Auto Civil 41/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 312/2025 de 02 de febrero del 2026

PRIMERO.-1. Por parte del actor, D. Romulo, se interpone recurso de apelación contra el auto por el cual fue declarada la falta de competencia para conocer de la demanda que presentó contra PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE. S.L.U., por corresponder a los órganos administrativos competentes.

2. El actor presentó demanda de juicio ordinario contra la citada demandada, donde solicitó los pronunciamientos siguientes:

"A)Se declare que la demandada está obligada a realizar una propuesta de alquiler social a la demandante, que respete las condiciones fijadas en el art. 7 de la Ley 24/2015 de 29 de julio, sobre la vivienda en la que reside sita en Sabadell (Barcelona) DIRECCION000

B)Se condene a la demandada a realizar dicha propuesta de alquiler social y a formalizar el contrato de arrendamiento en los términos previstos en la citada Ley.

C)Todo ello, con expresa imposición de costas a la demandada."

En la demanda, se ejercita una "ACCION DE DECLARACIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE LA DEMANDADA DE FORMULAR PROPUESTA DE ALQUILER SOCIAL", y se efectúa una "RECLAMACION DE ALQUILER SOCIAL OBLIGATORIO previsto en el art. 5.2 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética", cuyo art.5 prevé que, antes de interponer una demanda por expiración del plazo de un contrato de alquiler, si el propietario es "gran tenedor" y la demandada acredita que no tiene alternativa de vivienda y se encuentra en los parámetros de exclusión residencial previstos en dicha ley, se ha de realizar obligatoriamente una propuesta de alquiler social." Conforme al art.5.2, la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social se da "Antes de interponer cualquier demanda judicial...", y aduce el actor que la ahora demandada, gran tenedora, ha interpuesto una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual en su contra, y que debería haber efectuado previamente la propuesta de alquiler social, pero no lo ha llevado a cabo fecha, lo cual legitima al actor a exigir su cumplimiento.

3. Concedido traslado al Ministerio Fiscal, según el tenor de la diligencia de ordenación de 25 de noviembre de 2024, no hizo alegación alguna.

4. En el auto recurrido, se inadmitida a trámite la demanda, con base en la falta de competencia para conocer de la demanda. Se parte del tenor de la Sentencia de la Sección 19 de esta Audiencia de de 18 de noviembre de 2022, donde se señala que la solicitud allí planteada "no puede ser atendida en este procedimiento ni en esta jurisdicción", que "si la actora entiende que la demandada ha incumplido obligaciones administrativas que le imponen las normas mencionadas, deberá ponerlo en conocimiento de la Administración competente, sin que pueda solicitar en esta jurisdicción la tutela judicial de obligaciones meramente administrativas y no derivadas de relaciones entre particulares", y que ha de tenerse en cuenta que " la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social (si es que se produce) conforme a lo previsto por la Ley 24/2015, de 29 de julio, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y no la imposición del cumplimiento de obligaciones por vía civil."

Se concluye en el auto recurrido que "la obligación ofrecer el llamado "alquiler social", si concurren unos determinados requisitos, es de carácter esencialmente administrativo, pudiéndose imponer, en su caso, sanciones administrativas al amparo de la Ley de la vivienda. Es decir, es en la vía administrativa donde debe dilucidarse la concurrencia del incumplimiento de dicha obligación de ofrecer un alquiler social, siendo los órganos administrativos competentes los únicos que podrían imponer dicha obligación",de modo que se considera que "no cabe el ejercicio de la acción declarativa ante la jurisdicción civil ya que la pretensión y las circunstancias subjetivas y objetivas de la misma se asientan en una ley administrativa que impone determinadas obligaciones de índole administrativa",y que "este Juzgado carece de competencia para conocer de la misma, procediendo, en consecuencia, la inadmisión de la demanda."

5.El apelante solicita en su recurso la revocación del auto recurrido, a fin de que se dé la oportuna tramitación al juicio ordinario por él instado.

SEGUNDO.-1. Tras aludir a que la referencia que se hace en la parte dispositiva del auto recurrido al Juzgado de Primera Instancia 10 de Sabadell debe responder a un error, el apelante parte en su recurso de que, como bien se señala en la sentencia citada en el auto recurrido, lo único que se consigue acudiendo a la vía contencioso administrativa es que se le imponga una sanción al incumplidor, cuando que la Administración perciba tal cantidad como multa no es la pretensión del actor, quien solamente quiere que se le tramite un alquiler social por parte de una empresa privada (la demandada) porque cumple con todos los requisitos que le impone la norma, siendo dos particulares las partes de este proceso, y solo a través de la jurisdicción civil se puede obligar al gran tenedor a que le haga el ofrecimiento de alquiler social. Afirma que de ninguna manera el actor podría dirigirse al orden jurisdiccional contencioso-administrativo a solicitarle al obligado, que es otra empresa privada, un contrato de alquiler social. Añade que distinto sería el caso de que la demandada incumpliese dicha obligación, en que la administración correspondiente podría incoar un procedimiento sancionador contra el gran tenedor, pero que lo que pretende y necesita el actor es que se le haga un alquiler social, al acreditar que puede ser beneficiario de ello.

Niega que se tratate de un requisito de procedibilidad de una demanda, cuando la pretensión de la demanda es precisamente el ofrecimiento del alquiler social. Concluye el apelante que es la jurisdicción civil la que debe enjuiciar este tipo de demandas, pues en la vía administrativa solo se consiguen sanciones, y porque la otra parte no es la Administración, sino un particular. Y alude a la existencia de múltiples demandas presentadas ante los juzgados de lo civil que se han admitido a trámite, cuando la acción y la pretensión era igual a la aquí planteada.

2. Aunque en el marco de una cuestión de competencia por declinatoria, esta Sección de la Audiencia ya ha tenido ocasión de pronunciarse en un supuesto similar en el Auto dictado en fecha 5 de mayo de 2025 ( ROJ: AAP B 3371/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3371A), en que fue interpuesto recurso de apelación contra el auto por el cual se estimó la declinatoria presentada por una demandada gran tenedora, y se apreció que la competencia para el conocimiento del asunto correspondía a los juzgados y tribunales de lo contencioso-administrativo. En esa ocasión, señalamos ya lo siguiente:

"SEGUNDO.- Normativa aplicable

Al regular las competencias atribuidas a los jueces y tribunales de cada orden jurisdiccional, el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en adelante , LOPJ) señala:

"4. Los del orden contencioso - administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al derecho administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la ley y con los reales decretos legislativos en los términos previstos en el artículo 82.6 de la Constitución , de conformidad con lo que establezca la Ley de esa Jurisdicción. También conocerán de los recursos contra la inactividad de la Administración y contra sus actuaciones materiales que constituyan vía de hecho. Quedan excluidos de su conocimiento los recursos directos o indirectos que se interpongan contra las Normas Forales fiscales de las Juntas Generales de los Territorios Históricos de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya, que corresponderán, en exclusiva, al Tribunal Constitucional, en los términos establecidos por la disposición adicional quinta de su Ley Orgánica.

Conocerán, asimismo, de las pretensiones que se deduzcan en relación con la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y del personal a su servicio, cualquiera que sea la naturaleza de la actividad o el tipo de relación de que se derive. Si a la producción del daño hubieran concurrido sujetos privados, el demandante deducirá también frente a ellos su pretensión ante este orden jurisdiccional. Igualmente conocerán de las reclamaciones de responsabilidad cuando el interesado accione directamente contra la aseguradora de la Administración, junto a la Administración respectiva.

También será competente este orden jurisdiccional si las demandas de responsabilidad patrimonial se dirigen, además, contra las personas o entidades públicas o privadas indirectamente responsables de aquéllas".

Por su parte, el art. 1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso -Administrativa (en adelante , LJCA), dispone:

"1. Los Juzgados y Tribunales del orden contencioso - administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al Derecho Administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la Ley y con los Decretos legislativos cuando excedan los límites de la delegación.

2. Se entenderá a estos efectos por Administraciones públicas:

a) La Administración General del Estado.

b) Las Administraciones de las Comunidades Autónomas.

c) Las Entidades que integran la Administración local.

d) Las Entidades de Derecho público que sean dependientes o estén vinculadas al Estado, las Comunidades Autónomas o las Entidades locales.

3. Conocerán también de las pretensiones que se deduzcan en relación con:

a) Los actos y disposiciones en materia de personal, administración y gestión patrimonial sujetos al derecho público adoptados por los órganos competentes del Congreso de los Diputados, del Senado, del Tribunal Constitucional, del Tribunal de Cuentas y del Defensor del Pueblo, así como de las Asambleas Legislativas de las Comunidades Autónomas y de las instituciones autonómicas análogas al Tribunal de Cuentas y al Defensor del Pueblo.

b) Los actos y disposiciones del Consejo General del Poder Judicial y la actividad administrativa de los órganos de gobierno de los Juzgados y Tribunales, en los términos de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

c) La actuación de la Administración electoral, en los términos previstos en la Ley Orgánica del Régimen Electoral General."

Es evidente que estos preceptos regulan el ámbito de conocimiento de un orden jurisdiccional especializado, y por tanto no pueden ser interpretados de manera extensiva.

TERCERO.- Análisis del caso concreto. Estimación del recurso

En este caso es claro que la acción que ejercita D. Jorge no se dirige contra una administración pública. Tampoco la pretensión del actor tiene por objeto un acto administrativo, ni pretende impugnar o recurrir una resolución administrativa, ni está relacionada con ninguna actuación o disposición previa, ni siquiera presunta, que se pueda atribuir a una administración.

Lo que la parte actora pretende con su demanda es, única y exclusivamente, el reconocimiento de un derecho subjetivo a su favor (y al de su núcleo familiar), con una pretensión acumulada de condena a hacer a la parte demandada, que es una sociedad anónima. Por tanto, su pretensión ha de ser conocida por los órganos del orden jurisdiccional civil, ya que no tiene encaje alguno en ninguna de las previsiones del art. 9.4 LOPJ , ni del art. 1 LJCA .

Es posible, desde luego, que la pretensión del demandante se fundamente en normas y preceptos de naturaleza administrativa. Pero, aunque ello fuese así, no existiría ningún óbice para el conocimiento del asunto por los juzgados de lo civil. Los preceptos citados ( art. 9.4 LOPJ y art. 1 LJCA ) no determinan el objeto del conocimiento de la jurisdicción contencioso -administrativa en función de la naturaleza de las normas invocadas por la parte actora en su demanda, o por la previsión que el órgano judicial realice sobre las que deba aplicar para dictar sentencia.

Es cierto que la falta de ofrecimiento de alquiler social no ha de tener consecuencias procesales a la hora de inadmitir demandas o suspender procedimientos, tal y como en su momento se estableció por los juzgados de primera instancia y por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial en acuerdos no jurisdiccionales de unificación de criterios, y como finalmente se ha venido a establecer a raíz de las Sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional al resolver recursos de inconstitucionalidad sobre diversos preceptos que afectaban a la Ley 24/2015, del Parlament de Catalunya. Es cierto, asimismo, que el ordenamiento administrativo aplicable en Cataluña incluye un régimen sancionador para las personas o entidades que incumplan la obligación de hacer una propuesta de alquiler social, cuando legalmente vengan obligadas. Pero todo ello no ha de significar necesariamente que la relación jurídica entre las partes (ambas particulares), y la pretensión que en su caso el actor pueda ejercer directamente contra la demandada para el otorgamiento de un contrato, haya de ser objeto de conocimiento diferente del propiamente civil.

El Auto recurrido, al fundamentar su resolución estimatoria de la declinatoria presentada, cita la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13ª, nº 884/2020, de 25 de noviembre de 2020 , que apunta, refiriéndose al Acuerdo de Presidentes de las Secciones Civiles de esta Audiencia de 21 de febrero de 2020 que "Por el contrario, se ha entendido que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento del alquiler social antes de interponer, entre otras, una demanda como la que examinamos, es la imposición por la administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, del Parlament de Cataluña, 28 de diciembre, del derecho a la vivienda". Y cita también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 19ª, nº 601/2022, de 18 de noviembre , que dice: "Pretende en resumen la apelante que se condene a la demandada a cumplir las obligaciones administrativas que según dicha parte le imponen a DIVARIAN PROPIEDAD, S.L. las Leyes 24/2015, de 29 de julio y 4/2016, de 23 de diciembre (...). Es decir, si la actora entiende que la demandada ha incumplido obligaciones administrativas que le imponen las normas mencionadas, deberá ponerlo en conocimiento de la Administración competente, sin que pueda solicitar en esta jurisdicción la tutela judicial de obligaciones meramente administrativas y no derivadas de relaciones entre particulares. Téngase en cuanta que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social (si es que se produce) conforme a lo previsto por la Ley 24/2015, de 29 de julio (EDL 2015/132833), es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (EDL 2007/229854), del derecho a la vivienda y no la imposición del cumplimiento de obligaciones por vía civil".

