Auto Civil 140/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 4, Rec. 296/2025 de 17 de junio del 2025

PRIMERO.- Resumen antecedentes.

Por la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Almuñécar fue interpuesto recurso de apelación contra el auto dictado, con fecha 27 de noviembre de 2024, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Almuñécar, en procedimiento de Juicio Ordinario nº 694/2022 en virtud del cual estimó la excepción de falta de capacidad representación de la comunidad de propietarios demandante y que se alegó por las partes demandadas, y, en consecuencia, acordó el archivo del procedimiento.

La actora, Comunidad de Propietarios DIRECCION000, había formulado demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad por una serie de deficiencias y defectos constructivos, apreciados tras la construcción y entrega de aquélla a sus respectivos propietarios, frente a las siguientes personas físicas y jurídicas: Loge Activos Inmobiliarios S.L. (quien se había subrogado en la posición de la promotora del complejo inmobiliario objeto del presente procedimiento); D. Efrain y D. Felicisimo, arquitectos proyectistas; D. Edmundo, en cuanto director de la ejecución de obra; y, finalmente, frente a la Constructora San José S.A.

La actora, en su demanda, explica, en primer lugar, que la comunidad de propietarios DIRECCION000 es un complejo inmobiliario integrado por cuatro edificios independientes, construidos en varias fases, que se agrupan en torno a un espacio central de grandes dimensiones destinado a espacio libre privativo que está compuesto de zonas tales como piscina y otras áreas de esparcimiento. Las distintas fases comparten zonas comunes de piscina y acceso a la urbanización. Los accesos rodados se realizan desde el vial Mayor Zaragoza. La tipología residencial corresponde a la de bloques aislados en altura que se organizan a lo largo del perímetro de la manzana delimitada por las calles antes mencionadas. Bajo los edificios aislados se localiza una planta de sótano que recorre todo el perímetro de la manzana y que se destina a aparcamientos y trasteros, instalaciones y otros usos complementarios.

A continuación, aclara que la Fase I, contempla los bloques NUM000 y NUM001 de este residencial que albergan 44 viviendas y zonas comunes de acceso, zonas verdes, y piscina, garaje, y trasteros correspondientes a dicha fase; y, la fase II, que comprende los bloques NUM002 y NUM003 de este residencial, que albergan 63 viviendas y zonas comunes de acceso y zonas verdes, garaje y trasteros correspondientes a esta fase. Por último, indica que la Fase III aun no se ha ejecutado.

Se adjunta a la demanda, a los efectos que ahora nos interesan, esto es, a fin de acreditar su representación, los siguientes documentos: la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de fecha 11 de junio de 2019 (documento nº 1) y el acta de la Junta General Ordinaria de la comunidad de propietarios, Fase II, de fecha 25 de febrero de 2021, en la que se autorizó al presidente para la contratación de profesionales y el ejercicio de las acciones pertinentes (documento nº 2).

En sus respectivas contestaciones a la demanda los demandados Constructora San José S.A., D. Edmundo, D. Efrain y Loge Activos Inmobiliarios S.L., al margen de otras excepciones cuya resolución no procede en este momento, alegan falta de representación de la parte actora así como falta de legitimación activa. En síntesis, se puede afirmar que lo que sostienen los citados demandados es que se trata de tres "personas" distintas, a saber: Mancomunidad/Comunidad de propietarios DIRECCION000; Comunidad de propietarios DIRECCION000 Fase I; y, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase II. Y, a propósito de cada uno de ellos aprecian los siguientes defectos de carácter procesal: respecto a la Mancomunidad, se reconoce conocer a su Presidenta que, además, es quien otorga el poder de representación a la Procuradora Sra. Vallejo Bullejos pero, sin embargo, no se ha aportado acuerdo de la citada mancomunidad en virtud del cual se haya facultado a la citada presidenta para nombrar profesionales y ejercitar acciones judiciales en nombre de la citada mancomunidad. En segundo lugar, respecto a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase I, se desconoce quien es su presidente, no consta acuerdo para ejercitar acciones judiciales y, tampoco hay poder de representación. Y, por último, en relación a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase II, consta quien es el presidente (documento nº 2 de la demanda), acuerdo para ejercitar acciones judiciales (documento nº 2 de la demanda), pero no hay poder de representación. Es decir, se concluye que ninguna de las tres ostenta la debida representación y legitimación para el ejercicio de la acción entablada en la demanda, considerando que se trata de un defecto insubsanable.

