Título constitutivo de la propiedad horizontal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 10/05/2019

Por regla general, la constitución del régimen de propiedad horizontal exige la coexistencia en un inmueble de elementos privativos susceptibles de aprovechamiento independiente y de elementos comunes en régimen de copropiedad, y, adicionalmente, el otorgamiento del correspondiente título constitutivo, aun cuando el legislador prescinde de este último requisito en determinados supuestos. 

 

El título constitutivo es el documento fundamental de la propiedad horizontal pues delimita su régimen jurídico. Se corresponde con lo que comúnmente se denomina escritura de división horizontal, en la que se realiza la descripción del edificio y se desarrollan el resto de menciones obligatorias. El artículo 5 de la LPH se refiere al contenido del título constitutivo, de los Estatutos, en su caso, y a las reglas para determinar la cuota de participación de cada comunero sobre los elementos comunes.

Este artículo establece lo siguiente:

"El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución".

Contenido mínimo del título constitutivo

Descripción del inmueble con referencia a su situación, medidas, linderos, referencia catastral, y sus cargas o limitaciones

En primer lugar la escritura deberá contener una descripción completa del edificio y del solar en que se asienta, con expresión de su medida, linderos, referencia catastral, título, inscripción, cargas y limitaciones. Normalmente se efectúa remisión a la descripción del inmueble que ya constará en el Registro de la Propiedad.

Pisos y locales individuales

El título debe indicar los pisos y locales así como sus anejos de aprovechamiento privativo, es decir: “…espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.”, de conformidad con la letra a) del artículo 3 LPH.

La numeración de los pisos y locales se hará en letra y de modo correlativo. En su descripción será importante realizar una correcta descripción de su superficie, situación, linderos y anejos, lo que minimizará los conflictos futuros en cuanto a la determinación de la naturaleza comunal o privativa de elementos como, por ejemplo, los patios o terrazas.

Fijación de la cuota de participación

Se puede realizar por el propietario único, por acuerdo de todos los propietarios o por resolución judicial. Además, estos sujetos deberán hacerlo siguiendo los criterios fijados en el párrafo segundo del artículo 5 LPH, a saber:

El primer criterio a tener en cuenta es la superficie útil de cada piso o local. Es la forma más utilizada por su sencillez y comodidad, pues se trata de aplicar una simple regla de tres (Por ejemplo: Edificio de 5000 m2. Si una vivienda mide 100 m2, le corresponderá un coeficiente del 2%)

Pero en muchos casos convendrá complementar el anterior criterio con los siguientes también previstos en el artículo 5 LPH para lograr una distribución más justa y eliminar las consecuencias inicuas que pueden derivar de la simple aplicación del criterio de superficie:

o Situación, pues lógicamente la situación de un local o vivienda (vistas, orientación, acceso directo a la vía pública, etc) influyen en su valoración.

o Uso que haga de los servicios comunes (por ejemplo, el ascensor): Si un determinado piso o local carece de un servicio común o no se sirve de él, es lógico que su participación se reduzca.

Podrán fijar las cuotas de participación:

a) Por el propietario único

Es lo normal en nuevas promociones en las que el promotor, antes de la venta, otorga la Escritura de División Horizontal y realiza la descripción del edificio, de los pisos y locales, anejos y asigna los coeficientes.

b) Por acuerdo de todos los propietarios

Se requiere la unanimidad de todos los propietarios, lo que en la práctica supone notables dificultades al tener que concurrir acuerdo de múltiples voluntades.

c) Por laudo o resolución judicial

Cuando los dos sistemas anteriores no han dado resultado, se podrá formular una demanda de juicio ordinario para que sea el juez quien fije los coeficientes con base en los informes técnicos que se aporten como prueba al proceso y de conformidad con los criterios del artículo 5 LPH. La legitimación activa la ostentará cualquiera de los comuneros, mientras que la pasiva la tendrán el resto de propietarios.