Esta sección discrepa de los pronunciamientos dictados en las resoluciones citadas, aunque no tanto por el contenido de los párrafos trascritos, sino más bien por la consecuencia que ello ha de tener a los efectos de resolver una cuestión de competencia como la que se plantea en esta declinatoria.

Y es que lo que la parte actora pretende con su demanda no es que DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. sea sancionada por el incumplimiento de su obligación legal de no haber hecho una propuesta de alquiler social (pretensión que, sin duda, debería hacerse valer ante los organismos administrativos competentes). Lo que se pretende hacer valer es un supuesto derecho subjetivo que (...) afirma tener frente a la citada entidad, para el otorgamiento de un contrato a su favor, bajo determinadas condiciones. Y este derecho subjetivo, caso de existir, sólo puede hacerse valer en vía jurisdiccional civil, aunque para resolver sobre el mismo deban aplicarse normas de derecho administrativo."

(...)

Cabe citar a tal respecto el reciente Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 11ª, nº 79/2025, de 3 de febrero de 2025 ."

En el citado Auto de la Sección 11 de esta Audiencia de 3 de febrero de 2025 (ROJ: AAP B 1212/2025 - ECLI:ES:APB:2025:1212A), se señala, en efecto, lo siguiente:

"Tal i com s'ha exposat més amunt, aquí el que s'exercita és una acció (obligació de fer, consistent en l'oferiment i atorgament d'un contracte de lloguer en condicions socials) front d'una entitat bancària i una societat limitada (cap d'elles són Administració pública).

(...)

Entén el Jutjat d'instància que l'oferiment de lloguer social és qüestió que ha de ser resolta per l' Administració pública en base a la seva política social i tuitiva.

Això no és així. Sense entrar a valorar el fons de la pretensió ni si pot admetre's a tràmit la demanda o inadmetre's a limineo si concorre fonament o no per a la seva potencial estimació final en sentència definitiva, el cert és, entén la Sala, que l'acció és entre particulars i cerca l'atorgament d'un contracte de lloguer lligat a la funció social de la propietat; propietat que pertany a una societat de capital aliena a l'Administració pública i que no exerceix cap funció pública delegada.

No és l'objecte processal plantejat, per tant, en cap cas cas competència directa de la Jurisdicció contenciosa-administrativa ni, per tant, la resolució d'aquest procés en el que no s'impugna cap acte administratiu ni hom pretén obtenir res de l'Administració.

El fet de que la manca d'oferiment de lloguer social no tingui conseqüències processals i sí, en el seu cas, administratives (sancionadores), no determina una suficient connexió per derivar, com aquí es fa, el procediment a una altra jurisdicció. Que no és de cognició plena sinó revisora d'un preceptiu acte administratiu previ que en tot cas aquí és inexistent.

Qüestió diferent seria que, a través del procés civil, es reclamés una acció concreta competència de l'Administració, imposant, per exemple, les sancions que per disposició legal o reglamentària es preveiessin per al cas d'un incompliment d'una obligació d'un propietari establerta per Llei.

La pretensió deduïda en aquest procés no té encaix en els arts. 74 , 90 i 91 de la LOPJ ni en els arts. 8 a 10 de la Llei reguladora de la jurisdicció contenciosa-administrativa i sí que, per contra (i als mers efectes de jurisdicció i competència i no de procedibilitat de la acció), encaixa, per la relació entre particulars, la referència contractual, la naturalesa de l'acció (de fer) i el caràcter subsidiari de la jurisdicció civil, en l' art. 85 de la LOPJ ."

Se mantiene dicho criterio en el Auto de la Sección 11 de 21 de mayo de 2025 ( ROJ: AAP B 3769/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3769ª):

"Entiende la Juzgadora de Instancia que el ofrecimiento de alquiler social debe ser solventado y decidido por la Administración pública en base a su política social y tuitiva.

Ello sin embargo no es así. Sin entrar a valorar el fondo de la pretensión y si puede admitirse a trámite la demanda o inadmitirse ad limine o si concurre fundamento para su potencial estimación final en sentencia definitiva, lo cierto es que la acción es entre particulares y para el otorgamiento de un contrato de arrendamiento ligado a la función social de la propiedad que pertenece a una sociedad de capital ajena a la administración pública.

No es en ningún caso competencia de la Jurisdicción contencioso administrativa la resolución de este proceso en el que no se impugna un acto administrativo ni se pretende nada de la administración.

El hecho de que la falta de ofrecimiento de alquiler social no tenga consecuencias procesales y sí en su caso administrativas, no es suficiente conexión para derivar, como se hace, el procedimiento a otra jurisdicción. Cuestión distinta sería que a través del proceso civil se reclamara una acción concreta de la administración imponiendo las sanciones que por disposición legal o reglamentaria se previera en caso de incumplimiento de una obligación de un propietario.

La pretensión deducida en este proceso no tiene encaje en los artículos 74 , 90 y 91 de la LOPJ ni en los artículos 8 a 10 de la ley reguladora de la jurisdicción contencioso administrativa y sí que por el contrario ( y a los meros fines de jurisdicción y competencia y no de procedibilidad de la acción) encaja por la relación entre particulares, la referencia contractual, la naturaleza de la acción y el carácter subsidiario de la jurisdicción civil , en el artículo 85 de la LOPJ ."

En esta Sección de la Audiencia, hemos reiterado el criterio en el Auto de esta Sección de la Audiencia de 16 de junio de 2025 (ROJ: AAP B 3723/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3723ª):

"Es claro que la acción que ejercita Dª. Bárbara no se dirige contra una administración pública. Tampoco la pretensión de la actora tiene por objeto un acto administrativo, ni pretende impugnar o recurrir una resolución administrativa, ni está relacionada con ninguna actuación o disposición previa, ni siquiera presunta, que se pueda atribuir a una administración.

Lo que la actora pretende con su demanda es, única y exclusivamente, el reconocimiento de un derecho subjetivo a su favor (y al de su núcleo familiar), con una pretensión acumulada de condena a hacer a la parte demandada, que es una sociedad anónima. Por tanto, su pretensión ha de ser conocida por los órganos del orden jurisdiccional civil, ya que no tiene encaje alguno en ninguna de las previsiones del art. 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en adelante, LOPJ) , ni del art. 1 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (en adelante, LJCA) .

Es posible que la pretensión de la demandante se fundamente en normas de naturaleza administrativa. Pero, aunque ello fuese así, no existiría ningún óbice para el conocimiento del asunto por los juzgados de lo civil. Los preceptos citados ( art. 9.4 LOPJ y art. 1 LJCA ) no determinan el objeto del conocimiento de la jurisdicción contencioso-administrativa en función de la naturaleza de las normas invocadas por la parte actora en su demanda, o por la previsión que el órgano judicial realice sobre las que deba aplicar para dictar sentencia.

Es cierto que la falta de ofrecimiento de alquiler social no ha de tener consecuencias procesales a la hora de inadmitir demandas o suspender procedimientos, tal y como en su momento se estableció por los juzgados de primera instancia y por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial en acuerdos no jurisdiccionales de unificación de criterios, y como finalmente se ha venido a establecer a raíz de las Sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional al resolver recursos de inconstitucionalidad sobre diversos preceptos que afectaban a la Ley 24/2015, del Parlament de Catalunya. Es cierto, asimismo, que el ordenamiento administrativo aplicable en Cataluña incluye un régimen sancionador para las personas o entidades que incumplan la obligación de hacer una propuesta de alquiler social, cuando legalmente vengan obligadas. Pero todo ello no ha de significar necesariamente que la relación jurídica entre las partes (ambas particulares), y la pretensión que en su caso la actora pueda ejercer directamente contra la demandada para el otorgamiento de un contrato, haya de ser objeto de conocimiento diferente del propiamente civil.

Lo que la parte actora pretende con su demanda no es que BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. sea sancionada por el incumplimiento de su obligación legal de no haber hecho una propuesta de alquiler social (pretensión que, sin duda, debería suscitarse ante los organismos administrativos competentes). Lo que se pretende hacer valer es un supuesto derecho subjetivo que Dª. Bárbara afirma tener frente a la citada entidad, para el otorgamiento de un contrato a su favor, bajo determinadas condiciones. Y este derecho subjetivo, caso de existir, sólo puede hacerse valer en vía jurisdiccional civil, aunque para resolver sobre el mismo deban aplicarse normas de derecho administrativo.

Por supuesto, cabría plantearse si las Leyes 24/2015 y 4/2016 del Parlament de Catalunya reconocen realmente un derecho subjetivo del ocupante vulnerable frente al titular gran tenedor, o si por el contrario la única vía que puede hacer valer es la de solicitar la apertura de un expediente sancionador ante las administraciones públicas. Pero, si efectivamente tal derecho subjetivo no existiese, la consecuencia que ello tendría sería la desestimación de la demanda, por falta de acción o inexistencia del derecho material invocado, en una sentencia sobre el fondo del asunto. Lo que no cabría es apreciar de oficio la falta de competencia objetiva (obligando a la parte actora al ejercicio de una acción o pretensión que en realidad sería diferente de la que ha pretendido hacer valer), y menos aún la inadmisión de plano de la demanda presentada, como el juzgador de instancia pretende."

Asimismo, lo hemos reiterado en el Auto de 25 de noviembre de 2025 ( ROJ: SAP B 10703/2025 - ECLI:ES:APB:2025:10703.

También en el Auto de la Sección 13 de esta Audiencia de 25 de septiembre de 2025 (ROJ:AAP B 9931/2025 - ECLI:ES:APB:2025:9931 ª) se señala lo siguiente:

"Centrada pues la cuestión a resolver en el presente recurso en si corresponde o no al orden jurisdiccional civil el conocimiento del asunto objeto de la demanda iniciadora de este procedimiento, ya adelantamos que el recurso debe ser estimado en cuanto el Tribunal no comparte el criterio de la juzgadora a quo.

Esta Sección 13ª ya ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la misma cuestión que aquí nos ocupa en los Autos núm. 339/2024, de 10 de octubre ( ROJ: AAP B 11743/2024 ) y 206/2025, de 29 de mayo ( ROJ: AAP B 3357/2025 ), en el que indicamos que no resulta ocioso recordar que el Código Civil, al formular la división de las fuentes de las obligaciones en el Libro IV, parte de la distinción entre contratos y obligaciones que se contraen sin convenio, y entre las obligaciones que se contraen sin convenio, menciona el Código Civil, aparte de la ley, los cuasicontratos y las obligaciones que nacen de culpa o negligencia. Expresamente lo determina el artículo 1089 del Código Civil , según el cual las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Y, en concreto, en relación con las obligaciones que nacen de la ley, añade el artículo 1090 del Código Civil que sólo son exigibles las expresamente determinadas en este Código o en leyes especiales, y que se rigen por los preceptos de la ley que las hubiere establecido, y en lo que ésta no hubiere previsto, por las disposiciones del Libro IV del Código Civil.

En este sentido, sería obligación que nace de la ley, la prevista en la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, del Parlament de Catalunya de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción dada por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 y la Llei 4/2016, según la cual la obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a las demandas de desahucio: c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

(...)

Por lo que, tratándose de una obligación legal que vendría impuesta por la legislación catalana para determinados propietarios, en los supuestos y en los términos previstos en dicha normativa, en la redacción que se encontraba en vigor al momento de interposición de la demanda, lo cierto es que, de acuerdo con el artículo 22 a) de La Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial los tribunales españoles son competentes en todo caso y con preferencia de cualquier otro, para conocer de las pretensiones relativas a arrendamientos de bienes inmuebles que se hallen en España; y el artículo 85 del mismo texto legal dispone que los Juzgados de Primera Instancia conocerán en el orden civil, en primera instancia, de los juicios que no vengan atribuidos por esta ley a otros juzgados o tribunales.

Por su parte, el art. 45 de la LEC dispone que corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se hallen atribuidos a otros tribunales. Conocerán, asimismo, de los asuntos, actos, cuestiones y recursos que les atribuya la Ley Orgánica del Poder Judicial. Y, de acuerdo con el artículo 249.1.6º de la LEC ,se decidirán en juicio ordinario las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles.

