Auto CIVIL Juzgados de lo Mercantil - Valencia, Sección 2, Rec 1341/2013 de 10 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 2 DE VALENCIA
Avenida DEL SALER,14 5º-ZONA ROJA 46071 VALENCIA
TELÉFONO : 961927207 FAX: 96 192 72 08
N.I.G.:46250-66-2-2013-0004305
Procedimiento: CONCURSO ABREVIADO - 001341/2013
Sección: 5ª
Deudor: GERIASTE SL
Procurador: ANTONIO VIVES CERVERA
Acreedor/es: FOGASA, ZENITRAM Y ANIDEM S.L., AEAT, TGSS, Natalia FAX- NUM000 , Raquel
Y DOS TRABAJADORAS MAS FAX. CCOO y BANCO SABADELL S.A.
Procurador: JESUS QUEREDA PALOP y CARMEN RUEDA ARMENGOT
A U T O
MAGISTRADO - JUEZ QUE LA DICTA: Ilmo/a Sr/a JACINTO TALENS SEGUÍ
Lugar: VALENCIA
Fecha: diez de noviembre de dos mil quince.
Dada cuenta y,

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 7/10/2015 se recibió en este Juzgado escrito de la Administración Conucrsal poniendo en conocimiento de las ofertas de compra de la unidad productiva de la mercantil concursada por parte de las mercantiles SANTA AMALIA 9 STREET, S.L,, por una parte, y la mercantil RESIDENCIAL MONTESOL, S.L. solicitando la aprobación judicial de la Venta a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET, S.L., opr ser la mejor oferta de compra.



SEGUNDO.- Por providencia de 16/10/2015 se dio traslado de las ofertas a las partes personadas por cinco días para que formularán alegaciones.



TERCERO.- En fecha 29/10/2015 se presentó escrito de GERIASTE SL quien se iopuso a la autorización de venta a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET S.L.por ser la oferta efectuada en fraude de ley.



CUARTO.- En fecha 30/10/2015 se presentó escrito de Apolonia , Carla , y Cristina quien se opuso a la autorización de venta a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET S.L, considerando mejor oferta la de RESIDENCIAL MONTESOL, S.L.



QUINTO.- Por providencia de 2/11/2015 proveyeron los escritos de 29 Y 30/10/2015 rn rl sentido de únase a los autos de su razón xxxxxx

SEXTO.- En fecha 6/11/2015 se presentó escrito por la ZENITRAM Y ANIDEM S.L mostrandose a favor de la oferta de la mercantil a mercantil SANTA AMALIA 9 STREET, S.L..

SEPTIMO.- Por providencias de 9/11/2015 quedaron las actuiaciones pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- DE LA NORMATIVA A APLICAR En primer lugar, la DT 1ª del RD 11/2014 establece que los preceptos modificados en materia de liquidación por el RD 11/2014 se aplicarán a aquellos concursos que a fecha de entrada en vigor de la citada norma (8/09/2014), no se haya aperturado la liquidación. También es de aplicación la presente normativa a los concurso en los cuales no se hayan realizados el informe del Art. 75 LC .

El presente expediente concursal la fase de liquidacón se aperturó en fecha 14/11/2014, y el plan de liquidación aprobado por auto de fecha 9/07/2015, por lo que. es de aplicación la normativa introducida por el RD 11/2014 de 6 de septiembre. También es de aplicación la Ley 9/2015 que convalida el anterior RD 11/2014.



SEGUNDO.- DE LA VENTA DE UNIDAD PRODUCTIVA CONFORME AL PLAN DE LIQUIDACIÓN APROBADO POR AUTO DE 9/07/2015 En el auto de fecha 9/07/2015 se establecía en el punto 1-12 que: 1.12 La Administración Concursal solicitará aprobación judicial de la oferta que sea finalmente elegida. Se procederá a la devolución de los depósitos o fianzas de las ofertas que inicialmente no hayan sido seleccionadas cuando se haya procedido al pago del precio y a la elevación de escritura pública por parte del adjudicatario.'.. Ello implica que para que se proceda la venta es preciso la autorización judicial, que se sujeta a los trámites del Art. 188 LC .



TERCERO.- DE LA OFERTA PRESENTADA POR LA MERCANTIL SANTA AMALIA 9 STREET, S.L,, Por la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET S.L. se formula oferta de compra de la unidad producitva en los siguientes términos: ' OFERTA DE ADQUISICIÓN DE LA UNIDAD PRODUCTIVA EN TRÁMITE DE LIQUIDACIÓN GERIASTRE SL La entidad mercantil Santa Amalfi 9 Street SL, con CIF 8 9 8 7 1 5 6 4 2, domilicio den torrent, calle Santa Amalia, 9 inscrita en el Registro Mercantil de Valencia, al tomo 9828, libro 7210, folio 148, hoja V guión 164. 135, inscripción 1ª, se ha constituido para dar continuidad al negocio instalado en ese mismo edificio, propiedad, en parte de los socios de la mercantil propietario del inmueble.

Esto es conveniente remarcar lo por cuánto la propiedad del edificio, ante los problemas el cobro de las rentas y perdidas derivadas de arrendamiento del edificio, no está dispuesta a ceder en arrendamiento dicho local a ninguna persona física o jurídica que no sea de su confianza. Y, y por que, dada las especiales características de las personas que están actualmente alojadas en el mismo, es la mejor solución al objeto de evitar un lanzamiento y desalojo de los ocupantes.

La administración de la sociedad corresponde a Lorena , si bien la gerencia efectiva del establecimiento se encargará a persona cualificada.

En cuanto al asesoramiento técnico especializado en esta materia, hay acuerdo con una persona de amplia experiencia en el sector, que ayudar a establecer ya mejorar los procedimientos de funcionamiento, organización y administración interna.

