Escritura de constitución de derecho de superficie con usufructo

NÚMERO [NÚMERO]

 En [CIUDAD], a [DIA] de [MES] de [AÑO]

 Ante mí, [NOMBRE_NOTARIO], Notario del Ilustre Colegio de [CIUDAD], con residencia en esta ciudad,

COMPARECEN

De una parte, D./D.ª [NOMBRE], mayor de edad, [ESTADO_CIVIL] en [REGIMEN_ECONOMICO_MATRIMONIAL], vecino/a de [LOCALIDAD], con domicilio en la [CALLE], [NÚMERO] y provisto/a de D.N.I. [NÚMERO]

Y de otra, D./D.ª [NOMBRE], mayor de edad, [ESTADO_CIVIL]  en [REGIMEN_ECONOMICO_MATRIMONIAL], vecino/a de [LOCALIDAD], con domicilio en la [CALLE], [NÚMERO] y provisto/a de D.N.I. [NÚMERO]

INTERVIENEN

El/La primero/a, en nombre e interés propios.

El/La segundo/a, en nombre y representación de la entidad mercantil [NOMBRE_EMPRESA], domiciliada en [DOMICILIO_SOCIAL], [CALLE], [NÚMERO], constituida por tiempo indefinido mediante escritura de constitución autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], D./Dª [NOMBRE_NOTARIO], a [DIA] de [MES] de [ANIO] ([NUMERO_NOTARIAL]) e inscrita en el Registro Mercantil de [LOCALIDAD], al tomo [NÚMERO], libro [NÚMERO], sección [NÚMERO] y con N.I.F. [NÚMERO], en su condición de [DESCRIPCIÓN] de la misma, resultándole sus facultades en méritos de la escritura de [DESCRIPCION], autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], Don/Doña [NOMBRE_NOTARIO], a [DIA] de [MES] de [AÑO], y del  artículo [NÚMERO] de los Estatutos Sociales.

Y reconociéndose recíprocamente capacidad y representación suficientes para el presente otorgamiento,

EXPONEN

I.- Que D./D.ª [NOMBRE] es propietario/a, por justos y legítimos títulos, de la/s siguiente/s finca/s:

[DESCRIPCIÓN]

TÍTULO.- Le pertenece por compra a D./D.ª [NOMBRE], en méritos de la escritura de compraventa autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], D./D.ª [NOMBRE_NOTARIO], a [DIA] de [MES] de [AÑO] ([NUMERO_NOTARIAL]).

INSCRITA en el Registro de la Propiedad de [LOCALIDAD], al tomo [NÚMERO], Libro [NÚMERO], Folio [NÚMERO] Finca [NÚMERO] inscripción [NÚMERO]

CARGAS: Libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios, aparceros, precaristas u ocupantes.

II.- Que la entidad [NOMBRE_EMPRESA]  está interesada en que por D./Dª [NOMBRE] se constituya y ceda un DERECHO REAL DE SUPERFICIE  sobre la/s finca/s descrita/s en el anterior antecedente I, cuyo perímetro se sitúa en la parte grafiada en rojo del plano adjunto que se acompaña de Anexo [NUMERO] al presente instrumento, por el plazo y condiciones que luego se dirán, con el fin de construir e instalar en dicha porción de terreno, ya sea directamente por la entidad SUPERFICIARIA o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCIÓN].

III.- Y a los efectos de formalizar cuanto tienen convenido, lo perfeccionan mediante el otorgamiento de la presente ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE, de conformidad con los siguientes

OTORGAMIENTOS

TÍTULO I.- DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE

PRIMERO.- DE LA CESIÓN Y CONSTITUCIÓN DE UN DERECHO REAL DE SUPERFICIE

D./D.ª [NOMBRE](en adelante, LA PROPIEDAD) constituye y cede a favor de la entidad [NOMBRE_EMPRESA] (en adelante, LA SUPERFICIARIA) que adquiere, un DERECHO REAL DE SUPERFICIE  sobre la/s finca/s descrita/s en el anterior expositivo [NÚMERO], cuyo perímetro se concreta en el plano referido en el expositivo II y que se ha acompañado de Anexo nº [NÚMERO], por el plazo y condiciones que luego se dirán, todo ello con el fin de que la Sociedad adquirente construya o instale en dicha/s finca/s, ya sea directamente o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCIÓN].