(...)

En consecuencia, concluimos en las resoluciones reseñadas que, en relación con el único objeto del recurso de apelación, el conocimiento de una demanda en la que (...) pretende la constitución forzosa para el propietario de la vivienda de un alquiler social, con fundamento en la Ley 24/2015, de 29 de julio, corresponde a la jurisdicción civil.

En el mismo sentido cabe citar el Auto de la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de julio de 2.024 ( ROJ: AAP B 7160/2024), y el de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª de 11 de octubre de 2.023 ( ROJ AAP T 1467/2023 ), indicando este último que: "Ahora no nos hallamos ante una contestación a la demanda en la que se excepciona a la pretensión actora la falta de la aludida oferta o de la solicitud de la ejecutada en sede de un procedimiento ejecutivo, sino ante una demanda de un procedimiento declarativo en la que se solicita el reconocimiento o tutela del derecho al ofrecimiento de un alquiler social de una particular frente otro, en este caso una sociedad mercantil, invocación de derecho que es tutelable ante la jurisdicción civil por la propia naturaleza del derecho invocado que es el arrendamiento de un bien inmueble".

Cuestión distinta, que no ha sido objeto del auto de primera instancia, y que tampoco puede ser objeto del recurso de apelación, por pertenecer al fondo del asunto, es si el pretendido derecho al alquiler social debiera o no concederse, cuestión que deberá resolverse, en su caso, en sentencia, pero lo que no procede es redirigir a la parte demandante a la Administración para hacer valer un derecho de naturaleza civil entre particulares (en este caso una persona física frente a una sociedad mercantil).

El Auto 26/2021 de 13 de abril de la Sala de Conflictos del Tribunal Supremo ,que se remite a la doctrina del A.T.S. 4/2015, de 17 de febrero , mantiene que, ante el hecho de que no exista imputación de daño a alguna Administración Pública y que las pretensiones estén dirigidas contra sujetos privados, ha de entenderse competente a los Tribunales y Juzgados del orden jurisdiccional civil, que, según lo dispuesto en el artículo 9.2, de la Ley 6/1985, de 1 de julio , son los que "conocerán, además de las materias que le son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional".

Por todo ello, en relación con lo único que es objeto de la apelación, correspondiendo a la jurisdicción civil el conocimiento de la demanda interpuesta, procede la estimación del recurso y la revocación de la resolución impugnada."

A su vez, en el Auto de la Sección 1ª de esta Audiencia de 30 de junio de 2025 (ROJ: AAP B 9134/2025 - ECLI:ES:APB:2025:9134A), se señala:

"Asiste razón a la recurrente cuando sostiene que la jurisdicción competente para conocer de la demanda que ha interpuesto es la jurisdicción civil y no la jurisdicción contencioso-administrativa.

La ley 24/2015, de 29 de julio, de la Comunidad Autónoma de Cataluña, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, establece en su artículo 5 :

(...)

El art. 9.1 LOPJ , establece que "Los jueces y juezas, así como los Tribunales ejercerán su jurisdicción exclusivamente en aquellos casos en que les venga atribuida por esta u otra ley".Y en el apartado 4:

"4. Los del orden contencioso- administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al derecho administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la ley y con los reales decretos legislativos en los términos previstos en el artículo 82.6 de la Constitución , de conformidad con lo que establezca la Ley de esa jurisdicción.También conocerán de los recursos contra la inactividad de la Administración y contra sus actuaciones materiales que constituyan vía de hecho. Quedan excluidos de su conocimiento los recursos directos o indirectos que se interpongan contra las Normas Forales fiscales de las Juntas Generales de los Territorios Históricos de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya, que corresponderán, en exclusiva, al Tribunal Constitucional, en los términos establecidos por la disposición adicional quinta de su Ley Orgánica.

Conocerán, asimismo, de las pretensiones que se deduzcan en relación con la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y del personal a su servicio,cualquiera que sea la naturaleza de la actividad o el tipo de relación de que se derive. Si a la producción del daño hubieran concurrido sujetos privados, el demandante deducirá también frente a ellos su pretensión ante este orden jurisdiccional. Igualmente conocerán de las reclamaciones de responsabilidad cuando el interesado accione directamente contra la aseguradora de la Administración, junto a la Administración respectiva.

También será competente este orden jurisdiccional si las demandas de responsabilidad patrimonial se dirigen, además, contra las personas o entidades públicas o privadas indirectamente responsables de aquéllas."

En el caso de autos está claro que no se está ejercitando ninguna acción en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujetas al derecho administrativo, ni con disposiciones de rango inferior a la ley, ni se trata de una pretensión de responsabilidad patrimonial de la Administración. No se está demandando a la Administración, sino a un particular, el Banc de Sabadell, para que dé cumplimiento a una obligación (existente o meramente alegada, eso es una cuestión que afecta al fondo del asunto) netamente civil, al referirse a un contrato de arrendamiento, que es totalmente ajena a la administración, y ello con independencia de que en la misma norma se establezca también el cumplimiento de determinadas obligaciones para con, y, de la administración. Así, en los apartados 4 , 5 y 6 del mismo artículo 5 de la Ley 24/2015 :

"4. Las personas obligadas a ofrecer una propuesta de alquiler social deben notificar al ayuntamiento del municipio donde está ubicada la vivienda y a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la comunicación que efectúen a los afectados con relación a su derecho a un alquiler social obligatorio, así como la oferta concreta a la que se refieren los apartados 1 y 2, en el plazo de tres días hábiles desde que la hayan efectuado.

5. Las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual tienen derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento.

6. Las administraciones públicas deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento debe acordarlo la Generalidad con la Administración local para los casos que las mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias económicas y sociales".

Pero al margen de las obligaciones de la administración en la protección del derecho a la vivienda establecidas en la normativa transcrita, la pretensión que actúan las demandantes tiene carácter civil, no administrativa, y está dirigida contra un particular, por lo que la jurisdicción competente es la civil, en atención a lo establecido en el art. 9.1 y 2, en relación con el 22 a) LOPJ .

Art. 9.2 LOPJ :

"2. Los jueces y juezas, así como los Tribunales del orden civil conocerán, además de las materias que les son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional".

Art. 22 a) LOPJ :

Con carácter exclusivo, los Tribunales españoles serán competentes en todo caso y con preferencia de cualquier otro, para conocer de las pretensiones relativas a las siguientes materias:

a) Derechos reales y arrendamientos de bienes inmuebles que se hallen en España. No obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para un uso particular durante un plazo máximo de seis meses consecutivos, serán igualmente competentes los órganos jurisdiccionales españoles si el demandado estuviera domiciliado en España, siempre que el arrendatario sea una persona física y que éste y el propietario estén domiciliados en el mismo Estado.

Lo anterior no resulta en absoluto contradictorio con el acuerdo de unificación de criterios adoptado por la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 21 de febrero de 2020, y que es citado por la demandada para sostener la competencia de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, la cual hace una interpretación del mismo totalmente alejada no sólo de su espíritu, sino de su mera literalidad.

El mencionado acuerdo se adoptó para dar respuesta a la siguiente pregunta:

"¿Es un requisito de procedibilidad la obligación prevista en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, referida al ofrecimiento de un alquiler social al demandado en los supuestos y con los presupuestos legalmente establecidos?".

El tenor literal de la respuesta que se dio, es decir, del acuerdo, fue:

"El ofrecimiento de un alquiler social del art.5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda."

Es decir, una cuestión es la relativa a la jurisdicción competente para el conocimiento de la demanda en que se solicita que se declare el derecho de las actoras y la obligación de la demandada de formular una propuesta de alquiler social, al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio. Esta es la única cuestión que hemos de resolver a través del presente recurso de apelación, y la respuesta es que es competente la jurisdicción civil.

Y, otra cuestión distinta es la relativa a las responsabilidades administrativas en que hubiera podido incurrir la demandada por la falta de ofrecimiento del alquiler social (...)".

Se mantiene dicho criterio en Auto de la misma Sección 1 de 29 de septiembre de 2025 ( ROJ: AAP B 10726/2025 - ECLI:ES:APB:2025:10726A).

3. En atención a lo expuesto, consideramos procedente la estimación del recurso de apelación, a fin de que sea admitida a trámite la demanda presentada por el ahora apelante.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de segund instancia.

Vistos los preceptos jurídicos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-1. Por parte del actor, D. Romulo, se interpone recurso de apelación contra el auto por el cual fue declarada la falta de competencia para conocer de la demanda que presentó contra PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE. S.L.U., por corresponder a los órganos administrativos competentes.

2. El actor presentó demanda de juicio ordinario contra la citada demandada, donde solicitó los pronunciamientos siguientes:

"A)Se declare que la demandada está obligada a realizar una propuesta de alquiler social a la demandante, que respete las condiciones fijadas en el art. 7 de la Ley 24/2015 de 29 de julio, sobre la vivienda en la que reside sita en Sabadell (Barcelona) DIRECCION000

B)Se condene a la demandada a realizar dicha propuesta de alquiler social y a formalizar el contrato de arrendamiento en los términos previstos en la citada Ley.

C)Todo ello, con expresa imposición de costas a la demandada."

En la demanda, se ejercita una "ACCION DE DECLARACIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE LA DEMANDADA DE FORMULAR PROPUESTA DE ALQUILER SOCIAL", y se efectúa una "RECLAMACION DE ALQUILER SOCIAL OBLIGATORIO previsto en el art. 5.2 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética", cuyo art.5 prevé que, antes de interponer una demanda por expiración del plazo de un contrato de alquiler, si el propietario es "gran tenedor" y la demandada acredita que no tiene alternativa de vivienda y se encuentra en los parámetros de exclusión residencial previstos en dicha ley, se ha de realizar obligatoriamente una propuesta de alquiler social." Conforme al art.5.2, la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social se da "Antes de interponer cualquier demanda judicial...", y aduce el actor que la ahora demandada, gran tenedora, ha interpuesto una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual en su contra, y que debería haber efectuado previamente la propuesta de alquiler social, pero no lo ha llevado a cabo fecha, lo cual legitima al actor a exigir su cumplimiento.

3. Concedido traslado al Ministerio Fiscal, según el tenor de la diligencia de ordenación de 25 de noviembre de 2024, no hizo alegación alguna.

4. En el auto recurrido, se inadmitida a trámite la demanda, con base en la falta de competencia para conocer de la demanda. Se parte del tenor de la Sentencia de la Sección 19 de esta Audiencia de de 18 de noviembre de 2022, donde se señala que la solicitud allí planteada "no puede ser atendida en este procedimiento ni en esta jurisdicción", que "si la actora entiende que la demandada ha incumplido obligaciones administrativas que le imponen las normas mencionadas, deberá ponerlo en conocimiento de la Administración competente, sin que pueda solicitar en esta jurisdicción la tutela judicial de obligaciones meramente administrativas y no derivadas de relaciones entre particulares", y que ha de tenerse en cuenta que " la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social (si es que se produce) conforme a lo previsto por la Ley 24/2015, de 29 de julio, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y no la imposición del cumplimiento de obligaciones por vía civil."

Se concluye en el auto recurrido que "la obligación ofrecer el llamado "alquiler social", si concurren unos determinados requisitos, es de carácter esencialmente administrativo, pudiéndose imponer, en su caso, sanciones administrativas al amparo de la Ley de la vivienda. Es decir, es en la vía administrativa donde debe dilucidarse la concurrencia del incumplimiento de dicha obligación de ofrecer un alquiler social, siendo los órganos administrativos competentes los únicos que podrían imponer dicha obligación",de modo que se considera que "no cabe el ejercicio de la acción declarativa ante la jurisdicción civil ya que la pretensión y las circunstancias subjetivas y objetivas de la misma se asientan en una ley administrativa que impone determinadas obligaciones de índole administrativa",y que "este Juzgado carece de competencia para conocer de la misma, procediendo, en consecuencia, la inadmisión de la demanda."

5.El apelante solicita en su recurso la revocación del auto recurrido, a fin de que se dé la oportuna tramitación al juicio ordinario por él instado.

