Auto Civil 50/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 924/2022 de 10 de marzo del 2023

No se acepta la fundamentación de la resolución apelada que debe modificarse con lo que, a continuación, se expondrá.

PRIMERO. La sociedad limitada OPUSA S.L. presento demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas y cantidades vencidas y no pagadas contra la mercantil INGGY KIDS S.L., exponiendo que las partes suscribieron en el año 2004 contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, finalmente destinado a guardería, con una duración de quince años y renta de 72.000 euros anuales sobre un inmueble sito en la Avenida Somosierra nº 20 de San Sebastián de los Reyes, firmándose posteriormente sucesivas adendas en las que se amplió el plazo de duración del contrato hasta el mes de febrero de 2022, se fue modificando el importe de la renta en función de las condiciones económicas, concediéndose aplazamientos en el pago de la renta en atención a la situación excepcional generada por el COVID 2019 y prestándose por la arrendataria un aval por importe de 30.000 euros para garantizar el pago de las cantidades aplazadas.

La última adenda, atendiendo a la persistencia las circunstancias excepcionales ocasionadas por el COVID, se firmó el día 15 de diciembre de 2020, aprobándose un cuadro en el que se establecía un nuevo calendario de pagos, aplazamientos en el pago de la renta y el momento en que debían regularizarse las cantidades que habían quedado aplazadas, que coincidía con el final de la vida del contrato en febrero de 2022.

En la citada adenda se pactó expresamente que " la arrendataria consiente que el impago de cualquiera de las cantidades pactadas en el calendario anterior, conforme a la fecha para satisfacer mensualmente el pago de la renta determinada en el contrato de arrendamiento, permitirá al arrendador rescindir este acuerdo. En dicho caso la arrendataria consiente al arrendador que este le facture las cantidades debidas y aplazadas hasta ese momento y que figuran en la columna "importe a pagar INGGY, aplazado". A partir de este momento el arrendador continuará facturando el contrato conforme a la renta base".

En el mes de marzo de 2021 la arrendataria dejó de pagar la renta lo que motivo que, en aplicación del pacto antes transcrito, la arrendadora le notificara que se iba a proceder con cargo al aval a cubrir las cantidades que habían quedado aplazadas, como así se hizo, aplicando el sobrante a cubrir las rentas que se iban dejando de pagar.

En el suplico de la demanda se interesó que se declara resuelto el contrato, se condenara a la arrendataria a dejar libre y, a disposición de la actora, la finca arrendada y al pago de la cantidad de 12.945, 93 euros, que se corresponde con parte de la renta del mes de abril y las rentas de los meses mayo y junio, más el importe de las rentas que fueran venciendo y no fueran abonadas.

SEGUNDO. La sociedad arrendataria, interesando que se decretase el sobreseimiento del procedimiento de desahucio, opuso la excepción de litispendencia, ya que la existencia y exigibilidad de la deuda supuestamente impagada, que es base o presupuesto factico y jurídico para el ejercicio de las acciones ejercitadas por la actora en el proceso, es controvertida habiéndose promovido y admitido a trámite un juicio declarativo ordinario al efecto.

En concreto, en el juicio declarativo promovido por INGGY KIDS S.L., se solicita que se declare contraria a derecho la resolución pretendida por el arrendador, en aplicación de la adenda al contrato de arrendamiento fechada el 15 de diciembre de 2020, y que se declare que para la resolución pretendida sería necesario que la parte arrendataria incumpla con el pago de seis mensualidades, condenando a la arrendadora a estar y pasar por tal declaración y a aplicar la cantidad cobrada en ejecución del aval bancario constituido a su favor al pago de las rentas del mes de marzo de 2021 y las siguientes que fueran venciendo.

El punto esencial al que debemos atender es que el resultado de dicho proceso declarativo tendrá un efecto causalmente directo en el que ahora nos ocupa, pues de estimarse en el mismo las pretensiones planteadas no existiría deuda alguna, por lo que no sería posible la resolución del contrato de arrendamiento ni que prosperase la acción de reclamación de rentas.

