Regulación de la fianza como garantía en el arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 24/01/2019

La fianza es un depósito dinerario que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato. Su regulación se encuentra en el Art. 36 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La prestación de fianza arrendaticia es obligatoria, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto de vivienda respectivamente.

NOVEDADES: El BOE del 18/12/2018 publicaba el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) con entrada en vigor al día siguente al de su publicación. El 22 de enero de 2019, este RD-ley debía haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados, pero el resultado de la votación de convalidación fue negativa.

Por lo tanto, las modificaciones introducidas por esta norma en la LAU (como en las otras normas que modificaba) no están en vigor desde el 23 de enero de 2019.

Sin embargo durante el tiempo de vigencia del RD-ley (del 19/12/2018 al 22/01/2019), sus efectos no cesan.

Desde el 23 de enero de 2019 volverá a aplicarse la normativa anterior a la entrada en vigor del RD-ley de medidas urgentes (la anterior al 19/12/2018)

Ver: Modificaciones en la LAU en vigor desde el 19/12/2018 al 22/01/2019

 

 

 

De la fianza (considerada como un depósito dinerario que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del mismo) se ocupa el Art. 36 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo, con respecto al arrendamiento de vivienda, la prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá aplicable también para la actualización de la fianza. (A este respecto cabe recordar que para la actualización de la renta, antes de la reforma introducida por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, se tenía en cuenta el IPC índice de Precios al Consumo. En la actualidad, si no se especifica el mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad).

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo, sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Se prevé que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, de forma adicional a la fianza en metálico.

En cualquier caso, quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

→ El artículo 36 de la LAU fue modificado por el RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, entrando en vigor el 19/12/2018. Esta modificación estuvo vigente desde el 19/12/2018 hasta el 22/01/2019 por la no convalidación del RD-ley. La versión aplicable en esas fechas fue la siguiente:

"Durante los 5 primeros años de duración del contrato o durante los 7 primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.

Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes, y a falta de pacto, lo acordado para la actualización de la renta será aplicable para la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser devuelto al arrendatario al final del contrato, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, un aval por ejemplo.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos".

La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización (apdo. b del Art. 27 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) dará derecho a la parte que no hubiera recibido dicho pago a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1124 ,Código Civil.

Por otro lado, la DA3 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Una práctica habitual, es usar la fianza para pagar las últimas rentas. En ocasiones, el arrendatario que no desea continuar con la prórroga del contrato, o que pretenda resolverlo de manera anticipada a la fecha estipulada, renuncia a la devolución de la fianza, dejando de pagar el último mes de renta con la intención de obligar al arrendador a compensarlo con tal cantidad. El Supremo declara en reiterada jurisprudencia que no cabe su compensación con las rentas debidas, pues al arrendador se quedaría sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en el inmueble arrendado. En esta linea, la AP Barcelona, Sección 13, nº 494/2008, de 19/09/2008, Rec. 634/2007 señala que "es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo".

La AP Las Palmas, Sección 5, nº 126/2013, de 25/03/2013, Rec. 766/2011 indica que "la finalidad de la fianza es la de responder no solo de las obligaciones contractuales como son el pago de la renta sino también de los daños y menoscabos que el arrendatario hubiera podido causar en el inmueble arrendado." En esta misma linea, la AP Madrid, Sección 13, nº 366/2012, de 13/07/2012, Rec. 573/2011 establece que "antes de proceder a cancelar la fianza se valorarán, en su caso, los daños producidos para ser imputados en la misma".

Dicho esto, la situación cambia en el caso de que devuelta la posesión no existiesen desperfectos ni deterioros en el inmueble arrendado, en cuyo caso el arrendatario sí podrá exigir que las cantidades adeudas se compensen con el importe de la fianza. Esta última linea jurisprudencial se encuentra recogida en sentencias como la AP Madrid, Sección 10, nº 176/2005, de 07/03/2005, Rec. 269/2004, que indica que "comprobada la inexistencia de daños y perjuicios en el momento de la entrega de las llaves, o al menos no resultando acreditado daño alguno, es claro que el importe de la fianza podía y debió ser compensado con el de las rentas debidas un vez resuelto el contrato, disponiendo el arrendador de un mes para devolverla o determinar en su caso el saldo resultante una vez compensada esta con las rentas debidas".

 

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Ley 2/2015 de 30 de Mar (Desindexación de la economía española) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 77 Fecha de Publicación: 31/03/2015 Fecha de entrada en vigor: 01/04/2015 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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