SEGUNDO.-1. Tras aludir a que la referencia que se hace en la parte dispositiva del auto recurrido al Juzgado de Primera Instancia 10 de Sabadell debe responder a un error, el apelante parte en su recurso de que, como bien se señala en la sentencia citada en el auto recurrido, lo único que se consigue acudiendo a la vía contencioso administrativa es que se le imponga una sanción al incumplidor, cuando que la Administración perciba tal cantidad como multa no es la pretensión del actor, quien solamente quiere que se le tramite un alquiler social por parte de una empresa privada (la demandada) porque cumple con todos los requisitos que le impone la norma, siendo dos particulares las partes de este proceso, y solo a través de la jurisdicción civil se puede obligar al gran tenedor a que le haga el ofrecimiento de alquiler social. Afirma que de ninguna manera el actor podría dirigirse al orden jurisdiccional contencioso-administrativo a solicitarle al obligado, que es otra empresa privada, un contrato de alquiler social. Añade que distinto sería el caso de que la demandada incumpliese dicha obligación, en que la administración correspondiente podría incoar un procedimiento sancionador contra el gran tenedor, pero que lo que pretende y necesita el actor es que se le haga un alquiler social, al acreditar que puede ser beneficiario de ello.

Niega que se tratate de un requisito de procedibilidad de una demanda, cuando la pretensión de la demanda es precisamente el ofrecimiento del alquiler social. Concluye el apelante que es la jurisdicción civil la que debe enjuiciar este tipo de demandas, pues en la vía administrativa solo se consiguen sanciones, y porque la otra parte no es la Administración, sino un particular. Y alude a la existencia de múltiples demandas presentadas ante los juzgados de lo civil que se han admitido a trámite, cuando la acción y la pretensión era igual a la aquí planteada.

2. Aunque en el marco de una cuestión de competencia por declinatoria, esta Sección de la Audiencia ya ha tenido ocasión de pronunciarse en un supuesto similar en el Auto dictado en fecha 5 de mayo de 2025 ( ROJ: AAP B 3371/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3371A), en que fue interpuesto recurso de apelación contra el auto por el cual se estimó la declinatoria presentada por una demandada gran tenedora, y se apreció que la competencia para el conocimiento del asunto correspondía a los juzgados y tribunales de lo contencioso-administrativo. En esa ocasión, señalamos ya lo siguiente:

"SEGUNDO.- Normativa aplicable

Al regular las competencias atribuidas a los jueces y tribunales de cada orden jurisdiccional, el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en adelante , LOPJ) señala:

"4. Los del orden contencioso - administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al derecho administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la ley y con los reales decretos legislativos en los términos previstos en el artículo 82.6 de la Constitución , de conformidad con lo que establezca la Ley de esa Jurisdicción. También conocerán de los recursos contra la inactividad de la Administración y contra sus actuaciones materiales que constituyan vía de hecho. Quedan excluidos de su conocimiento los recursos directos o indirectos que se interpongan contra las Normas Forales fiscales de las Juntas Generales de los Territorios Históricos de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya, que corresponderán, en exclusiva, al Tribunal Constitucional, en los términos establecidos por la disposición adicional quinta de su Ley Orgánica.

Conocerán, asimismo, de las pretensiones que se deduzcan en relación con la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y del personal a su servicio, cualquiera que sea la naturaleza de la actividad o el tipo de relación de que se derive. Si a la producción del daño hubieran concurrido sujetos privados, el demandante deducirá también frente a ellos su pretensión ante este orden jurisdiccional. Igualmente conocerán de las reclamaciones de responsabilidad cuando el interesado accione directamente contra la aseguradora de la Administración, junto a la Administración respectiva.

También será competente este orden jurisdiccional si las demandas de responsabilidad patrimonial se dirigen, además, contra las personas o entidades públicas o privadas indirectamente responsables de aquéllas".

Por su parte, el art. 1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso -Administrativa (en adelante , LJCA), dispone:

"1. Los Juzgados y Tribunales del orden contencioso - administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al Derecho Administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la Ley y con los Decretos legislativos cuando excedan los límites de la delegación.

2. Se entenderá a estos efectos por Administraciones públicas:

a) La Administración General del Estado.

b) Las Administraciones de las Comunidades Autónomas.

c) Las Entidades que integran la Administración local.

d) Las Entidades de Derecho público que sean dependientes o estén vinculadas al Estado, las Comunidades Autónomas o las Entidades locales.

3. Conocerán también de las pretensiones que se deduzcan en relación con:

a) Los actos y disposiciones en materia de personal, administración y gestión patrimonial sujetos al derecho público adoptados por los órganos competentes del Congreso de los Diputados, del Senado, del Tribunal Constitucional, del Tribunal de Cuentas y del Defensor del Pueblo, así como de las Asambleas Legislativas de las Comunidades Autónomas y de las instituciones autonómicas análogas al Tribunal de Cuentas y al Defensor del Pueblo.

b) Los actos y disposiciones del Consejo General del Poder Judicial y la actividad administrativa de los órganos de gobierno de los Juzgados y Tribunales, en los términos de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

c) La actuación de la Administración electoral, en los términos previstos en la Ley Orgánica del Régimen Electoral General."

Es evidente que estos preceptos regulan el ámbito de conocimiento de un orden jurisdiccional especializado, y por tanto no pueden ser interpretados de manera extensiva.

TERCERO.- Análisis del caso concreto. Estimación del recurso

En este caso es claro que la acción que ejercita D. Jorge no se dirige contra una administración pública. Tampoco la pretensión del actor tiene por objeto un acto administrativo, ni pretende impugnar o recurrir una resolución administrativa, ni está relacionada con ninguna actuación o disposición previa, ni siquiera presunta, que se pueda atribuir a una administración.

Lo que la parte actora pretende con su demanda es, única y exclusivamente, el reconocimiento de un derecho subjetivo a su favor (y al de su núcleo familiar), con una pretensión acumulada de condena a hacer a la parte demandada, que es una sociedad anónima. Por tanto, su pretensión ha de ser conocida por los órganos del orden jurisdiccional civil, ya que no tiene encaje alguno en ninguna de las previsiones del art. 9.4 LOPJ , ni del art. 1 LJCA .

Es posible, desde luego, que la pretensión del demandante se fundamente en normas y preceptos de naturaleza administrativa. Pero, aunque ello fuese así, no existiría ningún óbice para el conocimiento del asunto por los juzgados de lo civil. Los preceptos citados ( art. 9.4 LOPJ y art. 1 LJCA ) no determinan el objeto del conocimiento de la jurisdicción contencioso -administrativa en función de la naturaleza de las normas invocadas por la parte actora en su demanda, o por la previsión que el órgano judicial realice sobre las que deba aplicar para dictar sentencia.

Es cierto que la falta de ofrecimiento de alquiler social no ha de tener consecuencias procesales a la hora de inadmitir demandas o suspender procedimientos, tal y como en su momento se estableció por los juzgados de primera instancia y por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial en acuerdos no jurisdiccionales de unificación de criterios, y como finalmente se ha venido a establecer a raíz de las Sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional al resolver recursos de inconstitucionalidad sobre diversos preceptos que afectaban a la Ley 24/2015, del Parlament de Catalunya. Es cierto, asimismo, que el ordenamiento administrativo aplicable en Cataluña incluye un régimen sancionador para las personas o entidades que incumplan la obligación de hacer una propuesta de alquiler social, cuando legalmente vengan obligadas. Pero todo ello no ha de significar necesariamente que la relación jurídica entre las partes (ambas particulares), y la pretensión que en su caso el actor pueda ejercer directamente contra la demandada para el otorgamiento de un contrato, haya de ser objeto de conocimiento diferente del propiamente civil.

El Auto recurrido, al fundamentar su resolución estimatoria de la declinatoria presentada, cita la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13ª, nº 884/2020, de 25 de noviembre de 2020 , que apunta, refiriéndose al Acuerdo de Presidentes de las Secciones Civiles de esta Audiencia de 21 de febrero de 2020 que "Por el contrario, se ha entendido que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento del alquiler social antes de interponer, entre otras, una demanda como la que examinamos, es la imposición por la administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, del Parlament de Cataluña, 28 de diciembre, del derecho a la vivienda". Y cita también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 19ª, nº 601/2022, de 18 de noviembre , que dice: "Pretende en resumen la apelante que se condene a la demandada a cumplir las obligaciones administrativas que según dicha parte le imponen a DIVARIAN PROPIEDAD, S.L. las Leyes 24/2015, de 29 de julio y 4/2016, de 23 de diciembre (...). Es decir, si la actora entiende que la demandada ha incumplido obligaciones administrativas que le imponen las normas mencionadas, deberá ponerlo en conocimiento de la Administración competente, sin que pueda solicitar en esta jurisdicción la tutela judicial de obligaciones meramente administrativas y no derivadas de relaciones entre particulares. Téngase en cuanta que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social (si es que se produce) conforme a lo previsto por la Ley 24/2015, de 29 de julio (EDL 2015/132833), es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (EDL 2007/229854), del derecho a la vivienda y no la imposición del cumplimiento de obligaciones por vía civil".

Esta sección discrepa de los pronunciamientos dictados en las resoluciones citadas, aunque no tanto por el contenido de los párrafos trascritos, sino más bien por la consecuencia que ello ha de tener a los efectos de resolver una cuestión de competencia como la que se plantea en esta declinatoria.

Y es que lo que la parte actora pretende con su demanda no es que DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. sea sancionada por el incumplimiento de su obligación legal de no haber hecho una propuesta de alquiler social (pretensión que, sin duda, debería hacerse valer ante los organismos administrativos competentes). Lo que se pretende hacer valer es un supuesto derecho subjetivo que (...) afirma tener frente a la citada entidad, para el otorgamiento de un contrato a su favor, bajo determinadas condiciones. Y este derecho subjetivo, caso de existir, sólo puede hacerse valer en vía jurisdiccional civil, aunque para resolver sobre el mismo deban aplicarse normas de derecho administrativo."

(...)

Cabe citar a tal respecto el reciente Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 11ª, nº 79/2025, de 3 de febrero de 2025 ."

En el citado Auto de la Sección 11 de esta Audiencia de 3 de febrero de 2025 (ROJ: AAP B 1212/2025 - ECLI:ES:APB:2025:1212A), se señala, en efecto, lo siguiente:

"Tal i com s'ha exposat més amunt, aquí el que s'exercita és una acció (obligació de fer, consistent en l'oferiment i atorgament d'un contracte de lloguer en condicions socials) front d'una entitat bancària i una societat limitada (cap d'elles són Administració pública).

(...)

Entén el Jutjat d'instància que l'oferiment de lloguer social és qüestió que ha de ser resolta per l' Administració pública en base a la seva política social i tuitiva.

Això no és així. Sense entrar a valorar el fons de la pretensió ni si pot admetre's a tràmit la demanda o inadmetre's a limineo si concorre fonament o no per a la seva potencial estimació final en sentència definitiva, el cert és, entén la Sala, que l'acció és entre particulars i cerca l'atorgament d'un contracte de lloguer lligat a la funció social de la propietat; propietat que pertany a una societat de capital aliena a l'Administració pública i que no exerceix cap funció pública delegada.

No és l'objecte processal plantejat, per tant, en cap cas cas competència directa de la Jurisdicció contenciosa-administrativa ni, per tant, la resolució d'aquest procés en el que no s'impugna cap acte administratiu ni hom pretén obtenir res de l'Administració.

El fet de que la manca d'oferiment de lloguer social no tingui conseqüències processals i sí, en el seu cas, administratives (sancionadores), no determina una suficient connexió per derivar, com aquí es fa, el procediment a una altra jurisdicció. Que no és de cognició plena sinó revisora d'un preceptiu acte administratiu previ que en tot cas aquí és inexistent.

Qüestió diferent seria que, a través del procés civil, es reclamés una acció concreta competència de l'Administració, imposant, per exemple, les sancions que per disposició legal o reglamentària es preveiessin per al cas d'un incompliment d'una obligació d'un propietari establerta per Llei.

La pretensió deduïda en aquest procés no té encaix en els arts. 74 , 90 i 91 de la LOPJ ni en els arts. 8 a 10 de la Llei reguladora de la jurisdicció contenciosa-administrativa i sí que, per contra (i als mers efectes de jurisdicció i competència i no de procedibilitat de la acció), encaixa, per la relació entre particulars, la referència contractual, la naturalesa de l'acció (de fer) i el caràcter subsidiari de la jurisdicció civil, en l' art. 85 de la LOPJ ."

Se mantiene dicho criterio en el Auto de la Sección 11 de 21 de mayo de 2025 ( ROJ: AAP B 3769/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3769ª):

"Entiende la Juzgadora de Instancia que el ofrecimiento de alquiler social debe ser solventado y decidido por la Administración pública en base a su política social y tuitiva.

