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La regulación de los créditos inmobiliarios por la Ley 5/2019, de 15 de marzo

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 24/11/2022

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introduce una serie de novedades en materia de concesión de préstamos que modifica la regulación anterior en la materia, caracterizada por una marcada dispersión normativa.

Esta norma, publicada en el BOE del 16 de marzo de 2019, entra en vigor el día 16 de junio.

 

La aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de crédito inmobiliario tiene dos objetivos concretos:

1. Transponer parcialmente la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, aunque con tres años de retraso en relación con el plazo previsto en el artículo 42 de la norma europea.

2. Introducir disposiciones de aspectos no previstos en la normativa europea para reforzar el régimen jurídico de la contratación hipotecaria y acabar con la litigiosidad e inseguridad jurídica en la que llevamos instalados los últimos años

Es el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, el que finaliza la transposición de la Directiva iniciada con la Ley 5/2019, de 15 de marzo y, además, desarrolla aspectos necesarios para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios en la Ley.

Fundamentalmente aborda las siguientes cuestiones:

1. Requisitos para la prestación de servicios de asesoramiento.

2. Inscripción en el registro de prestamistas de crédito inmobiliario.

3. Información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del contrato.

4. Especificidades y requisitos técnicos y telemáticos que deben emplearse para la remisión al notario de documentación y el procedimiento de emisión de la documentación.

5. Condiciones del seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito.

Finalmente, completa la regulación de los créditos inmobiliarios, la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, dictada por el Ministerio de Economía y Empresa en virtud de las habilitaciones de la Ley y que trata los siguientes aspectos:

1. Criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación con la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios.

2. Requisitos mínimos de conocimiento y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado.

3. Plazos y términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.

Carácter irrenunciable

La nueva normativa reguladora de los créditos inmobiliarios tiene carácter irrenunciable y sus disposiciones no son disponibles para las partes a menos que la ley permita pacto en contrario.

El artículo 3 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, establece que "tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario".

La consecuencia de realizar acos en fraude de ley o la renuncia previa de los derechos reconocidos al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, supondrán la nulidad de pleno derecho.

Objeto de la ley

La Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Régimen transitorio

Su regulación solo afectará a los contratos, novaciones y subrogaciones posteriores a su entrada en vigor (16/06/2019), no a los contratos preexistentes, salvo las siguientes excepciones:

1. Subrogación posterior a la entrada en vigor de contratos preexistentes.

2. Novación modificativa posterior a la entrada en vigor del contrato de préstamo anterior.

3. Cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores si este se produce posteriormente a la entrada en vigor de la norma de conformidad con la nueva regulación (prevista en el artículo 24), salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.

4. El derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el artículo 23.6 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, será de aplicación tanto a contratos anteriores como posteriores. Dicho artículo establece límites temporales y porcentuales en la comisión o compensación por reembolso en casos de novaciones del tipo de interés o de subrogación de acreedor si se sustituye el tipo variable por un tipo fijo.

A TENER EN CUENTA. Este artículo en su apartado 6 ha sido modificado por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, con entrada en vigor el 24/11/2022.

«6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.

Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo».

También se debe tener en cuenta lo dispuesto en la D.A. 1ª del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, que señala la suspensión del cobro de comisiones por la amortización anticipada y por la conversión de crédito a tipo variable a tipo fijo:

«A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos».

Instrucciones publicadas por la DGRN para la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo:

Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Instrucción de 14 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Instrucción de 14 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario, en los días siguientes a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo

Instrucción de 31 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo

 

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Prestatario
Prestamista
Novación
Tipos de interés
Vigencia del contrato
Subrogación
Fiador
Contrato de préstamo
Reembolso
Inscripción registral
Prestación de servicios
Seguro de responsabilidad civil
Tipo fijo
Aval bancario
Divisa extranjera
Irrenunciabilidad de derechos
Fraude de ley
Nulidad de pleno derecho
Derechos reales de garantía
Hipoteca
Persona física
Derecho de propiedad
Bienes inmuebles
Novación modificativa
Derecho reembolso
Reembolso anticipado
Derechos del acreedor
Cobro de comisión
Crédito hipotecario
Variabilidad del interés
Contrato de hipoteca
Préstamo hipotecario
Condiciones generales de la contratación
Registro de la Propiedad
Comercialización
Entidades financieras

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Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 102 Fecha de Publicación: 29/04/2019 Fecha de entrada en vigor: 16/06/2019 Órgano Emisor: Ministerio De La Presidencia, Relaciones Con Las Cortes E Igualdad

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