En el acto de la audiencia previa, el Juez de instancia confirió traslado de las citadas excepciones a la parte actora a fin de que efectuase alegaciones al respecto y que, además, ésta aprovechó para aportar documentos entre los que, en lo que ahora nos interesa, destacan los siguientes:

1) Acta de la Junta General Extraordinaria de fecha 16 de agosto de 2021, en la que se explica que, según escritura pública de declaración de obra y división horizontal de fecha 11 de julio de 2019 (ya acompañada como documento nº 1 a la demanda), la elección de funcionamiento por parte del promotor era la de una única Comunidad General del complejo urbanístico donde participarían todas las fases. Ahora bien, a continuación se indica que, en fecha 5 de septiembre de 2019, se reúne la propiedad para constituir la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase I y la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase II pero, en ningún momento, se procedió a inscribir esta modificación de la división horizontal en el Registro de la Propiedad. Por lo que, finalmente, acuerdan la cesación de las comunidades Fase I y Fase II y el restablecimiento de la Comunidad DIRECCION000 contenida en la escritura pública de división horizontal de fecha 11 de julio de 2019. En esta Junta de fecha 16 de agosto de 2021 se procede, además, a la elección como Presidenta de Dª. Maite.

2) Acta de la Junta General Ordinaria de fecha 14 de enero de 2022 en la que, entre otros acuerdos, se autoriza a la Presidenta para la contratación de abogado y procurador, así como de técnico cualificado para el inicio de las acciones judiciales de reclamación por los defectos constructivos.

3) Acta de la Junta General Ordinaria de fecha 25 de agosto de 2022, en la que, entre otros puntos, se informa de la extinción de las Fases I y II, que se encuentran sin actividad pendientes del cierre de las cuentas bancarias de las mismas.

4) Acta de la Junta General Ordinaria de fecha 11 de marzo de 2023, esto es, de fecha posterior a la presentación de la demanda, en la que, entre otros acuerdos, se procede a la elección de nuevos cargos directivos y administrativos.

Y, 5) Acta de la Junta General Ordinaria de fecha 30 de agosto de 2023 en la que, entre otros, se informa del estado de la presente demanda pendiente, al tiempo de la celebración de aquélla, de la celebración de la audiencia previa.

El juez de instancia, a la vista de tal documental, considera subsanable el defecto de falta de representación, y desestima esta excepción de conformidad con el artículo 418 de la LEC. Resolución que fue recurrida en reposición por los demandados.

El recurso de reposición fue resuelto definitivamente por el auto de fecha 27 de noviembre de 2024 que ahora se recurre.

La parte actora se alza en apelación contra el indicado auto al entender que no ha existido vulneración de los artículos 23, 24 ni 25 de la LEC al considerar que la parte demandante ha intervenido por medio de Procurador debidamente designado; que, tampoco, se ha producido vulneración del artículo 270 de la LEC, al no ser los documentos aportados en el acto de la audiencia previa relativos al fondo del asunto; y, en definitiva, considera que el defecto de representación alegado en las diferentes contestaciones a la demanda es un defecto subsanable en el acto de la audiencia previa de conformidad con el artículo 418 de la LEC.

SEGUNDO.- Decisión del Tribunal.

Planteada la controversia que se suscita en esta alzada en los términos expuestos en el fundamento precedente, la cuestión a resolver consiste en determinar, en primer lugar, si nos encontramos ante una sola comunidad de propietarios en cuanto entidad sin personalidad jurídica o ante tres diferentes, como sostienen los demandados; y, en caso de que se trate de una sola, si concurre o no la falta de capacidad/representación alegadas por los demandados en relación con la falta de legitimación activa por falta de aportación junto a la demanda de acuerdo previo autorizando al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales.