LA SUPERFICIARIA podrá subrogar a terceros el derecho de superficie que recibe, con todos los derechos y obligaciones que según este instrumento le corresponden.

LA PROPIEDAD hace expresa manifestación de que la/s finca/s descrita/s está/n libre/s de toda carga o gravamen, así como de arrendatarios y ocupantes, con o sin título. La inexactitud de dicha declaración, aparte de las responsabilidades de carácter penal que acaso se derivaren, conllevará la obligación para LA PROPIEDAD de satisfacer a LA SUPERFICIARIA la total cantidad, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que tal inexactitud ocasionare, de [CANTIDAD] €.

SEGUNDO.- PLAZO DE DURACIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE

El derecho de superficie se constituye por un plazo de [PLAZO_ANIOS], a contar desde el día en que la Sociedad adquirente (LA SUPERFICIARIA), o la persona física o jurídica que ésta indique, haya efectivamente obtenido de los organismos competentes cuantos permisos, licencias y/o autorizaciones administrativas sean menester para la efectiva construcción de la obra proyectada.

TERCERO.- REVERSIÓN

Transcurrido dicho plazo de [PLAZO_AÑOS], y salvo que las partes acuerden prorrogar el derecho de superficie, se extinguirá tal derecho, revertiendo a  LA PROPIEDAD, o a favor de la persona física o jurídica que en aquél momento sea titular registral de la/s finca/s descritas en el expositivo I y sobre la que se constituye el derecho real de superficie, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el otorgamiento SÉPTIMO, gratuitamente y sin pago de contraprestación alguna, todo cuanto LA SUPERFICIARIA o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, haya construido en la finca cuya superficie se trata. Tal reversión se efectuará en estado de conservación y mantenimiento bastante para el normal desarrollo de la explotación.

CUARTO.- DEL PLAZO DE OBTENCIÓN DE LAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS

Si transcurriesen [NUM_MESES] a contar desde el día de hoy, sin obtenerse a favor de LA SUPERFICIARIA o de la que se subrogue en su lugar, en su caso, las autorizaciones administrativas de referencia [DESCRIPCIÓN] podrán cualquiera de las partes resolver el presente contrato, sin más requisito que el de notificar fehacientemente a la otra su intención de resolver.

QUINTO.- CONTRAPRESTACIONES

LA SUPERFICIARIA, o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, pagará a LA PROPIEDAD, o a la persona física o jurídica que traiga causa de ésta y sea titular registral de la/s finca/s descrita/s en el expositivo I, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el Otorgamiento SÉPTIMO del presente instrumento, las siguientes cantidades como contraprestación por la cesión y constitución del derecho real de superficie:

La cantidad o canon mensual de [CANTIDAD] € mensuales pagaderos por meses vencidos, dentro de los cinco días naturales siguientes al mes vencido, mediante transferencia en la cuenta corriente [NUMERO_CUENTA] del Banco [NOMBRE], Agencia [NOMBRE], abierta a nombre de la propiedad, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el otorgamiento SÉPTIMO. Dicha obligación de pago se establece a partir del mes siguiente a aquél en que se inicie el plazo de duración del presente derecho de superficie a tenor del Pacto Segundo.

El canon se revisará anualmente a partir de un año a contar desde la fecha en que se realice el primer pago, conforme a la base inicial, en proporción directa a la variación que experimente, en más o en menos, el Índice de Precios al Consumo para la provincia de [PROVINCIA], que publique el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya.

