Regulación del contrato de compraventa de vivienda desde el punto de vista de los consumidores

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 18/06/2019

La adquisición de la vivienda es una de las decisiones más importantes que una persona en su condición de consumidora debe adoptar a lo largo a su vida, de ahí el esfuerzo del legislador para dotar al adquirente de la necesaria protección. Ahora bien, nos centraremos en la adquisición de una vivienda nueva, puesto que, para las viviendas de segunda mano, el vendedor no está sometido a las normas y obligaciones de información que la legislación establece para la transmisión de vivienda nueva.

 

Antes de la adquisición de una vivienda nueva, es recomendable informarse o solicitar del vendedor los siguientes datos:

  • Nota simple del Registro de la Propiedad, o mejor aún, Certificación de dominio y cargas, en la que conste que él es el propietario del inmueble y si la vivienda está libre o no de cargas (hipotecas, embargos, cancelaciones).
  • Certificado del presidente de la comunidad de propietarios donde se recoja que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador deberá hacer frente a las deudas del año en curso y del anterior y, si no las paga, responderá con la propia vivienda adquirida.
  • Recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Que se trata de una vivienda que no tiene limitaciones para ser vendida al precio requerido (por ejemplo, que no es una vivienda de protección oficial, de precio tasado, etc.).
  • Situación económica de la comunidad, cuota de la comunidad, derramas previstas, etc.

Hay que diferenciar entre la adquisición de una vivienda de precio libre (adquisición en régimen general) y la adquisición de una vivienda de protección pública.

Las primeras son viviendas que tienen un precio inferior a las que se ofertan en el mercado libre, y suelen ir acompañadas de ayudas o subvenciones para colectivos (jóvenes, por ejemplo) para su adquisición.

La adquisición de viviendas de protección pública suelen ir acompañadas de una serie de requisitos como son:

• Los ingresos familiares deben ser menos de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), para las viviendas de precio básico; de 7,5 veces el IPREM, para las viviendas de precio limitado y de 5,5 veces el IPREM, para viviendas destinadas a arrendamiento con opción a compra para jóvenes.

• Debe destinarse a residencia habitual y permanente.

• El comprador no puede ser titular de otra vivienda.

Entregas a cuenta

Cuestión fundamental para los consumidores es la relativa a las cantidades entregadas a cuenta en la adquisición de viviendas nuevas en construcción. El promotor está obligado a contratar un seguro, o un aval de todas aquellas cantidades que se van entregando de forma anticipada a la construcción de la vivienda. En ambos casos, debe incluir todas las cantidades aportadas, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero. La duración del seguro o aval no puede ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas.

Estas cantidades deberán ser depositadas en una cuenta especial separada del resto de fondos o cuentas que pueda tener el promotor. Únicamente podrá disponer de estas cantidades para acciones propias de la construcción de la vivienda por la que se firmó el aval o seguro.

Si finalmente la construcción no se llegara a iniciar o no llega a buen fin en el plazo estipulado, el consumidor debe requerir de manera fehaciente al promotor la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses. Si en el plazo de treinta días, el promotor no ha procedido a la devolución de las cantidades, el consumidor podrá reclamar a la entidad aseguradora el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el consumidor podrá reclamar directamente a la entidad aseguradora cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

La entidad aseguradora deberá indemnizar al consumidor en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación, aun cuando el promotor no hubiera satisfecho las primas correspondientes. Es decir, que la entidad aseguradora no puede dejar de indemnizar al consumidor afectado porque la promotora no haya pagado el seguro.

Publicidad e información precontractual

La oferta, promoción y publicidad en la compraventa de vivienda tiene que ser objetiva y cierta, y no debe provocar confusión al consumidor en relación a las características y condiciones de adquisición de la vivienda. Asimismo, se debe indicar si el edificio está concluido o se encuentra en construcción.

Es importante conservar la publicidad de la vivienda que se va a adquirir, puesto que los datos, características y condiciones relativas a su construcción, ubicación, servicios e instalaciones, así como las condiciones de adquisición, utilización y forma de pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles, aunque no figuren después expresamente en el contrato.

El vendedor debe facilitar al consumidor la información siguiente:

Datos de la empresa: su nombre o razón social, domicilio y los datos de inscripción en el Registro Mercantil, en su caso. Si se trata de una vivienda nueva, es obligatorio indicar el nombre y domicilio del arquitecto y del constructor.

Planos de situación del edificio y descripción de las zonas comunes y de los servicios accesorios, plano de la vivienda, en el que figure la superficie útil y la distribución; del trazado de las redes eléctricas, agua, calefacción, servicios contra incendios, etc.,

Memoria de calidades y descripción de los materiales empleados para realizar los aislamientos térmicos y acústicos.

Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.

