Rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Tal y como establece el Art. 22 ,LIRPF, se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.

La titularidad, compartida o total, del derecho de propiedad o de derechos reales  de disfrute  sobre bienes inmuebles que no estén arrendados  ni cedidos a terceros, ni estén afectos a actividades económicas, NO genera rendimientos  del capital inmobiliario, sino que da lugar  a la aplicación del RÉGIMEN ESPECIAL DE IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS, con excepción  de la vivienda habitual, los solares no edificados  y los inmuebles de naturaleza rústica.

Además, el importe que perciba del adquiriente  o cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derecho o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles, sí se considera rendimiento del capital inmobiliario.

Los rendimientos se imputan, como norma general,  al titular que tiene  el pleno dominio del bien.

Como excepción tenemos la existencia de derechos reales sobre los inmuebles (por ejemplo la existencia de un usufructo, donde los rendimientos que son los frutos del inmueble, se imputarán al usufructuario en su totalidad).

Puede darse el caso de que un mismo inmueble  produzca, al mismo tiempo, este tipo de rendimientos  tanto al nudo propietario  como al usufructuario; sería el caso del pleno propietario del inmueble  que constituye, un usufructo sobre éste a favor de otra persona y este usufructuario, a su vez, arrienda el inmueble a un tercero. El importe que el nudo propietario percibe del usufructurario  por la constitución del usufructo constituye rendimiento del capital inmobiliario, y el importe que el usufructuario percibe del arrendatario también lo constituye.

Si los inmuebles están afectos a actividades económicas realizadas por el titular de los mismos, NO producirán  rendimientos del capital inmobiliario.  Para que se de este supuesto, es necesario que el dueño (o en su caso el usufructuario) del inmueble y el titular de la actividad económica a la que está afecto sean la misma persona. Si no es así, no se podrá hablar de exclusión por afectación.

Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario los que obtenga el titular  por la cesión de uso del inmueble  por fórmulas diferentes al arrendamiento y también, el precio o cantidad percibida a cambio de constituir  sobre el inmueble cualquier derecho  real de uso o disfrute.

El uso de un bien o derecho susceptible de generar rendimientos del capital inmobiliario se presume retribuido, salvo prueba en contrario. Esto quiere decir que no se admite el uso de un bien o derecho de manera gratuita. Salvo prueba en contra, la valoración de los rendimientos se efectuará por el valor normal en el mercado de los mismos, entendiéndose por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes. No obstante, tratándose de arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble (art. 41 Ley IRPF)

En el supuesto de que el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos se realice a una sociedad con la que se den relaciones de vinculación, en los términos previstos en el artículo 18 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades el contribuyente del IRPF deberá efectuar su valoración por el valor normal de mercado. Se entenderá por valor normal de mercado aquél que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia. En su caso y a tal efecto, el contribuyente del IRPF deberá cumplir las obligaciones de documentación de las operaciones vinculadas en los términos y condiciones establecidos en el capítulo V (artículos 13 a 16) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto 634/2015, de 10 de julio. 

Para ampliar información sobre rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF, ver los siguientes comentarios:

- "Ver Arrendamiento de inmuebles (IRPF)"
- "Ver Reducciones del rendimiento neto en rendimientos de capital inmobiliario (IRPF)"
- "Ver Rendimiento neto en los rendimientos del capital inmobiliario (IRPF)"