SEXTO.- DE LA EXPLOTACIÓN DE LA OBRA PROYECTADA Y ELEMENTOS ACCESORIOS

LA SUPERFICIARIA o la subrogada en su lugar, tendrá absoluta libertad para explotar la obra proyectada que construya y todos y cada uno de sus elementos complementarios, bien directamente con personal propio, bien cediéndola a terceros mediante contrato de arrendamiento u otro que estime más adecuado.

TÍTULO II.- DE LA VENTA O ENAJENACIÓN DE LA FINCA, YA SEA TOTAL O PARCIAL

SÉPTIMO.- DEL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

Si por cualquier causa LA PROPIEDAD quiere proceder a la venta o enajenación o aportación a entidad mercantil de la/s finca/s descritas en el expositivo I, y sobre la/s que se constituye el derecho de superficie, a favor de tercero distinto del establecido en el Otorgamiento OCTAVO, deberá mediar notificación fehaciente a LA SUPERFICIARIA actual o la que, en su caso, se subrogue en lugar de ésta, comunicándole los datos personales del comprador, el precio de la venta, las condiciones de pago y cualesquiera otras, para que en el plazo de [PLAZO_DIAS] días desde su recepción pueda la entonces titular del derecho de superficie contestar si desea ella adquirir la finca de referencia en las mismas condiciones o no. En caso de silencio o de una respuesta negativa, LA PROPIEDAD podrá vender o enajenar o aportar la finca de referencia, en las condiciones notificadas, a favor de la persona física o jurídica indicada.

Si a pesar de lo aquí dispuesto, LA PROPIEDAD enajenara o vendiera o aportara la finca antedicha a tercero distinto del relacionado en el otorgamiento OCTAVO sin notificarlo previamente a la sociedad beneficiaria actual o a la que se subrogue en lugar de ésta, en su caso, o si habiendo mediado notificación, la enajenare o vendiere o aportare en condiciones distintas de las anunciadas, la titular actual o la que se subrogue en su lugar, en su caso, del derecho de superficie ostenta un derecho de retracto que podrá ejercitar dentro del plazo de treinta días a contar desde aquél en que hubiera tenido conocimiento de la enajenación, venta u aportación.

En cualquier caso, el adquirente deberá respetar los derechos concedidos en el presente instrumento.

OCTAVO.- EXCEPCIÓN.

LA SUPERFICIARIA actual renuncia expresamente, y por una sola vez, a cualquier derecho de tanteo o retracto que pudiera corresponderle en méritos del otorgamiento anterior para el supuesto de que LA PROPIEDAD vendiera o aportara la/s finca/s sobre la que se constituye el derecho de superficie a una Compañía en la que éste represente como mínimo el [PORCENTAJE]% del capital social de la misma. La renuncia al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto antes mencionada para el caso aquí regulado se entiende en todo caso si tal venta o aportación a favor de la indicada entidad mercantil se realiza con anterioridad a la obtención de los permisos administrativos de referencia, no operando si tal transmisión es posterior a la indicada obtención, siendo en tal caso de aplicación íntegramente lo establecido en el otorgamiento SÉPTIMO anterior.

TÍTULO III.- DE LA VENTA DE PARTICIPACIONES SOCIALES/ACCIONES DE LA COMPAÑÍA REFERIDA EN EL OTORGAMIENTO OCTAVO

NOVENO.- ASUNCIÓN DE LAS OBLIGACIONES DIMANADAS DEL PRESENTE INSTRUMENTO POR LOS ADQUIRENTES

Para el supuesto de que una entidad mercantil deviniera propietaria, total o parcial, de la/s finca/s de constante referencia, en el plazo indicado en el otorgamiento anterior, si los accionistas o socios de la misma transmitieran, total o parcialmente, a terceros (ya sea persona física, ya sea persona jurídica) las acciones o participaciones sociales cuya titularidad ostentaren, éstos informarán, con carácter previo a la formalización de que se trate, a LA SUPERFICIARIA o a quien se subrogue en su lugar, de la  misma y entregarán una carta firmada por el futuro adquirente, dirigida a LA SUPERFICIARIA o a quien se subrogue en su lugar, asumiendo íntegramente lo estipulado en el presente documento.

