La traditio como requisito para adquirir

La adquisición de la propiedad por contratos a través de la tradición

La tradición aparece definida en el DEJ RAE como el acto por el que se desplaza la posesión de la cosa objeto del negocio jurídico al adquirente. 

Cuando hablamos de la adquisición de la propiedad por contratos a través de la tradición es importante destacar que el sistema español de transmisión se basa en la denominada teoría del título y el modo. Estos son elementos necesarios para la transmisión, y en este sentido podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 352/2014, de 19 de junio, ECLI:ES:TS:2014:2481, que señala:

«El Derecho español recoge explícitamente la doctrina del título y el modo como modo de adquirir el derecho de propiedad, conforme a los artículos 609 y 1095 y copiosa jurisprudencia: sentencias del 10 mayo 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2010. El título es el acto por el que se establece la voluntad de enajenación del derecho. El modo es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición por el adquirente. A su vez, el modo está ligado al título en que se basa y le da su fundamento jurídico. Es decir, nuestro Derecho acoge la teoría del título y el modo, con el sistema de tradición (modo) basada en el negocio jurídico precedente (título): tradición causal».

En el mismo sentido, se pronuncia la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V0021-22 de 4 de enero de 2022:

«La adquisición de la propiedad en nuestro derecho se fundamenta en la "teoría del título y modo de adquirir", considerándose que para adquirir la propiedad por transmisión intervivos no basta con el mero contrato traslativo o acto constitutivo, sino que es necesario, además, otra formalidad o requisito que es precisamente el modo de adquirir o tradición, o lo que es lo mismo, la entrega de la posesión. Por tanto, el modo es el hecho que consuma y completa la adquisición de la propiedad, mediante la tradición o entrega de la posesión del bien inmueble transmitido».

CUESTIÓN

¿El impago del precio en una compraventa implica necesariamente que no se transmite el dominio?

La respuesta a esta cuestión la encontramos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria n.º 477/2022, de 3 de junio, ECLI:ES:APGC:2022:2076:

«En consecuencia, lo que importa para la transmisión del dominio mediante compraventa no es el pago del precio, sino que el contrato o acuerdo de voluntades venga acompañado de la tradición en cualquiera de las formas admitidas en derecho, de manera que para que no sea así, esto es para que el impago de todo o parte del precio pueda influir en la transmisión del dominio, será preciso que así se haya pactado expresamente en el propio contrato de compraventa, ya mediante una reserva de dominio a favor del vendedor (lo que acontece en el supuesto de autos y viene a motivar que haya de examinarse si por la compradora se ha abonado efectivamente el precio pactado), ya mediante una condición resolutoria.

Por otro lado, no consta voluntad alguna resolutoria por la entidad vendedora, debiéndose recordar que siendo la compraventa un contrato bilateral, la falta de pago del precio produce el efecto general que el artículo 1.124 del Código Civil atribuye al incumplimiento de todo contrato de aquella clase (esto es, el vendedor tiene derecho a reclamar el precio o a pedir la resolución de la venta, con resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos), si bien, para el caso de la compraventa nuestro Código Civil contiene reglas especiales, siendo una de ellas la contemplada en el artículo 1.504 ("en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término")».

Los artículos 609 y 1095 del Código Civil recogen el sistema de transmisión y configuran esta teoría del título y el modo al establecer, por un lado, que la propiedad se adquiere y transmite como consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición y, por otro, que el acreedor no adquiere derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada, aunque tenga derecho a los frutos desde que nace la obligación de entregarla. Es decir, que el contrato (título) hace surgir el derecho real, pero este no se transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).

Así pues, el modo es la entrega y el título es el contrato en virtud del cual se realiza tal entrega, produciéndose la adquisición de la propiedad cuando concurren ambos.

En el caso de la compraventa inmobiliaria, el título es el contrato con finalidad traslaticia y el modo o tradición es la entrega o traspaso posesorio del bien, en este caso, el inmueble.

CUESTIONES

1. ¿Cuáles son los principales tipos de traditio?

Podemos diferenciar:

• La traditio real consistente en la entrega real de la cosa. En este sentido el art. 1462 del CC establece en su primer párrafo que «Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador».

• La traditio simbólica, que sería una entrega ficticia a través de la entrega de algún accesorio, como por ejemplo las llaves de una vivienda.
• La traditio ficta. El art. 1463 recoge también una traditio consistente en el acuerdo entre las partes, ya que establece que la entrega de los bienes muebles se efectuará por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes si la cosa vendida no pudiese trasladarse, o si el comprador ya la tenía en su poder.

2. A la hora entender adquirida la propiedad de un bien, ¿podría decirse que la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y el modo?

No, el Tribunal Supremo en su STS n.º 541/2014, de 11 de octubre, ECLI:ES:TS:2014:3867:

«En tiempos pasados se planteó el tema de si la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título y modo.

Por tanto, lo cierto es que cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. La inscripción, por tanto, no sustituye o equivale al modo».

La consumación de la compraventa inmobiliaria suele producirse con el otorgamiento de escritura pública de compraventa, momento en el que, por regla general, se produce el pago íntegro del precio y la entrega de la propiedad, teniendo de esta forma un título y un modo en los términos ya analizados.

El acto de otorgamiento de escritura pública, con carácter general, tiene una doble finalidad:

• La entrega espiritualizada del inmueble (denominada traditio ficta). En este sentido debe tenerse presente lo previsto en el artículo 1462, párrafo 2.º, del CC que para la entrega de la cosa vendida recoge el supuesto de la tradición instrumental al establecer: «Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».
• La documentación de la compraventa en un instrumento inscribible en el Registro de la Propiedad. La inscripción otorga a nuestro derecho una protección extra que facilita notablemente el tráfico inmobiliario, a través de los principios registrales (inscripción, prioridad, legalidad, especialidad, tracto sucesivo, legitimación, rogación, publicidad, fe pública registral e inoponibilidad) y las presunciones jurídicas que de ellos derivan. Además, en caso de que sea necesario hipotecar el inmueble adquirido, es de destacar que, en nuestro ordenamiento jurídico, la hipoteca inmobiliaria (como garantía) no se entiende válidamente constituida hasta su correcta inscripción en el registro de la propiedad, tal y como señala el artículo 1875 del CC.

La concepción formal de la traditio o transmisión de la propiedad como un acto material, ha dado paso a una idea más espiritualizada contemplando otras formas de tradición diferentes de la propia entrega material del bien (entrega de llaves, entrega de los títulos de pertenencia, otorgamiento de escritura...).