TERCERO. El Juzgado de Instancia dictó auto en el que decretó la suspensión del procedimiento de desahucio al apreciar que concurría prejudicialidad o litispendencia impropia.

Reproduciremos los apartados de la resolución que estimamos vienen a explicar la decisión adoptada por el Juzgado de Instancia.

" Podría darse el caso de que en este procedimiento se condenara al pago de unas rentas que, en el juicio ordinario, se declararan inexigibles, dando lugar a dos sentencias abiertamente contradictorias.

Igualmente, la circunstancia relativa a que el procedimiento ordinario se haya entablado con posterioridad a la presente demanda de desahucio es indiferente, pues la comparación de los procesos no se debe hacer en atención al tiempo que se iniciaron sino en atención a su objeto.

Por ello la acción de reclamación de rentas que se acumula al presente procedimiento a la acción de desahucio mantiene su naturaleza declarativa plenaria, y, en consecuencia, la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga, pudiendo contradecirse lo acordado en el juicio de desahucio con lo que se acuerde en el juicio ordinario 1634/2021 de estimarse la modificación en cuanto a la reclamación de rentas".

CUARTO. La parte demandante recurrió en apelación la decisión adoptada en base a los dos siguientes motivos que pasamos a exponer.

1.-Incongruencia "extra petita". La contestación a la demanda contaba con un único motivo de oposición, la excepción de litispendencia pura o propia, solicitando, en consecuencia, el sobreseimiento del procedimiento.

Las excepciones de litispendencia y prejudicialidad civil no son equivalentes; no es correcto decretar la prejudicialidad y la suspensión del procedimiento pues con ello se está otorgando algo que no fue pedido con base a un fundamento que no fue invocado, lo que supone que la sentencia de instancia ha incurrido en una incongruencia evidente.

2.-Improcedencia de la prejudicialidad civil al resultar irrelevante la decisión que se adopte en el proceso declarativo respecto al juicio de desahucio.

La actuación de la parte arrendadora, dejando de abonar cualquier cantidad a partir del mes de marzo de 2021, ha provocado que sea indiferente el resultado del juicio declarativo ya que cualquiera que sea la resolución que se dicte en el juicio declarativo procederá estimar la acción de desahucio.

Por otro lado, existe otro motivo que debe llevar a los tribunales a rechazar la suspensión del procedimiento ya que concurrió mala fe en la parte arrendataria al presentar la demanda de juicio ordinario, pues la misma tiene una única finalidad dilatoria.

QUINTO. No podemos compartir el primer motivo alegado por la parte apelante, pues, aunque no lo indique expresamente, lo que está defendiendo la sociedad arrendataria en su escrito de oposición a la demanda es la denominada litispendencia impropia, no excluyente, ya que se alega que hay conexión entre el objeto de los dos procesos y que lo que se decida en el juicio ordinario sobre la resolución del acuerdo de aplazamiento del pago de las rentas resulta antecedente lógico a la decisión que se adopte en el proceso de desahucio con acumulación de reclamación de rentas. La lectura de la demanda nos lleva necesariamente a ello.

Es cierto que en el suplico solicita exclusivamente el sobreseimiento del proceso, pero podemos afirmar que ello se debe a un error y que no existe incongruencia en la decisión adoptada por el Juzgado de Instancia pues nos podemos ignorar que simplemente concede lo que a lo largo del escrito de oposición a la demanda de desahucio se venía solicitando; es cierto que ello no se lleva al suplico del escrito pero está latente en todo el escrito que quedaría vaciado de contenido sino se acuerda la suspensión del procedimiento.

SEXTO. Al enfrentarnos a este recurso de apelación creemos que debemos delimitar el campo de actuación de la prejudicialidad civil (litispendencia impropia) como punto necesario de partida para cualquier valoración que podamos hacer sobre la materia.

El artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que " Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial".

Por lo que, conforme al precepto transcrito, una cuestión es prejudicial cuando, entre dos procesos, de algún modo conexos, la resolución previa del objeto principal de un proceso pendiente es necesaria para resolver sobre el objeto litigioso del otro proceso, no siendo posible la acumulación de autos. Por lo tanto, la Ley no califica la cuestión como prejudicialidad civil en cualquier caso, sino que requiere que su resolución previa sea necesaria para el segundo proceso.