El incumplimiento de la obligación de hacer referida en el párrafo anterior por cualquiera de dichos accionistas o socios, ya sean los actuales, ya sean los futuros, conllevará de forma automática -y en concepto de cláusula penal la obligación solidaria de satisfacer a LA SUPERFICIARIA o a la persona física y/o jurídica que se subrogue en su lugar, por parte de los accionistas o socios incumplidores, por cada incumplimiento, una cantidad equivalente al valor más alto de los dos siguientes: el valor nominal total o el valor teórico contable de las acciones o participaciones sociales objeto de la transmisión.

TÍTULO IV.- GASTOS E IMPUESTOS

DÉCIMO.- I.V.A.

Para el caso de que una entidad mercantil -con los requisitos establecidos en el otorgamiento OCTAVO- deviniera propietaria en el plazo allí indicado de la/s finca/s relacionadas en el expositivo I, ésta vendrá obligada, a partir del mes siguiente a aquél en que se inicie el plazo de duración del presente contrato a tenor del Pacto [NUMERO], a repercutir a LA SUPERFICIARIA o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, en su caso, el I.V.A. (a razón del tipo del [PORCENTAJE]%, o aquél otro que fuera vigente en tal momento) correspondiente a cada mensualidad, incluyéndolo en cada recibo o factura que se expida con motivo del canon y abonándose conjuntamente con éste.

Todo ello sin perjuicio de la correspondiente rectificación de factura por el mayor I.V.A. que, en su caso, procediere en méritos de la revisión anual del canon regulada en el otorgamiento QUINTO anterior.

UNDÉCIMO.- DE OTROS GASTOS E IMPUESTOS

Todos los gastos, derechos e impuestos que se deriven del presente instrumento y su ejecución, así como todos los originados por las licencias, autorizaciones y permisos ya concedidos y/o los que estén por conceder, serán de cuenta y cargo exclusivo de LA SUPERFICIARIA actual o la que se subrogue en su lugar, en su caso, con la única excepción del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, si se devengare, que irán a cargo de LA PROPIEDAD, con entera indemnidad para LA SUPERFICIARIA o para la persona que se subrogue, en su caso, en su lugar.

TÍTULO V.- OTRAS ESTIPULACIONES

DECIMOSEGUNDA.- NUDAPROPIEDAD Y USUFRUCTUARIO

Que DON/DOÑA  [NOMBRE] es nudo-propietario/a, y su madre D.ª [NOMBRE] usufructuaria, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:

[DESCRIPCIÓN]

TÍTULO.- Ostentan la cualidad de nudo-propietario/a y usufructuaria de la finca por herencia de su respectivo padre y esposo, Don [NOMBRE], en méritos de las cláusulas [NÚMERO] y [NÚMERO] de la escritura de testamento, autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], D./D.ª [NOMBRE_NOTARIO], a [DIA] de  [MES]. de [AÑO] y de la escritura de manifestación, aceptación de herencia y adjudicación de bienes autorizada por el Notario de [DOMICILIO_NOTARIO], D./D.ª [NOMBRE], a [DIA] de [MES] de [AÑO]

INSCRITA en el Registro de la Propiedad [NÚMERO] de [LOCALIDAD], al tomo [NÚMERO], Libro [NÚMERO], Folio [NÚMERO], Finca [NÚMERO].

Que la entidad [NOMBRE_EMPRESA] está interesada en que por la usufructuaria, Dª [NOMBRE] y por el/la nudo-propietario/a D./D.ª [NOMBRE], se constituya y ceda un DERECHO REAL DE SUPERFICIE  sobre la finca anteriormente descrita, por el plazo y condiciones que luego se dirán, con el fin de construir e instalar en dicha finca, ya sea directamente por la Sociedad adquirente o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCIÓN].