Ello sin embargo no es así. Sin entrar a valorar el fondo de la pretensión y si puede admitirse a trámite la demanda o inadmitirse ad limine o si concurre fundamento para su potencial estimación final en sentencia definitiva, lo cierto es que la acción es entre particulares y para el otorgamiento de un contrato de arrendamiento ligado a la función social de la propiedad que pertenece a una sociedad de capital ajena a la administración pública.

No es en ningún caso competencia de la Jurisdicción contencioso administrativa la resolución de este proceso en el que no se impugna un acto administrativo ni se pretende nada de la administración.

El hecho de que la falta de ofrecimiento de alquiler social no tenga consecuencias procesales y sí en su caso administrativas, no es suficiente conexión para derivar, como se hace, el procedimiento a otra jurisdicción. Cuestión distinta sería que a través del proceso civil se reclamara una acción concreta de la administración imponiendo las sanciones que por disposición legal o reglamentaria se previera en caso de incumplimiento de una obligación de un propietario.

La pretensión deducida en este proceso no tiene encaje en los artículos 74 , 90 y 91 de la LOPJ ni en los artículos 8 a 10 de la ley reguladora de la jurisdicción contencioso administrativa y sí que por el contrario ( y a los meros fines de jurisdicción y competencia y no de procedibilidad de la acción) encaja por la relación entre particulares, la referencia contractual, la naturaleza de la acción y el carácter subsidiario de la jurisdicción civil , en el artículo 85 de la LOPJ ."

En esta Sección de la Audiencia, hemos reiterado el criterio en el Auto de esta Sección de la Audiencia de 16 de junio de 2025 (ROJ: AAP B 3723/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3723ª):

"Es claro que la acción que ejercita Dª. Bárbara no se dirige contra una administración pública. Tampoco la pretensión de la actora tiene por objeto un acto administrativo, ni pretende impugnar o recurrir una resolución administrativa, ni está relacionada con ninguna actuación o disposición previa, ni siquiera presunta, que se pueda atribuir a una administración.

Lo que la actora pretende con su demanda es, única y exclusivamente, el reconocimiento de un derecho subjetivo a su favor (y al de su núcleo familiar), con una pretensión acumulada de condena a hacer a la parte demandada, que es una sociedad anónima. Por tanto, su pretensión ha de ser conocida por los órganos del orden jurisdiccional civil, ya que no tiene encaje alguno en ninguna de las previsiones del art. 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en adelante, LOPJ) , ni del art. 1 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (en adelante, LJCA) .

Es posible que la pretensión de la demandante se fundamente en normas de naturaleza administrativa. Pero, aunque ello fuese así, no existiría ningún óbice para el conocimiento del asunto por los juzgados de lo civil. Los preceptos citados ( art. 9.4 LOPJ y art. 1 LJCA ) no determinan el objeto del conocimiento de la jurisdicción contencioso-administrativa en función de la naturaleza de las normas invocadas por la parte actora en su demanda, o por la previsión que el órgano judicial realice sobre las que deba aplicar para dictar sentencia.

Es cierto que la falta de ofrecimiento de alquiler social no ha de tener consecuencias procesales a la hora de inadmitir demandas o suspender procedimientos, tal y como en su momento se estableció por los juzgados de primera instancia y por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial en acuerdos no jurisdiccionales de unificación de criterios, y como finalmente se ha venido a establecer a raíz de las Sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional al resolver recursos de inconstitucionalidad sobre diversos preceptos que afectaban a la Ley 24/2015, del Parlament de Catalunya. Es cierto, asimismo, que el ordenamiento administrativo aplicable en Cataluña incluye un régimen sancionador para las personas o entidades que incumplan la obligación de hacer una propuesta de alquiler social, cuando legalmente vengan obligadas. Pero todo ello no ha de significar necesariamente que la relación jurídica entre las partes (ambas particulares), y la pretensión que en su caso la actora pueda ejercer directamente contra la demandada para el otorgamiento de un contrato, haya de ser objeto de conocimiento diferente del propiamente civil.

Lo que la parte actora pretende con su demanda no es que BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. sea sancionada por el incumplimiento de su obligación legal de no haber hecho una propuesta de alquiler social (pretensión que, sin duda, debería suscitarse ante los organismos administrativos competentes). Lo que se pretende hacer valer es un supuesto derecho subjetivo que Dª. Bárbara afirma tener frente a la citada entidad, para el otorgamiento de un contrato a su favor, bajo determinadas condiciones. Y este derecho subjetivo, caso de existir, sólo puede hacerse valer en vía jurisdiccional civil, aunque para resolver sobre el mismo deban aplicarse normas de derecho administrativo.

Por supuesto, cabría plantearse si las Leyes 24/2015 y 4/2016 del Parlament de Catalunya reconocen realmente un derecho subjetivo del ocupante vulnerable frente al titular gran tenedor, o si por el contrario la única vía que puede hacer valer es la de solicitar la apertura de un expediente sancionador ante las administraciones públicas. Pero, si efectivamente tal derecho subjetivo no existiese, la consecuencia que ello tendría sería la desestimación de la demanda, por falta de acción o inexistencia del derecho material invocado, en una sentencia sobre el fondo del asunto. Lo que no cabría es apreciar de oficio la falta de competencia objetiva (obligando a la parte actora al ejercicio de una acción o pretensión que en realidad sería diferente de la que ha pretendido hacer valer), y menos aún la inadmisión de plano de la demanda presentada, como el juzgador de instancia pretende."

Asimismo, lo hemos reiterado en el Auto de 25 de noviembre de 2025 ( ROJ: SAP B 10703/2025 - ECLI:ES:APB:2025:10703.

También en el Auto de la Sección 13 de esta Audiencia de 25 de septiembre de 2025 (ROJ:AAP B 9931/2025 - ECLI:ES:APB:2025:9931 ª) se señala lo siguiente:

"Centrada pues la cuestión a resolver en el presente recurso en si corresponde o no al orden jurisdiccional civil el conocimiento del asunto objeto de la demanda iniciadora de este procedimiento, ya adelantamos que el recurso debe ser estimado en cuanto el Tribunal no comparte el criterio de la juzgadora a quo.

Esta Sección 13ª ya ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la misma cuestión que aquí nos ocupa en los Autos núm. 339/2024, de 10 de octubre ( ROJ: AAP B 11743/2024 ) y 206/2025, de 29 de mayo ( ROJ: AAP B 3357/2025 ), en el que indicamos que no resulta ocioso recordar que el Código Civil, al formular la división de las fuentes de las obligaciones en el Libro IV, parte de la distinción entre contratos y obligaciones que se contraen sin convenio, y entre las obligaciones que se contraen sin convenio, menciona el Código Civil, aparte de la ley, los cuasicontratos y las obligaciones que nacen de culpa o negligencia. Expresamente lo determina el artículo 1089 del Código Civil , según el cual las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Y, en concreto, en relación con las obligaciones que nacen de la ley, añade el artículo 1090 del Código Civil que sólo son exigibles las expresamente determinadas en este Código o en leyes especiales, y que se rigen por los preceptos de la ley que las hubiere establecido, y en lo que ésta no hubiere previsto, por las disposiciones del Libro IV del Código Civil.

En este sentido, sería obligación que nace de la ley, la prevista en la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, del Parlament de Catalunya de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción dada por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 y la Llei 4/2016, según la cual la obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a las demandas de desahucio: c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

(...)

Por lo que, tratándose de una obligación legal que vendría impuesta por la legislación catalana para determinados propietarios, en los supuestos y en los términos previstos en dicha normativa, en la redacción que se encontraba en vigor al momento de interposición de la demanda, lo cierto es que, de acuerdo con el artículo 22 a) de La Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial los tribunales españoles son competentes en todo caso y con preferencia de cualquier otro, para conocer de las pretensiones relativas a arrendamientos de bienes inmuebles que se hallen en España; y el artículo 85 del mismo texto legal dispone que los Juzgados de Primera Instancia conocerán en el orden civil, en primera instancia, de los juicios que no vengan atribuidos por esta ley a otros juzgados o tribunales.

Por su parte, el art. 45 de la LEC dispone que corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se hallen atribuidos a otros tribunales. Conocerán, asimismo, de los asuntos, actos, cuestiones y recursos que les atribuya la Ley Orgánica del Poder Judicial. Y, de acuerdo con el artículo 249.1.6º de la LEC ,se decidirán en juicio ordinario las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles.

(...)

En consecuencia, concluimos en las resoluciones reseñadas que, en relación con el único objeto del recurso de apelación, el conocimiento de una demanda en la que (...) pretende la constitución forzosa para el propietario de la vivienda de un alquiler social, con fundamento en la Ley 24/2015, de 29 de julio, corresponde a la jurisdicción civil.

En el mismo sentido cabe citar el Auto de la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de julio de 2.024 ( ROJ: AAP B 7160/2024), y el de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª de 11 de octubre de 2.023 ( ROJ AAP T 1467/2023 ), indicando este último que: "Ahora no nos hallamos ante una contestación a la demanda en la que se excepciona a la pretensión actora la falta de la aludida oferta o de la solicitud de la ejecutada en sede de un procedimiento ejecutivo, sino ante una demanda de un procedimiento declarativo en la que se solicita el reconocimiento o tutela del derecho al ofrecimiento de un alquiler social de una particular frente otro, en este caso una sociedad mercantil, invocación de derecho que es tutelable ante la jurisdicción civil por la propia naturaleza del derecho invocado que es el arrendamiento de un bien inmueble".

Cuestión distinta, que no ha sido objeto del auto de primera instancia, y que tampoco puede ser objeto del recurso de apelación, por pertenecer al fondo del asunto, es si el pretendido derecho al alquiler social debiera o no concederse, cuestión que deberá resolverse, en su caso, en sentencia, pero lo que no procede es redirigir a la parte demandante a la Administración para hacer valer un derecho de naturaleza civil entre particulares (en este caso una persona física frente a una sociedad mercantil).

El Auto 26/2021 de 13 de abril de la Sala de Conflictos del Tribunal Supremo ,que se remite a la doctrina del A.T.S. 4/2015, de 17 de febrero , mantiene que, ante el hecho de que no exista imputación de daño a alguna Administración Pública y que las pretensiones estén dirigidas contra sujetos privados, ha de entenderse competente a los Tribunales y Juzgados del orden jurisdiccional civil, que, según lo dispuesto en el artículo 9.2, de la Ley 6/1985, de 1 de julio , son los que "conocerán, además de las materias que le son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional".

Por todo ello, en relación con lo único que es objeto de la apelación, correspondiendo a la jurisdicción civil el conocimiento de la demanda interpuesta, procede la estimación del recurso y la revocación de la resolución impugnada."

A su vez, en el Auto de la Sección 1ª de esta Audiencia de 30 de junio de 2025 (ROJ: AAP B 9134/2025 - ECLI:ES:APB:2025:9134A), se señala:

"Asiste razón a la recurrente cuando sostiene que la jurisdicción competente para conocer de la demanda que ha interpuesto es la jurisdicción civil y no la jurisdicción contencioso-administrativa.

La ley 24/2015, de 29 de julio, de la Comunidad Autónoma de Cataluña, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, establece en su artículo 5 :

(...)

El art. 9.1 LOPJ , establece que "Los jueces y juezas, así como los Tribunales ejercerán su jurisdicción exclusivamente en aquellos casos en que les venga atribuida por esta u otra ley".Y en el apartado 4:

"4. Los del orden contencioso- administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al derecho administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la ley y con los reales decretos legislativos en los términos previstos en el artículo 82.6 de la Constitución , de conformidad con lo que establezca la Ley de esa jurisdicción.También conocerán de los recursos contra la inactividad de la Administración y contra sus actuaciones materiales que constituyan vía de hecho. Quedan excluidos de su conocimiento los recursos directos o indirectos que se interpongan contra las Normas Forales fiscales de las Juntas Generales de los Territorios Históricos de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya, que corresponderán, en exclusiva, al Tribunal Constitucional, en los términos establecidos por la disposición adicional quinta de su Ley Orgánica.

Conocerán, asimismo, de las pretensiones que se deduzcan en relación con la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y del personal a su servicio,cualquiera que sea la naturaleza de la actividad o el tipo de relación de que se derive. Si a la producción del daño hubieran concurrido sujetos privados, el demandante deducirá también frente a ellos su pretensión ante este orden jurisdiccional. Igualmente conocerán de las reclamaciones de responsabilidad cuando el interesado accione directamente contra la aseguradora de la Administración, junto a la Administración respectiva.

