La regulación del contrato de préstamo o crédito hipotecario desde el punto de vista de los consumidores

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 18/06/2019

Es el contrato por el que una entidad financiera concede a una persona una cantidad de dinero para la adquisición de una vivienda, a cambio del compromiso de devolver ese dinero más unos intereses, en un plazo determinado y mediante pagos periódicos (cuotas).

 

La principal característica de un préstamo hipotecario (o crédito hipotecario) es que la devolución del dinero a la entidad financiera queda garantizada con la vivienda. Así, en caso de impago, la entidad de crédito puede ejecutar la garantía y vender posteriormente el inmueble con el fin de recuperar la cantidad que se haya quedado pendiente de pagar. En el caso de que el dinero obtenido por la venta no sea suficiente para cubrir la cantidad pendiente, el cliente responde también con sus bienes presentes y futuros.

El deudor no responde con todos sus bienes cuando:

- Las partes acuerdan expresamente en la escritura del préstamo la limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda.

- La entidad acepta expresamente que el cliente quede liberado de su deuda con la entrega de la vivienda, lo que se conoce como dación en pago.

¿Qué elementos integran la hipoteca?

A la hora de determinar el concepto de hipoteca es necesario atender a 5 conceptos esenciales: el capital, el plazo de amortización, la cuota, el tipo de interés y las comisiones.

- El capital. Es la cantidad de dinero que presta la entidad financiera y que depende de dos factores:

• El valor de tasación del inmueble. Hay que tener siempre presente que, según el artículo 5 de Ley 41/2007, de 7 de diciembre, el banco habitualmente concede, como máximo, el 80% la tasación del inmueble.

Capacidad de endeudamiento del solicitante. Se valoran tanto los ahorros como los ingresos del consumidor. Normalmente, las entidades tienen en cuenta que la cuota mensual no supere un porcentaje en torno al 35% o 40% de los ingresos netos del cliente.

- El plazo de amortización. Es el límite de tiempo que acuerdan las partes para devolver el dinero prestado (normalmente oscila entre los 15 y los 30 años). Como es comprensible, a la hora de elegir el plazo de amortización habrá que tener muy presente la capacidad económica de cada consumidor; y un cálculo que resulta insoslayable: cuanto más largo es el plazo de duración, menor será la cuota mensual, pero mayor el importe global de los intereses.

- La cuota. Es la cantidad de dinero, incluidos los intereses, que se paga periódicamente a la entidad financiera. Su periodicidad suele ser mensual, pero nada obsta a que se acuerde de otra forma (trimestral o semestral.) Igualmente puede pactarse con la entidad financiera un periodo llamado de carencia, para que durante un corto período del plazo (uno o dos años), el prestatario solo paga intereses y no amortiza capital, para que la cuota sea más reducida en ese tiempo.

- El interés. Es el importe añadido que se debe pagar a la entidad prestamista, además del capital prestado. Viene siendo la legítima ganancia que obtiene el banco por haber prestado el capital, y se calcula aplicando un tipo porcentual sobre el capital pendiente de devolución.

Según lo acordado en el contrato, el tipo de interés puede ser:

Fijo: no cambia durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota que paga el consumidor es siempre la misma, aunque los tipos de interés de referencia varíen en el mercado. El contrato debe recoger el porcentaje que, expresado en tanto por ciento nominal anual, se aplicará al capital para calcular los intereses.

Variable: el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, por lo que la cuota mensual puede variar en cada revisión, a la baja o al alza, en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia. En ese caso, el tipo de interés nominal aplicable al capital resulta de sumar un índice de referencia (Euribor, Mibor, IRS…) más una cifra que marca el banco, llamada diferencial (por ejemplo, Euribor + 0.75).

Para conocer con exactitud el interés real que el consumidor tiene que pagar anualmente por su préstamo, habrá que atender a la llamada Tasa Anual Equivalente (TAE), que se calcula tomando en consideración el interés nominal, las comisiones y el plazo de amortización.

- Las comisiones. Son las cantidades que la entidad financiera podría cobrar por gestionar el préstamo. Es importante conocerlas y negociarlas antes de firmar el contrato.

Las principales comisiones son las siguientes:

Comisión de apertura: es un porcentaje que se cobra por los gastos de estudio, elaboración de documentos y tramitación del préstamo. Suele oscilar entre el 0 y el 2% del importe del préstamo solicitado. Según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en caso de que se pacte una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. (artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo)

Comisión por amortización anticipada o cancelación parcial: se aplica a las cantidades que se pagan anticipadamente, bien para rebajar la cuota a pagar mensualmente o para reducir el plazo de devolución del préstamo. (Ampliar información en: "El reembolso anticipado en los contratos de crédito inmobiliario")

Comisión por cancelación: se aplica sobre el capital pendiente de abonar en el momento de cerrar el préstamo. 

En el caso de que se proceda a una subrogación (cambiar de titular el préstamo) o a una novación (renegociar las condiciones del préstamo), la comisión que cobra la entidad financiera será un porcentaje que se aplica sobre el capital que falta por devolver.

Veámos aquí el esquema de los aspectos más destacados en el proceso de contratación de un préstamo o crédito hipotecario, antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, el 16 de junio de 2019, fecha en la que, determinados puntos del préstamo o crédito inmobliario cambian, como por ejemplo el reparto de los gastos relacionados con la hipoteca o el cambio en las fichas, ya que se sustituye la FIPER por la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), se adapta la FIPRE y aparece la denominada FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas. Pueden consultar los temas sobre la nueva regulación de los contratos de crédito inmobiliario AQUÍ

 

 

Una vez ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, conocida de manera coloquial como "nueva ley hipotecaria", la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) emite una Instrucción el 17 de junio de 2019, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

En ella resuelve la consulta que se le ha planteado sobre cuál será el tratamiento que han de recibir las operaciones cuya información precontractual se haya entregado al prestatario antes del 16 de junio de 2019, otorgándose la escritura con posterioridad a dicha fecha, en particular en relación con el acta de información precontractual y las restantes obligaciones informativas.

