La renta en el arrendamiento de vivienda

En la determinación de la renta del arrendamiento de vivienda será necesario atender a lo dispuesto en el artículo 17 de la LAU que establece lo siguiente:

• La renta será la que libremente estipulen las partes.

• Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

• El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

• El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

• En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apdo. 2 del artículo 23 de la LAU.

El pago de la renta es la obligación esencial del arrendatario cuyo incumplimiento es causa legal de resolución del contrato (art, 27.2.a) de la LAU). La resolución alcanza al impago, no solo de la renta, sino de cualquier otra cantidad cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario –suministros, gastos generales, IBI–, tal como vienen declarando de forma pacífica los tribunales (STS, Sala de lo Civil, de 12 de enero de 2007).

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y deberá efectuarse en los 7 primeros días del mes. Nada obsta, pues, a que tenga duración inferior –incluso diaria– o superior o anual.

Eso sí, el arrendador no puede exigir en ningún caso el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. De hacerlo, será un pacto nulo de pleno derecho, y se tendrá por no puesto, conforme a lo dispuesto en el art. 6 de la LAU,

Y el pago debe tener lugar en la forma y lugar que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador viene obligado a extender el correspondiente recibo, salvo que las partes hubieran pactado por medios que acrediten el cumplimiento efectivo del pago (abonaré del ingreso en cuenta corriente, recibo de transferencia electrónica, etc.); en caso de no extender recibo, el arrendador deberá asumir todos los gastos que se originen para dejar constancia del pago.

Dicho recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener, de forma separada, las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, especialmente la renta en vigor (es decir, debidamente actualizada, en su caso).

En cuanto a los retrasos continuados en el pago de la renta, son causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento ya que, conforme indica la Sentencia AP Madrid de 18 de octubre de 2016, Rec. 649/2016, está admitido en la jurisprudencia que el retraso en el pago de la renta de alquiler es una conducta contraria a la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil, cuando no exista suficiente causa de justificación.

La propia jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha mantenido que el pago de las rentas en el arrendamiento urbano no puede retrasarse (Sentencia, Sala de lo Civil, de 23 de mayo de 2014, Rec. 436/2012). Es más, la última doctrina de nuestro Tribunal Supremo (Sentencia nº 180/2014, de 27 de marzo) declara que el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta es causa de resolución:

“Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010:

«A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

»B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.»

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.” 

Destacamos en este punto relativo al impago de la renta, la Sentencia AP Illes Balears, Sección 5ª, de 18 de julio de 2014, Rec. 261/2014:

"Corresponde a la arrendataria demandada por impago de rentas y cantidades asimiladas la carga de acreditar hallarse al corriente del pago, lo que no puede deducirse de la simple aportación por parte arrendador de los recibos por ella firmados; al contrario, que sigan en su poder precisamente prueba que no fueron entregados a la arrendataria, a cambio de pago y como justificante del mismo".

Resulta interesante saber que, en los arrendamiento urbanos, el pago de la renta no es personalísima, por lo que se permite que un tercero, aun sin consentimiento del deudor e incluso cuando sea sucesor del arrendatario causante, pague la renta. (Sentencia TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Rec. 6/2010, de 06/09/2010)

El artículo 18 de la LAU se ha visto modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, entrando en vigor estas modificaciones el 6 de marzo de 2019.

Esta modificación supone que, durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año, en los términos pactados por ambos. 

En caso de que no exista pacto, no se podrá actualizar.

Si sí existe pacto sobre algún mecanimo de actualización de valores monetarios que detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible desde el mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y aportando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

El artículo 19 de la LAU aborda la cuestión de la elevación de la renta por mejoras. 

Este artículo fue modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, con entrada en vigor el 06/03/2019 y anteriormente por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, vigente entre el 19/12/2018 y el 23/01/2019. Ambas modificaciones fueron idénticas, y versan sobre la realización por el arrendador de obras de mejora, pasando de los 3 primeros años de duración del contrato, a los 5 o 7 años, si el arrendador fuera persona jurídica.

"La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas". (Art. 19 LAU)

Sin perjuicio de lo dispuesto y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22 de la LAU, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.

Gastos de la vivienda

El artículo 20 de la LAU establece faculta a las partes pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. 

Es decir, que en defecto de pacto escrito, con detalle del importe anual de dichos gasto a la fecha del contrato, no son repercutibles dichos gastos al arrendatario. Y aquí se refiere a los siguientes gastos:

• Aquellos gastos de comunidad que redunden directamente en beneficio del inquilino la vivienda arrendada según su cuota de participación, en caso de edificios en régimen de propiedad horizontal.
• Gastos asignados a la vivienda arrendada que redunden directamente en beneficio del inquilino en función de su superficie, en edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica. Si el arrendador fuere persona física, estos gastos serán a cargo de quien haya contratado dichos servicios profesionales, salvo que se hubiere pactado algo distinto.

Los gastos por servicios de la vivienda arrendada individualizados mediante aparatos contadores son de cuenta del arrendatario (ej. consumo de luz, agua, electricidad).

El pago de los gastos indicados se acreditará en la misma forma que la renta.