También será competente este orden jurisdiccional si las demandas de responsabilidad patrimonial se dirigen, además, contra las personas o entidades públicas o privadas indirectamente responsables de aquéllas."

En el caso de autos está claro que no se está ejercitando ninguna acción en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujetas al derecho administrativo, ni con disposiciones de rango inferior a la ley, ni se trata de una pretensión de responsabilidad patrimonial de la Administración. No se está demandando a la Administración, sino a un particular, el Banc de Sabadell, para que dé cumplimiento a una obligación (existente o meramente alegada, eso es una cuestión que afecta al fondo del asunto) netamente civil, al referirse a un contrato de arrendamiento, que es totalmente ajena a la administración, y ello con independencia de que en la misma norma se establezca también el cumplimiento de determinadas obligaciones para con, y, de la administración. Así, en los apartados 4 , 5 y 6 del mismo artículo 5 de la Ley 24/2015 :

"4. Las personas obligadas a ofrecer una propuesta de alquiler social deben notificar al ayuntamiento del municipio donde está ubicada la vivienda y a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la comunicación que efectúen a los afectados con relación a su derecho a un alquiler social obligatorio, así como la oferta concreta a la que se refieren los apartados 1 y 2, en el plazo de tres días hábiles desde que la hayan efectuado.

5. Las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual tienen derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento.

6. Las administraciones públicas deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento debe acordarlo la Generalidad con la Administración local para los casos que las mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias económicas y sociales".

Pero al margen de las obligaciones de la administración en la protección del derecho a la vivienda establecidas en la normativa transcrita, la pretensión que actúan las demandantes tiene carácter civil, no administrativa, y está dirigida contra un particular, por lo que la jurisdicción competente es la civil, en atención a lo establecido en el art. 9.1 y 2, en relación con el 22 a) LOPJ .

Art. 9.2 LOPJ :

"2. Los jueces y juezas, así como los Tribunales del orden civil conocerán, además de las materias que les son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional".

Art. 22 a) LOPJ :

Con carácter exclusivo, los Tribunales españoles serán competentes en todo caso y con preferencia de cualquier otro, para conocer de las pretensiones relativas a las siguientes materias:

a) Derechos reales y arrendamientos de bienes inmuebles que se hallen en España. No obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para un uso particular durante un plazo máximo de seis meses consecutivos, serán igualmente competentes los órganos jurisdiccionales españoles si el demandado estuviera domiciliado en España, siempre que el arrendatario sea una persona física y que éste y el propietario estén domiciliados en el mismo Estado.

Lo anterior no resulta en absoluto contradictorio con el acuerdo de unificación de criterios adoptado por la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 21 de febrero de 2020, y que es citado por la demandada para sostener la competencia de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, la cual hace una interpretación del mismo totalmente alejada no sólo de su espíritu, sino de su mera literalidad.

El mencionado acuerdo se adoptó para dar respuesta a la siguiente pregunta:

"¿Es un requisito de procedibilidad la obligación prevista en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, referida al ofrecimiento de un alquiler social al demandado en los supuestos y con los presupuestos legalmente establecidos?".

El tenor literal de la respuesta que se dio, es decir, del acuerdo, fue:

"El ofrecimiento de un alquiler social del art.5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda."

Es decir, una cuestión es la relativa a la jurisdicción competente para el conocimiento de la demanda en que se solicita que se declare el derecho de las actoras y la obligación de la demandada de formular una propuesta de alquiler social, al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio. Esta es la única cuestión que hemos de resolver a través del presente recurso de apelación, y la respuesta es que es competente la jurisdicción civil.

Y, otra cuestión distinta es la relativa a las responsabilidades administrativas en que hubiera podido incurrir la demandada por la falta de ofrecimiento del alquiler social (...)".

Se mantiene dicho criterio en Auto de la misma Sección 1 de 29 de septiembre de 2025 ( ROJ: AAP B 10726/2025 - ECLI:ES:APB:2025:10726A).

3. En atención a lo expuesto, consideramos procedente la estimación del recurso de apelación, a fin de que sea admitida a trámite la demanda presentada por el ahora apelante.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de segund instancia.

Vistos los preceptos jurídicos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-1. Por parte del actor, D. Romulo, se interpone recurso de apelación contra el auto por el cual fue declarada la falta de competencia para conocer de la demanda que presentó contra PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE. S.L.U., por corresponder a los órganos administrativos competentes.

2. El actor presentó demanda de juicio ordinario contra la citada demandada, donde solicitó los pronunciamientos siguientes:

"A)Se declare que la demandada está obligada a realizar una propuesta de alquiler social a la demandante, que respete las condiciones fijadas en el art. 7 de la Ley 24/2015 de 29 de julio, sobre la vivienda en la que reside sita en Sabadell (Barcelona) DIRECCION000

B)Se condene a la demandada a realizar dicha propuesta de alquiler social y a formalizar el contrato de arrendamiento en los términos previstos en la citada Ley.

C)Todo ello, con expresa imposición de costas a la demandada."

En la demanda, se ejercita una "ACCION DE DECLARACIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE LA DEMANDADA DE FORMULAR PROPUESTA DE ALQUILER SOCIAL", y se efectúa una "RECLAMACION DE ALQUILER SOCIAL OBLIGATORIO previsto en el art. 5.2 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética", cuyo art.5 prevé que, antes de interponer una demanda por expiración del plazo de un contrato de alquiler, si el propietario es "gran tenedor" y la demandada acredita que no tiene alternativa de vivienda y se encuentra en los parámetros de exclusión residencial previstos en dicha ley, se ha de realizar obligatoriamente una propuesta de alquiler social." Conforme al art.5.2, la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social se da "Antes de interponer cualquier demanda judicial...", y aduce el actor que la ahora demandada, gran tenedora, ha interpuesto una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual en su contra, y que debería haber efectuado previamente la propuesta de alquiler social, pero no lo ha llevado a cabo fecha, lo cual legitima al actor a exigir su cumplimiento.

3. Concedido traslado al Ministerio Fiscal, según el tenor de la diligencia de ordenación de 25 de noviembre de 2024, no hizo alegación alguna.

4. En el auto recurrido, se inadmitida a trámite la demanda, con base en la falta de competencia para conocer de la demanda. Se parte del tenor de la Sentencia de la Sección 19 de esta Audiencia de de 18 de noviembre de 2022, donde se señala que la solicitud allí planteada "no puede ser atendida en este procedimiento ni en esta jurisdicción", que "si la actora entiende que la demandada ha incumplido obligaciones administrativas que le imponen las normas mencionadas, deberá ponerlo en conocimiento de la Administración competente, sin que pueda solicitar en esta jurisdicción la tutela judicial de obligaciones meramente administrativas y no derivadas de relaciones entre particulares", y que ha de tenerse en cuenta que " la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social (si es que se produce) conforme a lo previsto por la Ley 24/2015, de 29 de julio, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y no la imposición del cumplimiento de obligaciones por vía civil."

Se concluye en el auto recurrido que "la obligación ofrecer el llamado "alquiler social", si concurren unos determinados requisitos, es de carácter esencialmente administrativo, pudiéndose imponer, en su caso, sanciones administrativas al amparo de la Ley de la vivienda. Es decir, es en la vía administrativa donde debe dilucidarse la concurrencia del incumplimiento de dicha obligación de ofrecer un alquiler social, siendo los órganos administrativos competentes los únicos que podrían imponer dicha obligación",de modo que se considera que "no cabe el ejercicio de la acción declarativa ante la jurisdicción civil ya que la pretensión y las circunstancias subjetivas y objetivas de la misma se asientan en una ley administrativa que impone determinadas obligaciones de índole administrativa",y que "este Juzgado carece de competencia para conocer de la misma, procediendo, en consecuencia, la inadmisión de la demanda."

5.El apelante solicita en su recurso la revocación del auto recurrido, a fin de que se dé la oportuna tramitación al juicio ordinario por él instado.

SEGUNDO.-1. Tras aludir a que la referencia que se hace en la parte dispositiva del auto recurrido al Juzgado de Primera Instancia 10 de Sabadell debe responder a un error, el apelante parte en su recurso de que, como bien se señala en la sentencia citada en el auto recurrido, lo único que se consigue acudiendo a la vía contencioso administrativa es que se le imponga una sanción al incumplidor, cuando que la Administración perciba tal cantidad como multa no es la pretensión del actor, quien solamente quiere que se le tramite un alquiler social por parte de una empresa privada (la demandada) porque cumple con todos los requisitos que le impone la norma, siendo dos particulares las partes de este proceso, y solo a través de la jurisdicción civil se puede obligar al gran tenedor a que le haga el ofrecimiento de alquiler social. Afirma que de ninguna manera el actor podría dirigirse al orden jurisdiccional contencioso-administrativo a solicitarle al obligado, que es otra empresa privada, un contrato de alquiler social. Añade que distinto sería el caso de que la demandada incumpliese dicha obligación, en que la administración correspondiente podría incoar un procedimiento sancionador contra el gran tenedor, pero que lo que pretende y necesita el actor es que se le haga un alquiler social, al acreditar que puede ser beneficiario de ello.

Niega que se tratate de un requisito de procedibilidad de una demanda, cuando la pretensión de la demanda es precisamente el ofrecimiento del alquiler social. Concluye el apelante que es la jurisdicción civil la que debe enjuiciar este tipo de demandas, pues en la vía administrativa solo se consiguen sanciones, y porque la otra parte no es la Administración, sino un particular. Y alude a la existencia de múltiples demandas presentadas ante los juzgados de lo civil que se han admitido a trámite, cuando la acción y la pretensión era igual a la aquí planteada.

2. Aunque en el marco de una cuestión de competencia por declinatoria, esta Sección de la Audiencia ya ha tenido ocasión de pronunciarse en un supuesto similar en el Auto dictado en fecha 5 de mayo de 2025 ( ROJ: AAP B 3371/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3371A), en que fue interpuesto recurso de apelación contra el auto por el cual se estimó la declinatoria presentada por una demandada gran tenedora, y se apreció que la competencia para el conocimiento del asunto correspondía a los juzgados y tribunales de lo contencioso-administrativo. En esa ocasión, señalamos ya lo siguiente:

"SEGUNDO.- Normativa aplicable

Al regular las competencias atribuidas a los jueces y tribunales de cada orden jurisdiccional, el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en adelante , LOPJ) señala:

"4. Los del orden contencioso - administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al derecho administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la ley y con los reales decretos legislativos en los términos previstos en el artículo 82.6 de la Constitución , de conformidad con lo que establezca la Ley de esa Jurisdicción. También conocerán de los recursos contra la inactividad de la Administración y contra sus actuaciones materiales que constituyan vía de hecho. Quedan excluidos de su conocimiento los recursos directos o indirectos que se interpongan contra las Normas Forales fiscales de las Juntas Generales de los Territorios Históricos de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya, que corresponderán, en exclusiva, al Tribunal Constitucional, en los términos establecidos por la disposición adicional quinta de su Ley Orgánica.

Conocerán, asimismo, de las pretensiones que se deduzcan en relación con la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y del personal a su servicio, cualquiera que sea la naturaleza de la actividad o el tipo de relación de que se derive. Si a la producción del daño hubieran concurrido sujetos privados, el demandante deducirá también frente a ellos su pretensión ante este orden jurisdiccional. Igualmente conocerán de las reclamaciones de responsabilidad cuando el interesado accione directamente contra la aseguradora de la Administración, junto a la Administración respectiva.

También será competente este orden jurisdiccional si las demandas de responsabilidad patrimonial se dirigen, además, contra las personas o entidades públicas o privadas indirectamente responsables de aquéllas".

Por su parte, el art. 1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso -Administrativa (en adelante , LJCA), dispone:

"1. Los Juzgados y Tribunales del orden contencioso - administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al Derecho Administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la Ley y con los Decretos legislativos cuando excedan los límites de la delegación.

2. Se entenderá a estos efectos por Administraciones públicas:

a) La Administración General del Estado.

b) Las Administraciones de las Comunidades Autónomas.

c) Las Entidades que integran la Administración local.

d) Las Entidades de Derecho público que sean dependientes o estén vinculadas al Estado, las Comunidades Autónomas o las Entidades locales.

