Regulación de los arrendamientos rústicos en Cataluña

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Una de las Comunidades Autónomas que han optado por la regulación de determinadas figuras contractuales en base a la competencia normativa asumida en derecho civil, es Cataluña. En este sentido, conviene tener en cuenta los Art. 11-35 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero, que se encargan de la regulación relativa a los arrendamientos rústicos. Este articulado se divide en diversas secciones de forma que, la sección primera, considera los derechos y obligaciones de las partes, la sección segunda, regula lo concerniente a la renta, la sección tercera, se encarga de lo relativo a la duración de los contratos, la sección cuarta, alude a los gastos y mejoras, la sección quinta señala los supuestos de extinción del contrato y finalmente, la sección sexta, contempla los derechos de adquisición preferente.

NOVEDAD: En virtud de lo dispuesto en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos, y de modificación de los libros primero, segundo,tercero, cuarto y quinto, a partir del 1 de enero de 2018, los arrendamientos rústicos ya no se regularán por la Ley 1/2008, de 20 de febrero, que se deroga, sino por lo dispuesto en el Código Civil Catalán.

 

En los arrendamientos rústicos, regulados en la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo, el arrendador o arrendadora debe entregar la finca al arrendatario o arrendataria y debe garantizarle el uso pacífico por todo el tiempo de duración del contrato, por ello, a cambio, tiene derecho a percibir un precio o renta (Art. 11 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero).

Respecto a los derechos y obligaciones de arrendatario o arrendataria, el Art. 12 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero dispone que este debe cultivar la finca con las plantaciones o siembras que más le convengan para hacer suyos los frutos, y tiene la obligación de pagar una renta al arrendador o arrendadora y devolverle la finca en el estado en que la ha recibido.

En cuanto a la renta de los contratos, se establecerá la que libremente convienen las partes a satisfacer en dinero, salvo que acuerden su pago en una cantidad determinada y no alícuota de frutos. En este sentido, son nulos de pleno derecho los pactos por los cuales se obliga al arrendatario o arrendataria al pago total o parcial de cualquiera de los tributos que gravan la propiedad de la finca arrendada (Art. 13 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero).

Igualmente, las partes pueden pactar que la contraprestación del arrendatario o arrendataria consista, en todo o en parte, en la obligación de mejorar la finca arrendada, como por ejemplo efectuar la roturación de la tierra, artigarla, ponerla en cultivo y hacer explanaciones, construcciones u otras obras análogas (Art. 14 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero).

Por su parte, el Art. 15 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero, señala que la renta de los contratos se actualiza cada año agrícola de acuerdo con el índice de precios percibidos agrarios que el Gobierno debe publicar anualmente en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, o bien de acuerdo con el sistema que fijen las partes.

En lo referente al pago de la mencionada renta, el Art. 16 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero dispone que este se efectuará de acuerdo con lo que establezca el contrato. Cuando este no lo establece, la renta debe pagarse por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador o arrendadora y en el plazo de un mes o, en su caso, según la costumbre de la comarca. En todo caso, el arrendador o arrendadora debe entregar al arrendatario o arrendataria un recibo de la renta pagada.

La regulación que se efectúa en cuanto a la duración del contrato, se contempla en los Art. 17-19 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero, de forma que la duración mínima exigida legalmente es de siete años, aunque las partes pueden establecer una duración superior. En lo que respecta a la prórroga del contrato, esta se efectuará de cinco años en cinco años, siempre que una de las partes no avise a la otra de su voluntad de darlo por extinguido al menos un año antes del vencimiento. En este sentido, el arrendatario o arrendataria puede renunciar a la duración del contrato o de la prórroga y abandonar el cultivo de la finca al final de cada año agrícola si notifica esta voluntad al arrendador o arrendadora, al menos con seis meses de anticipación.

En lo concerniente a los gastos, el Art. 20 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero se ocupa de regular los gastos ordinarios de conservación y reparación de la finca, mientras que el Art. 21 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero se ocupa de los extraordinarios. 

Del mismo modo que en el párrafo anterior, los Art. 22,Art. 23 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero distinguen entre mejoras voluntarias y obligatorias, siendo las obligatorias reguladas por el primer artículo y las voluntarias por el segundo.

Tanto en las pretensiones por gastos, obras y mejoras, el Art. 24 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero señala que las mismas prescriben al año desde que se extingue el contrato, y el arrendatario o arrendataria deja la finca.

Las causas de extinción del contrato se encuentran reguladas en el Art. 25 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero.