En tal sentido la jurisprudencia ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 2006 y 26 de marzo de 2008) equipara la litispendencia, denominada impropia, con la prejudicialidad civil, de modo que la llamada litispendencia impropia o prejudicialidad civil se produce, como ha dicho la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 2006, cuando hay conexión entre el objeto de los dos procesos, de modo que lo que en uno de ellos se decida resulte antecedente lógico de la decisión de otro ( Sentencias del Tribuna1 Supremo de 20 de noviembre de 2000, 31 de mayo, 1 de junio y 20 de diciembre de 2005), aun cuando no concurran todas las identidades que exigía el artículo 1252 del Código Civil.

Por consiguiente, será imprescindible la concurrencia de los siguientes requisitos para que entre en juego esta figura, sin que baste el hecho de que entre ambos exista una cierta conexión, objetiva o subjetiva:

1º) Que exista un proceso pendiente distinto a aquél en el que se suscita la prejudicialidad civil del otro.

2°) Que las decisiones a adoptar en dicho proceso pendiente vinculen y determinen las que a su vez hayan de tomarse en el otro (interdependencia en su resolución), de modo que un proceso se encuentre en relación de medio a fin respecto del otro, y

3°) Que exista una identidad o coincidencia sustancial entre los objetos procesales respectivos de modo que un proceso interfiera o prejuzgue al otro, con riesgo de dividir la continencia de la causa y de pronunciarse sentencias contradictorias. Como dice la sentencia de 20 de diciembre de 2005 la excepción debe entrar en juego cuando el pleito anterior infiere o prejuzga el segundo, ante la posibilidad de dos fallos que no puedan concurrir en armonía decisoria, al resultar interdependientes ( sentencias del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1975, 22 de junio de 1987, 25 de noviembre de 1993, 27 de octubre de 1995 y 23 de marzo de 1996).

En definitiva, tal como indica la sentencia de 15 de febrero de 2022, recordando la doctrina recogida en la sentencia 47/2103 de 19 de febrero, el ordenamiento jurídico no tolera una pluralidad de procedimientos con un objeto total o parcialmente idéntico y reacciona mediante instituciones como la litispendencia, la cosa juzgada y la prejudicialidad, a fin de evitar innecesarios sobrecostes y una indeseable duplicidad de decisiones, eventualmente contradictorias.

Prejudicialidad y desahucio.

Bajo tales condicionantes puede afirmarse que se debe rechazar que la prejudicialidad pueda entrar en juego cuando la resolución dictada en el procedimiento en el que se pide la suspensión por tal motivo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 43 de la LEC, carece de eficacia de cosa juzgada, ya que lo resuelto en el mismo podría ser rebatido en futuros procesos sin obstáculo alguno, sin que se produzcan los efectos indeseables que se quieren combatir con la prejudicialidad.

Por tanto, estas conclusiones, conociendo que el artículo 447.2 de la LEC dispone que carecen de eficacia de cosa juzgada las sentencias que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca dada en arrendamiento por impago o expiración del plazo, nos llevaría a rechazar la posibilidad de plantear la prejudicialidad en un procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta. Encontramos sentencias en tal sentido en esta Audiencia Provincial de Madrid, como la de 9 de marzo de 22 (Sección 8ª) y la de 17 de septiembre de 2014 (sección 12ª).

Ahora bien, la situación no es tan sencilla ya que la jurisprudencia ha venido reconociendo efectos limitados de cosa juzgada a las resoluciones dictadas en juicios sumarios, se ha inclinado por extender la eficacia de la cosa juzgada en el ámbito de su limitada cognición.

