Regulación de los complejos inmobiliarios privados en la Ley de Propiedad Horizontal

Complejos inmobiliarios privados

Los complejos inmobiliarios privados aparecen regulados en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo fue introducido en la ley por medio de la reforma que realizó la Ley 8/1999, de 6 de abril, a través de esta se refleja en la ley la doctrina establecida por la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986, ECLI:ES:TS:1986:8192, que establece:

«Se acepta la situación de copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal, por la existencia de un derecho de propiedad singular sobre cada parcela y un derecho de copropiedad sobre un conjunto de elementos comunes y por la voluntad manifiesta de las partes de aplicar el régimen de la propiedad horizontal.

La servidumbre no es el único derecho limitativo del dominio en relaciones de vecindad, sino que las limitaciones nacen, por vía contractual, con apoyo legal, en otras situaciones, como la que se contempla, en las que existe una especial comunidad, como la que deriva de las urbanizaciones cuya analogía con la propiedad horizontal es patente por la particular situación de distintos elementos, unos propios y otros comunes, y porque, en este caso, la aplicación de las normas de la propiedad horizontal ha sido buscada de propósito».

A partir de la reforma, el art. 2. c) de la LPH establece que esta ley se aplicará «A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley». Por su parte, el artículo objeto de este tema se encarga de la regulación de los complejos inmobiliarios privados.

Artículo 24 de la LPH

«1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior».

El apartado primero de art. 24 de la LPH señala que para poder aplicar el régimen del art. 396 del CC es necesario que el complejo inmobiliario esté integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y una copropiedad indivisible sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. A esta coexistencia de propiedades se ha referido la sentencia del Tribunal Supremo n.º 489/2021, de 6 de julio, ECLI:ES:TS:2021:2705, que señala «Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS de 13 noviembre de 1985; 28 enero 1995; 26 mayo 1995; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997)».

Para la existencia de un complejo inmobiliario privado no es necesario que las fincas estén construidas siendo suficiente que se haya proyectado edificar. En este sentido se ha manifestado la sentencia del Tribunal Supremo n.º 247/2009, de 1 de abril, ECLI:ES:TS:2009:1842:

«La Jurisprudencia de esta Sala en las sentencias de 26 de junio de 1995 y 5 de julio de 1996 tiene reconocida la validez de las supracomunidades, comunidades planas o de urbanizaciones, respecto de las cuales se admite la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio ya construido, integrado por una pluralidad de viviendas; y la comunidad sobre la propia urbanización. Lo relevante es que de ésta última son parte integrante todos y cada uno de los propietarios de elementos incluidos en la misma, susceptibles de un aprovechamiento individual, ya se trate de edificios o de cada uno de los pisos o locales que lo compongan de estar dividido en régimen de propiedad horizontal típica, ya, como es el caso, de meras fincas en las que se ha proyectado edificar. Por tanto, a los efectos de hablar de urbanización susceptible de regularse por las normas de la propiedad horizontal, no es imprescindible, como defiende la parte recurrente, que se hayan edificado los terrenos, sino que basta con la acreditación de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias —con independencia de que unas sean edificios, incluso a su vez divididos en régimen de propiedad horizontal, y otras meros terrenos parcelados y dispuesto para su edificación—, que existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios —artículo 24 LPH —, es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos (RDGRN de 5 de abril de 2002). En esta línea, la Sentencia de 27 de octubre de 2008, dispone que "basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios "por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes". Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».

Constitución de los complejos inmobiliarios privados

La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 24.2 señala dos posibles formas en la que pueden constituirse los complejos inmobiliarios privados:

• En una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso le resulta de aplicación íntegramente lo dispuesto para la propiedad horizontal.
• En una agrupación de comunidades, para lo que la ley establece una serie de especialidades.

Una sola comunidad de propietarios

Como hemos establecido, en este caso se aplica íntegramente la LPH. En cuanto a la forma de constitución lo habitual es que se otorgue un título constitutivo, pero la inexistencia del mismo no impide la aplicación del régimen de propiedad horizontal. El art 2.b) de la LPH señala que la ley será de aplicación «A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros». La aplicación de este precepto a los complejos inmobiliarios ha sido admitido por el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 594/2021, de 13 de septiembre, ECLI:ES:TS:2021:3306:

«Esta sala ha admitido también la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009, que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, y que reproduce la más reciente 489/2021, de 6 de julio:

"[...] la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado".

La jurisprudencia se ha manifestado también reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999 (sentencias 357/2003, de 7 de abril y 489/2021, de 6 de julio)».

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo n.º 33/2020, de 21 de enero, ECLI:ES:TS:2020:114, «Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad».

Con relación a esta aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal, aun cuando no se ha otorgado un título constitutivo, el art 24.4 de la LPH señala «A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior».

En los supuestos en que estamos ante una comunidad de propietarios, los órganos de gobierno y las mayorías que se exigen para la adopción de acuerdos se rigen por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal con carácter general.

