Propiedad horizontal

Concepto y regulación de propiedad horizontal

¿Qué podemos entender por propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se puede definir, siguiendo en este punto al Diccionario del español jurídico de la RAE y el CGPJ, como aquella «forma de copropiedad o condominio que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública».

La Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal (en adelante LPH), nos da una primera aproximación al concepto de propiedad horizontal en su art. 3, en el que se recoge que a cada piso o local le corresponde:

«a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».

Para poder encontrar una definición más completa debemos acudir a la jurisprudencia existente en esta materia, ya que a través de diversas sentencias se ha venido a precisar su concepto.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 25/2007, de 1 de febrero, ECLI:ES:TS:2007:352

«La Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes, y su Ley reguladora pretende configurar o ajustar esa forma de goce mediante determinadas reglas, para conseguir una pacífica coexistencia entre copropietarios cuyas relaciones de vecindad son susceptibles de conflicto por la interconexión existente por razón de la cosa, como ha declarado la STS 19 de febrero de 1971».

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 57/2004, de 5 de febrero, ECLI:ES:TS:2004:679, que cita a su vez su sentencia de 30 de mayo de 1997, ECLI:ES:TS:1997:3808

«(...) La propiedad horizontal no es un tipo común de comunidad de bienes —copropiedad romana pro indiviso regulada en los artículos 392 y ss. del Código civil— sino un supuesto de coexistencia de propiedad privada de los elementos privativos y comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes. Es el único que es contemplado en el ordenamiento español, en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Es decir, ante la realidad de un edificio, o de un complejo urbanístico, o de un centro comercial u otros casos de igual o mayor complejidad, en que coexistan elementos privativos y comunes, tan solo es posible acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal para sancionar tal coexistencia y regular sus complejas relaciones de derechos y deberes, toma de acuerdos y participación en los gastos. Así, en un principio, dicha ley supuso un avance ciertamente importante en la sociedad y en el derecho, pero es inexorable el paso del tiempo y la verdad de aquel aforismo "el tiempo no está quieto y la norma jurídica, por así decir, le acompaña" traducción literal de die Zeit steht nicht still, und die Rechtsnorm geht sozusagen mit ihr, lo cual se refleja en el artículo 3.1 del Código civil cuando incluye como elemento de interpretación de la ley, la realidad social. La propiedad horizontal era concebida en un principio como un edificio en que sus viviendas y locales pertenecían en propiedad privada a diversos sujetos, que eran copropietarios de los elementos comunes. Pero este fácil concepto se va complicando cuando llega a extremos en que no hay comunidad de vida, sino tan sólo comunidad de intereses económicos.

Lo cual ha sido, en parte, corregido por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal producida por Ley 8/1999, de 6 de abril, no aplicable al presente caso, en que se da un complejo entramado de una (1) supracomunidad general, que es el Centro como núcleo, una serie de (2) espacios y elementos comunes y los (3) normales elementos propios del edificio en propiedad horizontal».

 Sentencia del Tribunal Supremo n.º 294/2004, de 21 de abril, ECLI:ES:TS:2004:2598

«Caracteriza a la propiedad horizontal la yuxtaposición de dos clases de propiedad (Sentencia de 16 de junio de 1.976, entre otras). De un lado, una singular y exclusiva, que recae sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y, de otro lado, una copropiedad, compartida con los demás dueños de pisos o locales, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (artículo 3 de la Ley 49/1.960). Como señala la exposición de motivos de la Ley, el sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en atención a los intereses en juego. Por ello la coexistencia de derechos exclusivos de cada titular con derechos compartidos por una colectividad de personas impuso la creación de órganos de gestión y administración y la distribución de competencias en la defensa de los correspondientes derechos e intereses. A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el artículo 12 de la Ley (13.3 en la redacción dada por la Ley 8/1.999), y a cada propietario la de los suyos propios en cuanto derivados de los elementos privativos».

CUESTIONES

1. ¿Cuándo existe plenamente constituida una propiedad horizontal?

Cuando concurren tres elementos:

- Un elemento volitivo consistente en la decisión del propietario o propietarios del inmueble de constituir una propiedad horizontal.

- Un elemento material, el edificio que se va a dividir horizontalmente que además reúna las características necesarias para poderse dividir bajo las reglas de este régimen.

- Un elemento formal, el título constitutivo de la propiedad horizontal.

2. ¿En qué consiste conceptualmente la denominada «prehorizontalidad»? 

«Puede entenderse por prehorizontalidad "aquella situación por la cual, existiendo la voluntad y unas ciertas condiciones para la constitución del régimen de propiedad horizontal, este, sin embargo, no llega a nacer por faltar alguno de sus requisitos".

(...)

Pues bien, hay una situación de prehorizontalidad cuando existe el elemento volitivo pero falta uno de los otros dos (el formal o el material)». (STS n.º 419/2013, de 25 de junio, ECLI:ES:TS:2013:4089).

3. ¿Cuáles son los pasos a seguir para poner en marcha una comunidad de propietarios?

En una obra nueva, los pasos que se seguirán en la mayoría de los supuestos para para poner en marcha una comunidad de propietarios serán, resumidamente, los siguientes:

1. Escritura de obra nueva y división horizontal del edificio.

2. Convocar y celebrar la primera junta de propietarios. Normalmente la convocará el promotor y en el orden del día se tratarán los asuntos fundamentales para iniciar la comunidad: elección de órganos de gobierno, apertura de cuenta bancaria, contratos de servicios y suministros, autorización para legalizar el libro de actas y solicitar NIF, etc.

3. Legalización del libro de actas en el registro de la propiedad.

4. Solicitud de NIF ante la delegación de Hacienda correspondiente.

A TENER EN CUENTA. El art. 4 de la LPH aclara que para el cese de la propiedad horizontal no procede la acción de división. Esta solamente podrá ser ejercitada por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no se haya establecido de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.

¿Dónde se regula la propiedad horizontal? 

Si bien originariamente la propiedad horizontal era tratada como una modalidad de la comunidad de bienes prevista en el artículo 396 del Código Civil donde se establece que: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (...)», con la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se dota a esta figura de una regulación completa reconociendo el derecho de propiedad sobre pisos o locales individualizados que forman parte de un mismo edificio, pero compartiendo derechos y obligaciones sobre los elementos comunes de este; y así se determina en su artículo 1 que el objeto de esta ley es «(...) la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal».

Finalmente queremos detenernos en el ámbito de aplicación de la LPH y sobre este particular citar el artículo 2 que establece que la mentada ley se aplicará:

«a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos».