La renta en el arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 17/09/2021

La renta será la que libremente pacten las partes. En caso de que no exista pacto, el pago de la renta será mensual y deberá realizarse dentro de los 7 primeros días de mes.

El arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

La renta del arrendamiento de vivienda según la LAU

1. Concepto y determinación (artículo 17 de la LAU)

La LAU no contiene una definición del concepto de renta, si bien el artículo 1543 del Código Civil la define como el precio cierto que se entrega a una de las partes en el arrendamiento de cosas a cambio del goce o uso de la misma por tiempo determinado.

Así la renta será libremente estipulada por las partes, excepto pacto en contrario, siendo el pago de la misma mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

Además, en relación con el precio del arrendamiento, el Tribunal Supremo dispone lo siguiente:

«El precio es elemento esencial del arriendo y ha de ser no sólo real, sino determinado o, en su caso, determinable, lo que sirve para acusar la onerosidad de la relación. Su inexistencia la desnaturaliza, pues es incompatible con la norma del contrato locativo la gratuidad». STS n.º 531/2000, de 30 de mayo, ECLI:ES:TS:2000:4377.

«El precio del arriendo no está en función exclusivamente de las condiciones del mercado, sino que puede establecerse legítimamente en atención a razonables consideraciones sobre la persona del arrendatario, sin que, por ello, pierda su naturaleza arrendaticia, y sin que quepa considerar ilícita o inmoral la causa». STS n.º 634/1997, de 8 de julio, ECLI:ES:TS:1997:4853.

No obstante, también puede producirse un retraso en el pago de la renta, en cuyo caso, la Sala de lo Civil de ese tribunal ha declarado reiteradamente que:

«Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas». STS n.º 180/2014, de 27 de marzo, ECLI:ES:TS:2014:118.

A TENER EN CUENTA. El arrendador no podrá exigir, en ningún caso, el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

CUESTIONES

1. ¿Dónde y cómo se efectuará el pago de la renta?

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Artículo 17.3 de la LAU.

2. ¿Está obligado el arrendador a entregar al arrendatario el recibo del pago de la renta?

Según el apartado cuarto del artículo 17 de la LAU, el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago excepto que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

No obstante, el recibo o documento acreditativo que lo sustituya tendrá que contener:

  • Separadamente, las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago.
  • Específicamente, la renta en vigor.

Ahora bien, si el arrendador no hace entrega del recibo deberá correr con los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

2. Actualización de la renta (artículo 18 de la LAU)

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por:

  • El arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos fijados por las partes.
  • En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

Además, en caso de pacto expresamente establecido por las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

No obstante, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Así, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística; si bien, será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

A estos efectos, nuestro más alto tribunal en su sentencia n.º 182/2009, de 5 de marzo, ECLI:ES:TS:2009:932, entiende que en el artículo de la LAU que nos ocupa se determina que, «el derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18».

A TENER EN CUENTA. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Artículo 18.2 de la LAU.

3. Elevación de renta por mejoras (artículo 19 de la LAU)

Salvo pacto en contrario, la realización por el arrendador de obras de mejora transcurridos cinco años de duración del contrato o siete años, si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de:

  • Aplicar al capital invertido en la mejora, si bien (para su cálculo deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra).
  • El tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos.
  • Sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

A estos efectos, la elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas, no obstante, «tal notificación ha de ser detallada en los cálculos que han conducido a la determinación de aquella (la suma a repercutir), adjuntando con ella copias de los documentos de los que resulte el costo de las obras ejecutadas, su realidad, su efectividad, por tanto si no se hace de esta manera la notificación, requiriéndose el pago con base en una simple nota, no adverada en ninguna de las formas establecidas en Derecho, se ha de concluir: que el inquilino no estará obligado a satisfacer cantidad alguna, si la notificación no es adecuada y demuestra, por esto, la verdad de lo debido. Y esto es lo que ocurre aquí; pues una simple fotocopia sin adverar, no acompañada, además de los documentos de los que resulte el verdadero coste de la obra, no puede servir de justificante (de base) para una repercusión, la postulada». SAP de Granada n.º 955/2003, de 9 de diciembre, ECLI:ES:APGR:2003:2465.

Además, sin perjuicio de lo establecido en los apartados 1, 2 y 3 del artículo 19 de la LAU y de la indemnización, de acuerdo con el artículo 22 del mismo texto legal, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la LAU, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

Así, la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia n.º 451/2007, de 31 de agosto, ECLI:ES:APB:2007:9891 declara que, «el arrendador tendrá derecho a elevar la renta (salvo pacto en contrario, ex art. 19LAU ) por las mejoras realizadas, elevación sujeta a limitaciones temporales y cuantitativas».

Como ejemplo, en un supuesto de obras realizadas en un tejado comunitario, la Audiencia Provincial de Burgos en su sentencia n.º 118/2009, de 13 de marzo, ECLI:ES:APBU:2009:137 determina que «en cuanto a la invocación del Artículo 19 de la L.A.U de 1994 sobre elevación de renta por mejoras, cabe señalar que este precepto no resulta de aplicación ya que aun en el supuesto de considerar que las obras realizadas en el tejado comunitario no son obras de reparación necesaria (a cuyo pago no está legalmente obligado el arrendatario conforme al artículo 21LAU) y si son propiamente obras de mejora (extremo no alegado ni probado), resulta que antes de su aplicación debe regir lo pactado y el pacto únicamente establece que el arrendatario debe pagar un 12% del total que corresponda al arrendador».

A TENER EN CUENTA. El alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de la LAU.

CUESTIÓN

¿Qué sucederá cuando la mejora afecte a diferentes fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal?

En ese caso, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre las fincas el capital invertido, aplicando las cuotas de participación que correspondan a cada una de ellas.

Por otro lado, en edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios, y en defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. Artículo 19.2 de la LAU.

4. Gastos generales y servicios individuales (artículo 20 de la LAU)
 
Las partes podrán pactar que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. Ahora bien, en:
  • Edificios en régimen de propiedad horizontal: dichos gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
  • Edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal: dichos gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Si bien, este pacto será válido si consta por escrito y determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, y, si se refiere a tributos no afectará a la Administración.

Por otro lado, serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, los gastos de:

  • Gestión inmobiliaria.
  • Formalización del contrato.

No obstante, a lo largo de los cinco primeros años de vigencia del contrato o durante los siete primeros años, si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el citado concepto, excepto los tributos, únicamente podrá incrementarse por:

  • Acuerdo de las partes.
  • Anualmente.
  • Nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta de acuerdo con el artículo 18.1 de la LAU.

A mayor abundamiento, serán de cuenta del arrendatario los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores.

Como ejemplo, en un caso en el que se reclaman al arrendatario los gastos de comunidad de un garaje, la Audiencia Provincial de Ourense en su sentencia n.º 24/2016, de 29 de julio, ECLI:ES:APOU:2016:536 resuelve que:

«Los gastos de comunidad del garaje aquí reclamados no son susceptibles de individualización por lo que la validez del pacto de su asunción por el arrendatario se halla sujeto al doble requisito previsto en el artículo 20.1LAU, esto es, su constancia por escrito y la determinación del importe anual en la fecha del contrato. Se trata de disposición de carácter imperativo, incluida en el título II de la Ley, dedicado al arrendamiento de viviendas, cuyo incumplimiento lleva aparejada la nulidad por aplicación del artículo 6 de la misma LAU. La doble exigencia, se halla en relación directa con las limitaciones impuestas por el apartado 2 del artículo 20 respecto al incremento de los gastos no susceptibles de individualización correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios».

A TENER EN CUENTA. El pago de los citados gastos se acreditará en la forma prevista en el apartado cuarto del artículo 17 de la LAU.

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