Así la sentencia de 18 de junio de 2008, recogiendo la doctrina sentada en las sentencias de 10 de mayo de 1985, 14 de noviembre de 1988, 28 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 1992, de 29 de febrero de 2.000, de 10 de junio de 2008, entre otras, afirma que la cosa juzgada se produce incluso en los juicios sumarios, pero " solo respecto de las cuestiones limitadas que en ellos puedan ser juzgadas, lo que no impide un juicio ordinario declarativo posterior sobre aquellas cuestiones que no pueden ser resueltas en el juicio sumario",

También, desde otra perspectiva, podemos citar la sentencia 6/ 10/2022 del Tribunal Supremo que responde al mismo principio. Al analizar el efecto de cosa juzgada de los pronunciamientos recaídos en un proceso ejecutivo de título no judicial, que como sabemos tiene limitación de causas de oposición (ver artículo 557 LEC), sobre un proceso declarativo posterior, recuerda que en sentencias de 4 de noviembre de 1997 (recurso 2784/1993), 820/1998, de 29 de julio, 234/2003, de 11 de marzo, 1161/2003, de 10 de diciembre, 324/2006, de 5 de abril, y 309/2009, de 21 de mayo, se apreció la existencia de cosa juzgada no solo "respecto de aquellas alegaciones que se realizaron en el propio juicio ejecutivo, sino también respecto de las que, pudiendo haberse efectuado al encontrarse entre las causas de oposición, no se alegaron".

Cosa Juzgada y juicio sumario de desahucio. Por tanto, el siguiente paso sería determinar el alcance de la cosa juzgada en los juicios sumarios de desahucio por falta de pago

El artículo 1579 de la LEC de 1881, establecía que " cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago", criterio que parecía seguir el legislador en la nueva ley de enjuiciamiento cuando en el artículo 444.1 LEC dispuso "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

En estos términos parece clara la situación, solamente debía analizarse la prueba referente al pago de la renta y cantidades debidas en razón del contrato de arrendamiento, por lo que debería partirse necesariamente de una situación en la que no existiese ninguna duda sobre el importe de la renta o cantidad debida que fuera reclamada. Cualquier duda objetiva y sólida sobre la cuantía de las mismas impedían el éxito de la demanda de desahucio. La sentencia del T.S. 22/4/2015 dictada al conocer en casación de un procedimiento de desahucio afirma, en un supuesto en que existían dudas sobre el importe reclamado en la demanda, que no apreciaba en el arrendatario "un claro incumplimiento de sus obligaciones, sino una discrepancia en cuanto a la justificación de las cantidades exigidas que en forma alguna puede dar lugar a la resolución del contrato arrendaticio".

Ahora bien, no podemos desconocer que la nueva redacción del artículo 440.3, introducido en por ley 11 de octubre de 2011 y que se encuentra en clara contradicción con el 444.1, amplía las posibilidades de defensa del arrendatario y, con ello, el ámbito de la cosa juzgada, pues permite al arrendatario que " alegue sucintamente, formulando oposición, las razones, por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". En principio el artículo 440.3, al introducirse por una ley posterior, parece que debe prevalecer.

Una interpretación literal nos llevaría necesariamente a un campo más amplio pues no solamente, como medio de defensa, se permite al arrendatario acreditar el pago de la renta sino oponer otros medios de extinción de las obligaciones regulados en la ley o, incluso, conocer de graves incumplimientos del arrendador en la relación que pudieran incidir en la exigibilidad del pago de la renta, de acuerdo con el artículo 1.124 del Código Civil.

Incluso existen posiciones que nos llevarían más adelante en este campo en cuanto entienden que, en la medida en que se ha admitido la posibilidad de acumular al juicio de desahucio la acción de reclamación de rentas, la ausencia de cosa juzgada en las sentencias dictadas en el procedimiento debe ponerse en entredicho al ampliarse el campo de cognición sin límite; la acción de reclamación de cantidades acumulada a la de desahucio mantiene su carácter plenario y no le será de aplicación el artículo 447.2 LEC. ( Autos de la AP de Asturias 4 de febrero de 2022, ( Sección 7ª), de la AP de Coruña (sección 6) de 29 de octubre de 2021, y de la AP de Barcelona (sección 13) de 15 de julio de 2021.).En contra el Auto de la AP de Murcia 18 de julio de 2022 y el de 1 de marzo de 22 de la Sección 8 de la AP de Madrid mantienen que los efectos de cosa juzgada se deben ajustar a las condiciones del artículos 444.1 y 440.3 de la LEC, como corresponde al juicio de desahucio.

