Demanda de nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca y reclamación de cantidad

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  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 17/02/2021
  • Resumen:

    Por todos es sabido que el Tribunal Supremo, en su Sentencia número 705/2015, de 23 de diciembre, declara la abusividad de las cláusulas que hacen recaer en el hipotecado una serie de gastos relativos a la constitución de hipoteca, y ello en aplicación directa a consecuencia de la Ley General de Consumidores y usuarios.

    El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dicta 5 sentencias de fecha 23 de enero en las que fija una nueva doctrina jurisprudencial sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores, en concreto, sobre los gastos de comisión de apertura, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Aranceles de notario y registrador y gastos de gestoría, de las que alguna de


AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA [NÚMERO] DE [LOCALIDAD]

D./Dña [NOMBRE_PROCURADOR_CLIENTE], Procurador/a de los Tribunales, en nombre y representación de D./Dña. [NOMBRE_CLIENTE], mayor de edad, con domicilio en [CALLE], Nº [NUMERO], Código Postal [CODIGO_POSTAL], [LOCALIDAD], [PROVINCIA] y provisto de DNI [DNI], según se acredita por medio de apoderamiento apud acta que se acompaña como Documento Nº [NUMERO], quien actúa en su propio nombre y en nombre de la sociedad de gananciales que ostenta con D./Dña. [NOMBRE], con DNI [DNI], y bajo la dirección Letrada de D./Dña. [NOMBRE_ABOGADO_CLIENTE], Colegiado número [NUMEROCOLEGIADO_ABOGADO_CLIENTE] ICA [LOCALIDAD], ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:

Que, siguiendo instrucciones de mi mandante, por medio del presente escrito vengo a formular DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN EJERCICIO DE ACCIÓN INDIVIDUAL DE NULIDAD DE LA CONDICIÓN GENERAL DE LA CONTRATACIÓN relativa a la imposición de gastos al prestatario, por abusividad y vulneración de la normativa y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES indebidamente abonadas por la parte actora.

Se interpone la presente contra la entidad bancaria [NOMBRE_PARTECONTRARIA], con domicilio social en [DOMICILIO_SOCIAL] y provista de CIF [CIF].

Todo ello con base en Fundamentos de Derecho que se dirán y en los siguientes,

HECHOS

PRIMERO.- Sobre la escritura de préstamo con garantía hipotecaria y su formalización.

Con [FECHA], mi mandante firmó con la entidad bancaria [NOMBRE_PARTECONTRARIA], un préstamo hipotecario ([NUMERO]), mediante escritura pública otorgada ante Notario/a, Don/Doña [NOMBRE_NOTARIO] o mediante el modelo de contratación tipo estándar aportado por la propia entidad.

El préstamo hipotecario ascendió a la cantidad de [CANTIDAD] euros, con un plazo de amortización de [NUMERO] años, de [FECHA] a [FECHA], con un tipo de interés variable.

En garantía de la devolución del préstamo concedido a mi mandante, fue constituida la hipoteca sobre la vivienda sita en [DOMICILIO] [LOCALIDAD].

Se acompaña como Documento Nº [NUMERO] copia de contrato de préstamo hipotecario por ambas partes suscrito.

Mi representado acudió a la sucursal de la entidad demandada solicitando financiación y esta les concedió un préstamo hipotecario a su favor, bajo los términos y condiciones estrictamente impuestas por ella. Más allá de comunicar el principal que precisaban y el plazo en el que desearían devolver, mi mandante no ha tenido posibilidad alguna de intervenir en la fijación del contenido de la escritura finalmente suscrita, toda vez que se ha negado toda opción de negociación por la parte demandada.

La entidad financiera es la interesada en la constitución de la hipoteca a su favor, para lo cual se exige necesariamente la elevación del contrato a Escritura Pública e Inscripción de la carga en el Registro de la propiedad tras liquidar el impuesto correspondiente como requisito previo a la inscripción; con ello, la entidad bancaria dispone de título ejecutivo suficiente.

Por el contrario, el contrato de préstamo NO requiere tales formalismos, bastando un simple documento privado que no implica coste alguno para las partes. Así, es por imposición e interés exclusivo de la demandada que se obliga a los prestatarios hipotecantes a incurrir en una serie de gastos cuya satisfacción, como se verá, le venían a tribuidos a la entidad financiera.

En este sentido, lo que ocasiona la intervención notarial y registral no es la concesión de un préstamo (que no exige constitución en escritura pública, ni tiene acceso al registro de la propiedad), sino la constitución de la garantía real hipotecaria. De este modo, comprendemos que, ni siquiera, una distribución equitativa de estos gastos eludirían la sanción de nulidad, pues la titulación es solicitada por el acreedor garantizado, interesa a éste y, a la postre, es quien recibe la primera copia de la escritura; y, por lo que respecta a los gastos de registro, es precisamente aquél en cuyo favor se inscribe el derecho y quien se encarga de inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO.- Sobre las cláusulas objeto de nulidad.

Sobre la cláusula de gastos hipotecarios:

Establece la cláusula [NUMERO] titulada [ESPECIFICAR] de la citada escritura, lo que a continuación se expresa:

[ESPECIFICAR]

A través de esta cláusula se imponen a la parte actora (compradora, prestataria e hipotecante), los gastos y tributos derivados no solo de la adquisición del inmueble, sino también los que devienen de la Subrogación Hipotecaria a favor de la demandada, formalizada en la misma escritura.

Se hace importante resaltar lo indeterminado, genérico y abierto del clausulado de gastos, en el que se ven incluidas las partidas y conceptos a cuyo pago puede venir obligado el cliente; igualmente a lo largo de toda la escritura, de manera dispersa y oculta en estipulaciones del más variado contenido, se contienen numerosas referencias a los gastos impuestos a la parte prestataria, así como remisiones a la cláusula transcrita.

