Escritura de constitución de derecho de superficie

TIEMPO DE LECTURA:

  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 25/04/2016

 

 NOTA: Escritura con previsión de incoación de expediente expropiatorio al tiempo de la perfección y cláusula de arbitraje. El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en sus artículos 53 y siguientes contiene una regulación del derecho de superficie. Lo relativo a su inscripción registral, que es un requisito formal para su constitución, se  regula en el art. 16 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1.947

NÚMERO [NUMERO]

En [CIUDAD], a [DIA] de [MES] de [ANIO]

Ante mí, [NOMBRE_NOTARIO], Notario del Ilustre Colegio de [CIUDAD], con residencia en esta ciudad,

 

 

COMPARECEN

De una parte, D./Dª [NOMBRE], mayor de edad, [ESTADO_CIVIL] en [REGIMEN_ECONOMICO_MATRIMONIAL], vecino/a de [LOCALIDAD], con domicilio en la [CALLE], [NUMERO] y provisto/a de D.N.I. [NUMERO]

Y de otra, D./Dª [NOMBRE], mayor de edad, [ESTADO_CIVIL]  en [REGIMEN_ECONOMICO_MATRIMONIAL], vecino/a de [LOCALIDAD], con domicilio en la [CALLE], [NUMERO] y provisto/a de D.N.I. [NUMERO]

 

 

INTERVIENEN

 

 

El/La primero/a, en nombre e interés propios.

El/La segundo/a, en nombre y representación de la entidad mercantil [NOMBRE_EMPRESA], domiciliada en [DOMICILIO_SOCIAL], [CALLE], [NUMERO], constituida por tiempo indefinido mediante escritura de constitución autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], D./Dª [NOMBRE_NOTARIO], a [DIA] de [MES] de [ANIO] ([NUMERO_NOTARIAL]) e inscrita en el Registro Mercantil de [LOCALIDAD], al tomo [NUMERO], libro [NUMERO], sección [NUMERO] y con N.I.F. [NUMERO], en su condición de [DESCRIPCION] de la misma, resultándole sus facultades en méritos de la escritura de [DESCRIPCION], autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], Don/Doña [NOMBRE_NOTARIO], a [DIA] de [MES] de [ANIO], y del  artículo [NUMERO] de los Estatutos Sociales.

Y reconociéndose recíprocamente capacidad y representación suficientes para el presente otorgamiento,

 

EXPONEN

 

 

I.- Que D./Dª [NOMBRE] es propietario/a, por justos y legítimos títulos, de la/s siguiente/s finca/s.

[DESCRIPCION]

TÍTULO.- Le pertenece por compra a D./Dª [NOMBRE], en méritos de la escritura de compraventa autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], D./Dª [NOMBRE_NOTARIO], a [DIA] de [MES] de [ANIO] ([NUMERO_NOTARIAL]).

 INSCRITA en el Registro de la Propiedad de [LOCALIDAD], al tomo [NUMERO], Libro [NUMERO], Folio [NUMERO] Finca [NUMERO] inscripción [NUMERO]

 CARGAS: Libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios, aparceros, precaristas u ocupantes.

 II.- Que la entidad [NOMBRE_EMPRESA]  está interesada en que por D./Dª [NOMBRE] se constituya y ceda un DERECHO REAL DE SUPERFICIE  sobre la/s finca/s descrita/s en el anterior antecedente I, cuyo perímetro se sitúa en la parte grafiada en rojo del plano adjunto que se acompaña de Anexo [NUMERO] al presente instrumento, por el plazo y condiciones que luego se dirán, con el fin de construir e instalar en dicha porción de terreno, ya sea directamente por la entidad SUPERFICIARIA o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCION].

 III.- Y a los efectos de formalizar cuanto tienen convenido, lo perfeccionan mediante el otorgamiento de la presente ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE, de conformidad con los siguientes

 

OTORGAMIENTOS

 

 

TÍTULO I.- DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE

PRIMERO.- DE LA CESIÓN Y CONSTITUCIÓN DE UN DERECHO REAL DE SUPERFICIE.