Respecto a la primera cuestión, no cabe duda de que nos encontramos ante una única entidad sin personalidad jurídica cual es la Comunidad/mancomunidad de Propietarios DIRECCION000, basta para ello con atender a la escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada en fecha 11 de julio de 2019 y que se acompañó a la demanda como documento nº 1. Y ello, con independencia de que la misma esté integrada por tres fases, una de las cuales aun no se ha ejecutado. Comunidad de propietarios que otorga poder general para pleitos a la procuradora Dª. María Luisa Vallejo Bullejos, en fecha 13 de enero de 2023. El poder se otorga a través de Dª. Maite que actúa en nombre y representación de la comunidad/mancomunidad de propietarios DIRECCION000.

Además, a efectos de aclarar esta primera cuestión y de conformidad con el artículo 418 de la LEC, en el acto de la audiencia previa se aportó, como ya se ha anticipado, el Acta de la Junta General Extraordinaria de fecha 16 de agosto de 2021, en la que se explicó que, según escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal de fecha 11 de julio de 2019 (ya acompañada como documento nº 1 a la demanda), la elección de funcionamiento por parte del promotor era la de una única Comunidad General del complejo urbanístico donde participarían todas las fases. Ahora bien, a continuación se indicaba que, en fecha 5 de septiembre de 2019, se reunió la propiedad para constituir la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase I y la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase II pero, en ningún momento, se procedió a inscribir esta modificación de la división horizontal en el Registro de la Propiedad. Por lo que, finalmente, se acordó en la citada Junta General Extraordinaria de 16 de agosto de 2021 la cesación de las comunidades Fase I y Fase II y el restablecimiento de la Comunidad Conjunto Residencial contenida en la escritura pública de división horizontal de fecha 11 de julio de 2019. En esta Junta de fecha 16 de agosto de 2021 se procedió, además, a la elección como Presidenta de Dª. Maite.

En consecuencia, se trata de determinar, a continuación, si Dª. Maite era presidenta de la citada comunidad, lo que ha de resolverse en sentido afirmativa, y si estaba facultada/autorizada por medio de acuerdo de la citada comunidad de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales. Y, por último, si la ausencia de la aportación de tal acuerdo junto a la demanda ha de ser considerado o no un defecto subsanable de conformidad con el artículo 418 de la LEC.

La respuesta ha de ser afirmativa pese a que el acta de la Junta General Ordinaria de fecha 25 de febrero de 2021 (documento nº 2 de la demanda) pudiera a inducir, inicialmente, a error y ello de conformidad con la siguiente jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Sobre este particular la STS de 27 de marzo de 2012 nos dice que:

<< ... con carácter general, se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario.

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario.>>

Más recientemente, la STS de fecha 24 de junio de 2016 insiste en que:

<< Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo - ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.".

Pero, como matiza la STS de octubre de 2018:

<< No estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios.

La falta de acreditación de la representación, como dijo la citada sentencia 52/2017, de 27 de enero , es subsanable mediante ratificación de los interesados.>>

Resulta interesante a estos efectos la STSJ de Cataluña nº 3/2019 de 17 de enero, que declaró lo siguiente:

<< ... la Sala 1ª del Tribunal Supremo sobre todo a partir de la Sentencia de 27 de marzo de 2012 ha venido entendiendo que el acuerdo comunitario es de obligada aportación.

La razón principal la explica la STS 422/2016 de 24 de junio :

"Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el Presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al Presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente "la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes". Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al Presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias"...

...Cierto es también que la Sala 1ª suele emplear la palabra "legitimación" para negar la actuación del Presidente en ausencia del acuerdo comunitario. Y que igual ha hecho esta Sala en la STSJCat 48/2011 antes citada.

Sin embargo, fuera de utilización de dicho término que procede del Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y que no puede sino referirse a la que algún sector doctrinal y jurisprudencial denomina legitimatio ad processum no aparece con claridad que la doctrina del alto tribunal haya situado tal cuestión en el campo de la legitimación ad causam, y no en la de la mera representación y que, en cualquier caso, haya declarado insubsanable el defecto.

