Suspensión y extinción del arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/05/2019

La diferencia entre la suspensión y la extinción del contrato de arrendamiento es la siguiente: si la primera supone el "cese" temporal del contrato, la segunda determina la finalización de la relación obligatoria que unía a arrendador y arrendatario en virtud del contrato celebrado entre ellos. 

 

 

La suspensión del contrato de arrendamiento es un "cese" o paralización temporal del contrato que conlleva, en consecuencia, la suspensión de la obligación de pagar la renta por el inquilino. La posibilidad de suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda se encuentra en el Art. 26 ,LAU (rotulado como "Habitabilidad de la vivienda") que dispone lo siguiente:

  • Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
  • La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

La extinción del contrato de arrendamiento consiste en la finalización de la relación obligatoria que unía a arrendador y arrendatario en virtud del contrato celebrado entre ellos. La Ley permite a ambas partes la posibilidad de finalizar la relación arrendaticia que existía entre ellos cuando incumplan sus obligaciones, pero no en cualquier momento, ya que tienen que darse unas causas para que se pueda producir (Art. 27 ,LAU).

El arrendador podrá resolver el contrato cuando:

  • El arrendatario no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (diferente a la renta) que tenía obligación de pagar (pago de garaje, gastos de comunidad cuando así lo hayan pactado las partes…). A este respecto debe atenderse a la libertad de pactos; en este sentido se pronuncia la TS, Sala de lo Civil, nº 528/2015, de 23/09/2015, Rec. 983/2013, referida a un litigio en el que el arrendatario cumplió dentro del plazo pactado, manteniendo fondos suficientes en la cuenta corriente, siendo la arrendadora la que anticipando arbitrariamente el cobro, provocó la devolución de recibos, lo que implica que el arrendatario no incurrió en impago de dos recibos de renta.
  • El arrendatario no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
  • Se haya dado un subarriendo o cesión no consentido por el arrendador. Se fija como doctrina jurisprudencial (TS, Sala de lo Civil, nº 631/2009, de 16/10/2009, Rec. 203/2005) que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento la cesión de la vivienda en tanto el cesionario no hubiese iniciado, en daño del arrendador, el disfrute del objeto del arrendamiento, no siendo suficiente la mera designación en la vivienda de un domilicio social, sin ocupación o aprovechamiento real. Lo que la Ley sanciona, según la TS, Sala de lo Civil, nº 203/2013, de 20/03/2013, Rec. 117/2010,es laintroducción de un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin que medie el consentimiento del arrendador o título que la justifique,- "llámese cesión, subarriendo o traspaso"-, siendo causa de resolución del contrato a no ser que el arrendatario acredite la legalidad de esa permanencia de tercero o terceros en el local.
  • El arrendatario haya causado dolosamente daños en la vivienda.
  • El arrendatario haya realizado obras en la vivienda sin el consentimiento del arrendador, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para realizar las mismas.
  • En la vivienda se hayan realizado por parte del arrendatario actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando el inmueble ya no se destine por el arrendatario a cubrir la necesidad de vivienda permanente (es decir, que ya no sea su “primera vivienda”).

El arrendatario podrá resolver el contrato cuando:

  • El arrendador no haya realizado las reparaciones y obras de conservación a las que está obligado por ley.
  • El arrendador perturbe de hecho o de derecho en la utilización de la vivienda.

Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

La extinción del arrendamiento se produce por causas objetivas, que operan automáticamente, según el Art. 28 ,LAU:

  • Cuando se pierda la finca por causa no imputable al arrendador, tanto si se trata de una pérdida material, como sería la destrucción física de la vivienda, (sin que pueda reconstruirse ni repararse) como cuando se trate de una pérdida jurídica (en el supuesto por ejemplo, de expropiación forzosa).
  • Por declaración firme de ruina acordada por la Autoridad Competente. En este sentido la vivienda ha de encontrarse en una situación de imposibilidad de uso disfrute de la misma.

El arrendatario también podrá desistir del contrato en el caso de que el arrendador se proponga realizar obras de mejora en el inmueble que afecten de forma relevante a la vivienda arrendada (Art. 22 ,LAU).

Asimismo, y en todo caso, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización (Art. 11 ,LAU).

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