Se acompaña copia de escritura de constitución de la sociedad inscrita en el Registro Mercantil y un certificado de solvencia emitido por la entidad BNM CAJA MURCIA.

Mediante auto de 9 de julio de 2015 se aprobó el plan de liquidación presentado por la administración concursal con las observaciones que el propio auto incluye y esta oferta se adapta a lo establecido.

A) Identificación del establecimiento: La actividad de la empresa se ha venido desarrollando, hasta la fecha, en un edificio sito en Torrent, calle Santa Amalia número 9.

Este edificio es el único donde se realiza la actividad, con 120 camas y en la actualidad no existe contrato arrendamiento. Y, estando ocupando la empresario y pendientes de lanzamiento.

Dicho edificio lo poseía GERIASTRE SL como arrendataria, en virtud de una subrogación suscrita, en fecha 1 de octubre de 2009, de un contrato de arrendamiento de local de negocio de la mercantil RESIDENCIAL MONTE-VERDOT SL, de fecha 1 de enero de 1996, si bien, en la actualidad, esos contratos ya no están en vigor, por cuánto han sido resueltos en virtud de sentencia firme de fecha 12 de enero del 2015, en el incidente concursal sobre contratos y obligaciones recíprocas (61.2) - 1363/2014 del Juzgado Mercantil número 2 de Valencia .

La propiedad del local y aledaños es de la mercantil ZENITRAM Y ANIDEM SL, que además ostenta un crédito ordinario de 356.116,60 y 4 # más intereses, tal y como consta acreditado en los textos definitivos en el concurso en la sentencia número 246/14 del incidente 361/14.

Existe un acuerdo firme entre la ofertante firmado el de este documento, y la sociedad propietario del inmueble, de firma de un nuevo contrato de arrendamiento en las mismas o muy similares condiciones a las patadas con GERIASTRE SL hasta la fecha, cuyos datos esenciales son: - Plazo de 15 años prorrogables.

- Renta mensual de 160 # por paciente, con un importe mínimo correspondiente a 75 residentes.

- Variación de la renta conforme al IPC.

- Condicionado general similar al contrato que existía.

B) La unidad productiva está adecuada a la normativa vigente.

La actividad se desarrolla de modo legal y con las pertinentes autorizaciones administrativas de todo tipo, a cotejar en el momento de la firma, que según nos indican son las siguientes; 1.- Registro de Entidades, Centros y Servicios de la Comunidad Valenciana.

2.- autorización de funcionamiento de la Conselleria de Bienestar Social, Dirección General de Servicios Sociales para 119 plazas a nombre de Residencia de tercera edad MONTE-VEDAT.

3.- Licencia de apertura.

4.- Autorización para centro sociosanitario 5.- contrato de adhesión, a nombre de residencia de tercera edad MONTE-VEDAT al programa para financiar estancias en residencia de tercera edad para su atención de 65 personas se me guión asistidas y 20 supra guión asistidas de la Conselleria de Bienestar Social, Dirección General de Servicios Sociales.

6.- Autorización sanitaria 7.- Licencia de actividad 8.- Requisitos medioambientales.

9.- Normativa urbanística.

Y las que disponga para el funcionamiento legal para este tipo de negocio.

Se pretende con esta oferta de adquisición de todas las licencias y autorizaciones administrativas y la subrogación en los contratos de suministros, mantenimientos y Seguros actualmente vigentes que son: CONTRATOS DE SUMINISTROS DE: Agua Contrato de suministro eléctrico con Iberdrola s.a.

Gas Telecomunicaciones Seguros varios, Alimentación y otros proveedores.

Mantenimiento del ascensor OM con la entidad ASCENSORES PARTIR SL en el contrato suscrito en enero del 2012 con vigencia hasta el 31 de diciembre 2016.

Revisión de equipos y sistemas empleados en la protección contra incendios con la entidad GRIMSA MEDITERRÁNEO SA.

Revisión eléctrica anual de locales de publica concurrencia con la entidad PRIMAR de mantenimiento de preventivas Maravalli SL.

Control de plagas y legionela con la entidad COMERCIAL GIMENO, Teodora , C) Identificación del número de puestos de trabajo, categoría, antigüedad y relación de salarios anuales brutos.

La intención de la empresa ofertante es la de ocupar el número de trabajadores necesarios para cumplir el ratio exigido por la Administración, en relación al número de residentes efectivos el momento de la compra venta, mediante la subrogación o conservación de tan solo un 10% de la actual plantilla, que sumaría un total que tres o cuatro trabajadores, los cuales se ve terminarían el momento de la firma de la compra venta punto y coma y el resto de nueva elección.

El resto de los trabajadores, sus indemnizaciones, sus salarios y Seguridad Social y la correspondiente a la empresa respecto a los mismos, NO serían asumidos por la empresa ofertante conforme al apartado 1.4 del Plan de Liquidación.

Por ello, se debe proceder por la administración concursal a la elaboración de un ERE de extinción de las relaciones laborales de la concursada, de actualidad de los contratos de trabajo (con las excepciones comentadas).

Por tanto la oferta queda supeditada al cumplimiento de las siguientes condiciones: 1.- Que se acuerde ltda totalidad de la plantilla con anterioridad a la venta.

2.- que se declara que no hay sucesión de empresa a nivel fiscal, tributario, laboral o en materia de Seguridad Social y, en consecuencia, que no queda subrogado la adquirente en las deudas que pudiera tener la concursada con la AEAT y frente a los trabajadores por motivos de salarios, indemnizaciones o cualquier otro concepto conforme al apartado 1 punto 4 del plan de liquidación. Se asume expresamente por haberlo acordado es el pan y liquidación de la deuda con la Seguridad Social conforme se indica la especificación realizadas por el juez en el fundamento jurídico noveno.

