Régimen jurídico de la vivienda protegida

• ¡SOS: Administración hostil! Como actuar
  
  

  • Autor: L. Alfredo de Diego Díez
  • Publicación: 16/08/2017

  
  

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Al igual que sucede con la Ordenación del Territorio y el Urbanismo, en materia de Vivienda se deben tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• Se está ante una competencia exclusiva de las distintas Comunidades Autónomas, por lo que la primera legislación aplicable en la materia es la emanada de los respectivos territorios.
  
  
• A pesar de lo anterior, el estado, al amparo de títulos como el de las  bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (número 13 del número 11 del apdo. 1 del Art. 149 ,Constitución española) acaba incidiendo de lagún modo u otro en la materia, de modo que incluso se podría hablar -con todas las reservas- de competencias concurrentes en determinados ámbitos de la política de vivienda.
  
  

Así, el régimen jurídico de la vivienda protegida, debe considerar tanto normas estatales como normas autonómicas. Por lo que respecta a las primeras, estas son las actualmente vigentes:

• Decreto 2114/1968, de 24 de julio (Vivienda), por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre.
  
  
• Real Decreto 3148/1978 de 10 de Nov (se desarrolla el RD-ley 31/1978, sobre Política de Vivienda).
  
  
• Real Decreto 727/1993 de 14 de May (precio de las viviendas de protección oficial de promoción privada).
  
  
• Real Decreto 233/2013 de 5 de Abr (Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación edificatoria, y regeneración y renovación urbanas, 2013-2016), prorrogado hasta diciembre de 2017 por Real Decreto 637/2016, de 9 de diciembre, por el que se prorroga el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitacion edificatoria, y la regeneracion y renovacion urbanas 2013-2016 regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril..

Por lo que respecta a la última norma citada, la misma contiene los siguientes preceptos relacionados con la materia:

Vivienda Protegida (Da 3 del Real Decreto 233/2013 de 5 de Abr (Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación edificatoria, y regeneración y renovación urbanas, 2013-2016)): A partir de la fecha de entrada en vigor del real decreto, y sin perjuicio de las situaciones jurídicas creadas al amparo de anteriores normativas aplicables, se entenderá por vivienda protegida, a los efectos de lo establecido en la normativa estatal, toda aquella que cuente con la calificación correspondiente de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, por cumplir los requisitos de uso, destino, calidad, precio máximo establecido (tanto para venta como para alquiler) y, en su caso, superficie y diseño, así como cualesquiera otros establecidos en la normativa correspondiente. En todo caso habrán de cumplir como mínimo con los requisitos siguientes:

• La vivienda protegida deberá destinarse a residencia habitual y permanente del propietario o del inquilino.
  
  
• Deberán contar con un precio máximo de venta de la vivienda protegida en venta o un alquiler máximo de referencia de la vivienda protegida en alquiler.
  
  
• Disponer de una superficie útil máxima de 90 m², sin incluir, en su caso, una superficie útil máxima adicional de 8 m² para trasteros anejos y de otros 25 m² destinados a una plaza de garaje o a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.

Cambio de calificación de vivienda protegida en venta, a vivienda protegida en alquiler, y de descalificación de vivienda protegida en venta, de las promociones de viviendas protegidas de los Planes Estatales de Vivienda . A este respecto, la  Da 4 del Real Decreto 233/2013 de 5 de Abr (Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación edificatoria, y regeneración y renovación urbanas, 2013-2016) establece lo siguiente:

• Se podrá modificar la calificación provisional o definitiva de las viviendas protegidas para venta, procedentes de promociones de viviendas protegidas acogidas a financiación de los Planes Estatales de Vivienda, como vivienda protegida en alquiler. Esta recalificación no afectará al préstamo convenido, otorgado en su día y no legitimará la obtención de nuevas ayudas estatales, si bien, conllevará para las viviendas recalificadas, la adopción del régimen de vivienda protegida y condiciones propias de su uso para alquiler, y para el propietario, la asunción de las obligaciones y responsabilidades propias de este régimen, de conformidad con el plan estatal de aplicación.
  
