Situaciones básicas del suelo

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Administrativo
  • Fecha última revisión: 02/03/2017

El concepto de situación básica del suelo (rural o urbanizado) no es un verdadero concepto de carácter urbanístico sino un "estado" definitorio del estatuto básico de la propiedad del suelo y, por extensión, delimitador de las facultades y de los deberes y cargas que asisten y a los que deben hacer frente sus titulares. Su operatividad práctica, al margen de lo anterior, se encuentra fundamentalmente en sede de valoraciones. 

Antes de nada cabe recordar que el concepto de situación o situaciones básicas del suelo no es un verdadero concepto de carácter urbanístico sino un "estado" (podría decirse que de carácter estático) definitorio del estatuto básico de la propiedad del suelo y, por extensión, delimitador de las facultades y de los deberes y cargas que asisten y a los que deben hacer frente sus titulares. El término, introducido por primera vez a través de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, y que llega a la actualidad a través de las sucesivas operaciones de refundidos que conducen al vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, debe encuadrarse dentro del marco competencial fijado por la más que determinante STC 61/1997(el urbanismo, la vivienda, y la ordenación del territorio son competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas, mientras que al estado le es dado regular las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad, las garantías generales de la expropiación forzosa y el régimen de valoraciones del suelo, los aspectos registrales y la responsabilidad patrimonial de la Administración) y de las consideraciones que, en su preámbulo, realiza la primera de las normas citadas:

(...) Se prescinde por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico y para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco común. No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podrá y deberá aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades Autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios públicos de suelo.

Sobre el concepto de situación básica y su carácter, antes referidos, el referido preámbulo se expresaba en los siguientes términos: 

En lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo, la Ley opta por diferenciar situación y actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual -rural o urbana-, estados que agotan el objeto de la ordenación del uso asimismo actual del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de propiedad, otorgando así carácter estatutario al régimen de éste. 

Como ya se ha anticipado, la virtualidad práctica de estas situaciones básicas de suelo (situación de suelo rural y situación de suelo urbanizado) se halla en la atribución de un catálogo de facultades-deberes (cargas) para sus titulares y en la aportación de criterios para las valoraciones que fuese preciso realizar. Así se pronunciaba la STC 141/2014, de 11 de septiembre, derivada de varios recursos de constitucionalidad contra la mencionada Ley 8/2007, de 28 de mayo:  

La actual opción del legislador, de desligar definitivamente la valoración de la clasificación del suelo, persigue, por otra parte, tal y como se explica en la exposición de motivos de la Ley, paliar la especulación, en línea con el mandato constitucional ex art. 47 CE, y lograr que la valoración se lleve a cabo conforme a «lo que hay» y no a lo que «dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto», a cuyos efectos la ley distingue dos situaciones: la de suelo rural, que es aquel que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y la de suelo urbanizado, que es el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran, como sigue razonando la exposición de motivos, «conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad»

 

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