Por otro lado, el Art. 26 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero contempla la resolución del contrato ante un incumplimiento. Entiende el citado precepto que ante el incumplimiento por una de las partes de obligaciones contractuales o legales, da derecho a la otra, que haya cumplido las que le corresponden, a resolver el contrato. Por ello, la parte que ha cumplido sus obligaciones tiene derecho a resolver el contrato y a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, si bien puede optar solamente por reclamar estos últimos y mantener el contrato. En este sentido, se entiende que son causas de incumplimiento por parte del arrendatario o arrendataria:

  • Dejar de cultivar la finca por abandono o destinarla a un uso distinto de los establecidos por el Art. 1 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero, sin perjuicio de lo que pueda establecerse en la normativa sectorial específica.
  • Dañar o agotar gravemente la finca o sus producciones.
  • Subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador o arrendadora.
  • No efectuar el pago de la renta convenida en el contrato o no llevar a cabo las mejoras acordadas.
  • Realizar obras voluntarias de mejora con la oposición del arrendador o arrendadora o sin haber efectuado la notificación establecida por el Art. 23 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero.
  • En general, el incumplimiento por el arrendatario o arrendataria de las obligaciones convenidas o que derivan de la ley, las buenas prácticas agrarias y el uso y costumbre de la comarca.

En el supuesto de que la finca se pierda o sea expropiada en parte, el arrendatario o arrendataria puede optar por la extinción total del contrato de arrendamiento o bien por dejarlo subsistente en la parte que quede de la finca, con la reducción proporcional de la renta (Art. 27 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero).

Igualmente, el Art. 28 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero prevé que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario o arrendataria tiene derecho a todo lo que sea preciso para recoger y aprovechar los frutos pendientes y debe permitir al nuevo arrendatario o arrendataria el acceso a la finca a fin de preparar el próximo cultivo.

En lo que respecta a los casos de sucesión tanto del arrendador o arrendadora, como del arrendatario o arrendataria, se pronuncian los Art. 29,Art. 30 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero respectivamente. Por su parte, el Art. 31 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero contempla que en el caso particular de que la arrendataria sea una sociedad, si esta se disuelve, el derecho a continuar el arrendamiento corresponde al socio o socia al cual se haya adjudicado este derecho en la liquidación, debiendo esta circunstancia ser notificada al arrendador o arrendadora. Si esta no se efectúa, el arrendador o arrendadora puede dar por extinguido el arrendamiento pasados seis meses del acuerdo de disolución.

Ya para finalizar, lo concerniente a los supuestos de extinción del contrato, el Art. 32 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero matiza que el arrendatario o arrendataria no puede subarrendar la finca, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador o arrendadora. No obstante, conviene precisar que la cesión de aprovechamientos marginales no se considera subarrendamiento, siempre que estos no representen más de una décima parte del rendimiento total que se obtiene de la finca. No obstante, hay que tener en cuenta a este respecto, que las administraciones públicas pueden subarrendar libremente las fincas de las cuales son arrendatarias.

Finalmente, el Art. 33 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero regula lo concerniente al derecho de preferencia adquisitiva que ostenta el arrendatario o arrendataria, que se exceptúa en los siguientes casos:

  • Si la enajenación se efectúa a favor del propietario o propietaria de una parte indivisa de la finca.
  • Si la enajenación se efectúa a favor de cónyuge, conviviente en unión estable de pareja, ascendientes, descendientes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado.
  • Si la finca tiene la calificación urbanística de suelo urbano o urbanizable.

Por su parte, en cuanto al derecho de tanteo, el Art. 34 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero señala que cuando se trata de enajenaciones de fincas afectas al derecho establecido por el Art. 33 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero, el propietario o propietaria debe notificar su decisión de enajenar, el precio, el adquirente y las demás circunstancias de forma fehaciente al arrendatario o arrendataria, el cual, en el plazo de dos meses, puede hacer uso del derecho de tanteo adquiriendo la finca en las mismas condiciones mediante el pago o consignación del precio.

Finalmente, respecto al derecho de retracto contemplado en el Art. 35 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero se establece que si el propietario o propietaria no efectúa la notificación a que se refiere el Art. 34 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero, o lleva a cabo la enajenación en favor de tercero antes del plazo de dos meses o, finalizado este plazo, enajena por precio o condiciones sustanciales distintas de las comunicadas al arrendatario o arrendataria, este puede ejercer el retracto dentro de los dos meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación. En todo acto de enajenación de una finca rústica debe manifestarse si está o no arrendada y, en su caso, que se ha llevado a cabo la notificación al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el Art. 34 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero.

En su caso, para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de una finca rústica arrendada es preciso justificar que se ha llevado a cabo la notificación, de forma fehaciente, al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el Art. 34 ,Ley 1/2008, de 20 de febrero . Esta notificación debe efectuarse y acreditarse en cualquier caso, aunque el arrendatario o arrendataria no tenga derecho de adquisición preferente al no ser cultivador directo y personal.

 

 

 

 

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Arrendatario
Arrendador
Arrendamientos rústicos
Plazo de contrato
Cultivos
Frutos
Finca arrendada
Resolución de los contratos
Extinción de los contratos
Adquisición preferente
Subarriendo
Voluntad
Plantaciones
Contraprestación
Prórroga del contrato
Contrato de arrendamiento
Buenas prácticas
Consentimiento del arrendador
Falta de consentimiento
Obligación contractual
Indemnización del daño
Dueño
Pago de rentas
Sin consentimiento
Daños y perjuicios
Fincas Rústicas
Derecho de tanteo
Consanguinidad
Descendientes
Ascendientes
Derecho de retracto
Calificación urbanística
Retracto
Conrador
Suelo urbano
Inscripción en Registro de la Propiedad