Don/Doña [NOMBRE] (en adelante, LA PROPIEDAD) constituye y cede a favor de la entidad [NOMBRE_EMPRESA] (en adelante, LA SUPERFICIARIA) que adquiere, un DERECHO REAL DE SUPERFICIE  sobre la/s finca/s descrita/s en el anterior expositivo I, cuyo perímetro se concreta en el plano referido en el expositivo II y que se ha acompañado de Anexo nº [NUMERO], por el plazo y condiciones que luego se dirán, todo ello con el fin de que la Sociedad adquirente construya o instale en dicha/s finca/s, ya sea directamente o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCION].

LA SUPERFICIARIA podrá subrogar a terceros el derecho de superficie que recibe, con todos los derechos y obligaciones que según este instrumento le corresponden.

LA PROPIEDAD hace expresa manifestación de que la/s finca/s descrita/s está/n libre/s de toda carga o gravamen, así como de arrendatarios y ocupantes, con o sin título. La inexactitud de dicha declaración, aparte de las responsabilidades de carácter penal que acaso se derivaren, conllevará la obligación para LA PROPIEDAD de satisfacer a LA SUPERFICIARIA la total cantidad, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que tal inexactitud ocasionare, de [CANTIDAD] €.

SEGUNDO.- PLAZO DE DURACIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE.

El derecho de superficie se constituye por un plazo de [PLAZO_ANIOS], a contar desde el día en que la Sociedad adquirente (LA SUPERFICIARIA), o la persona física o jurídica que ésta indique, haya efectivamente obtenido de los organismos competentes cuantos permisos, licencias y/o autorizaciones administrativas sean menester para la efectiva construcción de la obra proyectada.

TERCERO.- REVERSIÓN.

Transcurrido dicho plazo de [PLAZO_ANIOS], y salvo que las partes acuerden prorrogar el derecho de superficie, se extinguirá tal derecho, revertiendo a  LA PROPIEDAD, o a favor de la persona física o jurídica que en aquél momento sea titular registral de la/s finca/s descritas en el expositivo I y sobre la que se constituye el derecho real de superficie, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el otorgamiento SÉPTIMO, gratuitamente y sin pago de contraprestación alguna, todo cuanto LA SUPERFICIARIA o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, haya construido en la finca cuya superficie se trata. Tal reversión se efectuará en estado de conservación y mantenimiento bastante para el normal desarrollo de la explotación.

CUARTO.- DEL PLAZO DE OBTENCIÓN DE LAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS.

Si transcurriesen [NUM_MESES] a contar desde el día de hoy, sin obtenerse a favor de LA SUPERFICIARIA o de la que se subrogue en su lugar, en su caso, las autorizaciones administrativas de referencia [DESCRIPCION] podrán cualquiera de las partes resolver el presente contrato, sin más requisito que el de notificar fehacientemente a la otra su intención de resolver.

QUINTO.- CONTRAPRESTACIONES.

LA SUPERFICIARIA, o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, pagará a LA PROPIEDAD, o a la persona física o jurídica que traiga causa de ésta y sea titular registral de la/s finca/s descrita/s en el expositivo I, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el Otorgamiento SÉPTIMO del presente instrumento, las siguientes cantidades como contraprestación por la cesión y constitución del derecho real de superficie:

La cantidad o canon mensual de [CANTIDAD] € mensuales pagaderos por meses vencidos, dentro de los [PLAZO_DIAS] días naturales siguientes al mes vencido, mediante transferencia en la cuenta corriente [NUMERO_CUENTA] del Banco [NOMBRE], Agencia [NOMBRE], abierta a nombre de la propiedad, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el otorgamiento SÉPTIMO. Dicha obligación de pago se establece a partir del mes siguiente a aquél en que se inicie el plazo de duración del presente derecho de superficie a tenor del Pacto Segundo.

El canon se revisará anualmente a partir de un año a contar desde la fecha en que se realice el primer pago, conforme a la base inicial, en proporción directa a la variación que experimente, en más o en menos, el Índice de Precios al Consumo para la provincia de [PROVINCIA], que publique el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya.

