técnicos; y, e) que adoptar criterio contrario supondría limitar o desamparar a los furutos compradores de pisos, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción, criterio que aparece reflejado en numerosas sentencias (9 de Marzo de 1988, 18 de Diciembre de 1989, 8 de Octubre de 1990, 1 de Octubre de 1991 y 8 de Julio de 1992); incluso ha dicho esta Sala en Sentencia de 13 de Julio de 1987 que la responsabilidad del promotor "viene derivada de los contratos de compraventa por los que transmitió las viviendas y locales radicantes en el edificio, por lo que, al margen de la responsabilidad decenal que el artículo 1591 del Código Civil sanciona, corresponde a la demandada aquella otra que por el incumplimiento de sus obligaciones como vendedora le corresponde" ( Sentencia de 28 de Enero de 1994)".

Obligaciones

 Son obligaciones del promotor, según lo establecido en el apdo. 2 del Art. 9 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre:

  • Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

  • Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

  • Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

  • Suscribir los seguros previstos en el Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre

  • Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

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Constructor
Responsabilidad
Dueño
Propiedad horizontal
Contrato de compraventa
Responsabilidad del promotor
Responsabilidad decenal
Incumplimiento de las obligaciones
Autorizaciones administrativas