Requisitos del objeto de compraventa

¿Qué requisitos deben tener los bienes objeto de un contrato de compraventa?

Los bienes que son objeto de la compraventa deben cumplir los siguientes requisitos:

• Posibilidad: tener existencia real actual o posible futura. La compraventa de cosa futura se refiere a supuestos como la compra de un inmueble sobre plano, el más habitual. La imposibilidad puede ser absoluta, cuando afecta a todos en todo caso, o subjetiva, si afecta solo a las partes del contrato o a una de ellas. Y debe concurrir desde el momento en que el contrato se perfecciona, no de forma sobrevenida, que será causa de extinción de la obligación con las consecuencias legales que correspondan según haya dolo o culpa o no.
• Licitud: ser de lícito comercio.
• Determinación: estar determinado al perfeccionarse el contrato o ser determinable sin necesidad de nuevo acuerdo.

Si falta uno de esos requisitos del objeto, que son elementos esenciales, el contrato será inexistente y quedará sin efecto por ausencia de objeto.

CUESTIONES

1. La venta de una vivienda que no es habitable, ¿es un caso de incumplimiento esencial del contrato?

Sí, ya que es un caso de aliud pro alio (una cosa en lugar de otra) por lo que, existe un pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador (sentencia del Tribunal Supremo n.º 218/2005, de 4 de abril, ECLI:ES:TS:2005:1983).

2. Siguiendo el contexto de la pregunta anterior, ¿qué significa la doctrina aliud pro alio?

La doctrina aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato. La evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución, en definitiva, la inhabilidad del objeto (sentencia del Tribunal Supremo n.º 317/2015, de 2 de junio, ECLI:ES:TS:2015:2345).