Se argumenta sobre esta cuestión que, entregada la información precontractual para una nueva operación (las anteriores Ficha de Información Personalizada o FIPER y Ficha de Información Precontractual o FIPRE) antes del 16 de junio de 2019, y teniendo en cuenta que el párrafo 1 de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, establece que «esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor», no se aplicaría a la misma el nuevo régimen legal, ni sería por tanto necesaria la formalización del acta de información previa, por aplicación del principio de irretroactividad de la norma y de la ultraeficacia de los pactos previos a dicha fecha.

Frente a esto, la DGRN explica que la oferta vinculante es un acto unilateral y que, si sobre la misma, consta la firma del prestatario, ello en principio sería únicamente a efecto del recibí que acredita su entrega, sin llegar a constituir una verdadera aceptación de la oferta, que habría dado lugar al nacimiento del contrato.

La DF 3ª de la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, establece que: «Esta orden entrará en vigor el día 16 de junio de 2019, subsistiendo hasta esta fecha la obligación de facilitar la ficha de información personalizada (FIPER),...»

Por ello, la DGRN entiende que la simple emisión de la FIPER no equivale a la existencia de un "contrato":

1º Porque la FIPER no necesariamente supone una oferta vinculante con todos los requisitos de la misma.

El artículo 23. 2 a 23.4 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, disponía:

«2. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente:

a) Que se trata de una oferta vinculante.

b) El plazo de vigencia de dicha oferta.

3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.

4. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento».

Esta redacción estuvo vigente hasta el 16/06/2019, pero su derogación a partir de esta fecha, no puede suponer que queden sin efecto las ofertas vinculantes que hayan sido emitidas con anterioridad a esta fecha por la entidad prestamista o acreedora, pero tampoco debe atribuirse a la FIPER el valor de «contrato preexistente» a los efectos de la aplicación de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Aclara que la FIPER puede ser considerada equiparable a la FEIN, pero, aunque fueran equiparables por razób de contenido, en ningún caso lo serían desde el punto de vista de su eficacia.

2º Porque la FIPER, aunque tuviera la condición de oferta vinculante, por haber cumplido las condiciones previstas en dicho artículo 23, no supone la existencia de un «contrato». Éste sólo se perfeccionará por la concurrencia de la aceptación del prestatario «sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato». Sólo la doble concurrencia de oferta y aceptación puede ser entendida como perfección del contrato, y sólo - desde ese momento- «obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley» (art 1258 Código civil). La ley reguladora del contrato sería la vigente al tiempo de su perfección, es decir la normativa anterior a la Ley 5/2019. Sólo en ese supuesto puede hablarse de falta de aplicación retroactiva de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

«En consecuencia, no bastaría en principio la simple acreditación de que la FIPER u oferta vinculante fue emitida con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019.

Sería necesario acreditar, igualmente, de forma fehaciente, que el prestatario y demás obligados o garantes han aceptado dicha oferta, sin modificaciones o condicionantes, dentro del plazo de vigencia de la misma y antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019. Sólo así puede entenderse un contrato preexistente a la Ley 5/2019, y por tanto susceptible de formalización mediante su elevación a público con posterioridad, sin necesidad de formalizar el acta previa de información al consumidor. Y sólo en estos términos podría hablarse de la «ultraeficacia de un contrato suscrito», a efectos de la aplicación de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019. Ello se entiende sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados 2 a 4 de la misma disposición transitoria primera, en relación con los cuales el notario debería realizar una función de asesoramiento y advertencia a la parte prestataria, a fin de advertir de la aplicación retroactiva de algunos artículos de la nueva Ley 5/2019, al préstamo o crédito suscrito antes de su entrada en vigor.

En cualquier otro caso, por tanto, aunque se haya entregado la oferta vinculante antes del día 16 de junio de 2019, resulta imprescindible la formalización del acta previa de transparencia material. Esta exigencia se deriva, entre otras cosas, del artículo 22 de la Ley 5/2019, cuando establece que el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3, y que el Registrador no inscribirá ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7.

No obstante, para ese acta previa y la subsiguiente formalización de los préstamos hipotecarios en los días posteriores a la entrada en vigor de la ley, puesto que no era obligatoria la entrega de la FEIN, la FiAE y demás documentación impuesta por ésta, podrá emplearse la FIPER con la oferta vinculante que se entregó en su momento, con tal que resulte acreditada la fecha de la entrega de esa documentación y su contenido, aunque no se hubiera aún podido realizar su remisión por la vía telemática legalmente prevista.

Ello no impide también que dentro del plazo anterior a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en lugar de la FIPER se haya entregado la FEIN, FiAE y demás información prevista en la nueva ley, cumpliéndose en tal caso las formalidades informativas normales establecidas en la misma».

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Perfeccionamiento del contrato
Buena fe
Escritura pública

Ley 41/2007 de 7 de Dic (Se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacion del Mercado Hipotecario y otras normas hipotecarias y financieras, regulacion de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 294 Fecha de Publicación: 08/12/2007 Fecha de entrada en vigor: 09/12/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Orden EHA/2899/2011 de 28 de Oct (transparencia y protección del cliente de servicios bancarios) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 261 Fecha de Publicación: 29/10/2011 Fecha de entrada en vigor: 29/04/2012 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

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