La sentencia del TS de 7 de marzo de 2022, que analiza la posibilidad de compensación en un proceso de desahucio por falta de pago, aunque sin que se hubiera acumulado la acción de reclamación de rentas, parece contrario a dar mayor amplitud al campo de cognición dentro del proceso sumario. Transcribimos parte de su fundamentación.

"En congruencia con ello, el art. 447.2 LEC establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y el art. 438.2 LEC veda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 de la LEC , con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.

Por su parte, el art. 444.1 de la LEC dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en el art. 1.579 párrafo 2.º LEC de 1881 , hoy derogado, en el cual se estableció que "[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago"........

En la nueva redacción del art. 440.3 de la LEC , introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC ).

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador ".

SEPTIMO. No podemos desconocer que en estos últimos años se ha cuestionado en el campo de los arrendamientos la exigibilidad y certeza de las rentas, aunque apareciesen perfectamente determinada en los contratos, por la concurrencia de circunstancias especiales que han venido a alterar las condiciones y bases económicas sobre las que se sustentaba el negocio jurídico, en concreto por la incidencia del COVID 19 situación que obligó al gobierno a dictar normas específicas sobre la materia como medidas de moratoria y reducción de renta con la finalidad de moderar los efectos económicos en el campo del alquiler como consecuencia del COVID 19.

En estas condiciones resultaba difícil mantener a ultranza que deba mantenerse el importe de la renta recogido en el contrato y a los procesos de desahucio, amparado en la ausencia de cosa juzgada del proceso de desahucio, dar plena operatividad a los procesos de desahucio, admitiendo sus efectos que son casi imposible de resarcir, frente a una persona que han venido cumpliendo sus obligaciones y se ha visto sobrepasada por una situación que pudiera imposibilitarle económicamente cumplir con los compromisos adquiridos, sobre todo cuando ha intentado abrir vías o llegar a acuerdos con la parte arrendadora para fijar una renta razonable para las nuevas circunstancias.

Creemos que, por aplicación del principio buena fe y por la equidad, debemos dar una interpretación a las anteriores normas que hemos venido analizando en el anterior fundamento de manera que se permita atender a situaciones excepcionales que pudieran presentarse.

No puede decirse que existan unas vías sencillas pues se ha venido a rechazar que la cláusula "rebus sic stantibus" pueda ser analizada en el juicio de desahucio al considerar que no puede oponerse como excepción sino como acción, por lo que solamente sería posible si se admitiera la reconvención al contestar a la acción acumulada de reclamación de rentas si estimamos que no queda afectada, respecto a la eficacia de la cosa juzgada, por el artículo 447.2 de la LEC, o bien a través de la teoría de la cuestión compleja o por la falta de determinación de la renta exigible, entendiendo que no puede aceptarse que la renta permanezca inalterable en función de las excepcionales situaciones acaecidas, soluciones que arrastran evidentes dificultades.

El camino más seguro se ha encontrado a través de la prejudicialidad cuando se han iniciado juicios declarativos para determinar ante la especial situación creada cual fuese la renta exigible y durante qué periodo de tiempo; numerosas resoluciones se han dictado en este sentido, suspendiendo el curso de los juicios de desahucio con ocasión de las situaciones excepcionales creadas a raíz del COVID 19, incluso el TS ha admitido la posibilidad de acoger la prejudicialidad en el auto de fecha 17 de mayo de 2022 ( ROJ ATS 7328/2022 ).

Este es el camino seguido por la arrendataria para solicitar que, a la hora de dictar la sentencia en el proceso de desahucio, sea tenida en cuenta la decisión que se adopte en el proceso declarativo promovido por la misma tras conocer la presentación de la demanda de desahucio. No podemos ocultar que esta materia debe ser objeto de especial vigilancia por los tribunales (ver auto de 29 de abril de 2014 de la Sección 12 de la AP de Madrid y el de 28 de noviembre de 2021 de la Audiencia Provincial de Barcelona (sección 13ª), entre otros muchos) intentando que bajo la prejudicialidad no se amparen situaciones de abuso y fraude procesal; en concreto en este caso la arrendadora denuncia que la demanda ordinaria obedece a la mala fe y tiene una finalidad exclusivamente dilatoria.

