Demanda en reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de arras penitenciales

Las arras penitenciales o de desistimiento constituyen un acuerdo que permite a vendedor y comprador desistir del cumplimiento del contrato de compraventa, tal como establece el art. 1454 del Código Civil:

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». 

Las arras penitenciales no obligan al cumplimiento del contrato, es decir, a llevar a cabo la compraventa del inmueble. No obstante, si la parte compradora desistiere de la compraventa, esta perderá la señal entregada. Por su parte, el desistimiento de la parte vendedora implicará su obligación de devolver el doble de la cantidad que percibió en concepto de arras.

Para que las arras se consideren de tipo penitencial habrán de constar específicamente indicadas como tales en el documento que se firma. Si no se especifica el tipo de arras que se constituye, se entenderá que se habla de arras confirmatorias, y la cantidad entregada se descontará a posteriori del precio de la compraventa, considerándose una entrega a cuenta.

De acuerdo con lo anterior, el siguiente formulario permitirá reclamar judicialmente el pago de las arras frente a la parte que no lo hubiere satisfecho voluntariamente una vez desistido de la compraventa. En el supuesto que a continuación se ilustra, la acción va dirigida frente al vendedor.

A TENER EN CUENTA. El RD-ley 6/2023, de 19 de diciembre, modifica el artículo 249 de la LEC con entrada en vigor el 20/03/2024. El presente formulario se encuentra actualizado a esta reforma.

A TENER EN CUENTA. Por la reforma realizada por la LO 1/2025, de 2 de enero, una vez implantados de forma efectiva los tribunales de instancia (D.T. 1.ª), todas las referencias realizadas a los juzgados unipersonales se entenderán realizadas a las secciones del orden jurisdiccional correspondiente de los tribunales de instancia.

A TENER EN CUENTA. Desde el 03/04/2025 por la reforma realizada por la LO 1/2025, de 2 de enero, se exige para la admisión de las demandas civiles el haber acudido a un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Es el artículo 5 de la LO 1/2025, de 2 de enero, el que determina estos casos.