7. Así, reiteradamente ha dicho que la parte legítima es en todo caso la comunidad y no el Presidente que es su mero representante.

Como antes hemos visto en algunos casos ha tratado estas cuestiones a través del recurso extraordinario por infracción procesal y en otros en el recurso de casación.

En otro supuesto, así en el Auto de 8 de febrero de 2017 recurso 159/2015, proclama que la cuestión de si se puede justificar esa autorización expresa de la comunidad al Presidente una vez que se cuestione su existencia, es un planteamiento ajeno al recurso de casación que queda limitado a resolver las cuestiones de naturaleza sustantiva, por tanto, tratándose de una cuestión procesal que fue denegada por el Juzgado y por la Audiencia que, declaró que no puede admitirse la prueba documental propuesta pues frente a la denegación de su admisión por el juzgado de primera instancia, la parte solo formuló protesta y no interpuso el preceptivo recurso de reposición, que exige el art. 460.2 LEC , cuestión que no puede ser revisada por la Sala por medio del recurso de casación.

De igual forma la STS, Sala 1ª nº 2627 de 14-4-2003 citada por el recurrente sitúa la cuestión no el campo de la legitimación, sino en el de la representación (por tanto, subsanable a diferencia de la legitimación) al concretarse en la extensión del poder legal que la Ley reconoce al Presidente de la Comunidad.

Y la STS de 20-10-2004 , aun admitiendo que la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido "en blanco", de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones por ser en el caso de la LPH de 21 julio de 1960 la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta, añade que no es acertado sustentar que el Presidente, en estas condiciones, carece de legitimación activa, de lo que carece es de poder de la Comunidad para demandar al recurrente.

De igual modo, en la STS, Sala 1ª de 5-6-1979 se afirma que la impugnación se presenta inviable ya que ciertamente cabe entender con autorizada doctrina que la actuación representativa del Presidente en esta figura de propiedad se halla, por su naturaleza, en una zona intermedia entre la representación orgánica y la puramente voluntaria, y aunque "lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve, el delicado problema de la legitimación", en palabras de la exposición de motivos de la Ley, tal atribución no le faculta para prescindir del acuerdo de la Junta de Propietarios, asamblea deliberante donde se forma el querer del ente comunitario y sin cuya concurrencia la actuación de aquél sería ineficaz, salvo ratificación , pues el Presidente asume la ejecución de lo decidido en cuanto portavoz de la voluntad surgida en las deliberaciones del órgano supremo, aserto que no variaría aun en la hipótesis de conferirle una propia representación orgánica, pues la función representativa sólo puede operar en el ámbito de las determinaciones adoptadas por la comunidad de propietarios.

Incluso en Sentencias más recientes, como la STS 52/2017 de 27 de enero , dice el TS que no cabe alegar falta de legitimación activa en el presente caso, ya que quien es parte actora es la propia comunidad de propietarios ( artículo 6 LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación ( artículo 10 LEC ), lo que sucede es que, al carecer de capacidad procesal, ha de ser representada por su Presidente lo que reitera en la de 3 de octubre de 2018...

... Ello nos situaría más bien en el ámbito de la extralimitación de facultades conferidas en el caso de que la ley exigiera un complemento de representación para accionar o lo que es igual si el Presidente tiene título bastante para actuar con la extensión debida según la ley cuando es esta la que confiere, como ocurre en el caso, la representación.

10. Así las cosas, y aun admitiendo la dificultad en este caso de delimitar los conceptos de representación y de legitimación y de lo discutible de la cuestión, no es menos cierto que el defecto sería subsanable en todo caso.

Así, aunque entendiésemos que el problema es de legitimación en el sentido de ostentar o ejercitar el derecho material pretensionado, la ratificación viene permitida por las normas de carácter sustantivo como son los artículos 1259 , 1309 y 1727 del CC , de aplicación analógica evidente, y ello con efectos retroactivos al suponer una convalidación o sanación de lo realizado sin las correspondientes facultades ( art. 418 de la Lec , STS, Sala 1 de 20-4-1991 , nº 845 de 22-12-2009 , 10- 2-2010 , 21 de 16 de febrero de 2010 ).

