Propiedad horizontal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 06/10/2021

La propiedad horizontal se puede definir, siguiendo en este punto al Diccionario del español jurídico de la RAE y el CGPJ, como aquella "forma de copropiedad o condominio que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública; en estos inmuebles coexistirán dos derechos de propiedad distintos: el derecho de propiedad exclusivo de cada propietario sobre el piso o local susceptibles de aprovechamiento independiente y la copropiedad con el resto de propietarios de los elementos comunes del edificio".

Concepto y regulación de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal era tratada como una modalidad de la comunidad de bienes prevista en el artículo 396 del Código Civil, pero con la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se le dota a esta figura de una regulación completa reconociendo el derecho de propiedad sobre sobre pisos o locales individualizados que forman parte de un mismo edificio pero compartiendo derechos y obligaciones sobre los elementos comunes de este.

Según el artículo 3 de la LPH, la propiedad horizontal es definida por la concurrencia de:

→ Por una parte, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

→  De la otra, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

La LPH se aplicará a:

  • las Comunidades de Propietarios constituidas según lo dispuesto en el artículo 5.
  • las que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
  • los complejos inmobiliarios privados.
  • las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
  • las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Lo determinante para que la propiedad horizontal se constituya será el acuerdo de voluntades entre los propietarios del inmueble para otorgar la escritura de división horizontal.

En una obra nueva, los pasos que se seguirán en la mayoría de los supuestos para para poner en marcha una Comunidad de Propietarios serán, resumidamente, los siguientes:

1. Escritura de obra nueva y división horizontal del edificio.

2. Convocar y celebrar la primera Junta de Propietarios. Normalmente la convocará el promotor y en el orden del día se tratarán los asuntos fundamentales para iniciar la comunidad: Elección de órganos de gobierno, apertura de cuenta bancaria, contratos de servicios y suministros, autorización para legalizar el libro de actas y solicitar NIF, etc.

3. Legalización del Libro de Actas en el Registro de la Propiedad.

4. Solicitud de NIF ante la Delegación de Hacienda correspondiente.

Últimas modificaciones de la LPH

La Ley de Propiedad Horizontal se ha visto modificada por diversas normas, destacando las reformas realizadas a finales del año 2018 y en marzo de 2019, por dos reales decretos ley, de medidas urgentes, así como una última modificación realizada en octubre de 2021.

La última de estas normas de medidas urgentes, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, reforma la LPH en los siguientes puntos, con entrada en vigor de estos cambios a a partir del 6 de marzo de 2019:

Fondo de reserva

Se estipula la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, que tendrá que ser de una cantidad no inferior al 10%. (antes era del 5%)

Se advierte que el incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en el apdo. 1.f), se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a 6 de marzo de 2019.

Obras de mejora de la accesibilidad

Se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

En la reforma de octubre de 2021, se modifica el apartado 2 del artículo 17 de la LPH por la publicación del el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor en el mismo día de su publicación en el BOE, esto es, el 06/10/2021.

Se establecen modificaciones aplicables a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.

Asimismo, se establece que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin, tendrá la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la propia LPH.

 

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Propiedad horizontal
Copropiedad
Condominio
Derecho de propiedad
Elementos comunes
Comunidad de propietarios
Obra nueva
Comunidad de bienes
Legalización del libro de actas
Complejos inmobiliarios privados
Título constitutivo de la comunidad de propietarios
Fondo de reserva
Título constitutivo
Junta de propietarios
Contratos de servicios
Cuentas bancarias
Registro de la Propiedad
Obras de conservación
Obligación de hacer
Obras de accesibilidad
Energía renovable
Eficiencia energética
Mayoría simple
Gastos comunes

RD-Ley 19/2021 de 5 de Oct (Medidas para impulsar la rehabilitación edificatoria) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 239 Fecha de Publicación: 06/10/2021 Fecha de entrada en vigor: 06/10/2021 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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