Agrupación de comunidades

Para que un complejo inmobiliario se constituya en una agrupación de comunidades es necesario título constitutivo que será otorgado por el propietario único o por los presidentes de todas las comunidades que la van a integrar previamente autorizados por el acuerdo mayoritario de la junta de propietarios. El título contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes y establecerá la cuota de participación de cada una de las comunidades. El título y los estatutos deberán inscribirse en el registro de la propiedad.

El art. 24.3 de la LPH recoge una serie de especialidades respecto a la regulación de los complejos inmobiliarios privados que estén constituidos en agrupación de comunidades, y en este sentido establece:

«3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades».

Imposibilidad de división en los complejos inmobiliarios privados

Como ya hemos señalado a los complejos inmobiliarios privados les resulta de aplicación el régimen de propiedad horizontal. Ello implica que están sujetos al art. 4 de la LPH que señala «La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios». No es posible, por tanto, que un propietario solicite el fin de la copropiedad en ninguno de los elementos comunes del complejo inmobiliario, y así lo ha establecido el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 398/2009, de 28 de mayo, ECLI:ES:TS:2009:3492, al señalar: 

«Ambos motivos se desestiman pues parten de las propias consideraciones que sobre la realidad material y jurídica de las fincas sostiene la recurrente al desgajar las número NUM001 y NUM002 de la NUM000 en contra de lo razonado por la Audiencia. Se prescinde para ello de los acertados razonamientos de la sentencia impugnada según los cuales nos encontramos ante un conjunto que integra una situación de propiedad horizontal de hecho existente sobre un complejo inmobiliario de carácter privado (artículo 24 LPH), con la consecuencia de indivisibilidad que prevé el artículo 4 de la propia LPH, lo que determina que no resulten de aplicación los preceptos del Código Civil referidos a la cesación en la situación de comunidad que se citan como infringidos».

Una cuestión especial es la de la cesión de las zonas comunes al ayuntamiento correspondiente para que se encargue de su conservación. Recordemos que para la existencia del complejo inmobiliario privado es necesario la coexistencia de una propiedad individual sobre las edificaciones y parcelas y una copropiedad sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Por tanto, si se cede el mantenimiento de los elementos comunes al ayuntamiento cesará la situación de propiedad horizontal al desaparecer uno de los requisitos. En este sentido se manifiesta la sentencia del Tribunal Supremo n.º 992/2008, de 27 de octubre, ECLI:ES:TS:2008:6001:

«Para que se pueda entender aplicable a las urbanizaciones el art. 24 LPH es preciso que se cumplan dos requisitos: 1.º. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí. 2º. Participar los titulares de estos inmuebles de una copropiedad indivisible sobre varios elementos inmobiliarios, viales, instalaciones...

Pues bien, si bien el primer requisito se cumple, el segundo no se cumple, pues lo único que comparte la zona de Rocabayera con el resto de vecinos es el agua, pero ninguna otra instalación o viales, de cuya conservación se ocupa el Ayuntamiento de Badalona, al tratarse de una zona cedida».

Para que la cesión al ayuntamiento pueda ser determinante de la inexistencia del complejo inmobiliario privado es necesario la receptación por el ayuntamiento de los elementos comunes, pues en tanto el mantenimiento lo deban hacer los propietarios se siguen sometiendo al régimen de propiedad horizontal. Así lo ha fijado el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 363/2020, de 29 de junio, ECLI:ES:TS:2020:2259:

«Por otro lado, en la sentencia recurrida, pese a la cesión de los viales y demás elementos, entiende que siguen siendo mantenidos por la supracomunidad al no haber sido recepcionados por el Ayuntamiento de Benahavís, por lo que los comuneros, incluidos los demandados, deben hacer frente a su mantenimiento.

Bajo estas premisas esta Sala declaró en sentencia 992/2008, de 27 de octubre:

"No obsta a la conclusión obtenida, según la interpretación que acaba de formularse, la doctrina sobre mantenimiento del régimen de propiedad horizontal sobre las urbanizaciones, en tanto éstas no hayan sido recibidas por el Ayuntamiento. En efecto, en el caso examinado la receptación (sic) por parte del Ayuntamiento de los terrenos de uso común correspondientes a los inmuebles propiedad de los demandados no comportaba la asunción de la titularidad de importantes servicios comunes que continuaban en régimen de titularidad compartida"».

Diferencia complejo inmobiliario privado y propiedad horizontal tumbada

Es importante diferenciar el complejo inmobiliario privado de la denominada propiedad horizontal «tumbada». En esta diferenciación es determinante la existencia o no de división en el terreno sobre el que se edifica de tal forma que si existe una parcelación estamos ante un complejo inmobiliario, mientras que, si se mantiene una unidad en el vuelo del edificio, hablamos de propiedad horizontal tumbada.

En este sentido se manifiesta la Resolución de 21 de enero de 2014, de la Dirección General de seguridad jurídica y fe pública (anteriormente Dirección General de los registros y del notariado) que establece: 

«Por eso, bajo el calificativo de "tumbada" que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. art. 17.2.º del Texto Refundido de la Ley de Suelo). En la actualidad el artículo 17.6 exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas. Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca —o derecho de vuelo— que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma "la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas", superficie o linderos».