11. En orden al carácter subsanable de defectos de esta naturaleza, no solo de la acreditación sino la del propio otorgamiento, la STS, Sala 1ª nº 537 de 11 de junio de 2008 recuerda que:

"si bien con arreglo a una cierta doctrina del Tribunal Constitucional -representada, entre otras, por las Sentencias 64/92 y 331/94 - cabría sostener, en abstracto, la caducidad de la acción ejercitada, por cuanto la sanación o subsanación únicamente podría haber permitido la acreditación de la falta de representación procesal, pero no su otorgamiento, no menos cierto es que la orientación mayoritaria de las sentencias de aquel Alto Tribunal se refieren simplemente a la ausencia, omisión o falta de postulación, declarando la subsanabilidad del defecto y el deber del órgano judicial de dar al interesado la oportunidad de repararlo mediante la fijación de un plazo antes de extraer la consecuencia jurídica que se anuda legalmente a su falta ( SSTC 79/1001, de 16 de marzo , 11/2003, de 27 de enero , 58/2005, de 14 de marzo , 84/2005, de 18 de abril , entre otras).

Esta orientación, traída de la mano de la necesidad de dotar de su mayor dimensión al derecho a la tutela judicial efectiva, y que, en otros campos, había dado lugar a declarar lesivo de dicho derecho constitucional la inadmisión de las demandas y de los recursos interpuestos en el ámbito de la jurisdicción laboral por Abogados sin contar con la pertinente habilitación, es a la que se ha ajustado la doctrina de esta Sala, exponente de la cual es la Sentencia de 9 de junio de 2006 -entre las más recientes-, en la que literalmente se dice:

"En la perspectiva del derecho de acceso a la jurisdicción, y concretamente el relativo a la primera decisión judicial, que es cuando el principio "pro actione" se despliega con mayor intensidad y su máxima eficacia ( SSTC 13/2.002, de 28 de enero ; 22/2.002, de 28 de enero ; 12/2.003, de 28 de enero ; 188/2.003, de 27 de octubre ; 124/2.004, de 19 de julio , entre otras), entendemos, y especialmente si quienes comparecen ante el tribunal son los propios interesados, que debe seguirse la postura más flexible, y ello es así porque el referido principio exige: a) evitar interpretaciones y aplicaciones de los presupuestos procesales establecidos legalmente para el acceso a la justicia que eliminen u obstaculicen injustificadamente el derecho del justiciable a que un órgano judicial conozca y resuelve en Derecho sobre la pretensión a él sometida ( SSTC 12 / 2.003, 28 de enero ; 59/2.003,24 de marzo ; 168/2.003, 29 de septiembre ; 179/2.003, 13 de octubre ; 72/2.004, 8 de abril ; 134/2.005, 23 de marzo ); y, b) eludir cualquier interpretación o aplicación de los requisitos procesales que sea rigorista o excesivamente formalista o por cualquier otra razón revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, y que se conviertan en meros obstáculos procesales impeditivos de la tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24 CE (SSTC 58 Deben, por consiguiente, ponderarse los defectos, y guardarse la proporcionalidad con la consecuencia que acarrea su estimación, de ahí que haya de procurarse la subsanación siempre que sea posible, haciendo factible el proceso como instrumento para alcanzar la efectividad de la tutela judicial (como reitera el TC en SS., entre otras, 45/2.002, de 25 de febrero , y 182/2.003, de 20 de octubre ). Para dicha ponderación deben tomarse en cuenta: la entidad del defecto, incidencia en la consecución de la finalidad perseguida por la norma infringida, trascendencia para las garantías procesales de las demás partes del proceso, y voluntad y grado de diligencia procesal apreciada en la parte en orden al cumplimiento del requisito procesal omitido o irregularmente observado ( SSTC 45/2.002, de 25 de febrero ; 12/2.003, de 28 de enero ; 182/2.003, de 20 de octubre )".>>