3. Conocerán también de las pretensiones que se deduzcan en relación con:

a) Los actos y disposiciones en materia de personal, administración y gestión patrimonial sujetos al derecho público adoptados por los órganos competentes del Congreso de los Diputados, del Senado, del Tribunal Constitucional, del Tribunal de Cuentas y del Defensor del Pueblo, así como de las Asambleas Legislativas de las Comunidades Autónomas y de las instituciones autonómicas análogas al Tribunal de Cuentas y al Defensor del Pueblo.

b) Los actos y disposiciones del Consejo General del Poder Judicial y la actividad administrativa de los órganos de gobierno de los Juzgados y Tribunales, en los términos de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

c) La actuación de la Administración electoral, en los términos previstos en la Ley Orgánica del Régimen Electoral General."

Es evidente que estos preceptos regulan el ámbito de conocimiento de un orden jurisdiccional especializado, y por tanto no pueden ser interpretados de manera extensiva.

TERCERO.- Análisis del caso concreto. Estimación del recurso

En este caso es claro que la acción que ejercita D. Jorge no se dirige contra una administración pública. Tampoco la pretensión del actor tiene por objeto un acto administrativo, ni pretende impugnar o recurrir una resolución administrativa, ni está relacionada con ninguna actuación o disposición previa, ni siquiera presunta, que se pueda atribuir a una administración.

Lo que la parte actora pretende con su demanda es, única y exclusivamente, el reconocimiento de un derecho subjetivo a su favor (y al de su núcleo familiar), con una pretensión acumulada de condena a hacer a la parte demandada, que es una sociedad anónima. Por tanto, su pretensión ha de ser conocida por los órganos del orden jurisdiccional civil, ya que no tiene encaje alguno en ninguna de las previsiones del art. 9.4 LOPJ , ni del art. 1 LJCA .

Es posible, desde luego, que la pretensión del demandante se fundamente en normas y preceptos de naturaleza administrativa. Pero, aunque ello fuese así, no existiría ningún óbice para el conocimiento del asunto por los juzgados de lo civil. Los preceptos citados ( art. 9.4 LOPJ y art. 1 LJCA ) no determinan el objeto del conocimiento de la jurisdicción contencioso -administrativa en función de la naturaleza de las normas invocadas por la parte actora en su demanda, o por la previsión que el órgano judicial realice sobre las que deba aplicar para dictar sentencia.

Es cierto que la falta de ofrecimiento de alquiler social no ha de tener consecuencias procesales a la hora de inadmitir demandas o suspender procedimientos, tal y como en su momento se estableció por los juzgados de primera instancia y por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial en acuerdos no jurisdiccionales de unificación de criterios, y como finalmente se ha venido a establecer a raíz de las Sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional al resolver recursos de inconstitucionalidad sobre diversos preceptos que afectaban a la Ley 24/2015, del Parlament de Catalunya. Es cierto, asimismo, que el ordenamiento administrativo aplicable en Cataluña incluye un régimen sancionador para las personas o entidades que incumplan la obligación de hacer una propuesta de alquiler social, cuando legalmente vengan obligadas. Pero todo ello no ha de significar necesariamente que la relación jurídica entre las partes (ambas particulares), y la pretensión que en su caso el actor pueda ejercer directamente contra la demandada para el otorgamiento de un contrato, haya de ser objeto de conocimiento diferente del propiamente civil.

El Auto recurrido, al fundamentar su resolución estimatoria de la declinatoria presentada, cita la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13ª, nº 884/2020, de 25 de noviembre de 2020 , que apunta, refiriéndose al Acuerdo de Presidentes de las Secciones Civiles de esta Audiencia de 21 de febrero de 2020 que "Por el contrario, se ha entendido que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento del alquiler social antes de interponer, entre otras, una demanda como la que examinamos, es la imposición por la administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, del Parlament de Cataluña, 28 de diciembre, del derecho a la vivienda". Y cita también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 19ª, nº 601/2022, de 18 de noviembre , que dice: "Pretende en resumen la apelante que se condene a la demandada a cumplir las obligaciones administrativas que según dicha parte le imponen a DIVARIAN PROPIEDAD, S.L. las Leyes 24/2015, de 29 de julio y 4/2016, de 23 de diciembre (...). Es decir, si la actora entiende que la demandada ha incumplido obligaciones administrativas que le imponen las normas mencionadas, deberá ponerlo en conocimiento de la Administración competente, sin que pueda solicitar en esta jurisdicción la tutela judicial de obligaciones meramente administrativas y no derivadas de relaciones entre particulares. Téngase en cuanta que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social (si es que se produce) conforme a lo previsto por la Ley 24/2015, de 29 de julio (EDL 2015/132833), es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (EDL 2007/229854), del derecho a la vivienda y no la imposición del cumplimiento de obligaciones por vía civil".

Esta sección discrepa de los pronunciamientos dictados en las resoluciones citadas, aunque no tanto por el contenido de los párrafos trascritos, sino más bien por la consecuencia que ello ha de tener a los efectos de resolver una cuestión de competencia como la que se plantea en esta declinatoria.

Y es que lo que la parte actora pretende con su demanda no es que DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. sea sancionada por el incumplimiento de su obligación legal de no haber hecho una propuesta de alquiler social (pretensión que, sin duda, debería hacerse valer ante los organismos administrativos competentes). Lo que se pretende hacer valer es un supuesto derecho subjetivo que (...) afirma tener frente a la citada entidad, para el otorgamiento de un contrato a su favor, bajo determinadas condiciones. Y este derecho subjetivo, caso de existir, sólo puede hacerse valer en vía jurisdiccional civil, aunque para resolver sobre el mismo deban aplicarse normas de derecho administrativo."

(...)

Cabe citar a tal respecto el reciente Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 11ª, nº 79/2025, de 3 de febrero de 2025 ."

En el citado Auto de la Sección 11 de esta Audiencia de 3 de febrero de 2025 (ROJ: AAP B 1212/2025 - ECLI:ES:APB:2025:1212A), se señala, en efecto, lo siguiente:

"Tal i com s'ha exposat més amunt, aquí el que s'exercita és una acció (obligació de fer, consistent en l'oferiment i atorgament d'un contracte de lloguer en condicions socials) front d'una entitat bancària i una societat limitada (cap d'elles són Administració pública).

(...)

Entén el Jutjat d'instància que l'oferiment de lloguer social és qüestió que ha de ser resolta per l' Administració pública en base a la seva política social i tuitiva.

Això no és així. Sense entrar a valorar el fons de la pretensió ni si pot admetre's a tràmit la demanda o inadmetre's a limineo si concorre fonament o no per a la seva potencial estimació final en sentència definitiva, el cert és, entén la Sala, que l'acció és entre particulars i cerca l'atorgament d'un contracte de lloguer lligat a la funció social de la propietat; propietat que pertany a una societat de capital aliena a l'Administració pública i que no exerceix cap funció pública delegada.

No és l'objecte processal plantejat, per tant, en cap cas cas competència directa de la Jurisdicció contenciosa-administrativa ni, per tant, la resolució d'aquest procés en el que no s'impugna cap acte administratiu ni hom pretén obtenir res de l'Administració.

El fet de que la manca d'oferiment de lloguer social no tingui conseqüències processals i sí, en el seu cas, administratives (sancionadores), no determina una suficient connexió per derivar, com aquí es fa, el procediment a una altra jurisdicció. Que no és de cognició plena sinó revisora d'un preceptiu acte administratiu previ que en tot cas aquí és inexistent.

Qüestió diferent seria que, a través del procés civil, es reclamés una acció concreta competència de l'Administració, imposant, per exemple, les sancions que per disposició legal o reglamentària es preveiessin per al cas d'un incompliment d'una obligació d'un propietari establerta per Llei.

La pretensió deduïda en aquest procés no té encaix en els arts. 74 , 90 i 91 de la LOPJ ni en els arts. 8 a 10 de la Llei reguladora de la jurisdicció contenciosa-administrativa i sí que, per contra (i als mers efectes de jurisdicció i competència i no de procedibilitat de la acció), encaixa, per la relació entre particulars, la referència contractual, la naturalesa de l'acció (de fer) i el caràcter subsidiari de la jurisdicció civil, en l' art. 85 de la LOPJ ."

Se mantiene dicho criterio en el Auto de la Sección 11 de 21 de mayo de 2025 ( ROJ: AAP B 3769/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3769ª):

"Entiende la Juzgadora de Instancia que el ofrecimiento de alquiler social debe ser solventado y decidido por la Administración pública en base a su política social y tuitiva.

Ello sin embargo no es así. Sin entrar a valorar el fondo de la pretensión y si puede admitirse a trámite la demanda o inadmitirse ad limine o si concurre fundamento para su potencial estimación final en sentencia definitiva, lo cierto es que la acción es entre particulares y para el otorgamiento de un contrato de arrendamiento ligado a la función social de la propiedad que pertenece a una sociedad de capital ajena a la administración pública.

No es en ningún caso competencia de la Jurisdicción contencioso administrativa la resolución de este proceso en el que no se impugna un acto administrativo ni se pretende nada de la administración.

El hecho de que la falta de ofrecimiento de alquiler social no tenga consecuencias procesales y sí en su caso administrativas, no es suficiente conexión para derivar, como se hace, el procedimiento a otra jurisdicción. Cuestión distinta sería que a través del proceso civil se reclamara una acción concreta de la administración imponiendo las sanciones que por disposición legal o reglamentaria se previera en caso de incumplimiento de una obligación de un propietario.

La pretensión deducida en este proceso no tiene encaje en los artículos 74 , 90 y 91 de la LOPJ ni en los artículos 8 a 10 de la ley reguladora de la jurisdicción contencioso administrativa y sí que por el contrario ( y a los meros fines de jurisdicción y competencia y no de procedibilidad de la acción) encaja por la relación entre particulares, la referencia contractual, la naturaleza de la acción y el carácter subsidiario de la jurisdicción civil , en el artículo 85 de la LOPJ ."

En esta Sección de la Audiencia, hemos reiterado el criterio en el Auto de esta Sección de la Audiencia de 16 de junio de 2025 (ROJ: AAP B 3723/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3723ª):

"Es claro que la acción que ejercita Dª. Bárbara no se dirige contra una administración pública. Tampoco la pretensión de la actora tiene por objeto un acto administrativo, ni pretende impugnar o recurrir una resolución administrativa, ni está relacionada con ninguna actuación o disposición previa, ni siquiera presunta, que se pueda atribuir a una administración.

Lo que la actora pretende con su demanda es, única y exclusivamente, el reconocimiento de un derecho subjetivo a su favor (y al de su núcleo familiar), con una pretensión acumulada de condena a hacer a la parte demandada, que es una sociedad anónima. Por tanto, su pretensión ha de ser conocida por los órganos del orden jurisdiccional civil, ya que no tiene encaje alguno en ninguna de las previsiones del art. 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en adelante, LOPJ) , ni del art. 1 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (en adelante, LJCA) .

Es posible que la pretensión de la demandante se fundamente en normas de naturaleza administrativa. Pero, aunque ello fuese así, no existiría ningún óbice para el conocimiento del asunto por los juzgados de lo civil. Los preceptos citados ( art. 9.4 LOPJ y art. 1 LJCA ) no determinan el objeto del conocimiento de la jurisdicción contencioso-administrativa en función de la naturaleza de las normas invocadas por la parte actora en su demanda, o por la previsión que el órgano judicial realice sobre las que deba aplicar para dictar sentencia.

Es cierto que la falta de ofrecimiento de alquiler social no ha de tener consecuencias procesales a la hora de inadmitir demandas o suspender procedimientos, tal y como en su momento se estableció por los juzgados de primera instancia y por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial en acuerdos no jurisdiccionales de unificación de criterios, y como finalmente se ha venido a establecer a raíz de las Sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional al resolver recursos de inconstitucionalidad sobre diversos preceptos que afectaban a la Ley 24/2015, del Parlament de Catalunya. Es cierto, asimismo, que el ordenamiento administrativo aplicable en Cataluña incluye un régimen sancionador para las personas o entidades que incumplan la obligación de hacer una propuesta de alquiler social, cuando legalmente vengan obligadas. Pero todo ello no ha de significar necesariamente que la relación jurídica entre las partes (ambas particulares), y la pretensión que en su caso la actora pueda ejercer directamente contra la demandada para el otorgamiento de un contrato, haya de ser objeto de conocimiento diferente del propiamente civil.

Lo que la parte actora pretende con su demanda no es que BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. sea sancionada por el incumplimiento de su obligación legal de no haber hecho una propuesta de alquiler social (pretensión que, sin duda, debería suscitarse ante los organismos administrativos competentes). Lo que se pretende hacer valer es un supuesto derecho subjetivo que Dª. Bárbara afirma tener frente a la citada entidad, para el otorgamiento de un contrato a su favor, bajo determinadas condiciones. Y este derecho subjetivo, caso de existir, sólo puede hacerse valer en vía jurisdiccional civil, aunque para resolver sobre el mismo deban aplicarse normas de derecho administrativo.

