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Suelo urbano

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    • NormativaLey 37/1992 art. 20-Uno-20º y 84-Uno-2º-e)-CuestiónAplicación de la exención del artículo 20.uno.20º a la transmisión de los terrenos y en su caso, posibilidad de renunciar a la misma y sujeto pasivo de la operación. DescripciónLa consultante, mercantil dedicada a la venta e instalación de plantas fotovoltaicas, va a realizar una reducción de capital con devolución de aportaciones a los socios por la que transmitirá a uno de ellos un terreno y a otros dos partes alícuotas...

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Administrativo
  • Fecha última revisión: 02/03/2017

Para superar la diversidad normativa a la que conduce la competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en materia de Urbanismo, a la hora de aportar una definición de suelo urbano se puede acudir, a efectos ilustrativos, bien a lo dispuesto por el Art. 68 ,Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril para esta clase de suelo, bien al concepto que de suelo en situación de urbanizado ofrece el apdo.3 del Art. 21 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre" por coincidir esta última, según la doctrina, con la definición tradicional del suelo urbano tal y como la ha perfilado la jurisprudencia.

En tanto la competencia exclusiva en Ordenación del Territorio y Urbanismo corresponde a las Comunidades Autónomas, y aun cuando todas las normas urbanísticas autonómicas contemplan esta clase de suelo, no se puede ofrecer una única definición o concepto de lo que sea suelo urbano. 

Sin embargo, y puesto que no pocas de las normas anteriormente citadas se han basado en él, cabría acudir, a efectos expositivos, al tratamiento que del mismo realiza el Real Decreto 1346/1976, de 9 abril, por el que se aprueba el texto refundo de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, norma, por cierto, que "resucitó" tras la la Sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo, y que, además de ser de aplicación directa en las ciudades autónomas de Ceuta y de Melilla debe entenderse, a fuerza de lógica legislativa, en tanto norma vigente, como una suerte de legislación supletoria de la autonómica.

Así, el Art. 78 ,Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril dispone que constituirán el suelo urbano:

  • Los terrenos a los que el plan incluya en esa clase por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, o por estar comprendidos en áreas consolidadas por la edificación al menos en dos terceras partes de su superficie, en la forma que aquél determine.

  • Los que en ejecución del Plan lleguen a disponer de los mismos elementos de urbanización a que se refiere el párrafo anterior.

Por otra parte, y aun cuando no sea, como se sabe, una norma urbanística, podría acudirse al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, pues, según destaca la doctrina, principalmente Tomás-Ramón Fernández, la situación de suelo urbanizado que se recoge en el mismo "coincide exactamente con la definición legal tradicional del suelo urbano tal y como ha ido perfilándola la jurisprudencia". Así, y como señala el apdo.3 del Art. 21 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre":

  • Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
    • Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
    • Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.
    • Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.
  • También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto.

Sentado lo anterior, parece procedente repetir aquí las consideraciones jurisprudenciales sobre la "malla urbana", comenzando por lo señalado (entre otras muchas) por la  TS, Sala de lo Contencioso, de 27/10/2011, Rec. 2154/2008, que, haciendo referencia a doctrina anterior, se expresa en los siguientes términos: En nuestra Sentencia de 23 de noviembre de 2004 (casación 5823 / 2000) hemos insistido en que este requisito de inserción en la malla o trama urbana de la ciudad exige"que exista una urbanización básica constituida por unas vías perimetrales y unas redes de suministro de agua y energía eléctrica y de saneamiento de que puedan servirse los terrenos y que éstos, por su situación, no estén completamente desligados del entramado urbanístico ya existente ". Y en la sentencia de 17 de julio de 2007 (casación 7985 / 2003) añadimos la trascendencia de " [...] las circunstancias que puedan ser indicativas de cual sea el límite real al que ha llegado de modo ordenado el proceso urbanizador que trasforma el suelo dándole el aspecto, la imagen, que es propia de los asentamientos urbanos. La jurisprudencia de este Tribunal Supremo ha insistido en la idea de que el suelo urbano sólo llega hasta donde lo hagan los servicios urbanísticos que se han realizado para la atención de una zona urbanizada, y ni un metro más allá (así, en sentencias de 1 de junio de 2000 o 14 de diciembre de 2001 ); también, en la de que el suelo urbano no puede expandirse necesariamente como si fuera una mancha de aceite mediante el simple juego de la colindancia de los terrenos con zonas urbanizadas (así, en la última de las citadas o en la de 12 de noviembre de 1999); o, en fin, en la de que la mera existencia en una parcela de los servicios urbanísticos exigidos no es suficiente para su clasificación como suelo urbano si la misma no se halla enclavada en la malla urbana ( sentencias, entre otras muchas, de 3 de febrero y 15 de noviembre de 2003 ); se trata así -añaden estas sentencias- de evitar el crecimiento del suelo urbano por la sola circunstancia de su proximidad al que ya lo es, pero con exoneración a los propietarios de las cargas que impone el proceso de transformación de los suelos urbanizables". Por otro lado cabe destacar, como señala p.e. la TS, Sala de lo Contencioso, de 25/05/2011, Rec. 4154/2007, que la existencia de las diferentes redes de servicios y su adecuación o suficiencia para servir a las edificaciones existentes o previstas en el planeamiento no es un requisito alternativo a la integración en malla urbana, sino acumulativo.

Acerca de la "malla urbana" pueden verse, además, a título de ejemplo:

TS, Sala de lo Contencioso, de 18/01/2016, Rec. 2628/2014 

TS, Sala de lo Contencioso, de 01/12/2015, Rec. 226/2014 

TS, Sala de lo Contencioso, de 13/10/2015, Rec. 82/2014 

Por lo demás, y fuera de que la práctica totalidad de la normativa autonómica distinga en este clase de suelo dos categorías distintas (suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado) con repercusión en las obligaciones de cesión y en los procesos de equidistribución de cargas y beneficios, uno de los elementos centrales, en relación con el suelo urbano, es el concepto de solar,definido por el Diccionario del español jurídico y de la RAE y el CGPJ como aquella "parcela apta para edificar en suelo urbano por reunir todos los requisitos previstos en la normativa urbanística". La precisión es necesaria, por cuanto no todo suelo urbano tiene la condición de solar, exigiéndose, para su paso a esta situación, la realización de determinados requisitos exigidos por la legislación que haya de aplicarse. 

Finalmente, estas son las definiciones que del suelo urbano aportan las distintas normas autonómicas:

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Suelo urbano
Suelo urbanizado
Ordenación del territorio
Energía eléctrica
Suelo y ordenación urbana
Acceso rodado
Abastecimiento de agua
Servicios urbanísticos
Ordenación urbanística
Suministro de agua
Suelo urbanizable
Dueño
Equidistribución urbanística
Suelo urbano no consolidado
Suelo urbano consolidado
Uso del suelo