SEXTO.- DE LA EXPLOTACIÓN DE LA OBRA PROYECTADA Y ELEMENTOS ACCESORIOS.

LA SUPERFICIARIA o la subrogada en su lugar, tendrá absoluta libertad para explotar la obra proyectada que construya y todos y cada uno de sus elementos complementarios, bien directamente con personal propio, bien cediéndola a terceros mediante contrato de arrendamiento u otro que estime más adecuado.

TÍTULO II.- DE LA VENTA O ENAJENACIÓN DE LA FINCA, YA SEA TOTAL O PARCIAL

SÉPTIMO.- DEL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

Si por cualquier causa LA PROPIEDAD quiere proceder a la venta o enajenación o aportación a entidad mercantil de la/s finca/s descritas en el expositivo I, y sobre la/s que se constituye el derecho de superficie, a favor de tercero distinto del establecido en el Otorgamiento OCTAVO, deberá mediar notificación fehaciente a LA SUPERFICIARIA actual o la que, en su caso, se subrogue en lugar de ésta, comunicándole los datos personales del comprador, el precio de la venta, las condiciones de pago y cualesquiera otras, para que en el plazo de [PLAZO_DIAS] días desde su recepción pueda la entonces titular del derecho de superficie contestar si desea ella adquirir la finca de referencia en las mismas condiciones o no. En caso de silencio o de una respuesta negativa, LA PROPIEDAD podrá vender o enajenar o aportar la finca de referencia, en las condiciones notificadas, a favor de la persona física o jurídica indicada.

Si a pesar de lo aquí dispuesto, LA PROPIEDAD enajenara o vendiera o aportara la finca antedicha a tercero distinto del relacionado en el otorgamiento OCTAVO sin notificarlo previamente a la sociedad beneficiaria actual o a la que se subrogue en lugar de ésta, en su caso, o si habiendo mediado notificación, la enajenare o vendiere o aportare en condiciones distintas de las anunciadas, la titular actual o la que se subrogue en su lugar, en su caso, del derecho de superficie ostenta un derecho de retracto que podrá ejercitar dentro del plazo de treinta días a contar desde aquél en que hubiera tenido conocimiento de la enajenación, venta u aportación.

En cualquier caso, el adquirente deberá respetar los derechos concedidos en el presente instrumento.

OCTAVO.- EXCEPCIÓN.

LA SUPERFICIARIA actual renuncia expresamente, y por una sola vez, a cualquier derecho de tanteo o retracto que pudiera corresponderle en méritos del otorgamiento anterior para el supuesto de que LA PROPIEDAD vendiera o aportara la/s finca/s sobre la que se constituye el derecho de superficie a una Compañía en la que éste represente como mínimo el [PORCENTAJE]% del capital social de la misma. La renuncia al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto antes mencionada para el caso aquí regulado se entiende en todo caso si tal venta o aportación a favor de la indicada entidad mercantil se realiza con anterioridad a la obtención de los permisos administrativos de referencia, no operando si tal transmisión es posterior a la indicada obtención, siendo en tal caso de aplicación íntegramente lo establecido en el otorgamiento SÉPTIMO anterior.

TÍTULO III.- DE LA VENTA DE PARTICIPACIONES SOCIALES/ACCIONES DE LA COMPAÑÍA REFERIDA EN EL OTORGAMIENTO OCTAVO

NOVENO.- ASUNCIÓN DE LAS OBLIGACIONES DIMANADAS DEL PRESENTE INSTRUMENTO POR LOS ADQUIRENTES.

Para el supuesto de que una entidad mercantil deviniera propietaria, total o parcial, de la/s finca/s de constante referencia, en el plazo indicado en el otorgamiento anterior, si los accionistas o socios de la misma transmitieran, total o parcialmente, a terceros (ya sea persona física, ya sea persona jurídica) las acciones o participaciones sociales cuya titularidad ostentaren, éstos informarán, con carácter previo a la formalización de que se trate, a LA SUPERFICIARIA o a quien se subrogue en su lugar, de la  misma y entregarán una carta firmada por el futuro adquirente, dirigida a LA SUPERFICIARIA o a quien se subrogue en su lugar, asumiendo íntegramente lo estipulado en el presente documento.