Esta cuestión se constituye como una de 'condición sine qua non' para la adquisición de la misma, con el bien entendido que se produjera subrogación en la vida laboral, se procedería retirar la oferta.

Salvo error u omisión no existe ningún contrato de leasing o renting y, en consecuencia, no se produce oferta por los mismos y subrogación.

En caso de que existieran y que se mantuvieran en vigor o fue necesarias para continuar con la actividad empresarial, se procederá a valorar de forma independiente su Asunción o no, y se le comunicará, en su caso, la oferta a las partes y se le solicitará voto positivo a la oferta de compra realizada.

Salvo error u omisión no existen activos intangibles salvo el propio nombre comercial de la entidad en concurso y, en consecuencia, no se produce oferta por los mismos y subrogación.

Se producirá la subrogación automática en todos los contratos con los residentes.

D) Condiciones específicas El Juzgado de lo Mercantil planteara los conflictos de competencia jurisdicción necesarios para defender las condiciones de venta establecidas en el proceso de enajenación.

No existen, ni se prevén créditos, contra la masa pendientes a la fecha de adjudicación ni créditos privilegiados por lo que no se necesita cubrir los mismos y está oferta no lo hace, no asumiendo por tanto los mismos se produjeran conforme apartado 1.6 del Plan de Liquidación.

La oferta económica asciende a 1.000 # (mil euros) qué será abonada en el momento de la transmisión o como el plan de liquidación determine, en efectivo metálico o mediante trasferencia bancaria y al contado, asumiendo la deuda con la Seguridad Social exclusivamente, que asciende a unos 80.000 # aproximadamente.

Esta oferta supera en un 100% el valor actual de los bienes de los que forman el inventario que figura como anexo 1 en el plan de liquidación. Si bien se nota mucho que una realización por separado pude alcanzar las cifras de la valoración individual con lo que la oferta realmente superior.

Es de destacar a los efectos de valorar la oferta, el saldo de tesorería asistente, que se ha producido recientemente el cobro del bono realizado por la Administración; que no se está ya abonado el alquiler punto y coma y que se sigue cobrando por los residentes, con lo que se quede un remanente importante de cara a afrontar los pagos legales pendientes.

La venta de la unidad productiva se hará libre todas las cargas o deudas, el al cliente no asume la responsabilidad por las deudas laborales de los contratos de trabajo respeto es que no se han subrogado, ni de las deudas tributarias, y tan solo me la suda social en los términos establecidos en la aprobación del plan consumos apartados 1. 4i 1.9 de plan de liquidación con las modificaciones realizadas por el Juez de fundamento jurídico noveno.'

CUARTO.- DE LA OFERTA PRESENTADA POR LA MERCANTIL RESIDENCIAL MONTESOL S.L.

Por parte de la mercantil RESIDENCIAL MONTESOLS.L., se plantea ls siguiente oferta de compra: 'Que estando interesado en la adquisición de la unidad productiva de la mercantil GERIASTRE SL, tal y como figura definida en el plan de liquidación aprobado, mediante el presente escrito fórmula oferta irrevocable de adquisición de unidad productiva en el sentido indicado a continuación: PREVIA.- Se solicita la administración concursal que, junto a la presente oferta, se solicita el Juzgado Mercantil competente en relación con la presente adquisición la resolución judicial de exención de responsabilidad por deudas tributarias, laborales y de seguridad social al amparo de la normativa y jurisprudencia que resulta de aplicación, con independencia de necesarias función de la deuda de la TGSSOC al producirse los efectos de la sucesión de empresa, tal y como se detalla en el auto que aprueba el plan de liquidación.

PRIMERA. - OBJETO DE LA OFERTA. - Sin perjuicio de lo anterior, el objeto de la presente es la oferta irrevocable de adquisición como unidad productiva de la totalidad de bienes y derechos que conforman el activo de la mercantil GERIASTRE SL tal y como viene definida en el propio plan de liquidación.

Que al margen de lo anterior, y en virtud de lo dispuesto en el artículo 146 Beach 2 de la Ley Concursal , dentro de la presente oferta se incluye la sesión de las licencias y autorizaciones administrativas afectadas a la contabilidad de la actividad empresarial de la concursada, toda vez que mi representada tiene intención de continuar la actividad desarrollada por la concursada en las mismas instalaciones.

La oferta de adquisición de la unidad productiva se realiza condicionada a que los bienes y derechos que la integran se transmiten libre de cargas y gravámenes, con las únicas excepciones de las asunciones de deuda y/o subrogación es que como precio se señalan a continuación.

SEGUNDA. - PRECIO. - Como precio de adquisición de los activos que conforman la unidad productiva se ofrece el importe de 205.560#.

En cuanto a las condiciones económicas a trasladar a la propiedad del inmueble el que desarrolla la actividad mercantil concursada, se propone la suscripción de un nuevo contrato arrendamiento sudando se mi representada en las mismas condiciones de las que tenía pactada la concursada con carácter previo al socio del contrato arrendamiento. Que, para el supuesto de que existiera otro ofertante por la compra de la unidad productiva y que realizar un posicionamiento diferente para con la propiedad del inmueble a valor de mercado, esta parte se compromete a mantener igualar las condiciones económicas que dicho tercero les hubiese trasladado, en todos sus extremos.

Que como compromiso independiente el precio indicado en la inicial oferta venimos a complementar la misma en el sentido de realizar un ofrecimiento de pago directo a la propiedad del inmueble en el que figura instalada la actividad de la mercantil concursada.

