La venta de la finca hipotecada se produce cuando una persona enajena una finca hipotecada a otra, de manera que la hipoteca acompaña a la finca.
La finca hipotecada se puede transmitir de diversas formas: la persona que consigue el bien objeto de hipoteca podrá subrogarse como deudor hipotecante o puede conseguir el bien gravado con la hipoteca pero sin asumir personalmente la responsabilidad que tenía el deudor hipotecario.
El art. 118 de Ley Hipotecaria apartad 1 establece que: "en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito". De este artículo se infiere que tendrá que haber un acuerdo entre el vendedor de la finca hipotecada, su comprador y el acreedor hipotecario. Se trata de una asunción de deuda liberatoria, ya que el vendedor de la hipoteca dejará de ser el deudor de la misma y el comprador pasará a ser el nuevo deudor. El antiguo deudor no tendrá obligación de ningún tipo, ni de carácter personal ni hipotecario. Dichas obligaciones pasarán a ser asumidas por parte del comprador del bien hipotecado. En caso de que la persona que adquiera el bien sujeto a hipoteca no responda personalmente de dicho bien, se le llamará tercer poseedor. Si el acreedor hipotecario permite que el comprador se sitúe en el lugar del deudor originario se producirá una subrogación de la hipoteca. Ver sentencia SIB-61507
Según el art. 112 de Ley Hipotecaria : "cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unas u otras se hayan estado costeando por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo".
El apdo. 2, art. 118 de Ley Hipotecaria , dice que: "si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiere retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado". Se trata de un acuerdo entre vendedor y comprador ajeno el acreedor, suponiendo que el comprador soportará la hipoteca y para ello tiene su importe para evitar la ejecución, satisfaciendo la deuda al acreedor. En el pacto de retención el adquiriente estará obligado al pago de la deuda, sin que por ello deje libre al deudor-enajenante frente al acreedor, es decir, no existe una asunción liberatoria de la deuda. El pacto de descuento consiste en que el adquirente satisface el precio de la finca una vez descontado el importe de la hipoteca. En el pacto de retención, en cambio, el precio se estipula en su totalidad, pero se pacta que el comprador retire una cierta cantidad para el pago de la deuda.
