Teoría general de la figura del precontrato

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El precontrato es una figura que no aparece expresamente recogida en el Código Civil. No obstante, el precontrato debe ser considerado como un contrato que se concluye con la finalidad de celebrar otro contrato en un futuro. Mediante el mismo, se pretende originar y asegurar una obligación futura entre las partes. Dentro del precontrato, existe una modalidad denominada opción.

 

El precontrato, supone la generación de una obligación ("pacta de contrahendo") entre las partes de celebrar un contrato futuro, lo que implica que sea considerado como un contrato concluido con la finalidad de celebrar un contrato posterior, es decir, asegurar esa obligación previamente determinada. El Diccionario del Español Jurídico (DEJ), por su parte, entiende por precontrato aquel por el que "las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato, que ahora no quieren o no pueden concluir".

En este sentido, conviene tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23/12/1995,  que indica que "la doctrina científica viene estudiando la figura de contrato preliminar bajo dos puntos de vista: el que pudiera calificarse de tradicional, entendiendo que el precontrato es un contrato en sí mismo, por virtud del cual las partes quedan obligadas a celebraren un momento posterior un nuevo contrato: esta obligación a contratar cuyo objeto consiste en la futura prestación de un nuevo consentimiento contractual, en esencia es una obligación de hacer, o más concretamente, una prestación de emitir en el futuro una declaración de voluntad; acto estrictamente personal y no coercible directamente, debiendo su incumplimiento traducirse en una indemnización de daños y perjuicios. La otra posición doctrinal más moderna, entiende, que el precontrato es ya un contrato completo, y al no tratarse de una obligación de contratar en el futuro, se contrae más bien una obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo, fijándose en el mismo unas líneas directrices, o unos criterios básicos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior; se afirma por los defensores de esta teoría, que en el precontrato existe ya todo el contrato principal o definitivo, pero en germen, en síntesis, debiendo contener sus líneas básicas y todos los requisitos exigidos para la validez del llamado contrato futuro".

A pesar de que dicha figura no cuenta con regulación expresa en el Código Civil, puede, en base a lo contenido en determinados preceptos, deducirse su existencia. Ejemplo de ello lo encontramos en los Art. 1451,Art. 1862 ,Código Civil.

Por otro lado, dentro del precontrato, cabría considerar la existencia de una modalidad o subespecie: la opción. En este sentido, teniendo presente la TS, Sala de lo Civil, nº 559/2003, de 05/06/2003, Rec. 3140/1997, "en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada". Habrá, además, estarse a lo dispuesto en el Art. 14 ,Reglamento Hipotecario que indica que será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna una serie de requisitos.

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Precontrato
Consentimiento de contrato
Indemnización de daños y perjuicios
Declaración de voluntad
Obligación de hacer
Opción de compra
Voluntad unilateral
Contrato de opción de compra