Don/Doña [NOMBRE] como nudo-propietario/a y, en lo menester, Dª [NOMBRE], como usufructuaria, constituyen y ceden a favor de [NOMBRE] (en adelante, LA SUPERFICIARIA), que adquiere, un DERECHO REAL DE SUPERFICIE sobre la finca descrita en el Expositivo  [NÚMERO], por el plazo y condiciones que luego se dirán, todo ello con el fin de que la Sociedad adquirente construya o instale sobre la misma, ya sea directamente o por la persona física o jurídica que ésta indique, a sus costas, [DESCRIPCIÓN].

LA SUPERFICIARIA podrá subrogar a terceros el derecho de superficie que recibe, con todos los derechos y obligaciones que del presente negocio jurídico corresponden a LA SUPERFICIARIA.

La nuda-propiedad hace expresa manifestación de que la finca antes descrita está libre de toda carga o gravamen, así como de arrendatarios y ocupantes, con o sin título, manifestando expresamente que no existe tercero que ostente derecho alguno sobre ella, con la única excepción del usufructo a favor de la aquí también compareciente Dª  [NOMBRE]. Si resultare alguna inexactitud en la declaración anterior, D./Dª  [NOMBRE](nudapropiedad) y, en lo menester, Dª  [NOMBRE] (usufructuaria), deberían subsanarla a sus costas en el plazo máximo de [NÚMERO] días/meses a contar desde la notificación de la existencia de la misma.

La falta de subsanación en el indicado plazo, aparte de las responsabilidades de carácter penal que acaso se derivaren, conllevará la obligación para la nuda-propiedad y, en lo menester, para la usufructuaria Dª [NOMBRE], con carácter solidario, de satisfacer a LA SUPERFICIARIA la total cantidad, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que tal inexactitud ocasionare, de [CANTIDAD] €.

Si se extinguiere el usufructo de la que es titular D.ª [NOMBRE] con anterioridad al plazo de [PLAZO_ANIOS] años de duración del presente derecho real de superficie indicado en el Otorgamiento [DESCRIPCION], bien por contraer nuevo matrimonio la usufructuaria, bien por fallecimiento de ésta, las partes aquí comparecientes hacen expresa manifestación de la no aplicación del artículo 480 del Código Civil y, en consecuencia, no se entenderá extinguido el derecho real de superficie aquí regulado.

Transcurrido dicho plazo de [PLAZO_AÑOS] años, y salvo que las partes (o quien en aquel momento ostente el derecho de superficie y la propiedad) acuerden prorrogar el derecho de superficie, se extinguirá tal derecho, revertiendo a D./Dª [NOMBRE], o a favor de la persona física o jurídica que en aquél momento sea propietaria de la finca descrita en el Expositivo [NÚMERO] y sobre la que se constituye el derecho real de superficie, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el Otorgamiento [DESCRIPCION], gratuitamente y sin pago de contraprestación alguna, todo cuanto la Sociedad adquirente o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, haya construido en la finca cuya superficie se trata. Tal reversión se efectuará en estado de conservación y mantenimiento bastante para el normal desarrollo de la explotación.

En consecuencia, la finca se hallará en el momento de la reversión libre de toda carga o gravamen, así como de arrendatarios y ocupantes, con la única excepción del usufructo a favor de D.ª [NOMBRE] si éste no hubiera quedado extinto por matrimonio o fallecimiento de ésta, o de aquéllas que hubiera gravado la propiedad. El incumplimiento de dicha obligación de hacer conllevará la obligación para LA SUPERFICIARIA o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar de satisfacer a LA PROPIEDAD (o nuda propiedad) o a la persona propietaria en aquel momento de la finca afectada, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de [CANTIDAD] € diarias hasta el día en que se acredite que la finca se encuentra efectivamente libre de ocupantes, arrendatarios, cargas y gravámenes. Si tal hecho no se produjera en el plazo de [NUMERO] años desde el momento de la reversión, tal cantidad se actualizará según el I.P.C. devengado durante la anualidad anterior.