  
• Excepcionalmente, durante el plazo máximo de tres años, se podrán descalificar las viviendas protegidas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación y destinadas a la venta, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su calificación definitiva, y concurran las siguientes condiciones, sin perjuicio de las que puedan determinar las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla:
  
  
  • Haber sido sometidas al procedimiento de selección de adquirentes o adjudicatarios correspondientes y haber resultado desierto aquél, como mínimo en un 80% del total de las viviendas.
    
    
  • Hallarse situadas en un ámbito territorial específico en el que pueda acreditarse con datos objetivos y de manera fehaciente, que existen suficientes viviendas procedentes de la promoción libre, de similares características, tamaño y precio, terminadas en los últimos dos años, y sin vender.
    
    
• La resolución de recalificación o descalificación a que hacen referencia los apartados anteriores deberá acordar lo que corresponda en relación con la devolución, en su caso, de las ayudas estatales percibidas. Dentro de éstas estarán, en todo caso, la totalidad de las ayudas económicas directas percibidas, el importe de las bonificaciones y de las exenciones tributarias y los intereses legales correspondientes a ambas.
  
  
• Las correspondientes resoluciones se comunicarán al Ministerio de Fomento en el plazo máximo de 10 días y al Registro de la Propiedad competente, a fin de solicitar su constancia en los folios registrales de las fincas afectadas, en la forma y con los requisitos y efectos legalmente previstos.

Cambio de calificación de vivienda protegida en alquiler a vivienda protegida en venta:

La Da 5 del Real Decreto 233/2013 de 5 de Abr (Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación edificatoria, y regeneración y renovación urbanas, 2013-2016) señala que se podrá modificar la calificación definitiva de las viviendas protegidas para alquiler, procedentes de promociones de viviendas protegidas, acogidas a financiación de los Planes Estatales de Vivienda, como vivienda protegida en venta y que la recalificación no afectará al préstamo convenido otorgado como viviendas protegidas para el alquiler y en ningún caso, supondrá la obtención de nuevas ayudas económicas estatales.Esta recalificación conllevará para las viviendas, la adopción del régimen y condiciones propias de este uso, y para el propietario la interrupción de las ayudas y la devolución parcial de las mismas.

La Administración General del Estado solo exigirá la devolución parcial de las ayudas económicas estatales recibidas de conformidad con las siguientes reglas:

• Se devolverá la parte proporcional de la subvención recibida correspondiente a los años de calificación en régimen de alquiler, no cumplidos.
  
  
• Se dejará de percibir la subsidiación al préstamo convenido, desde la fecha de la modificación de la calificación y no procederá devolución alguna de las ayudas estatales de subsidiación al préstamo, recibidas con anterioridad a dicha fecha.

Las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, deberán notificar al Ministerio de Fomento en el plazo máximo de 10 días, las modificaciones de calificación permitidas por esta disposición, con mención expresa de la subvención percibida y del plazo en régimen de alquiler no cumplido.

Por otro lado, estas son las leyes vigentes en materia de vivienda protegida en las distintas Comunidades Autónomas que cuentan con ellas:

• Andalucía: Ley 13/2005, de 11 de noviembre.
  
  
• Aragón:  Ley 24/2003, de 26 de diciembre.
  
  
• Principado de Asturias:  Ley del Principado de Asturias 2/2004, de 29 de octubre.
  
  
• Canarias:  Ley 2/2003, de 30 de enero.
  
  
• Cantabria:  Ley 5/2014, de 26 de diciembre.
  
  
• Castilla-La Mancha:  Ley 2/2002, de 07-02-2002.
  
  
• Castilla y León: Ley 9/2010, de 30 de agosto.
  
  
• Cataluña:  Ley 18/2007, de 28 de diciembre.
  
  
• Extremadura:  Ley 3/2001, de 26 de abril.
  
  
• Galicia:  Ley 8/2012, de 29 de junio.
  
  
• Madrid:  Ley 6/1997, de 8 de enero, y Ley 9/2003, de 26 de marzo.
  
  
• Navarra:  Ley 10/2010 de 10 de May C.A. Navarra (Derecho a la Vivienda).
  
  
• País Vasco:  Ley 3/2015, de 18 de junio.
  
  
• Murcia:   Ley 6/2015, de 24 de marzo.
   
• La Rioja:  Ley 2/2007, de 1 de marzo.
  
  
• Valencia: Ley 8/2004, de 20 de octubre.