La regulación de la vivienda familiar durante el matrimonio según los regímenes económicos

Como mencionamos al hablar de la vivienda familiar embargada, esta goza durante el matrimonio de una protección especial, que surge fundamentalmente del art. 96.3 del CC, el cual señala:

“Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.”

En concordancia, el art. 1320 del C.C. expresa:

“Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.

La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.”

Esta protección supone una garantía de gran fuerza, pues establece una limitación de carácter legal frente al principio general de libre disposición por parte del titular establecido en el artículo 348 C.C.

Por su parte, el artículo 1322 del C.C. señala:

“Cuando la Ley requiera para un acto de administración o disposición que uno de los cónyuges actúe con el consentimiento del otro, los realizados sin él y que no hayan sido expresa o tácitamente confirmados podrán ser anulados a instancia del cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos.

No obstante, serán nulos los actos a título gratuito sobre bienes comunes si falta, en tales casos, el consentimiento del otro cónyuge.”

Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular, se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial. Esta última previsión se constituye como una garantía para el cónyuge no titular de la vivienda, y evita que su derecho de uso se vea perjudicado por la pretensión de disposición que decida ejecutar el titular. Para evitar que el cónyuge titular de la vivienda pueda disponer de la misma atendiendo a su única voluntad, se exigirá el consentimiento de ambos cónyuges, tanto del titular como del no titular o, en su caso se requerirá autorización judicial. A este respecto, cabe recordar que el cónyuge no titular dispondrá de la acción de anulabilidad del Art. 1322 del Código Civil con relación a los negocios jurídicos sobre el inmueble que realice el otro.

Sin embargo, el párrafo último del artículo 1.320 del C.C. establece una limitación a esta protección, pues, si el titular disponente oculta voluntaria o erróneamente el carácter de vivienda familiar a un tercero de buena fe, este no resultará perjudicado en su adquisición.

Todo ello resulta evidente cuando la vivienda está registrada y no consta como familiar. Así lo establece el art. 34. párr. 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.”

La declaración de vivienda familiar tiene acceso al Registro de la Propiedad cuando así se establece en el título adquisitivo. También puede tener acceso la atribución del derecho de uso (muy difícil por la gran cantidad de requisitos exigidos en una Sentencia judicial):

1. No puede inscribirse un derecho de uso indeterminado.

2. La inscripción debe respetar los principios hipotecarios, especialmente el de “tracto sucesivo”.

3. No procede la inscripción cuando la sentencia de divorcio le atribuye dicho uso a la esposa si es ella la que figura como titular registral con carácter privativo.

4. No es inscribible el derecho de uso en cuanto a la parte que NO pertenece al otro cónyuge.

5. No es inscribible el derecho de uso si el usufructo de la finca está inscrito a nombre de tercero.

6. No es necesario señalar la duración del derecho de uso.

7. No es necesario expresar las circunstancias personales de los hijos.

Sin embargo, si se consigue que acceda al registro de la propiedad, es oponible a terceros, pero siempre respetando el principio de prioridad registral.

Es decir, si el derecho al uso de la vivienda está inscrito antes de la hipoteca ejecutada, entonces será inmune a la ejecución hipotecaria y a la purga de cargas posteriores inherente a esta; pero si, por el contrario, la vivienda se halla previamente gravada con la hipoteca ejecutada, el adjudicatario de la vivienda en la subasta originada por esa ejecución gozará de un estatus preferente frente al derecho de uso.

¿Qué sucede cuando el carácter de domicilio familiar o el derecho de uso no se encuentran reflejados en el registro, dado que la vivienda no está inscrita y el derecho tampoco?

En este caso, el tercero adquirente era de buena fe y no pudo tener conocimiento de tal derecho. Este se verá protegido y amparado por las normas generales del sistema referentes a la adquisición de buena fe.

Lo explicado es aplicable a la vivienda privativa de uno de los miembros de la pareja o cotitularidad ordinaria, ya que si tienen carácter ganancial el consentimiento debe ser prestado por los dos titulares dominicales.

Régimen de separación de bienes: vivienda privativa del cónyuge al que no se le ha atribuido el uso

La vivienda familiar se considera privativa cuando pertenece a uno de los cónyuges, por adquirirla con anterioridad a contraer matrimonio, es decir, antes de constituir la sociedad de gananciales y también en otros casos regulados legalmente (artículo 1346 del Código Civil).

También puede ser adquirida en régimen de separación de bienes, pero en condominio ordinario por las partes. En este caso, también rige lo dispuesto más arriba para proteger al tercero adquirente de buena fe.

La sentencia no modificará la titularidad de la vivienda, por lo que, tanto frente al Ayuntamiento, como frente a Hacienda, la Comunidad de Propietarios o a terceros en general, por ejemplo, bancos con los que haya suscritos préstamos hipotecarios, el cónyuge propietario sigue siendo el titular y, por tanto, el responsable del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, del Impuesto sobre el Patrimonio, de las cuotas de comunidad y, en general, de todas las obligaciones que implica la titularidad. Esto no obsta para que, en virtud del Convenio o de las Medidas, el cónyuge al que se atribuya el uso quede obligado a reembolsar al titular los gastos que acarree la vivienda, pero, de cara a terceros, el que responde y queda sujeto a responsabilidad es el titular que aparece como tal en el Registro de la Propiedad.

El cónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda, si esta forma parte de una Comunidad de Propietarios, no podrá ejercer en la Junta General los derechos que corresponden a este, por ejemplo. asistencia y voto; salvo que reciba una autorización expresa para representarlo.

SAP Gipuzkoa, Civil, N.º 65/2015, Sección 3, Rec 3049/2015 de 23 de Marzo de 2015

“El fundamento de este principio de la fe pública registral descansa en la necesidad de proteger la seguridad y estabilidad del tráfico jurídico inmobiliario, evitando que el tercer adquirente tenga que investigar la validez de los títulos que aduce el transmitente que con él contrata (S. 8 febrero 1962).

Ahora bien, de acuerdo con el citado art . 34 L.H ., para gozar de la condición de tercero protegido por la fe pública registral o 'tercero hipotecario' es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

a) El tercero ha de ser un adquirente del dominio o de un derecho real sobre bienes inmuebles.

b) El acto adquisitivo ha de consistir en un título o negocio jurídico oneroso y válido, ya que si bien se legitiman las adquisiciones 'a non domino', en principio carentes de eficacia por falta de titularidad del disponente, purgando el Registro este defecto, la inscripción no convalida los actos nulos (art . 33 L.H .), de manera que el art . 34 L.H . sólo protege frente a la nulidad del negocio adquisitivo anterior, pero no la del propio.

c) El disponente debe ser un titular inscrito, cuyas facultades o poderes de transmisión resulten del mismo Registro, el cual no habrá de publicar la existencia de otra titularidad sobre el mismo derecho, sin perjuicio de que después se acuerde o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro (art .34, párrafo primero, L.H .).

d) El tercero ha de inscribir, a su vez, su propio título adquisitivo, derivando de esta inscripción la protección referida.

e) La adquisición tiene que realizarse de buena fe, confiando en la veracidad de lo que el Registro publica, entendiendo por buena fe, en su aspecto positivo, la creencia de que el titular registral transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio o derecho real limitativo, y, en su vertiente negativa, la ignorancia de la inexistencia de una real titularidad o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho inscrito a favor del transferente".

Régimen de gananciales: vivienda propiedad de la sociedad de gananciales

En cuanto a la protección especial de la que goza la vivienda, es totalmente aplicable el mismo régimen tanto a la vivienda ganancial como cuando es privativa de uno solo de los cónyuges o miembros de la pareja que forman una familia.

Los bienes gananciales son aquellos que pertenecen a ambos cónyuges en un matrimonio regido por el régimen económico matrimonial de gananciales (también denominado sociedad de gananciales). Los bienes gananciales más importantes vienen regulados fundamentalmente en el art. 1347 C.C.

Como ya hemos mencionado más arriba, para la disposición de bienes que sean titularidad de la sociedad de gananciales, máxime si te trata de la vivienda familiar, es necesaria la concurrencia de los dos cónyuges para prestar su consentimiento, o que uno adquiera consentimiento del otro; de lo contrario, se puede ejercitar la acción de anulabilidad establecida en el artículo 1302 C.C. y concordantes.

Mientras no se liquide la sociedad de gananciales y se establezca quién es el titular de la vivienda, esta pertenecerá a la sociedad de gananciales formada por ambos, aunque solo uno de ellos tendrá atribuido el uso. En esta situación, ambos cónyuges deberán responder solidariamente frente a terceros (Hacienda, Comunidad, etc.) de las obligaciones que traigan causa de la vivienda. En la sentencia puede establecerse que el beneficiado con la atribución del uso compense económicamente al otro de alguna manera; pero eso depende de las circunstancias concretas del caso y de la labor del abogado de cada cual.

Cuando la sociedad de gananciales se liquide y se decida acerca de la titularidad de la vivienda, el cónyuge a quien se le adjudique será el que responda frente a terceros, sea o no quien se beneficie del uso. Así, es perfectamente posible que uno de los excónyuges pida la liquidación de la sociedad de gananciales y, como consecuencia, la vivienda pase a ser privativa de ambos proindiviso, de uno o de otro. En todo caso, el titular deberá respetar el derecho de uso atribuido por sentencia judicial.

Digamos, ya de paso, que muchos de los casos de violencia de género tienen como detonante las situaciones que genera este régimen legal. No son pocas las ocasiones en las que vemos a exmaridos despojados del uso de viviendas familiares propias o de la sociedad de gananciales que, además de verse en la necesidad de buscar y pagar otra vivienda, tienen que seguir abonando en su totalidad, o a medias, el préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de aquella, desbordando en ocasiones tanto su capacidad económica como su serenidad.

SAP Valencia, Civil, N.º 599/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 618/2007 de 31 de Octubre de 2007

“...es necesaria la actuación conjunta de ambos cónyuges, para realizar, entre otros, los actos de disposición (arts. 1375, 1377 y 1378), ...no cabe que se contraigan obligaciones contra la sociedad de gananciales si no actúan los dos cónyuges, conjuntamente, o con representación o consentimiento del otro, y que serán anulables los actos de disposición, sean obligacionales o sean dispositivos, que hayan de tener cumplimiento directo sobre un bien ganancial específico (arts. 1367, 1375 y 1377, y 1301 del Código Civil)..." (sentencia del T. Supremo de 4-11-00);"