Suelo urbanizable

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
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  • Fecha última revisión: 02/03/2017

A la hora de ofrecer un concepto de suelo urbanizable sin acudir al análisis particular de las diversas leyes autonómicas, se puede estar, a efectos ilustrativos, a lo dispuesto por el Art. 79 ,Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril para esta clase de suelo, quedándonos con la idea de que "constituirán el suelo urbanizable los terrenos a los que el Plan General Municipal declare aptos, en principio, para ser urbanizados". 

Consecuencia obvia de que la competencia exclusiva en Ordenación del Territorio y Urbanismo corresponda a las Comunidades Autónomas es que, para ofrecer una definición de suelo urbanizable se deba estudiar, para el supuesto concreto, la norma urbanística "territorial" que corresponda. Aún así, como sucede también en relación al suelo urbano y al no urbanizable (o rústico), puede traerse a colación el tratamiento que del mismo realiza el Real Decreto 1346/1976, de 9 abril, por el que se aprueba el texto refundo de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, texto "pauta" para buena parte de los legisladores autonómicos y que, tras la Sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo, además de ser de aplicación directa en Ceuta y de Melilla, debe entenderse que funcionaría, en tanto norma vigente, como una suerte de legislación supletoria de la autonómica.

Así, el Art. 79 ,Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, definiéndolo en parte en sentido residual (esto es, otorgándole tal carácter al suelo que no es urbano ni urbanizable) dispone:

  • Constituirán el suelo urbanizable los terrenos a los que el Plan General Municipal declare aptos, en principio, para ser urbanizados.
  • Dentro del suelo urbanizable, el Plan establecerá todas o alguna de las siguientes categorías:
    • Suelo programado, constituido por aquel que deba ser urbanizado según el programa del propio Plan.
    • Suelo no programado, integrado por el que pueda ser objeto de urbanización mediante la aprobación de Programas de Actuación Urbanística.

No obstante, al respecto de esta última "categorización" (urbanizable programado y no programado), las normas urbanísticas vigentes o bien la "sustituyen" por otra que emplea expresiones en esencia equivalentes (urbanizable delimitado y no delimitado, sectorizado y no sectorizado) o bien prescinden directamente de subtipos en la clase de suelo que nos ocupa. 

Por otro lado, y a diferencia de lo que sucede con el suelo urbano y el no urbanizable ("asimilables" al suelo en situación de urbanizado y rural, respectivamente), el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre no contempla un concepto equivalente al de suelo urbanizable. Con todo, como señala Tomás-Ramón Fernández, esta norma "no hace referencia directa a él, supuesto su empeño en no clasificar el suelo, pero, aunque (...) se limita a consignar las dos situaciones básicas, rural y urbanizado, en las que el suelo puede encontrarse, no ignora, naturalmente, que hay una situación de tránsito de la una a la otra cuando los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevén o permiten la transformación de un suelo determinado. Ese suelo, que materialmente es rural, pero que el planeamiento ha decidido convertir en urbano para atender las necesidades de la población es el que la legislación estatal precedente desde 1956 hasta hoy y la legislación urbanística en vigor ha llamado y llama suelo urbanizable". De este modo, sería de completa aplicación para esta clase de suelo lo dispuesto en el apdo. 3 del Art. 16 del RDLeg. 7/2015 de 30 de Oct (TR. de la ley de suelo y rehabilitación urbana): "Cuando el suelo en situación rural esté sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística, el propietario deberá asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuación, en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística"

 Para conocer el régimen del suelo urbanizable, se debe acudir a lo dispuesto en la ley autonómica del territorio de que se trate. Así:

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Suelo urbanizable
Ordenación del territorio
Suelo urbano
Suelo y ordenación urbana
Programas de actuación urbanística
Distribución de beneficios
Dueño
Transformación urbanística
Responsabilidad
Uso del suelo