El incumplimiento de la obligación de hacer referida en el párrafo anterior por cualquiera de dichos accionistas o socios, ya sean los actuales, ya sean los futuros, conllevará de forma automática -y en concepto de cláusula penal la obligación solidaria de satisfacer a LA SUPERFICIARIA o a la persona física y/o jurídica que se subrogue en su lugar, por parte de los accionistas o socios incumplidores, por cada incumplimiento, una cantidad equivalente al valor más alto de los dos siguientes: el valor nominal total o el valor teórico contable de las acciones o participaciones sociales objeto de la transmisión.

TÍTULO IV.- GASTOS E IMPUESTOS

DÉCIMO.- I.V.A.

Para el caso de que una entidad mercantil -con los requisitos establecidos en el otorgamiento OCTAVO- deviniera propietaria en el plazo allí indicado de la/s finca/s relacionadas en el expositivo I, ésta vendrá obligada, a partir del mes siguiente a aquél en que se inicie el plazo de duración del presente contrato a tenor del Pacto Segundo, a repercutir a LA SUPERFICIARIA o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, en su caso, el I.V.A. (a razón del tipo del [PORCENTAJE]%, o aquél otro que fuera vigente en tal momento) correspondiente a cada mensualidad, incluyéndolo en cada recibo o factura que se expida con motivo del canon y abonándose conjuntamente con éste.

Todo ello sin perjuicio de la correspondiente rectificación de factura por el mayor I.V.A. que, en su caso, procediere en méritos de la revisión anual del canon regulada en el otorgamiento QUINTO anterior.

UNDÉCIMO.- DE OTROS GASTOS E IMPUESTOS.

Todos los gastos, derechos e impuestos que se deriven del presente instrumento y su ejecución, así como todos los originados por las licencias, autorizaciones y permisos ya concedidos y/o los que estén por conceder, serán de cuenta y cargo exclusivo de LA SUPERFICIARIA actual o la que se subrogue en su lugar, en su caso, con la única excepción del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, si se devengare, que irán a cargo de LA PROPIEDAD, con entera indemnidad para LA SUPERFICIARIA o para la persona que se subrogue, en su caso, en su lugar.

TÍTULO V.- OTRAS ESTIPULACIONES

DECIMOSEGUNDA.- PREVISIÓN DE INCOACIÓN DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO AL MOMENTO DE LA PERFECCIÓN

Que LA SUPERFICIARIA está interesada en que por LA PROPIETARIA se constituya y ceda un DERECHO REAL DE SUPERFICIE  sobre la porción de terreno de [NUMERO] m2 enclavada en la finca descrita en el anterior Expositivo [NUMERO], cuyo perímetro aparece grafiado en [DESCRIPCION] en el plano que se me entrega para su unión a la matriz, por el plazo y condiciones que luego se dirán, con el fin de construir e instalar en dicha porción de terreno, ya sea directamente por la Sociedad adquirente o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCION].

LA PROPIEDAD constituye y cede a favor de LA SUPERFICIARIA, que adquiere, un DERECHO REAL DE SUPERFICIE  sobre la porción de terreno de [NUMERO] m2, ubicada en la finca descrita en el anterior Expositivo [NUMERO], cuyo perímetro se concreta en el plano referido en el Expositivo [NUMERO] (sin perjuicio de lo regulado en el Otorgamiento [DESCRIPCION] siguiente sobre el expediente expropiatorio), por el plazo y condiciones que luego se dirán, todo ello con el fin de que la Sociedad adquirente construya o instale en dicha porción de terreno, ya sea directamente o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCION].

