La renta en el arrendamiento de vivienda
- Estado: Redacción actual VIGENTE
- Orden: Civil
- Fecha última revisión: 17/09/2021
La renta será la que libremente pacten las partes. En caso de que no exista pacto, el pago de la renta será mensual y deberá realizarse dentro de los 7 primeros días de mes.
El arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
La renta del arrendamiento de vivienda según la LAU
1. Concepto y determinación (artículo 17 de la LAU)
La LAU no contiene una definición del concepto de renta, si bien el artículo 1543 del Código Civil la define como el precio cierto que se entrega a una de las partes en el arrendamiento de cosas a cambio del goce o uso de la misma por tiempo determinado.
Así la renta será libremente estipulada por las partes, excepto pacto en contrario, siendo el pago de la misma mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
Además, en relación con el precio del arrendamiento, el Tribunal Supremo dispone lo siguiente:
«El precio es elemento esencial del arriendo y ha de ser no sólo real, sino determinado o, en su caso, determinable, lo que sirve para acusar la onerosidad de la relación. Su inexistencia la desnaturaliza, pues es incompatible con la norma del contrato locativo la gratuidad». STS n.º 531/2000, de 30 de mayo, ECLI:ES:TS:2000:4377.
«El precio del arriendo no está en función exclusivamente de las condiciones del mercado, sino que puede establecerse legítimamente en atención a razonables consideraciones sobre la persona del arrendatario, sin que, por ello, pierda su naturaleza arrendaticia, y sin que quepa considerar ilícita o inmoral la causa». STS n.º 634/1997, de 8 de julio, ECLI:ES:TS:1997:4853.
No obstante, también puede producirse un retraso en el pago de la renta, en cuyo caso, la Sala de lo Civil de ese tribunal ha declarado reiteradamente que:
«Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas». STS n.º 180/2014, de 27 de marzo, ECLI:ES:TS:2014:118.
A TENER EN CUENTA. El arrendador no podrá exigir, en ningún caso, el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
CUESTIONES
1. ¿Dónde y cómo se efectuará el pago de la renta?
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Artículo 17.3 de la LAU.
2. ¿Está obligado el arrendador a entregar al arrendatario el recibo del pago de la renta?
Según el apartado cuarto del artículo 17 de la LAU, el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago excepto que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
No obstante, el recibo o documento acreditativo que lo sustituya tendrá que contener:
- Separadamente, las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago.
- Específicamente, la renta en vigor.
Ahora bien, si el arrendador no hace entrega del recibo deberá correr con los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
2. Actualización de la renta (artículo 18 de la LAU)
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por:
- El arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos fijados por las partes.
- En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Además, en caso de pacto expresamente establecido por las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
No obstante, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Así, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística; si bien, será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
A estos efectos, nuestro más alto tribunal en su sentencia n.º 182/2009, de 5 de marzo, ECLI:ES:TS:2009:932, entiende que en el artículo de la LAU que nos ocupa se determina que, «el derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18».
A TENER EN CUENTA. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Artículo 18.2 de la LAU.
3. Elevación de renta por mejoras (artículo 19 de la LAU)
Salvo pacto en contrario, la realización por el arrendador de obras de mejora transcurridos cinco años de duración del contrato o siete años, si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de:
- Aplicar al capital invertido en la mejora, si bien (para su cálculo deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra).
- El tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos.
- Sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
A estos efectos, la elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas, no obstante, «tal notificación ha de ser detallada en los cálculos que han conducido a la determinación de aquella (la suma a repercutir), adjuntando con ella copias de los documentos de los que resulte el costo de las obras ejecutadas, su realidad, su efectividad, por tanto si no se hace de esta manera la notificación, requiriéndose el pago con base en una simple nota, no adverada en ninguna de las formas establecidas en Derecho, se ha de concluir: que el inquilino no estará obligado a satisfacer cantidad alguna, si la notificación no es adecuada y demuestra, por esto, la verdad de lo debido. Y esto es lo que ocurre aquí; pues una simple fotocopia sin adverar, no acompañada, además de los documentos de los que resulte el verdadero coste de la obra, no puede servir de justificante (de base) para una repercusión, la postulada». SAP de Granada n.º 955/2003, de 9 de diciembre, ECLI:ES:APGR:2003:2465.
Además, sin perjuicio de lo establecido en los apartados 1, 2 y 3 del artículo 19 de la LAU y de la indemnización, de acuerdo con el artículo 22 del mismo texto legal, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la LAU, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.
