Regulación de la venta con pacto de retro o carta de gracia en la Comunidad Foral de Navarra

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Por el contrato de venta con pacto de retro o carta de gracia en el Derecho Civil Foral de Navarra, el vendedor se reserva el derecho real de recuperar la cosa vendida mediante el reintegro del precio recibido, los gastos de legítimo abono y las impensas necesarias y útiles. En lo que respecta a la normativización efectuada de dicha figura, habrá de estarse, por un lado, a lo contenido en los Art. 576-584 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo y por otro a lo dispuesto en los Art. 475-480 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, en los que se procede a la regulación de la venta con pacto de retro como forma de garantía. 

Tal y como se recoge en el Art. 576 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, por el contrato de venta con pacto de retro o carta de gracia, el vendedor se reserva el derecho real de recuperar la cosa vendida mediante el reintegro del precio recibido, los gastos de legítimo abono y las impensas necesarias y útiles. El plazo para que el vendedor ejerza el derecho a recuperar la cosa, puede ser por tiempo determinado, indefinido o perpetuo. En este caso, sólo se entenderá perpetuo si expresamente fuesen empleadas las palabras «para perpetuo», «siempre», «cada y cuando quisiere» u otras semejantes que indiquen claramente este carácter (Art. 577 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo). A este respecto, conviene tener en cuenta lo contenido en el Art. 583 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, en base al cual, en la carta de gracia por tiempo indefinido o «para perpetuo», la acción para retraer prescribirá a los treinta años.

Por su parte, en el supuesto de que el derecho de retraer se hubiere establecido a perpetuidad o sin tiempo determinado, el retrayente deberá abonar los dos tercios del justo valor de la cosa al tiempo de retraerla, siempre que esta cantidad sea superior al precio que recibió (Art. 578 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

En cuanto a los aspectos que caracterizan el derecho a retraer, el Art. 579 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo prevé la posibilidad de que sea transmisible por actos ínter vivos o mortis causa e hipotecable, a no ser que se hubiese establecido como personalísimo. El mismo se podrá ejercer contra el comprador y contra todos aquellos que de él traigan causa. No obstante, el Art. 581 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo matiza que los acreedores del vendedor no podrán ejercitar por subrogación el derecho a retraer, sino que habrán de proceder judicialmente para cobrar sus créditos con cargo a aquel derecho.

Por otro lado, el Art. 580 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo indica que el comprador podrá oponerse al ejercicio parcial del retracto. Igualmente, señala el citado precepto que si la cosa objeto del mismo perteneciese a varias personas, el retracto podrá ejercitarse contra cada una de éstas por su parte. Del mismo modo, si el derecho a retraer perteneciere conjuntamente a varias personas, cualquiera de ellas podrá ejercitarlo solidariamente por la totalidad. En este sentido, los cotitulares que no hubiesen hecho uso de su derecho, podrán reclamar del retrayente la parte que les corresponda en la cosa retraída, dentro del plazo de treinta días a partir de la notificación, o dentro del tiempo que falte para finalizar el plazo de ejercicio del retracto si este tiempo fuese mayor, o dentro del plazo de año y día a contar de la notificación cuando el derecho a retraer se hubiese establecido por tiempo indefinido o a perpetuidad. En caso de que se hubiese establecido la posibilidad de prórrogas, el ejercicio del retracto por uno de los cotitulares impedirá a los demás hacer valer contra él nuevas prórrogas.

Indicar, que en el supuesto de que los cotitulares finalmente hagan uso de este derecho, deberán abonar al retrayente la parte del precio que les corresponda más los intereses y gastos.

Para proceder a la atribución de los frutos una vez se hubiese ejercitado el derecho, se precisa en el Art. 582 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo la aplicación de los Art. 353,354 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

Respecto a la consideración de la venta con pacto de retro o carta de gracia como garantía, contemplado en el Art. 584 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, es preciso tener en cuenta lo recogido en los Art. 475-480 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo

El Art. 475 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, establece que el cumplimiento de una obligación dineraria puede garantizarse mediante venta con pacto de retro o carta de gracia, reservándose el deudor el derecho a retraer la cosa vendida al satisfacer o extinguir la obligación. En este sentido, el precepto presume que será considerado como garantía real no sólo cuando expresamente se estableciese en el título, sino también cuando así resulte del contrato o deba presumirse conforme al Art. 584 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, y le serán aplicables las disposiciones del Capítulo IV, denominado "De la venta con pacto de retro como garantía", y los Art. 578,Art. 579,Art. 580 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

De igual modo, también se presumirá, salvo pacto en contrario, que el vendedor tiene derecho a la posesión y disfrute de la cosa y está obligado al pago de los gastos, seguros y contribuciones por razón de la misma (Art. 476 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

Precisa el Art. 477 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, que el simple transcurso del plazo de la obligación garantizada no hará firme la adquisición de propiedad por el acreedor, sino que ésta sólo tendrá lugar una vez cumplido el término de un mes y un día, o el plazo mayor previsto en el contrato, a contar del requerimiento fehaciente que el acreedor hiciere al deudor para exigir el cumplimiento de la obligación. Para el caso, el documento fehaciente justificativo del requerimiento y del transcurso del plazo, será título bastante para la práctica del oportuno asiento en el Registro de la Propiedad. Todo lo anteriormente comentado, se observará aunque nada se hubiese establecido en el contrato o se hubiese pactado lo contrario. No obstante, quedarán siempre a salvo cualesquiera pactos más favorables para el deudor. Igualmente, una vez se hubiese logrado la adquisición firme, conforme a lo contenido en el precepto acabado de comentar, la misma no podrá ser rescindida a causa de lesión en el precio (Art. 478 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

Una vez haya sido consumada la adquisición de la propiedad por el acreedor, se aplicará para la distribución de los frutos lo establecido en los Art. 353,354 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo (Art. 479 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

Por último, el Art. 480 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo señala que en defecto de pacto, la acción de retraer prescribirá a los treinta años.

 

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