Objeto del derecho real de superficie en caso de que el expediente expropiatorio de parte de la porción de  [NUMERO] m2 representada en el plano unido. En caso de que la Administración Pública, ya sea estatal, autonómica o municipal, incoara expediente expropiatorio de una parte de la porción de  [NUMERO] m2, con interés de utilidad pública consistente en el desdoblamiento de la carretera de [DESCRIPCION] a [DESCRIPCION], lindante por el [DESCRIPCION] con dicha porción de terreno, o cualquier otro interés público, LA PROPIEDAD, ya  desde ahora para en su caso,  y sólo para el único supuesto aquí contemplado constituyen y ceden a favor de LA SUPERFICIARIA, que adquiere también desde ahora para en su momento, un derecho real de superficie sobre la porción de terreno lindante por el [DESCRIPCION] con la representada en el plano unido, cuyo linde se señala en [DESCRIPCION], y cuya superficie será la misma que aquélla que se expropie, de tal forma que el derecho real de superficie siempre recaerá sobre una porción de terreno de   [NUMERO] m2, ubicada en la finca relacionada en el Expositivo  [NUMERO].

DECIMOTERCERA.- ARBITRAJE.

Cualquier cuestión litigiosa, en general, discrepancia que surja en relación con las obligaciones de cada parte derivadas de este contrato o en la interpretación, cumplimiento, incumplimiento y ejecución de cualesquiera estipulaciones del mismo, si no se soluciona por mutuo acuerdo, será resuelta, con exclusión expresa de jurisdicción, por arbitraje a petición de cualquiera de las partes mediante comunicación escrita a la otra.

Las partes se someten al arbitraje institucional del Tribunal Arbitral de [LOCALIDAD], al que se le encarga la designa del árbitro o árbitros y la administración del Arbitraje, quedando obligadas las partes a estar y pasar por lo estipulado y por el laudo que en su día se dictare.

DECIMOCUARTA.- TITULARES.

Los titulares y los números de los títulos y otorgamientos que aparecen en este instrumento son insertados solamente por motivos de conveniencia y no deben en modo alguno afectar la construcción o interpretación de este documento.

Hechas las advertencias legales [DESCRIPCION]

Derecho de superficie
Persona física
Escritura de constitución
Derecho de tanteo
Retracto
Autorizaciones administrativas
Expediente expropiatorio
Arrendatario
Constitución del derecho de superficie
Arbitraje
Inicio expediente administrativo
Titularidad registral
Contraprestación
Inscripción registral
Residencia
Registro Mercantil
Estatutos sociales
Registro de la Propiedad
Derechos reales
Participaciones sociales
Constitución de derechos reales
Accionista
Precarista
Daños y perjuicios
Reversión
Cuenta corriente
Contrato de arrendamiento
Días naturales
Capital social
Derecho de retracto
Impuesto sobre el Valor Añadido
Datos personales
Valor nominal
Obligación de hacer
Licencias administrativas
Obligaciones solidarias
Persona jurídica
Incumplimiento de las obligaciones
Cláusula penal
Interés publico

RDLeg. 7/2015 de 30 de Oct (TR. de la ley de suelo y rehabilitación urbana) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 261 Fecha de Publicación: 31/10/2015 Fecha de entrada en vigor: 31/10/2015 Órgano Emisor: Ministerio De Fomento

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Derecho de superficie

    Orden: Administrativo Fecha última revisión: 03/01/2018

    El derecho real de superficie, según el Art. 53 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manten...

  • El derecho de superficie y otros derechos similares en Navarra

    Orden: Civil Fecha última revisión: 06/08/2019

    La regulación del derecho real de superficie y otros derechos similares se encuentra recogidos por el Derecho Civil Foral de Navarra en sus leyes 427 a 444 de la Ley 1/1973, de 1 de marzo, donde se recoge el concepto de derecho real de superficie.A...

  • El derecho real de superficie en Cataluña

    Orden: Civil Fecha última revisión: 06/10/2016

    Según el Art. 564.1 ,Código Civil Catalán, la superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma.El derecho de...

  • El derecho de tanteo y retracto en el arrendamiento de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 03/09/2019

    Los derechos de adquisición preferente del arrendatario (derecho de tanteo y derecho de retracto) se hallan regulados en el artículo 25 de la LAU y suponen la posibilidad de que éste pueda adquirir con preferencia a un tercero, en las mismas condi...

  • Derecho de tanteo y retracto legales

    Orden: Civil Fecha última revisión: 02/05/2019

    El Art. 1521 ,Código Civil establece que: "El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". El retracto, al contrario que el tan...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados

Libros y cursos relacionados