Así, la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia n.º 451/2007, de 31 de agosto, ECLI:ES:APB:2007:9891 declara que, «el arrendador tendrá derecho a elevar la renta (salvo pacto en contrario, ex art. 19LAU ) por las mejoras realizadas, elevación sujeta a limitaciones temporales y cuantitativas».
Como ejemplo, en un supuesto de obras realizadas en un tejado comunitario, la Audiencia Provincial de Burgos en su sentencia n.º 118/2009, de 13 de marzo, ECLI:ES:APBU:2009:137 determina que «en cuanto a la invocación del Artículo 19 de la L.A.U de 1994 sobre elevación de renta por mejoras, cabe señalar que este precepto no resulta de aplicación ya que aun en el supuesto de considerar que las obras realizadas en el tejado comunitario no son obras de reparación necesaria (a cuyo pago no está legalmente obligado el arrendatario conforme al artículo 21LAU) y si son propiamente obras de mejora (extremo no alegado ni probado), resulta que antes de su aplicación debe regir lo pactado y el pacto únicamente establece que el arrendatario debe pagar un 12% del total que corresponda al arrendador».
A TENER EN CUENTA. El alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de la LAU.
CUESTIÓN
¿Qué sucederá cuando la mejora afecte a diferentes fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal?
En ese caso, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre las fincas el capital invertido, aplicando las cuotas de participación que correspondan a cada una de ellas.
Por otro lado, en edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios, y en defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. Artículo 19.2 de la LAU.
- Edificios en régimen de propiedad horizontal: dichos gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
- Edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal: dichos gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Si bien, este pacto será válido si consta por escrito y determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, y, si se refiere a tributos no afectará a la Administración.
Por otro lado, serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, los gastos de:
- Gestión inmobiliaria.
- Formalización del contrato.
No obstante, a lo largo de los cinco primeros años de vigencia del contrato o durante los siete primeros años, si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el citado concepto, excepto los tributos, únicamente podrá incrementarse por:
- Acuerdo de las partes.
- Anualmente.
- Nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta de acuerdo con el artículo 18.1 de la LAU.
A mayor abundamiento, serán de cuenta del arrendatario los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores.
Como ejemplo, en un caso en el que se reclaman al arrendatario los gastos de comunidad de un garaje, la Audiencia Provincial de Ourense en su sentencia n.º 24/2016, de 29 de julio, ECLI:ES:APOU:2016:536 resuelve que:
«Los gastos de comunidad del garaje aquí reclamados no son susceptibles de individualización por lo que la validez del pacto de su asunción por el arrendatario se halla sujeto al doble requisito previsto en el artículo 20.1LAU, esto es, su constancia por escrito y la determinación del importe anual en la fecha del contrato. Se trata de disposición de carácter imperativo, incluida en el título II de la Ley, dedicado al arrendamiento de viviendas, cuyo incumplimiento lleva aparejada la nulidad por aplicación del artículo 6 de la misma LAU. La doble exigencia, se halla en relación directa con las limitaciones impuestas por el apartado 2 del artículo 20 respecto al incremento de los gastos no susceptibles de individualización correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios».
A TENER EN CUENTA. El pago de los citados gastos se acreditará en la forma prevista en el apartado cuarto del artículo 17 de la LAU.
No hay versiones para este comentario
- Medidas civiles por el COVID-19
- Circunstancias de la persona
- Familia y situaciones asimiladas
- Sucesiones
- Registro Civil
- Obligaciones y contratos
- Compraventa inmobiliaria
- Responsabilidad civil
- Derechos reales
- Propiedad horizontal y Arrendamientos urbanos
- Arrendamientos urbanos
- El arrendamiento de vivienda
- Contrato
- Duración y prórroga del contrato
- Renta ESTOY AQUÍ
- Fianza
- Derechos y obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda
- Gastos
- Obras de conservación y reparación
- Obras de mejora
- Obras del arrendatario
- Cesión del contrato y subarriendo
- Suspensión y extinción
- Tanteo y retracto
- Régimen transitorio