Por supuesto, cabría plantearse si las Leyes 24/2015 y 4/2016 del Parlament de Catalunya reconocen realmente un derecho subjetivo del ocupante vulnerable frente al titular gran tenedor, o si por el contrario la única vía que puede hacer valer es la de solicitar la apertura de un expediente sancionador ante las administraciones públicas. Pero, si efectivamente tal derecho subjetivo no existiese, la consecuencia que ello tendría sería la desestimación de la demanda, por falta de acción o inexistencia del derecho material invocado, en una sentencia sobre el fondo del asunto. Lo que no cabría es apreciar de oficio la falta de competencia objetiva (obligando a la parte actora al ejercicio de una acción o pretensión que en realidad sería diferente de la que ha pretendido hacer valer), y menos aún la inadmisión de plano de la demanda presentada, como el juzgador de instancia pretende."

Asimismo, lo hemos reiterado en el Auto de 25 de noviembre de 2025 ( ROJ: SAP B 10703/2025 - ECLI:ES:APB:2025:10703.

También en el Auto de la Sección 13 de esta Audiencia de 25 de septiembre de 2025 (ROJ:AAP B 9931/2025 - ECLI:ES:APB:2025:9931 ª) se señala lo siguiente:

"Centrada pues la cuestión a resolver en el presente recurso en si corresponde o no al orden jurisdiccional civil el conocimiento del asunto objeto de la demanda iniciadora de este procedimiento, ya adelantamos que el recurso debe ser estimado en cuanto el Tribunal no comparte el criterio de la juzgadora a quo.

Esta Sección 13ª ya ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la misma cuestión que aquí nos ocupa en los Autos núm. 339/2024, de 10 de octubre ( ROJ: AAP B 11743/2024 ) y 206/2025, de 29 de mayo ( ROJ: AAP B 3357/2025 ), en el que indicamos que no resulta ocioso recordar que el Código Civil, al formular la división de las fuentes de las obligaciones en el Libro IV, parte de la distinción entre contratos y obligaciones que se contraen sin convenio, y entre las obligaciones que se contraen sin convenio, menciona el Código Civil, aparte de la ley, los cuasicontratos y las obligaciones que nacen de culpa o negligencia. Expresamente lo determina el artículo 1089 del Código Civil , según el cual las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Y, en concreto, en relación con las obligaciones que nacen de la ley, añade el artículo 1090 del Código Civil que sólo son exigibles las expresamente determinadas en este Código o en leyes especiales, y que se rigen por los preceptos de la ley que las hubiere establecido, y en lo que ésta no hubiere previsto, por las disposiciones del Libro IV del Código Civil.

En este sentido, sería obligación que nace de la ley, la prevista en la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, del Parlament de Catalunya de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción dada por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 y la Llei 4/2016, según la cual la obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a las demandas de desahucio: c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

(...)

Por lo que, tratándose de una obligación legal que vendría impuesta por la legislación catalana para determinados propietarios, en los supuestos y en los términos previstos en dicha normativa, en la redacción que se encontraba en vigor al momento de interposición de la demanda, lo cierto es que, de acuerdo con el artículo 22 a) de La Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial los tribunales españoles son competentes en todo caso y con preferencia de cualquier otro, para conocer de las pretensiones relativas a arrendamientos de bienes inmuebles que se hallen en España; y el artículo 85 del mismo texto legal dispone que los Juzgados de Primera Instancia conocerán en el orden civil, en primera instancia, de los juicios que no vengan atribuidos por esta ley a otros juzgados o tribunales.

Por su parte, el art. 45 de la LEC dispone que corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se hallen atribuidos a otros tribunales. Conocerán, asimismo, de los asuntos, actos, cuestiones y recursos que les atribuya la Ley Orgánica del Poder Judicial. Y, de acuerdo con el artículo 249.1.6º de la LEC ,se decidirán en juicio ordinario las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles.

(...)

En consecuencia, concluimos en las resoluciones reseñadas que, en relación con el único objeto del recurso de apelación, el conocimiento de una demanda en la que (...) pretende la constitución forzosa para el propietario de la vivienda de un alquiler social, con fundamento en la Ley 24/2015, de 29 de julio, corresponde a la jurisdicción civil.

En el mismo sentido cabe citar el Auto de la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de julio de 2.024 ( ROJ: AAP B 7160/2024), y el de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª de 11 de octubre de 2.023 ( ROJ AAP T 1467/2023 ), indicando este último que: "Ahora no nos hallamos ante una contestación a la demanda en la que se excepciona a la pretensión actora la falta de la aludida oferta o de la solicitud de la ejecutada en sede de un procedimiento ejecutivo, sino ante una demanda de un procedimiento declarativo en la que se solicita el reconocimiento o tutela del derecho al ofrecimiento de un alquiler social de una particular frente otro, en este caso una sociedad mercantil, invocación de derecho que es tutelable ante la jurisdicción civil por la propia naturaleza del derecho invocado que es el arrendamiento de un bien inmueble".

Cuestión distinta, que no ha sido objeto del auto de primera instancia, y que tampoco puede ser objeto del recurso de apelación, por pertenecer al fondo del asunto, es si el pretendido derecho al alquiler social debiera o no concederse, cuestión que deberá resolverse, en su caso, en sentencia, pero lo que no procede es redirigir a la parte demandante a la Administración para hacer valer un derecho de naturaleza civil entre particulares (en este caso una persona física frente a una sociedad mercantil).

El Auto 26/2021 de 13 de abril de la Sala de Conflictos del Tribunal Supremo ,que se remite a la doctrina del A.T.S. 4/2015, de 17 de febrero , mantiene que, ante el hecho de que no exista imputación de daño a alguna Administración Pública y que las pretensiones estén dirigidas contra sujetos privados, ha de entenderse competente a los Tribunales y Juzgados del orden jurisdiccional civil, que, según lo dispuesto en el artículo 9.2, de la Ley 6/1985, de 1 de julio , son los que "conocerán, además de las materias que le son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional".

Por todo ello, en relación con lo único que es objeto de la apelación, correspondiendo a la jurisdicción civil el conocimiento de la demanda interpuesta, procede la estimación del recurso y la revocación de la resolución impugnada."

A su vez, en el Auto de la Sección 1ª de esta Audiencia de 30 de junio de 2025 (ROJ: AAP B 9134/2025 - ECLI:ES:APB:2025:9134A), se señala:

"Asiste razón a la recurrente cuando sostiene que la jurisdicción competente para conocer de la demanda que ha interpuesto es la jurisdicción civil y no la jurisdicción contencioso-administrativa.

La ley 24/2015, de 29 de julio, de la Comunidad Autónoma de Cataluña, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, establece en su artículo 5 :

(...)

El art. 9.1 LOPJ , establece que "Los jueces y juezas, así como los Tribunales ejercerán su jurisdicción exclusivamente en aquellos casos en que les venga atribuida por esta u otra ley".Y en el apartado 4:

"4. Los del orden contencioso- administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujeta al derecho administrativo, con las disposiciones generales de rango inferior a la ley y con los reales decretos legislativos en los términos previstos en el artículo 82.6 de la Constitución , de conformidad con lo que establezca la Ley de esa jurisdicción.También conocerán de los recursos contra la inactividad de la Administración y contra sus actuaciones materiales que constituyan vía de hecho. Quedan excluidos de su conocimiento los recursos directos o indirectos que se interpongan contra las Normas Forales fiscales de las Juntas Generales de los Territorios Históricos de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya, que corresponderán, en exclusiva, al Tribunal Constitucional, en los términos establecidos por la disposición adicional quinta de su Ley Orgánica.

Conocerán, asimismo, de las pretensiones que se deduzcan en relación con la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y del personal a su servicio,cualquiera que sea la naturaleza de la actividad o el tipo de relación de que se derive. Si a la producción del daño hubieran concurrido sujetos privados, el demandante deducirá también frente a ellos su pretensión ante este orden jurisdiccional. Igualmente conocerán de las reclamaciones de responsabilidad cuando el interesado accione directamente contra la aseguradora de la Administración, junto a la Administración respectiva.

También será competente este orden jurisdiccional si las demandas de responsabilidad patrimonial se dirigen, además, contra las personas o entidades públicas o privadas indirectamente responsables de aquéllas."

En el caso de autos está claro que no se está ejercitando ninguna acción en relación con la actuación de las Administraciones públicas sujetas al derecho administrativo, ni con disposiciones de rango inferior a la ley, ni se trata de una pretensión de responsabilidad patrimonial de la Administración. No se está demandando a la Administración, sino a un particular, el Banc de Sabadell, para que dé cumplimiento a una obligación (existente o meramente alegada, eso es una cuestión que afecta al fondo del asunto) netamente civil, al referirse a un contrato de arrendamiento, que es totalmente ajena a la administración, y ello con independencia de que en la misma norma se establezca también el cumplimiento de determinadas obligaciones para con, y, de la administración. Así, en los apartados 4 , 5 y 6 del mismo artículo 5 de la Ley 24/2015 :

"4. Las personas obligadas a ofrecer una propuesta de alquiler social deben notificar al ayuntamiento del municipio donde está ubicada la vivienda y a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la comunicación que efectúen a los afectados con relación a su derecho a un alquiler social obligatorio, así como la oferta concreta a la que se refieren los apartados 1 y 2, en el plazo de tres días hábiles desde que la hayan efectuado.

5. Las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual tienen derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento.

6. Las administraciones públicas deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento debe acordarlo la Generalidad con la Administración local para los casos que las mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias económicas y sociales".

Pero al margen de las obligaciones de la administración en la protección del derecho a la vivienda establecidas en la normativa transcrita, la pretensión que actúan las demandantes tiene carácter civil, no administrativa, y está dirigida contra un particular, por lo que la jurisdicción competente es la civil, en atención a lo establecido en el art. 9.1 y 2, en relación con el 22 a) LOPJ .

Art. 9.2 LOPJ :

"2. Los jueces y juezas, así como los Tribunales del orden civil conocerán, además de las materias que les son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional".

Art. 22 a) LOPJ :

Con carácter exclusivo, los Tribunales españoles serán competentes en todo caso y con preferencia de cualquier otro, para conocer de las pretensiones relativas a las siguientes materias:

a) Derechos reales y arrendamientos de bienes inmuebles que se hallen en España. No obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para un uso particular durante un plazo máximo de seis meses consecutivos, serán igualmente competentes los órganos jurisdiccionales españoles si el demandado estuviera domiciliado en España, siempre que el arrendatario sea una persona física y que éste y el propietario estén domiciliados en el mismo Estado.

Lo anterior no resulta en absoluto contradictorio con el acuerdo de unificación de criterios adoptado por la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 21 de febrero de 2020, y que es citado por la demandada para sostener la competencia de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, la cual hace una interpretación del mismo totalmente alejada no sólo de su espíritu, sino de su mera literalidad.

El mencionado acuerdo se adoptó para dar respuesta a la siguiente pregunta:

"¿Es un requisito de procedibilidad la obligación prevista en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, referida al ofrecimiento de un alquiler social al demandado en los supuestos y con los presupuestos legalmente establecidos?".

El tenor literal de la respuesta que se dio, es decir, del acuerdo, fue:

"El ofrecimiento de un alquiler social del art.5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda."

Es decir, una cuestión es la relativa a la jurisdicción competente para el conocimiento de la demanda en que se solicita que se declare el derecho de las actoras y la obligación de la demandada de formular una propuesta de alquiler social, al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio. Esta es la única cuestión que hemos de resolver a través del presente recurso de apelación, y la respuesta es que es competente la jurisdicción civil.

Y, otra cuestión distinta es la relativa a las responsabilidades administrativas en que hubiera podido incurrir la demandada por la falta de ofrecimiento del alquiler social (...)".

Se mantiene dicho criterio en Auto de la misma Sección 1 de 29 de septiembre de 2025 ( ROJ: AAP B 10726/2025 - ECLI:ES:APB:2025:10726A).

3. En atención a lo expuesto, consideramos procedente la estimación del recurso de apelación, a fin de que sea admitida a trámite la demanda presentada por el ahora apelante.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de segund instancia.

Vistos los preceptos jurídicos citados y demás de general y pertinente aplicación.