Precio de la vivienda y forma de pago. De forma clara y transparente el vendedor debe informar del precio total, incluyendo los honorarios del agente inmobiliario, si los hay, los impuestos (IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según proceda) y la forma de pago; de los medios de pago (transferencia, metálico…) que se admiten para abonar las cantidades aplazadas; de la garantía (aval, segunda hipoteca, etc.), si se pide, que debe constituir el comprador por el precio de la vivienda o por parte de él; del seguro o aval que garantice las cantidades entregadas a cuenta; y del descuento de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la venta. En el caso de que el comprador adelante alguna cantidad, se le descontará del importe total de la venta. Es recomendable exigir factura, justificante o recibo de esas cantidades entregadas.

• Si la venta se hace sobre plano, en el contrato debe constar que, en caso de que la construcción no se inicie, no se termine en el plazo convenido o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, el promotor está obligado a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta, además de los intereses legales. También debe figurar en el documento, el nombre de la compañía aseguradora o entidad bancaría con la que el promotor ha suscrito el seguro o aval que garantizará la devolución de esas cantidades, así como la cuenta constituida para que el consumidor pueda depositarlas.

• En el caso de que la vivienda o las zonas comunes estén sin terminar, se debe indicar el estado en que se encuentra la obra y la fecha de su entrega.

• Los datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, si está inscrito o mención de que no lo está.

Certificado de Eficiencia Energética del edificio.

Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, si las hay.

Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, si existen.

 

→ Consulte, sobre la entrega fuera de plazo de la vivienda y devolución de las cantidades entregadas a cuenta, la STS, Nº 637/2017, Sala de lo Civil, Rec. 1665/2015, de 23 de noviembre de 2017

Conceptos a tener en cuenta

Precontrato: Es el compromiso de comprar o vender. La formalización de este documento permite, a los contratantes, exigirse recíprocamente el cumplimiento de lo pactado.

Contrato de reserva: mediante este documento el vendedor, a cambio de una cantidad de dinero, se compromete a retirar de la venta la vivienda en cuestión durante un plazo de tiempo concreto. La cantidad entregada se pierde si no se formaliza la compra.

El contrato de reserva obliga al vendedor a no seguir ofreciendo esa vivienda y a mantener la oferta a quien la ha reservado. Si el vendedor desiste de la venta, debe devolver la cantidad entregada.

Contrato de arras o señal: es la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal o garantía de que la compraventa se va a realizar. El importe entregado es parte del precio de la compra. El contrato de arras puede ser de dos tipos:

1. Arras penitenciales: las partes pueden renunciar a la compraventa antes de firmar la escritura ante el notario. En el caso del comprador, la renuncia supone la pérdida del dinero entregado como señal; si el incumplimiento es del vendedor debe entregar el doble de esa cantidad.

2. Arras confirmatorias: suponen la aceptación en firme de la compraventa. En este caso ni el comprador ni el vendedor pueden renunciar unilateralmente a lo pactado. Si uno de ellos lo hace, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

Si en el contrato no se especifica nada se entiende que las arras son confirmatorias.

Contrato privado de compraventa: es el documento que compromete al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar un precio por ella. Lo que se pacta en él tiene fuerza vinculante entre las partes contratantes.

El contrato debe recoger, al menos, los datos siguientes:

• Nombre y apellidos o denominación social de las partes y su domicilio, así como el cargo que representa el vendedor (apoderado, representante legal…), en el caso de sociedades.

• Descripción de la vivienda y cualquier otra cuestión de relevancia que el consumidor deba conocer (memoria de calidades, planos, superficie útil y construida, escritura de propiedad, licencia urbanística, licencia de primera ocupación, libro del edificio, etc.)

• Condiciones de adquisición, precio total con desglose de los impuestos y forma de pago.

• La fecha de entrega de llaves. Es recomendable pactar una cláusula que establezca una penalización para el caso de que se produzca un retraso en la entrega.

• La fecha de escrituración, que suele coincidir con la de entrega de llaves.

• Si la vivienda está gravada con alguna carga, por ejemplo, hipotecas, embargos…

• Gastos del contrato. En el caso de no especificarse nada en el contrato, el comprador se hace cargo de los gastos de primera copia de la escritura, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de los impuestos (IVA o impuesto de transmisiones y Actos Jurídicos Documentados). Mientras que el vendedor debe pagar los gastos de plusvalía de la vivienda y los de la escritura original.

• Consecuencias de la resolución o incumplimiento del contrato.

• Fecha y firma de las partes.

En todos los casos, el contrato debe estar redactado de forma clara y sencilla, por lo que no se puede remitir a textos o documentos que no se entreguen al consumidor antes o junto a la firma del contrato. Además, debe cumplir con los principios de buena fe y equilibrio entre las partes.

Contrato en escritura pública: El contrato privado de compraventa o el de arras se convierte en documento público cuando las partes firman una escritura pública ante notario. Este documento permite inscribir la vivienda adquirida en el Registro de la Propiedad. Las partes pueden pactar la designación del notario; y en caso contrario su elección corresponde al comprador.

 

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Aval
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Viviendas de protección oficial
Hipoteca
Registro de la Propiedad
Contrato de compraventa de vivienda
Interés legal del dinero
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Pago de la indemnización
Compraventa de vivienda
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Indemnización de daños y perjuicios
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Resolución de los contratos
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