- Arrendamiento de vivienda compartida o por habitaciones
- Derecho Civil Especial o Foral
- Cláusula rebus sic stantibus
- Derecho Procesal Civil
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. VIGENTE
Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 206 Fecha de Publicación: 25/07/1889 Fecha de entrada en vigor: 25/07/1889 Órgano Emisor: Presidencia Del Consejo De Ministros
LEY 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. VIGENTE
Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 282 Fecha de Publicación: 25/11/1994 Fecha de entrada en vigor: 01/01/1995 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado
-
Sentencia Civil Nº 577/2015, AP - Barcelona, Sec. 4, Rec 45/2015, 16-12-2015
Orden: Civil Fecha: 16/12/2015 Tribunal: Ap - Barcelona Ponente: Forgas Folch, Jordi Lluis Num. Sentencia: 577/2015 Num. Recurso: 45/2015
-
Sentencia Civil Nº 23/2010, AP - Madrid, Sec. 10, Rec 566/2009, 14-01-2010
Orden: Civil Fecha: 14/01/2010 Tribunal: Ap - Madrid Ponente: Illescas Rus, Angel Vicente Num. Sentencia: 23/2010 Num. Recurso: 566/2009
-
Sentencia CIVIL Nº 24/2018, AP - La Rioja, Sec. 1, Rec 382/2017, 30-01-2018
Orden: Civil Fecha: 30/01/2018 Tribunal: Ap - La Rioja Ponente: Moreno Garcia, Ricardo Num. Sentencia: 24/2018 Num. Recurso: 382/2017
-
Sentencia Civil Nº 435/2007, AP - Madrid, Sec. 10, Rec 823/2006, 10-10-2007
Orden: Civil Fecha: 10/10/2007 Tribunal: Ap - Madrid Ponente: Olalla Camarero, Ana Maria Num. Sentencia: 435/2007 Num. Recurso: 823/2006
-
Sentencia CIVIL Nº 393/2017, AP - Barcelona, Sec. 4, Rec 897/2016, 13-06-2017
Orden: Civil Fecha: 13/06/2017 Tribunal: Ap - Barcelona Ponente: Fernandez Iglesias, Sergio Num. Sentencia: 393/2017 Num. Recurso: 897/2016
-
Obras de mejora en el arrendamiento de vivienda
Orden: Civil Fecha última revisión: 02/09/2019
Las obras de mejora son aquellas que exceden del concepto de obras de reparación necesarias y no son de carácter urgente y necesario, ni su falta de ejecución implica la inhabitabilidad del inmueble, y aumentan su valor.Las obras de mejora en la ...
-
Los gastos en el arrendamiento de vivienda
Orden: Civil Fecha última revisión: 02/09/2019
El uso y disfrute de una vivienda arrendada genera unos gastos que, lógicamente, deben ser satisfechos. Para conocer el régimen de los mismos es preciso tener en cuenta lo regulado en el artículo 20 de la LAU así como lo convenido por el arren...
-
La fianza en el arrendamiento de vivienda
Orden: Civil Fecha última revisión: 17/09/2021
La fianza es un depósito dinerario que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato. Su regulación se encuentra en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de no...
-
Obras de conservación y reparación en el arrendamiento de vivienda
Orden: Civil Fecha última revisión: 02/09/2019
La LAU distingue en su articulado entre la vivienda arrendada, sus accesorios y el inmueble en que se encuentra ubicada la vivienda.Podemos distinguir:Obras de conservación y reparación.Obras de mejora.Obras del arrendatario.Obras de mejora o acon...
-
Proceso judicial de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas
Orden: Civil Fecha última revisión: 26/05/2021
El desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas es otro de los procesos contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los arrendadores afectados puedan solicitar la recuperación de la vivienda y el abono de las cuotas pe...
-
Contrato de arrendamiento de vivienda, según Real Decreto-ley 7/2019. (En vigor desde el 06/03/2019) Persona jurídica
Fecha última revisión: 20/09/2021
En [LOCALIDAD] a [DIA] de [MES] de [AÑO] REUNIDOS De una parte,Don/ Doña [NOMBRE], con DNI [NÚMERO], mayor de edad, con domicilio en Ciudad [CIUDAD], C/ [CALLE], con teléfono [NÚMERO] en adelante la parte ARRENDADORA.Y de otra,Don/ Doña [N...
-
Contrato de arrendamiento de vivienda según Real Decreto-ley 7/2019. (En vigor desde el 06/03/2019) Persona física
Fecha última revisión: 20/09/2021
En [LOCALIDAD] a [DIA] de [MES] de [AÑO].REUNIDOSDe una parte,D./D.ª [NOMBRE], con DNI [NÚMERO], mayor de edad, con domicilio en [CIUDAD], C/ [CALLE], con teléfono [NÚMERO] en adelante la parte ARRENDADORA.Y de otra,D./D.ª [NOMBRE] con DNI [N...
-
Contrato de arrendamiento de vivienda. RD-ley 7/2019. Opción de cesión a familiar. Persona física.
Fecha última revisión: 02/04/2019
En [LOCALIDAD] a [DIA] de [MES] de [AÑO] REUNIDOS De una parte,Don/ Doña [NOMBRE], con DNI [NÚMERO], mayor de edad, con domicilio en Ciudad [CIUDAD], C/ [CALLE], con teléfono [NÚMERO] en adelante la parte ARRENDADORA.Y de otra,Don/ Doña [N...