De este modo, se incorpora en la misma la subrogación de la mercantil que represento en la deuda que aparece reconocido en el procedimiento concursal frente a la entidad ZENITRAM I ANIDEM SL hasta el importe de 135.000 #, y que será liquidado en los mismos plazos propuestos por la entidad concursada en el convenio propuesto, esto es con el siguiente calendario:

QUINTO.- DE LA OPOSICION DE LA CONCURSADA GERIASTRE S.L.

Por la concursada se formula oposición a la propuesta de la Administración Concursal de adjudicar la unidad producitva a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET, en los siguienets términos: ' 1.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1 de la Ley Concursal se establece que las unidades productivas del deudor se enajenar como un todo, salvo que provincia de administración concursal, el juez es tía más conveniente para los intereses del concurso su previa división.

En el presente procedimiento la administración concursal, atendiendo al plan de liquidación presentado, entendió que al hilo del precepto indicado se debía de proceder a la enajenación unitaria como un todo.

Dentro de dicho todo, y por los motivos que más adelante se dirá, se encuentra la totalidad de la plantilla de trabajo.

2.- que en el fundamento de derecho IX del auto de fecha de 9 julio 2015, mediante el que se aprobó el plan de liquidación, y al resolver las alegaciones presentadas por UGT-PV en relación con el mantenimiento la plantilla, se estableció que según el artículo 149. 4 de la Ley Concursal , y con el objetivo de asegurar la viabilidad futura de la unidad productiva y mantenimiento del empleo, se permite que el comprador puede acondicionar la venta a que se efectúe detenidos despidos o modificaciones de las condiciones de trabajo.

Resulta evidente que dicha previsión tiene como objeto no condenar a los compradores unidades productivas a subir plantillas de trabajo sobre mencionadas, cuyo coste resulta un lastre para la viabilidad de la unidad productiva y que, como derivada, pone en peligro el mantenimiento del empleo de aquella parte de la plantilla de trabajadores que sí que permite garantizar la viabilidad de la unidad productiva.

3.- que en el presente supuesto la relación entre mantenimiento del empleo y el aseguramiento de la viabilidad de la unidad productiva tiene una peculiaridad, y era importancia. Resulta que había cuenta de la actividad desarrollada por lentilla concursada, explotación de una residencia geriátrica, el número de trabajo de necesarios para el desarrollo de la actividad viene imperativamente relacionado con el número de residentes.

Dicho de otra manera, con los residentes actuales que componen la unidad productiva no es posible la gestión de bichos de vicio con menos personal del actualmente contratado.

En su consecuencia, la realidad del aseguramiento de la viabilidad de la unidad productiva viene relacionada, no con el número concreto de trabajadores contratados, extremo sobre que no existe otra mía por parte del gestor del geriátrico, sino más bien sobre el coste real de la plantilla mínima para mantener contratada.

4.- que atendiendo a la oferta presentada por la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET SL establece que 'la intención de la empresa ofertante es la de ocupar el número de trabajadores necesarios para cumplir el ratio sí he ido por la administración' como no podría ser de otra manera.

Pero, siendo necesario el mantenimiento del mismo número de trabajadores, no plantea la necesidad de un ERE de reducción salarial, justificando dicho extremo en el aseguramiento de la viabilidad futura de la unidad productiva, sino que lo que se viene del Cid es, en síntesis, que se despida los actuales trabajadores, que es indemnización se haga cargo el FOGASA, para que, a continuación, proceder a contratar a un número de trabajadores igual a los despedidos pero 'de nueva elección'.

Y, además, la fecha de efectos de los despidos de plantilla actual tiene que ser necesariamente el mismo día en el que se contraten a los trabajadores de nueva lección, no vaya ser que tengamos a los residentes y personal necesario para ser atendidos.

Por todo ello entendemos que, desde la perspectiva del mantenimiento del empleo y el aseguramiento de la viabilidad futura, la oferta presentada por la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET, se ha realizado en fraude de ley, por cuanto que la misma no persigue adecuar la plantilla los requerimientos de la viabilidad del negocio, sino que pretende purgar las antigüedades del personal de trabajo a través de un mecanismo que hace que la unidad productiva piedra su propia identidad. Pretende, en resumen, contratar a trabajadoras de nueva lección con la misma categoría profesional que las despedidas y en idéntico número, pero sin antigüedad.

5.- que en relación con la misma oferta presentada por la mercantil SANTA AMALIA STREET SL resulta que en la misma indica que los socios de la cita sociedad son, a su vez, los socios de la sociedad que es propietario del inmueble en el que se ubica la unidad productiva. Es decir, que si bien la persona jurídica es diferente entre los dos mercantiles, los socios reales de ambas sociedades son los mismos.

Resulta que en la oferta presentada expresamente indica que la propiedad del edificio no tiene intención de pactar con nadie que ' no sea de su confianza'. La realidad es que no van a pactar con nadie más y consigo mismos, al margen de las condiciones objetivas que residan en el contrato a firmar.

Entendemos que dicha interpretación sobre necesidad de contar con el acuerdo previo con la propia del edificio, nos lleva un escenario que significa que solo fructificar ir a la oferta de compra de los propios propietarios del edificio, lo cual termina teniendo más importancia del mantenimiento del empleo o que el propio presidente de las unidades productivas.

Atendiendo el escrito presentado por la administración concursal la oferta presentada por SANTA AMALIA 9 STREET SL debe prosperar porque tiene un principio de acuerdo con la propia del inmueble, es decir con ellos mismos. No existe argumento completario que justifique la bonanza de la misma.

8.- que desde la perspectiva de actualidad de los acreedores del presente concurso, y en relación con el precio presentado por la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET SL, es decir, 1000# que como precio se indica por la integridad de la unidad productiva, la oferta presentada no debe prosperar por lo ruinoso de su importe.

En primer lugar, por que divide la unidad productiva cuando no está previsto, eliminando la necesario subrogación en la plantilla que resultó obligatoria para que el desarrollo de actividad y, y se lo permite, eliminando con ellos los pasivos laborales que pudiera existir.