Dicha ambigüedad y falta de concreción de la estipulación, tan expansiva, permite imponer a los clientes todos los posibles gastos y tributos sin distinguir quién resulta ser el solicitante y/o beneficiario, llegando incluso a omitir quién es el verdadero obligado al pago o sujeto pasivo de los mismos, conforme a la normativa vigente.

La entidad bancaria, pretende con ello de forma unilateral, atribuir al prestatario la obligación genérica e inconcreta de abonar cuantos gastos, comisiones, aranceles, impuestos y tributos derivasen de la preparación, formalización, vigencia y/o cancelación de la Hipoteca constituida, en ocasiones en contra de las normas legales con previsiones contrarias al respecto.

Por ello, afirmamos que se trata de un mecanismo ideado por la demandada para, siempre que le resulte de su interés, obligar a sus clientes a hacerse cargo del coste que, de no existir dicha cláusula, habría de soportar la propia entidad financiera.

No hay lugar a dudas de que mi representado no  habría aceptado la inclusión de la cláusula en el contrato, de haberse producido en el marco de una negociación individualizada y en igualdad de condiciones, pues el contenido de la misma agrava la situación de desigualdad frente a la entidad prestamista en un claro y grave detrimento de los derechos del prestatario.

Sobre la cláusula sobre comisión de apertura:

Establece la cláusula [NUMERO] titulada [ESPECIFICAR] de la citada escritura, lo que a continuación se expresa:

[ESPECIFICAR]

Se trata por tanto, de una cláusula predispuesta que no hay podido ser negociada entre las partes.

TERCERO.- Sobre los efectos de la aplicación de la cláusula objeto de enjuiciamiento.

A la hora de analizar los perjuicios y efectos que ocasiona la aplicación de la cláusula, cabe destacar que provoca una completa incertidumbre sobre las obligaciones que asume mi mandante, al tiempo que les fuerza a costear todos los gastos derivados de la preparación y formalización de la hipoteca; por su parte la entidad financiera alude al pago de los costes cuyo abono le compete, en tanto que es ella quien obtiene un beneficio directo con la constitución de la garantía hipotecaria a su favor. En definitiva, existe un desequilibrio económico causado interesadamente por la ahora demandada.

El efecto inmediato de la cláusula es que mi mandante corrió con todos los gastos y tributos derivados de la formalización de la hipoteca, incluidos aquellos cuyo pago correspondía a la demandada. En concreto:

  • Aranceles de Notario por importe de [CANTIDAD] euros. Se adjunta la factura como documento núm. [NUMERO].
  • Aranceles de Registro por importe de [CANTIDAD] euros. Se adjunta la factura como documento núm. [NUMERO].
  • Gastos de la Gestoría de la entidad financiera, por importe de [CANTIDAD] euros, cuya factura se adjunta como documento núm. [NUMERO].

Reiteramos que devienen todos ellos del Préstamo con Garantía Hipotecaria a favor de la demandada, se excluyen por tanto todos los gastos y partidas derivados de otras operaciones tales como la compraventa, cuyo abono efectivamente compete a la parte actora.

Para la gestión de todos los trámites relacionados con el Préstamo Hipotecario, la demandada requirió la intervención de [NOMBRE_EMPRESA], S.A., encomendándole que llevase a cabo las acciones necesarias para la efectiva constitución de la hipoteca a su favor; así, la contraparte seleccionó y contactó con la Gestoría, que realizó el encargo pertinente en su favor, pero sin embargo impuso a la actora la obligación de pagar los honorarios de estos profesionales, por importe que les resultaba desconocido y, en todo caso, innegociable.

Por lo dicho, a día de hoy, mi mandante, como consecuencia de la ambigüedad y amplitud de la referida cláusula, siguen sin poder determinar cuál será su impacto en un futuro y en qué momento, el banco, haciendo uso de la cláusula, le impondrá nuevos compromisos de pago que no le competen.

 

CUARTO.- Expresa reserva en cuanto a la reclamación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Si bien, y adoptando un criterio garantista, nos limitaremos a solicitar en este procedimiento la devolución de las Facturas abonadas por mi representada en concepto de Gestoría, Aranceles Notariales y Registro de la Propiedad derivados de la constitución del préstamo hipotecario, efectuando EXPRESA RESERVA DE ACCIONES para reclamar en otro procedimiento el importe abonado por mi representada en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentado si procediera en su día. Reserva expresa de acciones que esta parte no tiene más remedio que formular, ante una posible Sentencia nueva dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y conforme al principio de Tutela Judicial Efectiva de los Jueces y Tribunales, así como la normativa tuitiva que protege a los consumidores, esencialmente, la LDCU y la LCGC.

 

QUINTO.- Sobre el intento de acuerdo extrajudicial.

Con el fin de evitar el presente procedimiento se envió reclamación extrajudicial a la entidad demandada, cuya copia se acompaña como Documento Nº [NUMERO]

Toda vez que la entidad bancaria no ha atendido a expresado requerimiento, no nos queda otro remedio impetrar el auxilio judicial.

 

A los anteriores hechos, resultan de aplicación los siguientes,


FUNDAMENTOS DE DERECHO

PROCESALES:

 

I.- JURISDICCIÓN:

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Tipos de interés
Derechos reales de garantía
Carga de la prueba
Variabilidad del interés

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Orden ECO/805/2003 de 27 de Mar (normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 85 Fecha de Publicación: 09/04/2003 Fecha de entrada en vigor: 09/10/2003 Órgano Emisor: Ministerio De Economia

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