Exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por reinversión del importe obtenido por la transmisión de la vivienda habitual

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 08/03/2016


Podrán gozar de exención por reinversión en vivienda habitual, las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones previstas en el Art. 41 ,RIRPF

Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

NOVEDAD: Mediante la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, y con efectos a partir de 01/01/2015, se añade un nuevo apartado 3 al Art. 38 ,LIRPF con el siguiente contenido:

"Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente."

Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

La exención no se realiza de forma automática, por lo que será el propio contribuyente quien tiene que manifestar que quiere acogerse a ella. Además está condicionada a que las dos viviendas (la transmitida y la adquirida o rehabilitada) sean vivienda habitual.

El Real Decreto 960/2013, de 5 de diciembre, añadió un nuevo artículo 41 bis en el RIRPF mediante el cual se redefine el concepto de vivienda habitual.

«A los efectos previstos en el apartado t) del Art. 7 ,LIRPF, b) del 33.4 ,LIRPF y Art. 38 ,LIRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.

Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.

A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los 33.4 ,LIRPF y Art. 38 ,LIRPF, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.»

Se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos: (Art. 41 ,RIRPF)

A) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

B) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

Plazo para la reinversión en vivienda habitual

La reinversión en vivienda habitual deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo NO superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual .

Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.

Si el importe de reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

Si se incumplen alguna de las condiciones de la reinversión, se someterá a gravamen la parte de la ganancia patrimonial que corresponda. Así, se imputará la parte de la ganancia patrimonial que resulte no exenta (al año de su obtención) practicando una declaración liquidación complementaria (con intereses de demora).

Transmisión de vivienda con cantidades pendientes de amortizar.

Si el contribuyente utilizó financiación ajena para adquirir la vivienda transmitida se considerará como importe total obtenido por la transmisión el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. 

Coeficientes de actualización del valor de adquisición

Tras la publicación de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre y con efectos a partir de  01/01/2015, se eliminan los coeficientes de corrección monetaria establecidos en el Art. 35 ,LIRPF.

Asimismo, se mantienen los coeficientes de abatimiento limitados a 400.000 euros para cada contribuyente (DT9 ,LIRPF). De este modo siguen siendo de aplicación para las ganancias a las que corresponda la aplicación de dicho régimen transitorio conforme a la normativa actual, en todos los bienes transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta que la suma acumulada del valor de transmisión de los bienes (incluye por lo tanto inmuebles y resto de bienes) supere los 400.000 euros, sin que puedan reducirse las ganancias patrimoniales a partir de esta cifra.

Esta limitación de 400.000 euros se aplica, no a la venta de cada bien de forma individual, sino al conjunto de los mismos, con independencia de que la venta de cada uno de ellos se produzca en momentos distintos 

A efectos de lo previsto en el 35.2 ,LIRPF, para las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas que se efectúen durante el año 2014, los coeficientes de actualización del valor de adquisición serán los siguientes:

Año de adquisición

Coeficiente

1994 y anteriores

1,3299

1995

1,4050

1996

1,3569

1997

1,3299

1998

1,3041

1999

1,2807

2000

1,2560

2001

1,2314

2002

1,2072

2003

1,1836

2004

1,1604

2005

1,1376

2006

1,1152

2007

1,0934

2008

1,0720

2009

1,0510

2010

1,0406

2011

1,0303

2012

1,0201

2013

1,0100

 

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

A efectos de la actualización del valor de adquisición prevista en el apartado anterior, los coeficientes aplicables a los bienes inmuebles afectos a actividades económicas serán los previstos para el Impuesto sobre Sociedades en el Art. 66 ,LIRPF

Tratándose de elementos patrimoniales actualizados de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 del Real Decreto-ley 7/1996, de 7 de junio, sobre medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica, o en el artículo 9 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al fomento de la actividad económica, se aplicarán las siguientes reglas:

1.ª Los coeficientes de actualización a que se refiere el apartado anterior se aplicarán sobre el precio de adquisición y sobre las amortizaciones contabilizadas correspondientes al mismo, sin tomar en consideración el importe del incremento neto del valor resultante de las operaciones de actualización.

2.ª La diferencia entre las cantidades determinadas por la aplicación de lo establecido en el número anterior se minorará en el importe del valor anterior del elemento patrimonial.

Para determinar el valor anterior del elemento patrimonial actualizado se tomarán los valores que hayan sido considerados a los efectos de aplicar los coeficientes de actualización.

3.ª El importe que resulte de las operaciones descritas en el número anterior se minorará en el incremento neto de valor derivado de las operaciones de actualización previstas en el Real Decreto-ley 7/1996 o en la Ley 16/2012, siendo la diferencia positiva así determinada el importe de la depreciación monetaria.

4.ª La ganancia o pérdida patrimonial será el resultado de minorar la diferencia entre el valor de transmisión y el valor contable en el importe de la depreciación monetaria a que se refiere el número anterior

 

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Ganancia patrimonial
Vivienda habitual
Venta de la vivienda habitual
Residencia habitual del sujeto pasivo
Renta vitalicia
Exención por reinversión en vivienda habitual
Valor de transmisión
Fallecimiento del contribuyente
Fin de la obra
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Elementos patrimoniales
Valor de mercado
Traslado de domicilio
Separación judicial del matrimonio
Residencia
Coeficiente de actualización
Valor de adquisición
Actividades económicas
Bienes inmuebles
Fachadas
Período impositivo
Modelo 564. Impuesto sobre Hidrocarburos
Intereses de demora
Declaraciones-autoliquidaciones
Coeficiente de actualización monetaria
Coeficiente de abatimiento
Depreciación monetaria
Inversiones
Valor contable
Pérdidas patrimoniales