Por último, la SAP de Madrid, número 290/2020 de 24 de septiembre, también señala lo siguiente:

<< Dicha posibilidad de subsanación, siendo factible como aquí ha acontecido, la pusimos de relieve en nuestra reciente Sentencia de fecha 27 de mayo de 2019 , en un supuesto en que también se discutía la correspondiente legitimación (en sentido amplio) del presidente por falta de acuerdo previo de la junta, que a su vez se remitía al criterio que plasmamos previamente ante un supuesto próximo (aunque bajo una doctrina imperante diversa) en nuestra Sentencia de fecha 1 de julio de 2010 , en el que expresamos que "Cuestión diversa es que se hubiese solicitado oportuna y debidamente la subsanación de este defecto procesal, habida cuenta que recientemente esta Sala (Auto de fecha 12 de marzo del 2010 ) ha revisado el criterio plasmado en la resolución anterior en el sentido que lo procedente es en estos casos otorgar dicha posibilidad por estimarse que es la solución más acorde con el contenido de los arts. 231 LEC y 418 de la LEC y doctrina plasmada en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de octubre del 2004 . >>

En los mismos términos se pronuncian otras Audiencias Provinciales como la de Barcelona en Auto de fecha 29 de enero de 2024 ( Roj:AAP B 367/2024 - ECLI:ES:APB:2024:367A ), o la de Zamora en Auto de fecha 27 de enero de 2025 ( Roj:AAP ZA 1/2025 - ECLI:ES:APZA:2025:1A ). Postura que compare esta Sección.

Por tanto, en base a toda la jurisprudencia expuesta, se puede concluir que tratándose de un supuesto de falta de representación, por tanto de un defecto meramente procesal, es susceptible de ser subsanado en los términos dispuestos en el artículo 418 LEC que dispone en relación a los defectos de capacidad o representación que sean subsanables o susceptibles de corrección que se podrán subsanar o corregir en el acto y, si no fuese posible en ese momento, se concederá para ello un plazo, no superior a diez días, con suspensión, entre tanto, de la audiencia.

Falta de representación que, siendo un defecto subsanable, se corrigió con la aportación en el acto de la audiencia previa del Acta de la Junta General Extraordinaria de fecha 16 de agosto de 2021 que acredita la existencia de dicho acuerdo autorizando al Presidente para el inicio de acciones judiciales en nombre de la Comunidad frente a los demandados. Y, que se considera subsanable por cuanto que el acuerdo existe, no se ha acordado con posterioridad a la fecha de presentación de esta demanda sino que el acuerdo que faculta al Presidente es anterior.

No estamos ante un problema de legitimación activa ya que, como indica el Tribunal Supremo, la parte actora es la propia comunidad de propietarios ( artículo 6 LEC) , la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción entablada en la demanda ( artículo 10 LEC) , lo que sucede es que, al carecer de capacidad procesal, ha de ser representada por su presidente. En definitiva, se trata de un problema de representación, cuya falta sería subsanable. Subsanación que se produjo en el acto de la audiencia previa, momento procesal previsto para ello de conformidad con el artículo 418 de la LEC.

En definitiva, se puede concluir que la legitimación activa la ostenta la Comunidad/mancomunidad DIRECCION000 representada por su presidente que, al tiempo de la interposición de la demanda, era Dª. Maite quién fue autorizada para la contratación de abogado y procurador, así como de técnico cualificado para el inicio de las acciones judiciales de reclamación por los defectos constructivos, según se recoge en el Acta de la Junta General Ordinaria de fecha 14 de enero de 2022, documento aportado en el acto de la audiencia previa. Y que, además, fue quien otorgó el poder general para pleitos a la Procuradora Dª. María Luisa Vallejo Bullejos.

Procede, en consecuencia, estimar el recurso de apelación y revocar el auto recurrido.

TERCERO.- Costas

No procede efectuar imposición de las costas en esta alzada ( art. 398 LEC) .

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,