-
Contrato de arrendamiento de vivienda conforme a la Ley 11/2020, de 18 de septiembre (Cataluña)
Fecha última revisión: 30/09/2021
En [LOCALIDAD] a [DIA] de [MES] de [AÑO]REUNIDOSDe una parte,D./D.ª [NOMBRE], con DNI [NÚMERO], mayor de edad, con domicilio en [CIUDAD], C/ [CALLE], con teléfono [NÚMERO] en adelante la parte ARRENDADORA.Y de otra,D./D.ª [NOMBRE] con DNI ...
-
Formulario de demanda juicio verbal de desahucio por impago por elevación de rentas
Fecha última revisión: 22/04/2019
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE [LUGAR] QUE POR TURNO DE REPARTO CORRESPONDA Don/Doña [NOMBRE PROCURADOR CLIENTE], Procurador de los Tribunales y de D/Dña. [NOMBRE CLIENTE], en virtud de poder (notarial / apud acta) que se acompaña como doc....
-
Caso práctico: Principales medidas adoptadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
Fecha última revisión: 06/06/2013
-
Caso práctico: Si el arrendador necesita la vivienda para su hijo, ¿es posible resolver el contrato?
Fecha última revisión: 17/12/2014
-
Caso práctico: Resolución unilateral del contrato de arrendamiento, por parte del arrendador de un inmueble
Fecha última revisión: 22/12/2014
-
IRPF HASTA 31/12/2014 LEY 35/2006 - GALICIA 2012 - DEDUCCIÓN POR ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL:DEPÓSITO DE LA FIANZA
Fecha última revisión: 01/01/2017
-
Caso práctico: Arrendamientos urbanos, consideración del desgaste o daños de la vivienda
Fecha última revisión: 26/06/2013
PLANTEAMIENTO¿Cuáles son las principales medidas adoptadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas? RESPUESTALa Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y f...
PLANTEAMIENTO1.- Si un arrendador que ha suscrito un contrato de arrendamiento necesita la vivienda para su hijo, ¿es posible que resuelva el contrato?2.- En el caso de aquellos propietarios de viviendas arrendadas cuyos contratos fueron suscritos...
PLANTEAMIENTOUn arrendador que necesita el piso que alquila para un familiar cercano, ¿puede desalojar del inmueble al arrendatario que vive en su propiedad?RESPUESTAPodrá resolver el contrato de arrendamiento, si la celebración del contrato fuer...
Materia132191 - IMPUESTO SOBRE LA RENTA HASTA 31/12/2014 LEY 35/2006 - DEDUCCIONES AUTONÓMICAS (HASTA 2012) - GALICIA 2012PreguntaPosibilidad de aplicar la deducción autonómica por alquiler de la vivienda habitual en los siguientes casos:a) Si e...
PLANTEAMIENTOAl término del plazo de un alquiler de vivienda, si un propietario se niega a devolver la fianza del alquiler ante los desperfectos que hay en su vivienda, ¿qué pasa si el inquilino alega que es mero desgaste por un uso ordinario d...
-
Resolución de TEAF Bizkaia, 12097, 25-03-2009
Órgano: Tribunal Económico-administrativo Foral De Bizkaia Fecha: 25/03/2009
-
Resolución Vinculante de DGT, V2181-11, 21-09-2011
Órgano: Sg De Impuestos Sobre Las Personas Jurídicas Fecha: 21/09/2011 Núm. Resolución: V2181-11
-
Resolución de 15 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granadilla de Abona a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de vivienda.
Órgano: Dirección General De Seguridad Jurídica Y Fe Pública (antes Dirección General De Registros Y Notariado) Fecha: 15/12/2014
-
RESOLUCIÓN de 14 de julio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Tesorería de la Seguridad Social, frente a la negativa del Registrador de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Madrid, don Rafael Izquierdo Asensio, a practicar una anotación preventiva de embargo sobre un derecho de traspaso.
Órgano: Dirección General De Seguridad Jurídica Y Fe Pública (antes Dirección General De Registros Y Notariado) Fecha: 14/07/2001
-
Resolución de 5 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aprueban las modificaciones introducidas en el modelo de contrato de arrendamiento de bienes muebles, letras de identificación R-VCS, y sus Anexos, para ser utilizado por VFS Commercial Services Spain, SA.
Órgano: Dirección General De Seguridad Jurídica Y Fe Pública (antes Dirección General De Registros Y Notariado) Fecha: 09/03/2021