OCTAVO. Recordamos que la parte arrendataria solicita en el juicio declarativo que se declare la nulidad de la cláusula de la adenda firmada en diciembre de 2020 que ha servido para exigir el pago de las cantidades aplazadas antes de que venciese el término del contrato de arrendamiento, febrero de 2022, que era cuando en principio debía efectuarse el pago de las mismas. Considera que la cláusula impugnada es desproporcionada y que resulta improcedente dar por rescindido e incumplido el acuerdo por el mero hecho de no haber satisfecho una mensualidad, en este caso la del mes de marzo de 2021. Afirma la arrendataria que existe un claro desequilibrio, no hay incumplimiento grave ni culpable, al menos deberían incumplirse 6 mensualidades para admitir la validez de una cláusula semejante.

No creemos que concurran los supuestos necesarios para que podamos aceptar la prejudicialidad, ya que en el juicio declarativo no se discute que se deba la cantidad que se está reclamando en el juicio de desahucio, en el que no solo se exigen las rentas debidas sino las que han ido venciendo durante el procedimiento, sino simplemente el momento en que debe hacerse efectiva la deuda y, cualesquiera que sean las posiciones de las partes, el mismo ha transcurrido.

Explicaremos el funcionamiento de la adenda suscrita por las partes el día 30 de diciembre de 2020.

En el acuerdo se siguieron concediendo aplazamientos en el pago de las rentas, importes que, como ocurría con los anteriores aplazamientos de rentas, no debían liquidarse hasta la finalización del contrato en el mes de febrero de 2022. Ahora bien, también se pactó que se podría exigir inmediatamente el pago del precio aplazado de las rentas si se dejase de pagar alguna de las mensualidades, como así ocurrió. Por tanto, solamente existiría diferencia en el momento en que fuesen exigibles las rentas aplazadas no en el importe de la deuda, habiéndose concedido un aval de 30.000 euros para asegurar el pago del importe de las rentas cuyo pago había quedado aplazado.

Obviamente con el paso del tiempo, una vez que nos encontramos en el mes de febrero de 2022, que fue el momento en que, sin posibilidad de prórroga, debía hacerse efectivo el pago de las rentas aplazadas y en que se dictó el auto de instancia que ha sido apelado, no podría haber diferencia alguna sobre la deuda aunque se cuestionase si la cláusula que permitía la exigibilidad anticipada de las rentas cuyo pago quedo aplazado era válida o no. Por ello, la decisión que se adopte en el juicio declarativo, cualquiera que sea, no tendrá influencia en el de desahucio por lo que no podía haber discordancia alguna entre las sentencias que se dictasen en los procedimientos ni producirse los efectos indeseados que pretenden evitarse con la figura de la prejudicialidad.

Otro motivo encontramos para revocar la decisión de instancia, ya que apreciamos en la arrendataria una actuación contraria a la buena fe y un fraude procesal ya que la única finalidad que encontramos en la actuación de la parte arrendataria al presentar un proceso declarativo es la dilatoria que le ha permitido seguir en el disfrute de la finca, sin pagar las rentas, recordemos que dejo de abonar la rentas desde marzo de 2021 hasta la finalización del contrato, y continuar, una vez expirado el plazo a pesar de haber sido requerido para que abandonase la finca arrendada, ocupando la finca sin satisfacer cantidad alguna.

Se ha aprovechado de la figura de la prejudicialidad para un fin distinto al pretendido por la ley, lesionando derechos de terceros al evitar que el proceso de desahucio cumpla su finalidad y surta los efectos que le son propios, situación que debe calificarse de fraude procesal que permite rechazar la petición de la parte arrendataria ( artículo 11.2 de la LOPJ).

NOVENO. Costas. No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demanda ( artículo 398. 2 de la LEC), mientras que las de primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para esta materia, deben correr a cargo ( artículo 394 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.