En segundo lugar, porque ofrece por la totalidad los activos el precio de 1.000 #, cuando solo elemento de transporte contenido en el activo de la concursada tiene un valor de mercado superior.

En tercer lugar, porque dicho precio no tiene un sentido económico con respecto a la plantilla cuyo empleo se mantiene.

En cuarto lugar, porque he dicho precio se justifica por el mantenimiento de los residentes, como expresamente se indica en la oferta presentada. Entendemos que con el máximo respeto, la finalidad última del presente procedimiento universal es la satisfacción de los acreedores, hasta donde alcance, a través de la más óptima realización de los activos propiedad de la empresa concursada, no la protección de los clientes de las entidades concursadas por mucho que no presente supuesto estemos hablando de personas mayores residentes en un geriátrico.

Por todo ello, con la salvaguarda y cuidado de los residentes entendemos que atendiendo al criterio de administración concursal, si la mejor oferta recibida es la presentada por la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET SL, sería más respetuoso con los intereses de la planilla de los acreedores, al margen del artificial beneficio del crédito a favor de la Tesorería General Social, la enajenación idealizada de los activos la mercantil concursada.El plazo de pago indicado se computará desde la firmeza de resolución judicial que resuelva la adquisición de la unidad productiva a favor de la entidad que represento.'.



SEXTO.- DE LA OPOSICION DE Apolonia , Carla , y Cristina Por Apolonia , Carla , y Cristina se formula oposición a la propuesta de la Administración Concursal de adjudicar la unidad producitva a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET, en los siguienets términos: 'Primera. Guión que ambas empresas ofertantes pretende la continuidad de la actividad de la unidad productiva, por lo que la conservación de los puestos de trabajo constituye uno de los elementos más importantes ahora de la oferta y a tener en cuenta a la hora de la adjudicación.

No se debe perder de vista la actividad de la unidad productiva, donde se trabaja con personas especialmente vulnerables y muchas de ellas requieren cuidados especiales y específicos al padecer enfermedades como Alzheimer, demencias y alteraciones de conductas.

Segunda. Guión que la oferta de la empresa Montesol s.l., es la mejor valorada por la administración concursal y entendemos que es la única que puede dar viabilidad a la continuación de la actividad, pues mantiene 80% de la plantilla, hecho imprescindible para ello.

Por otra parte, con la oferta de Santa María street SL no se cumpliría el ratio de personal que exige la ley para los residentes que hay en la actualidad, establecido en un mínimo de 33 trabajadores, y dado que la oferta no plantea un plan implantación, su oferta vendría inviable a no respetar la legalidad vigente y supondría un clavo perjuicio para los residentes, por sus especiales circunstancias.

Tercera. Guión que hay que tener en cuenta que hay concurso de esta inspirada en el derecho laboral que tiende a proteger la estación de los trabajadores en el marco de un proceso concursal, como recoge numerosas prescripciones cómo se artículo 148. 4, 149. 2 y 64, remitiendo sé todas en última instancia a la legislación laboral.

Sobre los contratos de trabajo en el marco de la venta de unidad productiva debemos destacar que el adquirente en los contratos laborales de la concursada teniendo se para esto la consideración de sucesión de empresa de conformidad con el artículo 44 estatutos trabajadores. Mediante esta configuracion, el legislador garantizar la continuidad de los contratos de trabajo así como que los propios trabajadores conserve los derechos adquiridos durante el periodo de vigencia de la relación laboral.

En todo caso, la conservación de la plantilla tiene como efecto, más allá de la protección de los propios trabajadores, el de impedir el devengo de las correspondientes indemnizaciones por extinción de contratos laborales. Por tanto, la subrogación del accidente en la posición que ostenta la concursada en los contratos de trabajo invitar a el devengo de nuevos derechos de crédito de los trabajadores frente al deudor, en concepto de indemnizaciones.' SEPTIMO.- DEL INFORME FAVORABLE DE LA MERCANTIL ZENITRAM Y ANIDEM S.L.

Por la mercantil ZENITRAM Y ANIDEM S.L. se muestra favorable a la autorización de venta a la oferta preswentada por la mercantil SANTA AMALIA STRRET S.L., por los siguientes argumentos: '1.- Esta parte está de acuerdo con el criterio mantenido por la administración concursal en el sentido de considerar como única oferta viable la presentada por la mercantil SANTA AMALIA STREET SL En primer término hay que partir que la única posibilidad, habida cuenta de las ofertas recibidas, de continuar con la actividad de la concursada es la adjudicación a la citada mercantil SANTA AMALIA STREET SL, por cuánto es la única que puede garantizar la explotación de la unidad productiva en los premios expuesto en su oferta, con mantenimiento de parte de los trabajadores, Asunción de la deuda con la Seguridad Social ascendente a 110.280 # y la subrogación en todos los contratos de suministros, mantenimientos y de seguros actualmente vigentes.

De no ser así, la única vía es el cierre de la actividad por liquidación total de la concursada, con los mayores perjuicios que yo originaria tanto actualidad de la plantilla, a los acreedores concursales y a las demás empresas cuyos contratos asumiría conforme a lo antedicho, haciendo más gravosa estación que la creada por si por la propia concursada. Tengas en cuenta que están desarrollando su actividad en un inmueble cuyo titulo legitimado para ello se haya extinguido ( contrato de arrendamiento) Lo que no puede pretender la propia concursada, que no hay que olvidar es la que ha generado toda la deuda que ha determinado estación concursal, es para grabar todavía más su situación de insolvencia aumentando los prejuicios de sus propios acreedores, condenado desaparición total de negocio.