Como contraprestación por la cesión y constitución del derecho real de superficie, la Sociedad superficiaria o la persona física o jurídica que se subrogue en su lugar, pagará a D.ª [NOMBRE] en tanto no contrayere nuevo matrimonio, mientras viva y, en consecuencia, mientras no se extinga el usufructo a su favor, y extinto éste al hoy nudo propietario (en tal momento ya pleno propietario) D./Dª [NOMBRE]o a la persona física o jurídica que sea propietaria de la finca descrita en el Expositivo [NUMERO], y traiga causa de aquél, sin perjuicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el Otorgamiento [DESCRIPCION] del presente instrumento, la cantidad o canon mensual de [CANTIDAD]€ mensuales, pagaderas por meses vencidos, dentro de los [PLAZO_DIAS] días de cada mes, mediante transferencia en la cuenta corriente [NUMERO_CUENTA] del Banco [NOMBRE], Agencia [NOMBRE], abierta a nombre de la usufructuaria Dª  [NOMBRE].

La citada obligación de pago nacerá a partir del mes siguiente a aquél en que se inicie el plazo de duración del presente contrato a tenor del Pacto [NÚMERO], de tal forma que la entidad superficiaria, o la subrogada en su lugar, no deberán realizar pago alguno hasta tal momento.

El canon se revisará anualmente a partir de un año a contar desde la fecha en que se realice el primer pago, tomando como base el canon que se pague en cada momento, en proporción directa a la variación que experimente, en más o en menos, el Índice de Precios al Consumo para la provincia de Barcelona, que publique el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya.

En caso de que la usufructuaria D.ª [NOMBRE] tuviera intención de enajenar o enajenara de manera válida el derecho de usufructo que ostenta a terceros, deberá notificarlo a LA SUPERFICIARIA o a la persona física o jurídica que acaso se subrogue en su lugar, con indicación del tercer adquirente y, en consecuencia, nuevo usufructuario, con el fin de que el superficiario de que se trate proceda a partir de la enajenación a satisfacer las cantidades que resultan del Otorgamiento [DESCRIPCION] al nuevo usufructuario y ello en tanto no contraiga nuevas nupcias y mientras viva D.ª [NOMBRE], pues se entiende que tal enajenación y el pertinente contrato de cesión de derecho de usufructo quedará extinto y resuelto al contraer nuevas nupcias o, en su defecto, al fallecimiento de la usufructuaria cedente, al amparo del artículo 480 del Código Civil.

En cualquier caso, el nuevo usufructuario adquirente deberá respetar los derechos concedidos en el presente documento y, a tal fin, D.ª [NOMBRE] se obliga, en caso de que se perfeccionare dicha cesión,  a supeditar la eficacia de la misma al íntegro cumplimiento por parte del tercero cesionario del presente.

DECIMOTERCERA.- ARBITRAJE

Cualquier cuestión litigiosa, en general, discrepancia que surja en relación con las obligaciones de cada parte derivadas de este contrato o en la interpretación, cumplimiento, incumplimiento y ejecución de cualesquiera estipulaciones del mismo, si no se soluciona por mutuo acuerdo, será resuelta, con exclusión expresa de jurisdicción, por arbitraje a petición de cualquiera de las partes mediante comunicación escrita a la otra.

Las partes se someten al arbitraje institucional del Tribunal Arbitral de [LOCALIDAD], al que se le encarga la designa del árbitro o árbitros y la administración del Arbitraje, quedando obligadas las partes a estar y pasar por lo estipulado y por el laudo que en su día se dictare.

DECIMOCUARTA.- TITULARES

Los titulares y los números de los títulos y otorgamientos que aparecen en este instrumento son insertados solamente por motivos de conveniencia y no deben en modo alguno afectar la construcción o interpretación de este documento.

Hechas las advertencias legales [DESCRIPCIÓN]

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