Régimen de venta y sustitución forzosa en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre

El Diccionario del español jurídico, de la RAE y el CGPJ, entienden por venta forzosa aquella "venta que impone la ley al propietario por incumplimiento de sus deberes a cambio de un precio que se fija en el concurso público que selecciona al comprador". La regulación legal que de tal figura realiza el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en si Título VII ("Función social de la propiedad y gestión del suelo") parte del siguiente esquema:

• Procedencia y alcance de las venta o sustitución forzosas (Art. 49 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).
• Régimen de la venta o sustitución forzosas (Art. 50 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

En lo que concierne al primero de los puntos de análisis, esto es, el relativo a la procedencia y alcance de la venta os sustitución forzosas, el  Art. 49 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) dispone lo que se transcribe a continuación:

• El incumplimiento de los deberes establecidos en esta ley habilitará a la Administración actuante para decretar, de oficio o a instancia de interesado, y en todo caso, previa audiencia del obligado, la ejecución subsidiaria, la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas o cualesquiera otras consecuencias derivadas de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
  
  
• La sustitución forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber correspondiente, mediante la imposición de su ejercicio, que podrá realizarse en régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo, en caso de incumplimiento de los deberes de edificación o de conservación de edificios.
  
  
• En los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosas previstos en este artículo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá ser minorado por la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística en un porcentaje superior al 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración.
  
  

El régimen jurídico de la venta o sustitución forzosas es el que sigue (Art. 50 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre):

• Inicio: de oficio o a instancia de interesado.
  
  
• Adjudicación: mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.
  
  
• Dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio. La situación de ejecución subsidiaria, de expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, o cualesquiera otras a las que quede sujeto el inmueble correspondiente, se consignará en las certificaciones registrales que se expidan.
  
  
• Cuando el procedimiento determine la adjudicación por aplicación de la venta o sustitución forzosas, una vez resuelto el mismo, la Administración actuante expedirá certificación de dicha adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad, en el que se harán constar las condiciones y los plazos de cumplimiento del deber a que quede obligado el adquiriente, en calidad de resolutorias de la adquisición.