A mayor abundamiento, la oferta de SANTA AMALIA STREET SL goza de la plena conformidad de esta parte, en definitiva principal acreedor y por ende perjudicado por la concursada, considerando plenamente ajusta a derecho el informe de administración concursal referente a la compra de unidad productiva por cuanto que es con la única o frente con quién se sutilidad el correspondiente contrato arrendamiento que garantiza contenidos de la unidad Por último, no queremos dejar de advertir a jugador, esas afirmaciones insidiosas la concursada, qué modo alguno existe identidad de personas entre mi representada y la oferente SANTA AMALIA STREET SL, gozando de persona eres socio distintos.' OCTAVO.- DEL INFORME FAVORABLE DE LA ADMINISTRACION CONCURSAL A LA OFERTA DE LA MERCANTIL AMALIA STREET 9 S.L.

La Administración Concursal, es sun escrito de 7/10/2015 se muestra a favor de la oferta de la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET por los siguientes motivos: 'Que está Administración Concursal traslada al Juzgado las distintas recibidas por la compra de la Unidad Productiva y que se resumen a continuación: 1.- SANTA AMALIA 9 STREET, S.L. traslada oferta con los siguientes términos :
PRIMERO.- Existe acuerdo en firme entre la ofertante y la sociedad propietaria del inmueble, de firma de nuevo contrato de arrendamiento en las siguientes condiciones: Plazo de 15 años improrrogables.

Renta mensual de 160 # por paciente, con un importe mínimo correspondiente a 75 residentes.

Variación de la renta conforme al IPC.

Condicionado general similar al contrato que existía.



SEGUNDO.- Ocupar el número d trabajadores necesarios para cumplir el ratio exigido por la Administración, en relación al número de residentes en el momento de la compra-venta, mediante la subrogación o conservación de tan solo un 10 % de la actual plantilla , que sumaria un total de 3 ó 4 trabajadores, los cuales se determinarán en el momento de la firma de la compraventa; y el resto de nueva elección.



TERCERO.- La oferta económica asciende a 1.000 # que será abonada en el momento de la transmisión, asumiendo la deuda con la Seguridad Social exclusivamente, que en Certificación de 3 de Septiembre del 2015 asciende a 110.280.

2.- RESIDENCIAL MONTESOL, S.L. traslada Oferta en los siguientes términos:
PRIMERO.- PRECIO.- Como precio de adquisición de los activos que conforman la Unidad productiva se ofrece el importe de DOSCIENTOS CINCO MIL QUINIENTOS SESENTAY CINCO EUROS CON CINCO CENTIMOS DE EURO (205.565,05 #) que será satisfecho en la forma descrita a continuación: Mediante el Pago del importe de CINCO MIL EUROS (5.000 #) que serán satisfechos por cheque bancario el día de formalización de la transmisión objeto de la presente oferta.

Mediante la asunción del personal laboral de la mercantil GERIASTE S.L. a través de la subrogación de los contratos de trabajo que se mantiene en vigor en las mismas condiciones de trabajo de las que tenían pactadas con la concursada, salvo lo dispuesto en el párrafo siguiente de la presente oferta, si bien dicha asunción se limitará a 27 trabajadores del total de los 33 trabajadores con contrato indefinido que componen la plantilla actual, lo cual implica el mantenimiento de más del 80 % de la plantilla laboral. Se valora la presente asunción en el importe de DOSCIENTOS MIL QUINIENTEOS SESENTA Y CINCO EUROS CON CINCO CÉNTIMOS DE EURO (200.565,05 #), que se corresponde con un cálculo prudencial del valor indemnizatorio de los 27 trabajadores que se asumen para un supues de despido por causas económicas, según la propia información facilitada por la entidad concursada.

Asunción de la deuda de la TGSS al producirse los efectos de la sucesión de empresa, tal y como se detalla en el Auto que aprueba el plan de liquidación.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Toda vez que la unidad productiva sobre la que se realiza la presente oferta se encuentra desarrollando su actividad en un inmueble que no es de su propiedad, se hace necesario incluir en la presente un ofrecimiento económico dirigido a la propiedad del inmueble. Se propone la suscripción de nuevo contrato de arrendamiento subrogándose en las mismas condiciones de las que tenía pactada la concursada con carácter previo a la resolución del contrato de arrendamiento, y para el supuesto de que existiera otro ofertante por la compra de la unidad productiva y que realizara un posicionamiento diferente para con la propiedad del inmueble a valor de mercado, esta parte se compromete a mantener e igualar las condiciones económicas que dicho tercero les hubiere trasladado en todos sus extremos.

Se compromete a asumir una cantidad de la deuda concursal que actualmente tiene Geriaste, S.L. y que en su gran mayoría corresponde a una deuda por los alquileres devengados y no pagados anteriores al concurso, crédito ordinario. Asumirían 135.000,00 # y se liquidarían con el siguiente calendario ajustado a los plazos de la propuesta de convenio presentado por la concursada: Año 1: 0 % Año 2: 0 % Año 3: 20 % Año 4: 20 % Año 5: 60 % VALORACION DE LA ADMINISTRACION CONCURSAL A LAS OFERTAS RECIBIDAS Es de indicar que el punto 1.5 del Plan de liquidación dice:' En el caso de existir varios interesados, la Administración Concursal, a los efectos de valorar la mejor oferta, podrá tener en cuenta las intenciones y/o el compromiso del comprador en la subrogación de los contratos laborales actuales ...' Aunque en un inicio la Oferta de RESIDENCIA MONTESOL, sin duda es la que mejor valorada, es rechazada por esta Administración Concursal, púes consultado, pro BUROFAZ remitido con fecha 29 de Septiembre el Propietario del Inmueble, si accedería al arrendamiento con las condiciones establecidas en la Oferta, con fecha 1 de Octubre del 2015 se indica de forma literal: 'A la oferta de compra que Usted ha recibido de RESIDENCIAL MONTESOL, S.L., le respondo que la mercantil que represento, NO ACEPTA LAS CONDICIONES OFERTADAS.' Por lo tanto, conforme a lo establecido en el punto 1.12 del Plan de Liquidación y conforme a lo establecido en el art. 188 L.C . la Administración Concursal solicita APROBACION JUDICIAL para la Venta de la Unidad Productiva a la mejor Oferta de Compra a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET, S.L.,' NOVENO.- DE LA COMPARATIVA ENTRE AMBAS OFERTAS Partiendo de ambas ofetas, es procente efectuar la comparación bajo los parámetros de precio, proyecto industrial, y condiciones: 1) Precio: a) La oferta presentada por SANTA AMALIA 9 STREET SL es de 1.000#, a lo que habria que añadir los 3 o 4 contratos de trabajo, y los 80.000# que asumirian de sefuridad social.