Servicios e instalaciones comunes

Aun partiendo del principio de que se presumirán comunes todos los elementos del inmueble que no figuren como privativos en el título, con el fin de evitar problemas futuros, resulta conveniente especificar con el mayor detalle posible los servicios con los que cuenta el edificio: calefacción, telecomunicaciones, ascensor, escaleras, portería, etc,

 

Finalmente, y en lo que respecta a la inscripción del título constitutivo en el Registro de la Propiedad, conviene tener presente todo aquella jurisprudencia que limita las consecuencias de la misma a los efectos de publicidad frente a terceros de buena fe.  

Así, la TS, Sala de lo Civil, nº 300/2013, de 25/04/2013, Rec. 1569/2010 señala lo siguiente:"para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado (...) Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el Art. 34 ,Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo".

Modificación del título constitutivo

El último párrafo del artículo 5 LPH obliga a que toda modificación del título deberá observar los mismos requisitos que su constitución. Es decir, solo se podrá llevar a cabo por el dueño único antes de la venta, por el acuerdo posterior unánime de la Junta de Propietarios (artículo 17.6 LPH, con las salvedades que, para determinados tipos de actuaciones, establecen los artículos 10 y 17 LPH, como expondremos en su momento) o por resolución judicial.

Si el acuerdo obtiene unanimidad, se facultará en el mismo al Presidente para que otorgue escritura pública y lo inscriba en el Registro de la Propiedad.

El cambio también se podrá llevar a cabo mediante resolución judicial en el caso de no obtenerse unanimidad, si la oposición se considera un acto de abuso y un uso antisocial del Derecho. En vía judicial ostentarán legitimación pasiva la totalidad de los propietarios, no la Comunidad, pues el resultado afecta a todos ellos al pretenderse un cambio en los coeficientes o en las reglas de la comunidad

¿Es posible impugnarse el título constitutivo?

En la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de A Coruña el 02/02/2012, Nº 39/2012, Rec. 675/2011, se establece lo siguiente:

"Aun cuando se admitiese, tal como alega la recurrente, la tesis del conocimiento por los sucesivos adquirentes del dominio de pisos y locales a medio de escritura pública, del contenido de la de fecha 20 de mayo de 2008 y diligencia notarial de corrección de 18 de julio de 2008, ésta última posterior a la fecha del otorgamiento de la escrituras públicas de contratos de compraventa de determinados pisos y locales, y sin inscripción registral, lo cierto es que no podía prosperar el recurso, dado que si bien el Tribunal Supremo (Sentencias de 2 de marzo de 1989 , de 10 de marzo de 1993 y de 30 de diciembre de 1993 , entre otras) ha reconocido validez a las cláusulas estatutarias que exoneran a determinados pisos o locales privativos de contribuir a sufragar gastos, ello siempre que concurra una causa proporcionada que justificara tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal). No siendo suficiente una mera declaración de voluntad de no utilización de elementos comunes por sus propietarios, que atentaría lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal . Máxime cuando las cláusulas de exoneración, en cuanto excepciones al régimen general, deben ser objeto de interpretación restrictiva. Por lo que la inclusión por el promotor de la cláusula discutida en el título constitutivo de exención para sí de todos los gastos comunes con carácter general durante 10 años, no ha determinados gastos que pudieran individualizarse, es claramente abusiva al hacer repercutir sobre todos los demás comuneros del pago de los gastos comunes que se exonera, y nula de pleno derecho por contravenir lo dispuesto en el artículo 9.5 de la LPH , en cuanto supone la dispensa o exoneración total durante 10 años, sin justificación suficiente, de la obligación legal de contribuir a todos los gastos generales del inmueble, obteniendo de tal modo una situación privilegiada por parte de quien la ha impuesto a los demás comuneros, debiendo en consecuencia contribuir, con arreglo a su cuota, en los gastos comunes del edificio como dueña que es de elementos privativos integrados en la Comunidad, que por haber accedido al Registro de la Propiedad dicha cláusula, ciertamente requiere sentencia que declare su cancelación de la inscripción, que es lo que se pretende con la reconvención, que viene estimada en la sentencia apelada".

 

 

 

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