b) La oferta presentada por RESIDENCIAL MONTESOL SL es de 205.560#, más la asunción de 135.000# del crédito que la concursada tiene frente a ZENITRAM Y ANIDEM S.L., propietaria del inmueble donde se desarrolla la actividad, con un calendario de pagos de éste último conforme a lo propuesto en el convenio no aprobado por la Junta de acreedores. No consta si dentro del precvio ya está incluido la deuda con la Seguridad Social, o si ésta se pagaria a parte.

De las dos ofertas, resulta obvio que es más favorable para el concurso la de RESIDENCIAL MONTESOL SL que la de SANTA AMALIA 9 STREET SL, pues aquella es bastante superior a ésta, como se desprende de las cifras.

2) Proyecto Industrial: a) La oferta de SANTA AMALIA 9 STREET SL, asume la continuación de la actividad, y tiene suscrito un precontrato de arrendameinto del local con ZENITRAM Y ANIDEM S.L., propietaria del inmueble donde se desarrolla la actividad, y ésta se ha mostrado favorable a la adqisición de la unidad producitva por la aquella.

b) La ofetrta de RESIDENCIAL MONTESOL SL, tambien preve a continuación de la actividad, y tiene una previsión de negociación futura de arrendamiento del inmueble, respecto la cual ZENITRAM Y ANIDEM S.L., propietaria del inmueble donde se desarrolla la actividad, ya ha anunciado que no va a negociar, por lo que estaria en de adjudicarsele la unidad productiva en situación de precario, en los términos de los Arts. 661 y 675 LEC , para el caso ZENITRAM Y ANIDEM S.L., ejecutase la sentencia que tiene a su favor por la que se resolvia la relación arrendaticia con la concursada.

Si bien es cierto que ambas ofertas incluyen la intención de conitnuar con la misma actividad, ninguna ha presentado un proyecto industrial definido, aunque de entre las dos, la que da mas garantias de estabilidad es la de la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET SL, pues tiene pactada la situación posesoria del inmueble, lo que no tiene RESIDENCIAL MONTESOL SL, no pudiendo obligarse a ZENITRAM Y ANIDEM S.L., propietaria del inmueble donde se desarrolla la actividad a contratar con RESIDENCIAL MONTESOL SL.

3) Condiciones: Sucesión de empresa.

a) La oferta de SANTA AMALIA 9 STREET SL preve la subrogación en 3 o 4 trabajadores, y condiciona esta subrogación a que se haga un ERE por el Juzgado, y posteriormente se compromete a contratar a los trabajaodres que sea necesarios conforme a la normativa. Se solicita la no sucesión de empresa respecto a la deuda #de estos despidos que asumiria el FOGASA, en aplicación del Art. 149-4 LC , y en los términos previstos en el fundamento de derecho noveno del plan de liquidación.

b) La oferta de RESIDENCIAL MONTESOL SL se subrogaria en la totalidad de la plantilla. también se solicita la no sucesión de empresa respecto a la deuda #con el FOGASA, en aplicación del Art. 149-4 LC , y en los términos previstos en el fundamento de derecho noveno del plan de liquidación De las dos ofertas, tambiñen resulta obvio que es más factible la de RESIDENCIAL MONTESOL SL que la de SANTA AMALIA 9 STREET SL, pues la primera adquiere todo el pasivo laboral frente a la segunda, que solo adquiere 3 o 4 trabajadores.

DÉCIMO.- DE LA VALORACIÓN DE LA COMPARATIVA 1.- Del régimen juridico de los Centros Residenciales En el presete caso, el pricipal probelma se plantea por la existencia de 120 residentes a los que hay que dar una salida, al estar la gestora del geriátrico en liquidación concursal. Al tratarse de un geriátrico esta sujeta su licencia de actividad al cumplimiento de la ORDEN de 4 de febrero de 2005, de la Conselleria de Bienestar Social, por la que se regula el régimen de autorización y funcionamiento de los centros de servicios sociales especializados para la atención de personasmayores, modificada por la ORDEN 8/2012, de 20 de febrero, de la Conselleria de Justicia y Bienestar Social, por la que se modifica la Orden de 4 de febrero de 2005, de la Conselleria de Bienestar Social, por la que se regula el régimen de autorización y funcionamiento de centros de servicios sociales especializados para la atención de personas mayores. Dicha ORDEN de 4 de febrero de 2005, de la Conselleria de Bienestar Social, en su Art. 40 recoge las necesidades de plantilla de los Centros Residenciales diciendo que: 'Para la adecuada atención de los usuarios y prestación de los servicios mencionados en los artículos anteriores, los centros residenciales para personas mayores deberán disponer de personal suficiente para ello, en una proporción no inferior a 0,25 trabajadores por residente .' . En el presente caso, habiendo 120 plazas, haria falta un personal minmo de 30 trabajadores, en su puesto de estar completo el Centro. Además, el propio Art. 40 especifica el tipo de personal estableciendo: 'Dicho personal estará constituido como mínimo por los siguientes profesionales: a) Director En los centros de hasta 50 plazas la dedicación podrá ser de un 50 por ciento de la jornada laboral. En los de más de 50 plazas se exigirá un director a jornada completa. Para el desempeño del puesto de director se exigirá una titulación mínima de diplomado universitario.

b) Trabajador/a social.

La dedicación mínima para esta figura profesional será de: 10 horas semanales para residencias de capacidad entre 25 y 49 plazas; 20 horas semanales en residencias entre 50 y 100 plazas y 40 horas semanales a partir de 100 plazas.

c) TASOC o Diplomado en Educación Social.

Las horas mínimas de atención de estos profesionales será 10horas semanales cada 25 plazas o fracción de forma proporcional.

d) Fisioterapeuta.

Mínimo 6 horas semanales.

e) Psicólogo/a.

Mínimo 6 horas semanales.

f) Medico/a.

A los efectos del cumplimiento de lo establecido en el artículo 39 de la presente orden, el centro deberá disponer de los servicios del facultativo correspondiente.

g) Auxiliar de enfermería/gerocultor.

Mínimo un auxiliar cada treinta usuarios.

h) Personal de servicios generales' 2.- De la valoración de la oferta de RESIDENCIAL MONTESOL SL Esta oferta a nivel de precio, y sucesión de empresa es mejor que la oferta por SANTA AMALIA 9 STREET SL, aunque no queda claro si se inlcuye o no en el precio la deuda de la Seguridad Social. A priori cumpliria la normativa en cuanto al número minimo de empleados, y no implicaria despidos. Sin embargo, su situación posesoria, a falta de acuerdo con la proiedad implica que estaria en situación de precario,. lo cual no puede ser autorizado por este Juzgador. En este mismo sentido se pronunció este Juzgador en el auto de 22/05/2015 dictado en el Concurso nº 96/2011, respecto de una nave en arrendameinto financiero.

Por lo tanto, la viabilidad del proyecto y la continuidad no se dan, por lo que no se debe de descartar dicha ofefrta y denegar su autorización.

3.- De la valoración de la oferta de SANTA AMALIA 9 STREET SL La oferta de SANTA AMALIA 9 STREET SL, en cuanto a precio (1000#) resulta excesivamente baja, por no usar otro calificativo. No habiendo color en eset aspecto con la oferta de RESIDENCIAL MONTESOL, aun asumiento los 80.000# de deuda con la Seguridad Social.. Sin embargo, dicha oferta conlleva la nora de esatbilidad al estar negociada la situación posesoria del inmueble, que garantizaria, en principio, que el propietario no procedería al deshaucio en ejecución de la sentencia de resolucion de contrato con el anterior inquilino. El problema se halla en el pasivo laboral que se asume,.el cual no cumple con la normativa del sector, por mucho que se adquiera el compromiso de contratar el personal necesario para el desarrollo de actividad, despues de hacer el ERE que exige como condición para formalizar la venta, pues nos hallariamos ante un fraude de Ley al tratarde escurrirse de los efectos de la sucesión de empresa con amparo judicial. En estos términos no puede procederse la autorización.

El Juzgador entiende que, si bien la oferta económica es baja, cabria autorización de la enajenación de la unidad productiva asumiento un pasivo laboral de NO MENOS DE 30 trabajadores que es el minimo que exige la ORDEN de 4 de febrero de 2005, de la Conselleria de Bienestar Social para el supuesto de aforo completo (120 palzas), o en su caso del número de trabajadores que corresponderia conforma a la citada normativa (0,25 x residente) si el aforo del Centro no estuviere completo. Además de asumir las obligaciones para con la Seguridad Social como se hizo constar en el plan de liquidación. Solo en esos términos se puede autorizar a la Administración Concursal a que enajene la unidad producitva a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET SL.

Fallo

Que DEBO ACORDAR Y ACUERDO AUTORIZAR a la Administración Concursal a que enajene la unidad productiva a la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET SL, por importe de 1.000#, pero solo asumiento un pasivo laboral de NO MENOS DE 30 trabajadores que es el minimo que exige la ORDEN de 4 de febrero de 2005, de la Conselleria de Bienestar Social para el supuesto de aforo completo (120 palzas), o en su caso del número de trabajadores que corresponderia conforma a la citada normativa (0,25 x residente) si el aforo del Centro no estuviere completo, además de asumir las obligaciones para con la Seguridad Social como se hizo constar en el plan de liquidación Se hace constar expresamente que la transmisión se realiza con exclusión de los efectos propios de la sucesión de empresa, por lo que el adquirente no se subrogará en ninguna de las obligaciones anteriores a la enajenación, incluidas las obligaciones fiscales y con el FOGASA, y exceptuandose las de la Tesorería General de la Seguridad Social , quedando exento de cualquier responsabilidad por hechos anteriores a la cesión.

La venta queda sujeta a que la mercantil SANTA AMALIA 9 STREET SL haga ingreso del precio en la cuenta que la Administración Concursal designe, y que en ningún caso será la cuenta del Juzgado, en el plazo de UN MES, computado de fecha a fecha desde la firmeza de la presente, así como verifique la contratación deL personal minimo en los términos del párrafo `primero de esta parte dispositiva.

Librese testimonio de la presente resolución, y unase a los autos del presente procedimiento concursal.

Contra este auto cabe interponer recurso de reposición en el plazo de cinco días.

Así por este Auto, lo pronuncia, manda y firma el Itmo/a. Sr./a D/Dña JACINTO TALENS SEGUÍ Magistrado Juez de este Juzgado; doy fe.